第十三章业主的建筑物区分所有权 一、单项选择题，每题所给选项中只有一个正确答案。 1、对于区分所有人的建筑物() A.区分所有人对整个建筑物享有共同所有权 B.区分所有人得就共有部分请求分割 C区分所有人得就共有部分的权利可单独转让 D.共有部分的修缮费用及其他分担，由各区分所有人按其所有部分价值的比例分担 2、甲、乙合作建一楼房，前后楼上楼下各2间，中间隔一天井。建成后，双方约定， 甲拥有前截上下两间房屋的所有权，乙拥有后截上下两间房屋的所有权。双方出入均由前 截房屋右侧通行。天井、走廊、楼梯为双方共有。其后，甲将其所有的两间房屋租给了 丙。现甲打算将其所有的两间房卖出，则下列说法中正确的是() A.甲和乙之间就该楼房形成按份共有关系 B.甲和乙之间就该楼房形成共同共有关系 C.乙有优先购买权 D.丙有优先购买权 3、某小区拟解聘现有的物业管理机构，则下列关于业主表决情况的说法正确的是 A应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主或占总人数三分之二以上的业 主同意 B.应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业 主同意 C.应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意 D.应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主或占总人数过半数的业主同意 4、某小区业主拟使用部分维修费用维修校区内的电梯和水箱，则下列关于业主表决 情况的说法正确的是() A应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主或占总人数三分之二以上的业 主同意 B.应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业 主同意 C.应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意 D.应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主或占总人数过半数的业主同意 5、甲与乙系五、六楼邻居关系。甲于1994年购买此房。进住后，甲在五楼通往六楼 的楼梯上安装铁栅栏门，铁栅栏门外又安装了铝合金门，并用胶合板将楼梯扶手上的空间 封堵。2001年5月，乙购买了进住六楼。2004年5月，乙认为甲严重造成了自己出入及搬运 东西的不便，于是向法院提起了诉讼，要求甲立即拆除。下列说法正确的是() A不应支持乙的诉讼请求，因为甲安门在前，乙进住在后，进住时乙明知楼中的格局 问题
第十三章 业主的建筑物区分所有权 一、单项选择题，每题所给选项中只有一个正确答案。 1、对于区分所有人的建筑物（） A.区分所有人对整个建筑物享有共同所有权 B.区分所有人得就共有部分请求分割 C.区分所有人得就共有部分的权利可单独转让 D.共有部分的修缮费用及其他分担，由各区分所有人按其所有部分价值的比例分担 2、甲、乙合作建一楼房，前后楼上楼下各2间，中间隔一天井。建成后，双方约定， 甲拥有前截上下两间房屋的所有权，乙拥有后截上下两间房屋的所有权。双方出入均由前 截房屋右侧通行。天井、走廊、楼梯为双方共有。其后，甲将其所有的两间房屋租给了 丙。现甲打算将其所有的两间房卖出，则下列说法中正确的是（） A.甲和乙之间就该楼房形成按份共有关系 B.甲和乙之间就该楼房形成共同共有关系 C.乙有优先购买权 D.丙有优先购买权 3、某小区拟解聘现有的物业管理机构，则下列关于业主表决情况的说法正确的是 （） A.应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主或占总人数三分之二以上的业 主同意 B.应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业 主同意 C.应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意 D.应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主或占总人数过半数的业主同意 4、某小区业主拟使用部分维修费用维修校区内的电梯和水箱，则下列关于业主表决 情况的说法正确的是（） A.应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主或占总人数三分之二以上的业 主同意 B.应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业 主同意 C.应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意 D.应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主或占总人数过半数的业主同意 5、甲与乙系五、六楼邻居关系。甲于1994年购买此房。进住后，甲在五楼通往六楼 的楼梯上安装铁栅栏门，铁栅栏门外又安装了铝合金门，并用胶合板将楼梯扶手上的空间 封堵。2001年5月，乙购买了进住六楼。2004年5月，乙认为甲严重造成了自己出入及搬运 东西的不便，于是向法院提起了诉讼，要求甲立即拆除。下列说法正确的是（） A.不应支持乙的诉讼请求，因为甲安门在前，乙进住在后，进住时乙明知楼中的格局 问题
B.不应支持乙的请求，因为甲是建筑物空间共有人之一，可自由使用该空间 C应支持乙的诉讼请求，因甲侵犯了其共有权 D.不应支持乙的诉讼请求，因其请求已过诉讼时效 二、多项选择题，每题所给选项中有两个或两个以上的正确答案。 1、关于校区内车库、车位的归属说法正确的有() A建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 B建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或 者出租等方式约定。 C.占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 D.占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位的归属依约定。 2、甲、乙、丙、丁分别购买了某住宅楼（共四层）的一至四层住宅，并各自办理了 房产证。下列哪些说法是正确的？ A甲、乙、丙、丁有权分享该住宅楼的外墙广告收入 B.一层住户甲对三、四层间楼板不享有民事权利 C.若甲出卖其住宅，乙、丙、丁享有优先购买权 D.如四层住户丁欲在楼顶建一花圃，须得到甲、乙、丙同意 3、某小区在全部业主入住以后，物业公司擅自将小区内一块公共绿地改建为停车 场，出租给外单位使用。经查，该小区设立了业主委员会，在业主与物业公司签订的物业 合同中并未约定仲裁条款。对此小区业主可以采取的救济方式为() A.可以业主委员会的名义提起诉讼 B可以个别业主的名义提起诉讼 C.只能以业主委员会的名义提起诉讼 D只能以业主个人的名义提起诉讼 4、A小区王某等住户因车位问题与该小区的开发商B公司发生争议。B公司与王某等 住户的购房合同规定：B公司将为本楼住户提供地下停车场的停车车位。但王某等住户搬 进小区后，发现B公司已将该楼50多套房连同地下停车场卖给了C公司。C公司明确表示， 地下停车场的车位仅供本楼本单位的职工使用，其他住户要停车必须按每天15元的标准缴 费。 下列说法中正确的是() A地下停车场属于业主共有部分，B公司无权转让 B.王某等住户可以根据其与B公司的购房合同追究B公司的违约责任 C王某等住户有权无偿使用地下停车场的停车车位 D.B公司与C公司之间买卖地下停车场的合同无效。 5、张甲在一栋临街的单元楼里有一套住房，位于这栋楼的顶层。2005年3月，乙房地 产公司决定在那栋临街的单元楼楼顶上悬挂一个广告牌，张甲平时很少住在这套房里，于 是张甲便独自与乙公司签订了一份允许乙公司使用楼房房顶的合同，乙公司每年向张甲支 付使用费5万元。这栋临街楼房的其他住户王丙、曹丁等人知道后，认为张甲的行为侵犯
B.不应支持乙的请求，因为甲是建筑物空间共有人之一，可自由使用该空间 C.应支持乙的诉讼请求，因甲侵犯了其共有权 D.不应支持乙的诉讼请求，因其请求已过诉讼时效 二、多项选择题，每题所给选项中有两个或两个以上的正确答案。 1、关于校区内车库、车位的归属说法正确的有（） A.建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 B.建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或 者出租等方式约定。 C.占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 D.占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位的归属依约定。 2、甲、乙、丙、丁分别购买了某住宅楼（共四层）的一至四层住宅，并各自办理了 房产证。下列哪些说法是正确的？ A.甲、乙、丙、丁有权分享该住宅楼的外墙广告收入 B.一层住户甲对三、四层间楼板不享有民事权利 C.若甲出卖其住宅，乙、丙、丁享有优先购买权 D.如四层住户丁欲在楼顶建一花圃，须得到甲、乙、丙同意 3、某小区在全部业主入住以后，物业公司擅自将小区内一块公共绿地改建为停车 场，出租给外单位使用。经查，该小区设立了业主委员会，在业主与物业公司签订的物业 合同中并未约定仲裁条款。对此小区业主可以采取的救济方式为（） A.可以业主委员会的名义提起诉讼 B.可以个别业主的名义提起诉讼 C.只能以业主委员会的名义提起诉讼 D.只能以业主个人的名义提起诉讼 4、A小区王某等住户因车位问题与该小区的开发商B公司发生争议。B公司与王某等 住户的购房合同规定：B公司将为本楼住户提供地下停车场的停车车位。但王某等住户搬 进小区后，发现B公司已将该楼50多套房连同地下停车场卖给了C公司。C公司明确表示， 地下停车场的车位仅供本楼本单位的职工使用，其他住户要停车必须按每天15元的标准缴 费。 下列说法中正确的是（） A.地下停车场属于业主共有部分，B公司无权转让 B.王某等住户可以根据其与B公司的购房合同追究B公司的违约责任 C.王某等住户有权无偿使用地下停车场的停车车位 D.B公司与C公司之间买卖地下停车场的合同无效。 5、张甲在一栋临街的单元楼里有一套住房，位于这栋楼的顶层。2005年3月，乙房地 产公司决定在那栋临街的单元楼楼顶上悬挂一个广告牌，张甲平时很少住在这套房里，于 是张甲便独自与乙公司签订了一份允许乙公司使用楼房房顶的合同，乙公司每年向张甲支 付使用费5万元。这栋临街楼房的其他住户王丙、曹丁等人知道后，认为张甲的行为侵犯
了他们的权利，要求张甲给予补偿，张甲坚持不同意。于是，王丙和曹丁便代表其他住 户，以张甲为被告，向人民法院提起了诉讼。那么，以下表述正确的有() A张甲有权允许乙公司使用房顶，因为乙公司悬挂的广告牌正在其单元房的上方B房 顶属于单元楼各房主共有部分，张甲无权独自处分 C.张甲无权独立决定将房顶的使用权让与乙公司，其与乙公司签订的合同效力待定 D.王丙、曹丁等住户有权按照一定的比例分享出租楼顶获得的收益 三、判断题 1、建筑区划内的绿地，属于业主共有。 2、建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库属全体业主共有。 3、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 4、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应当经专有部分占建筑物总面积三分之 二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。 四、简答题 1、试述建筑物区分所有权的概念和特征。 2、试述在区分所有的情况下，专有部分要成为区分所有权的客体，应当具备的条 件。 3、试述业主对于物业管理享有的权利。 五、案例分析 1、某开发商经批准开发居民高层公寓楼，先后有四百多位客户与该开发商签订购房 合同，并在依约交纳全部购房款、取得相关产权证的前提下入住该公寓楼。后开发商将该 楼顶部出租给个体户陈某，每年租金1万元，陈某利用楼顶空间栽种花卉。由于花卉胶浇 灌用水向楼层渗透，引起马某等居民的不满。因与开发商协商不成，马某等联名按购房合 同的仲裁条款申请仲裁，要求开发商终止与陈某的合同，停止侵害，丙赔偿损失。 问题：(1)本案中，楼顶部分所有权归谁？为什么？ (2)马某等是否有权要求开发商停止侵害，赔偿损失？ 2、某小区，由于没有约定，开发商将59个规划用于停放汽车的车位、车库中的37 个，以至少每个4万元的价格出售，引发全体业主不满，认为车位、车库应该归业主共同 所有，从此双方纠纷不断。本案中应当如何确定车库车位的所有权？
了他们的权利，要求张甲给予补偿，张甲坚持不同意。于是，王丙和曹丁便代表其他住 户，以张甲为被告，向人民法院提起了诉讼。那么，以下表述正确的有（） A.张甲有权允许乙公司使用房顶，因为乙公司悬挂的广告牌正在其单元房的上方B.房 顶属于单元楼各房主共有部分，张甲无权独自处分 C.张甲无权独立决定将房顶的使用权让与乙公司，其与乙公司签订的合同效力待定 D.王丙、曹丁等住户有权按照一定的比例分享出租楼顶获得的收益 三、判断题 1、建筑区划内的绿地，属于业主共有。 2、建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库属全体业主共有。 3、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 4、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应当经专有部分占建筑物总面积三分之 二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。 四、简答题 1、试述建筑物区分所有权的概念和特征。 2、试述在区分所有的情况下，专有部分要成为区分所有权的客体，应当具备的条 件。 3、试述业主对于物业管理享有的权利。 五、案例分析 1、某开发商经批准开发居民高层公寓楼，先后有四百多位客户与该开发商签订购房 合同，并在依约交纳全部购房款、取得相关产权证的前提下入住该公寓楼。后开发商将该 楼顶部出租给个体户陈某，每年租金1万元，陈某利用楼顶空间栽种花卉。由于花卉胶浇 灌用水向楼层渗透，引起马某等居民的不满。因与开发商协商不成，马某等联名按购房合 同的仲裁条款申请仲裁，要求开发商终止与陈某的合同，停止侵害，丙赔偿损失。 问题：（1）本案中，楼顶部分所有权归谁？为什么？ （2）马某等是否有权要求开发商停止侵害，赔偿损失？ 2、某小区，由于没有约定，开发商将59个规划用于停放汽车的车位、车库中的37 个，以至少每个4万元的价格出售，引发全体业主不满，认为车位、车库应该归业主共同 所有，从此双方纠纷不断。本案中应当如何确定车库车位的所有权？
参考答案： 一、单项选择题，每题所给选项中只有一个正确答案。 1、D区分所有人对专有部分享有单独所有权，共用部分享有共有权。A错。区分所有 人的共有权与房屋所有权密切相伴，不能分离，在转让房屋所有权时必然转让共有部分的 共有权，且区分所有人不得就共有部分请求分割，B、C错。 2、D甲、乙二人依约定对该楼房的专有部分享有单独的所有权，对共有部分享有 共有权。不能简单的说成是按份共有或者共同共有关系。甲将其所有的房屋出租给丙，现 甲欲出卖自己的房屋，根据《合同法》第二百三十条的规定，丙享有优先购买权。 3、C参见《物权法》第七十六条 4、B参见《物权法》第七十六条 5、C建筑物区分所有权包括专有部分所有权和共有部分所有权，专有部分所有权与 一般所有权并无不同，所有人在行使专有部分的权利时，不得妨碍建筑物的正常使用以及 其他建筑物区分所有权人的共同利益：共有部分所有权是区分所有建筑物及附属物的共同 部分，包括建筑物的支柱、屋顶、外墙等基本结构部分，以及建筑物的楼梯、走廊、电 梯、自来水管、贮水塔、消防设备、大门等公用部分。本案中发生争议的公用走廊，属于 典型的建筑物区分所有权中共有部分，即使安装的安全门以上部分只有乙一户，从其权属 上看，该走廊仍属于楼内住户共有，而非被告甲一方所有。 二、多项选择题，每题所给选项中有两个或两个以上的正确答案。 1、ABC《物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库 应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者 出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。“ 2、ABD甲、乙、丙、丁对于各自居住的房子享有独立所有权，其客体是使用和构 造上均具有独立性的部分，所以一层住户肯定不对三、四层的楼板享有所有权。B对。整
参考答案： 一、单项选择题，每题所给选项中只有一个正确答案。 1、D区分所有人对专有部分享有单独所有权，共用部分享有共有权。A错。区分所有 人的共有权与房屋所有权密切相伴，不能分离，在转让房屋所有权时必然转让共有部分的 共有权，且区分所有人不得就共有部分请求分割，B、C错。 2、D 甲、乙二人依约定对该楼房的专有部分享有单独的所有权，对共有部分享有 共有权。不能简单的说成是按份共有或者共同共有关系。甲将其所有的房屋出租给丙，现 甲欲出卖自己的房屋，根据《合同法》第二百三十条的规定，丙享有优先购买权。 3、C参见《物权法》第七十六条 4、B参见《物权法》第七十六条 5、C建筑物区分所有权包括专有部分所有权和共有部分所有权，专有部分所有权与 一般所有权并无不同，所有人在行使专有部分的权利时，不得妨碍建筑物的正常使用以及 其他建筑物区分所有权人的共同利益；共有部分所有权是区分所有建筑物及附属物的共同 部分，包括建筑物的支柱、屋顶、外墙等基本结构部分，以及建筑物的楼梯、走廊、电 梯、自来水管、贮水塔、消防设备、大门等公用部分。本案中发生争议的公用走廊，属于 典型的建筑物区分所有权中共有部分，即使安装的安全门以上部分只有乙一户，从其权属 上看，该走廊仍属于楼内住户共有，而非被告甲一方所有。 二、多项选择题，每题所给选项中有两个或两个以上的正确答案。 1、ABC《物权法》第七十四条规定："建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库 应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者 出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。" 2、ABD 甲、乙、丙、丁对于各自居住的房子享有独立所有权，其客体是使用和构 造上均具有独立性的部分，所以一层住户肯定不对三、四层的楼板享有所有权。B对。整
堵墙以及楼顶属于甲、乙、丙、丁共同拥有的，所以墙的广告收入四人分享，丁在楼顶建 花圃必须要得到甲、乙、丙的同意，AD对。至于C于法于理无据。 3、AB小区的绿地归业主共有，物业公司擅自将其挪作他用，侵犯了业主的共同权 益，业主既可以业主委员会的名义提起诉讼，也可以业主的名义提起诉讼。 4、BD依《物权法》第七十四条的规定，知在建筑区划内，规划用于停放汽车的车 位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。本题中，B公司规划用 于停放汽车的车位、车库没有首先满足业主的需要，故业主可以追究B公司的违约责任。 同是从立法目的考虑，应当认为该条的规定属强制性规定，违反该规定而订立的合同应当 属无效合同。 5、BCD建筑物区分所有权的内容包括专有部分所有权、共用部分共有权和成员权 单元楼的楼顶属于全体区分所有权人共用部分，个别区分所有权人无权处分。张甲虽然是 楼顶一套单元房的所有权人即区分所有权人，但是楼房房顶所有权并不归属于张甲一人， 张甲无权独自允许乙公司使用房顶，其行为属于无权处分，签订的合同效力待定。区分所 有权人对共用部分，有权按照一定比例分享其产生的收益。所以，A项错误，B.C.D项正 确，合题意。 三、判断题 1、×《物权法》第七十三条规定："建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇 公共绿地或者明示属于个人的除外。 2、×《物权法》第七十四条第一款规定：”建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、 车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 3、√《物权法》第七十四条第二款规定：”占用业主共有的道路或者其他场地用于停 放汽车的车位，属于业主共有。 4、×依《物权法》第七十六条的规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应 当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 四、简答题 1、《物权法》第七十条对业主的建筑物区分所有权进行了定义：”业主对建筑物内的 住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管 理的权利。”，据此，建筑物区分所有权的特征是： (1)建筑物区分所有权的主体是业主。 (2)区分所有权是在对建筑物进行纵向和横向区分的基础上，由业主所享有的专有 部分的所有权、共有权和管理权三项权利所组成的一种复合的权利。 (3)区分所有权的客体主要是建筑物，但也不限于建筑物，业主的区分所有权的范 围己经从建筑物拓展到整个小区。 2、(1)必须具备构造上的独立性。 (2)必须具备使用上的独立性。 (3)通过登记予以公示并表现出法律上的独立性。 3、(1)自主管理权。 (2)自主聘任权。依《物权法》第八十一条，业主可以委托物业服务企业或者其他 管理人管理
堵墙以及楼顶属于甲、乙、丙、丁共同拥有的，所以墙的广告收入四人分享，丁在楼顶建 花圃必须要得到甲、乙、丙的同意，AD对。至于C于法于理无据。 3、AB 小区的绿地归业主共有，物业公司擅自将其挪作他用，侵犯了业主的共同权 益，业主既可以业主委员会的名义提起诉讼，也可以业主的名义提起诉讼。 4、BD 依《物权法》第七十四条的规定，知在建筑区划内，规划用于停放汽车的车 位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。本题中，B公司规划用 于停放汽车的车位、车库没有首先满足业主的需要，故业主可以追究B公司的违约责任。 同是从立法目的考虑，应当认为该条的规定属强制性规定，违反该规定而订立的合同应当 属无效合同。 5、BCD建筑物区分所有权的内容包括专有部分所有权、共用部分共有权和成员权。 单元楼的楼顶属于全体区分所有权人共用部分，个别区分所有权人无权处分。张甲虽然是 楼顶一套单元房的所有权人即区分所有权人，但是楼房房顶所有权并不归属于张甲一人， 张甲无权独自允许乙公司使用房顶，其行为属于无权处分，签订的合同效力待定。区分所 有权人对共用部分，有权按照一定比例分享其产生的收益。所以，A项错误，B.C.D项正 确，合题意。 三、判断题 1、×《物权法》第七十三条规定："建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇 公共绿地或者明示属于个人的除外。" 2、×《物权法》第七十四条第一款规定："建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、 车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。" 3、√《物权法》第七十四条第二款规定："占用业主共有的道路或者其他场地用于停 放汽车的车位，属于业主共有。" 4、×依《物权法》第七十六条的规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应 当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 四、简答题 1、《物权法》第七十条对业主的建筑物区分所有权进行了定义："业主对建筑物内的 住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管 理的权利。"，据此，建筑物区分所有权的特征是： （1）建筑物区分所有权的主体是业主。 （2）区分所有权是在对建筑物进行纵向和横向区分的基础上，由业主所享有的专有 部分的所有权、共有权和管理权三项权利所组成的一种复合的权利。 （3）区分所有权的客体主要是建筑物，但也不限于建筑物，业主的区分所有权的范 围已经从建筑物拓展到整个小区。 2、（1）必须具备构造上的独立性。 （2）必须具备使用上的独立性。 （3）通过登记予以公示并表现出法律上的独立性。 3、（1）自主管理权。 （2）自主聘任权。依《物权法》第八十一条，业主可以委托物业服务企业或者其他 管理人管理
(3)解聘权。《物权法》第八十一条第二款规定：“对建设单位聘请的物业服务企业 或者其他管理人，业主有权依法更换“。 (4)监督权。《物权法》第八十二条规定：”物业服务企业或者其他管理人根据业主 的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督”。 五、案例分析 1、本案中，既然马某等居民各自拥有房屋的产权，就形成了建筑物区分所有权的法 律关系。依建筑物区分所有权的理论，楼层顶部应作为各区分所有权人的共用部分，由各 区分所有权人共同享有所有权。对于此，即使在购房合同中双方约定楼层顶部归开发商所 有，根据物权法定主义，该约定亦无效。由于开发商并无相应的所有权，所以不能使用相 邻关系的处理原则，而其出租行为也因所有权人的拒不承认而归于无效。故应当责令开发 商停止侵害，并赔偿相应损失。 2、《物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当 首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通 过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车 位，属于业主共有”，据此，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，要按照开发商和业 主的约定决定。本案中，业主没有与开发商约定车库、车位的归属。对于开发商出售车 库、车位的行为，首先应当根据该小区内的实际情况分析开发商是否已经满足该小区业主 的基本的停车需要，如果满足了业主的基本停车需要，则开发商的行为合法有效。如果没 有满足业主的基本的停车需要，那么就损害了业主依法应当享有的权益，从实现立法目的 的角度考虑，《物权法》第七十四的规定应当属于强制性的规定，依《合同法》第五十二 条，违反该强制性规定订立的合同，应当属无效合同
（3）解聘权。《物权法》第八十一条第二款规定："对建设单位聘请的物业服务企业 或者其他管理人，业主有权依法更换"。 （4）监督权。《物权法》第八十二条规定："物业服务企业或者其他管理人根据业主 的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督"。 五、案例分析 1、本案中，既然马某等居民各自拥有房屋的产权，就形成了建筑物区分所有权的法 律关系。依建筑物区分所有权的理论，楼层顶部应作为各区分所有权人的共用部分，由各 区分所有权人共同享有所有权。对于此，即使在购房合同中双方约定楼层顶部归开发商所 有，根据物权法定主义，该约定亦无效。由于开发商并无相应的所有权，所以不能使用相 邻关系的处理原则，而其出租行为也因所有权人的拒不承认而归于无效。故应当责令开发 商停止侵害，并赔偿相应损失。 2、《物权法》第七十四条规定："建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当 首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通 过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车 位，属于业主共有"，据此，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，要按照开发商和业 主的约定决定。本案中，业主没有与开发商约定车库、车位的归属。对于开发商出售车 库、车位的行为，首先应当根据该小区内的实际情况分析开发商是否已经满足该小区业主 的基本的停车需要，如果满足了业主的基本停车需要，则开发商的行为合法有效。如果没 有满足业主的基本的停车需要，那么就损害了业主依法应当享有的权益，从实现立法目的 的角度考虑，《物权法》第七十四的规定应当属于强制性的规定，依《合同法》第五十二 条，违反该强制性规定订立的合同，应当属无效合同