珠海华发实业股份有限公司2017年年度报告

珠海华发实业股份有限公司2017年年度报告 公司代码:600325 公司简称:华发股份 珠海华发实业股份有限公司 2017年年度报告 1/271

珠海华发实业股份有限公司 2017 年年度报告 1 / 271 公司代码：600325 公司简称：华发股份 珠海华发实业股份有限公司 2017 年年度报告

珠海华发实业股份有限公司2017年年度报告 重要提示 本公司董事局、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整 不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏,并承担个别和连带的法律责任。 、未出席薰事情况 未出席董事职务未出席董事姓名未出席董事的原因说明 被委托人姓名 董事 因公务出差 俞卫国 董事 许继莉 因公务出差 陈茵 三、大华会计师事务所(特殊普通合伙)为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、公司负责人李光宁、主管会计工作负责人俞卫国及会计机构负责人(会计主管人员)陈新云 声明:保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、经董事局审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 拟以公司2017年度利润分配实施股权登记日的总股本为基数,向全体股东每10股派发现金红 利3元(含税)。 六、前瞻性陈述的风险声明 √适用口不适用 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺,敬请 投资者注意投资风险 七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况? 否 九、重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险,敬请查阅第四节经营情况讨论与分析中关 于公司未来发展中可能面对的风险因素及对策部分的内容。 十、其他 口适用√不适用 2/271

珠海华发实业股份有限公司 2017 年年度报告 2 / 271 重要提示 一、 本公司董事局、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整， 不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、 未出席董事情况 未出席董事职务 未出席董事姓名 未出席董事的原因说明 被委托人姓名 董事 谢伟 因公务出差 俞卫国 董事 许继莉 因公务出差 陈茵 三、 大华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、 公司负责人李光宁、主管会计工作负责人俞卫国及会计机构负责人（会计主管人员）陈新云 声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、 经董事局审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 拟以公司2017年度利润分配实施股权登记日的总股本为基数，向全体股东每10股派发现金红 利3元（含税）。 六、 前瞻性陈述的风险声明 √适用 □不适用 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请 投资者注意投资风险。 七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？ 否 九、 重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅第四节经营情况讨论与分析中关 于公司未来发展中可能面对的风险因素及对策部分的内容。 十、 其他 □适用 √不适用

珠海华发实业股份有限公司2017年年度报告 目录 第一节释义 第二节公司简介和主要财务指标 第三节公司业务概要 第四节经营情况讨论与分析. 第五节重要事项 第六节普通股股份变动及股东情况 第七节优先股相关情况 第八节董事、监事、高级管理人员和员工情况 …63 第九节公司治理 第十节公司债券相关情况 第十一节财务报告 第十二节备查文件目录… 3/271

珠海华发实业股份有限公司 2017 年年度报告 3 / 271 目录 第一节 释义.....................................................................................................................................4 第二节 公司简介和主要财务指标.................................................................................................4 第三节 公司业务概要.....................................................................................................................8 第四节 经营情况讨论与分析.......................................................................................................10 第五节 重要事项...........................................................................................................................35 第六节 普通股股份变动及股东情况...........................................................................................55 第七节 优先股相关情况...............................................................................................................62 第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况.......................................................................63 第九节 公司治理...........................................................................................................................71 第十节 公司债券相关情况...........................................................................................................75 第十一节 财务报告...........................................................................................................................83 第十二节 备查文件目录.................................................................................................................271

东海华发实业股份有限公司2017年年度报告 第一节释义 释义 在本报告书中,除非文义另有所指,下列词语具有如下含义 常用词语释义 华发股份/本公司/公司 珠海华发实业股份有限公司 华发集团/控股股东 珠海华发集团有限公司 华发汽车 珠海华发汽车销售有限公司 华发物业 珠海华发物业管理服务有限公司 华发综合 珠海华发综合发展有限公司 珠海金控 珠海金融投资控股集团有限公司 集团财务公司 珠海华发集团财务有限公司 华金资本 珠海华金资本股份有限公司 华金国际资本 华金国际资本控股有限公司 「华发华宜 「珠海华发华宜投资控股有限公司 发景龙 珠海华发景龙建设有限公司 设计公司 珠海华发建筑设计咨询有限公司 营销公司 珠海华发房地产营销顾问有限公司 商管公司 珠海华发商业经营管理有限公司 文传公司 珠海华发文化传播有限公司 中国证监会 中国证券监督管理委员会 上交所 海证券交易所 中证登上海分公司 指指指指指指指指指指指指 中国证券登记结算有限责任公司上海分 公司 珠海市国资委 珠海市人民政府国有资产监督管理委员 会 报告期 2017年1月1日—2017年12月31日 元、万元、亿元 人民币元、人民币万元、人民币亿元 第二节公司简介和主要财务指标 公司信息 公司的中文名称 珠海华发实业股份有限公司 麽公司的中文简称 华发股份 公司的外文名称 Huafa Industrial Co,LTDZhuhai 公司的外文名称缩写 Huafa Industrial share 公司的法定代表人 李光宁 联系人和联系方式 董事局秘书 证券事务代表 侯贵明 4/271

珠海华发实业股份有限公司 2017 年年度报告 4 / 271 第一节 释义 一、 释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 常用词语释义 华发股份/本公司/公司 指 珠海华发实业股份有限公司 华发集团/控股股东 指 珠海华发集团有限公司 华发汽车 指 珠海华发汽车销售有限公司 华发物业 指 珠海华发物业管理服务有限公司 华发综合 指 珠海华发综合发展有限公司 珠海金控 指 珠海金融投资控股集团有限公司 集团财务公司 指 珠海华发集团财务有限公司 华金资本 指 珠海华金资本股份有限公司 华金国际资本 指 华金国际资本控股有限公司 华发华宜 指 珠海华发华宜投资控股有限公司 华发景龙 指 珠海华发景龙建设有限公司 设计公司 指 珠海华发建筑设计咨询有限公司 营销公司 指 珠海华发房地产营销顾问有限公司 商管公司 指 珠海华发商业经营管理有限公司 文传公司 指 珠海华发文化传播有限公司 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 指 上海证券交易所 中证登上海分公司 指 中国证券登记结算有限责任公司上海分 公司 珠海市国资委 指 珠海市人民政府国有资产监督管理委员 会 报告期 指 2017 年 1 月 1 日——2017 年 12 月 31 日 元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元 第二节 公司简介和主要财务指标 一、 公司信息 公司的中文名称 珠海华发实业股份有限公司 公司的中文简称 华发股份 公司的外文名称 Huafa Industrial Co.,LTD.Zhuhai 公司的外文名称缩写 Huafa Industrial share 公司的法定代表人 李光宁 二、 联系人和联系方式 董事局秘书 证券事务代表 姓名 侯贵明 阮宏洲

东海华发实业股份有限公司2017年年度报告 [联系地址 珠海市昌盛路155号 珠海市昌盛路155号 传真 756-8281000 0756-8281000 电子信箱 gbecnhuafas. com zabecnhuafas. com 三、基本情况简介 公司注册地址 珠海市昌盛路155号 公司注册地址的邮政编码 519030 公司办公地址 珠海市昌盛路155号 公司办公地址的邮政编码 519030 公司网址 www.cnhuafas.com 电子信箱 zqbecnhuafas.com 四、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 《中国证券报》、《证券日报》、《证券时报》 《上海证券报》 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址w.eom.cn 公司年度报告备置地点 公司董事局秘书处 五、公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 上海证券交易所 华发股份 600325 六、其他相关资料 名称 大华会计师事务所(特殊普通合伙) 公司聘请的会计师事务所(境「办公地址 中国北京海淀区西四环中路16号院7号楼12 内) 层 签字会计师姓名刘涛、张海龙 5/271

珠海华发实业股份有限公司 2017 年年度报告 5 / 271 联系地址 珠海市昌盛路155号 珠海市昌盛路155号 电话 0756-8282111 0756-8282111 传真 0756-8281000 0756-8281000 电子信箱 zqb@cnhuafas.com zqb@cnhuafas.com 三、 基本情况简介 公司注册地址 珠海市昌盛路155号 公司注册地址的邮政编码 519030 公司办公地址 珠海市昌盛路155号 公司办公地址的邮政编码 519030 公司网址 www.cnhuafas.com 电子信箱 zqb@cnhuafas.com 四、 信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 《中国证券报》、《证券日报》、《证券时报》、 《上海证券报》 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn 公司年度报告备置地点 公司董事局秘书处 五、 公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 A股 上海证券交易所 华发股份 600325 六、 其他相关资料 公司聘请的会计师事务所（境 内） 名称 大华会计师事务所（特殊普通合伙） 办公地址 中国北京海淀区西四环中路16号院7号楼12 层 签字会计师姓名 刘涛、张海龙

珠海华发实业股份有限公司2017年年度报告 七、近三年主要会计数据和财务指标 (一)主要会计数据 单位:元币种:人民币 本期比 主要会计数据 2017年 上年同 2016年 期增减 2015年 营业收入 19,916,813,945.7113,29.91,1127449.768,308,344527.88 归属于上市公司股1,620,376,315.551,018,381,912.1159.111680,131,692.08 东的净利润 归属于上市公司股1,596,926,181.871,00,785,204.5758.62621,622,027.65 东的扣除非经常性 损益的净利润 「经营活动产生的现1129,23,591.8319,069,066786.01-40.7527,869,985.73 金流量净额 本期末 比上年 2017年末 同期末 增减(% 归属于上市公司股11,882,683,922.33|12,989,478,88.61-8.5211,740,812,703.59 东的净资产 总资产 139,682,652,827.40113,796,835,130.2322.7593,466,884,218.29 (二)主要财务指标 主要财务指标 2017年 2016年 本期比上年同 期增减(%) 2015年 基本每股收益(元/股) 0.77 0.48 0.45 稀释每股收益(元/股) 0.77 0.48 扣除非经常性损益后的基本每 0.76 0.48 58.33 股收益(元/股) 加权平均净资产收益率(%) 12.65 8.30增加4.35个百 分点 扣除非经常性损益后的加权平 12.47 8.20增加4.27个百 均净资产收益率(%) 分点 根据2017年4月28日召开的2016年度股东大会决议通过的利润分配方案,公司以股权登 记日的总股本1,176,840,620股(包括2017年实施限制性股票股权激励计划已完成授予登记的 7,795,000股)为基数,向全体股东每10股派发现金红利8元(含税),同时向全体股东实施资 本公积金转增股本,每10股转增8股。利润分配方案实施完毕后,公司总股本由1,176,840,620 股增加至2,118,313,116股。报告期内,公司根据《公开发行证券的公司信息披露编报规则第9 号——净资产收益率和每股收益的计算及披露》(2010年修订),每股收益按照最新股数予以重 述。 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 口适用√不适用 6/271

珠海华发实业股份有限公司 2017 年年度报告 6 / 271 七、 近三年主要会计数据和财务指标 (一) 主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2017年 2016年 本期比 上年同 期增减 (%) 2015年 营业收入 19,916,813,945.71 13,298,911,112.74 49.76 8,308,344,527.88 归属于上市公司股 东的净利润 1,620,376,315.55 1,018,381,912.11 59.11 680,131,692.08 归属于上市公司股 东的扣除非经常性 损益的净利润 1,596,926,181.87 1,006,785,204.57 58.62 621,622,027.65 经营活动产生的现 金流量净额 11,299,253,591.83 19,069,066,786.01 -40.75 277,869,985.73 2017年末 2016年末 本期末 比上年 同期末 增减（% ） 2015年末 归属于上市公司股 东的净资产 11,882,683,922.33 12,989,478,884.61 -8.52 11,740,812,703.59 总资产 139,682,652,827.40 113,796,835,130.23 22.75 93,466,884,218.29 (二) 主要财务指标 主要财务指标 2017年 2016年 本期比上年同 期增减(%) 2015年 基本每股收益（元／股） 0.77 0.48 60.42 0.45 稀释每股收益（元／股） 0.77 0.48 60.42 0.45 扣除非经常性损益后的基本每 股收益（元／股） 0.76 0.48 58.33 0.41 加权平均净资产收益率（%） 12.65 8.30 增加4.35个百 分点 8.88 扣除非经常性损益后的加权平 均净资产收益率（%） 12.47 8.20 增加4.27个百 分点 8.12 根据 2017 年 4 月 28 日召开的 2016 年度股东大会决议通过的利润分配方案，公司以股权登 记日的总股本 1,176,840,620 股（包括 2017 年实施限制性股票股权激励计划已完成授予登记的 7,795,000 股）为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 8 元（含税），同时向全体股东实施资 本公积金转增股本，每 10 股转增 8 股。利润分配方案实施完毕后，公司总股本由 1,176,840,620 股增加至 2,118,313,116 股。报告期内，公司根据《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 9 号——净资产收益率和每股收益的计算及披露》（2010 年修订），每股收益按照最新股数予以重 述。 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 □适用 √不适用

珠海华发实业股份有限公司2017年年度报告 八、塘内外会计准则下会计数据差异 (一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东 的净资产差异情况 口适用√不适用 (二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东 的净资产差异情况 口适用√不适用 三)境内外会计准则差异的说明 口适用√不适用 九、2017年分季度主要财务数据 单位 币种:人民币 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 (1-3月份) (4-6月份) (7-9月份) (10-12月份) 营业收入4,208,463,000852,7392,792,296.0315,739,360,980.697,176,197,668.14 归属于上市 公司股东的420,697,23.19147939,5852297,21,95.5611754.28,123.28 净利润 归属于上市 公司股东的 扣除非经常41950,51415114641604199067369.9682 性损益后的 净利润 经营活动产 生的现金流14,791,507.411,748,2298264,55,6650.114,849,570,.65505 量净额 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 口适用√不适用 十、非经常性损益项目和金额 √适用口不适用 单位:元币种:人民币 非经常性损益项目 2017年金额附注(如 适用) 2016年金额2015年金额 非流动资产处置损益 24,628,359.60 -459,256.0747,152,620.45 越权审批,或无正式批准文件, 或偶发性的税收返还、减免 计入当期损益的政府补助,但与16,519,453.85 5,899,617.70 1,960,433.14 公司正常经营业务密切相关,符 合国家政策规定、按照一定标准 定额或定量持续享受的政府补 助除外 同一控制下企业合并产生的子 3,195,825.76-4,797,062.09 公司期初至合并日的当期净损 益 除同公司正常经营业务相关的4,41153347 309,710.79 309,710.79 7/271

珠海华发实业股份有限公司 2017 年年度报告 7 / 271 八、 境内外会计准则下会计数据差异 (一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东 的净资产差异情况 □适用 √不适用 (二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东 的净资产差异情况 □适用 √不适用 (三) 境内外会计准则差异的说明： □适用 √不适用 九、 2017 年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度 （1-3 月份） 第二季度 （4-6 月份） 第三季度 （7-9 月份） 第四季度 （10-12 月份） 营业收入 4,208,463,000.85 2,792,792,296.03 5,739,360,980.69 7,176,197,668.14 归属于上市 公司股东的 净利润 420,697,238.19 147,939,558.52 297,211,395.56 754,528,123.28 归属于上市 公司股东的 扣除非经常 性损益后的 净利润 417,950,514.15 146,417,666.44 293,908,064.46 738,649,936.82 经营活动产 生的现金流 量净额 144,791,507.41 1,748,222,928.26 4,556,668,501.11 4,849,570,655.05 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 □适用 √不适用 十、 非经常性损益项目和金额 √适用 □不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2017 年金额 附注（如 适用） 2016 年金额 2015 年金额 非流动资产处置损益 24,628,359.60 -459,256.07 47,152,620.45 越权审批，或无正式批准文件， 或偶发性的税收返还、减免 计入当期损益的政府补助，但与 公司正常经营业务密切相关，符 合国家政策规定、按照一定标准 定额或定量持续享受的政府补 助除外 16,519,453.85 5,899,617.70 1,960,433.14 同一控制下企业合并产生的子 公司期初至合并日的当期净损 益 -3,195,825.76 -4,797,062.09 除同公司正常经营业务相关的 4,411,533.47 309,710.79 309,710.79

东海华发实业股份有限公司2017年年度报告 有效套期保值业务外,持有交易 性金融资产、交易性金融负债 生的公允价值变动损益,以及处 置交易性金融资产、交易性金融 负债和可供出售金融资产取得 的投资收益 单独进行减值测试的应收款项 3,849,773.62 减值准备转回 对外委托贷款取得的损益 9,639,124.69 6,634,850.0723,356,208.19 采用公允价值模式进行后续计7,604,109.66 9,907,616.747,83 量的投资性房地产公允价值变 动产生的损益 除上述各项之外的其他营业外-34,456,603.40 2,753,230.92-5,741,390.75 收入和支出 少数股东权益影响额 8,669.85 2,762,381.786,585,596.67 所得税影响额 -4,904,514.04 7,490,85507-22,0005.58 合计 23,450,133.68 1,596,707.5458,509,664.431 十一、采用公允价值计量的项目 √适用口不适用 币种:人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的 影响金额 交通银行 6,618,634.29 7,123,348.17 504,713.88 和谐并购安华私549,564,57401305,358,332.03-244,206,241.98 募投资基金 投资性房地产2,360,55,700002,368,159,.809.66 7,604,109.667,604,109.66 合计 2,916,738,908.302,680,641,489.86-236,097,418.447,604,109.66 十二、其他 口适用√不适用 第三节公司业务概要 报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 公司主营业务为房地产开发与经营,拥有房地产一级开发资质。公司房地产经营模式以自主 开发销售为主,并逐步开展合作开发等多种经营模式。公司主要开发产品为住宅、车库及商铺 公司业务范围主要集中在珠海、上海、武汉、广州、苏州、南京、中山、威海,其中珠海为公司 战略大本营,上海、武汉、广州等一线城市及重点二线城市为公司战略发展方向。 2017年,我国经济实现了增长平稳、就业扩大、结构优化等多重目标,经济发展步伐稳健有 力,GDP增速比上年加快0.2个百分点,是2011年以来经济增速首次回升。“雄安新区”、“粤 港澳大湾区”的逐步落地;自贸区开发建设、“一带一路”战略的纵深推进;国企改革等措施的 深入部署,为经济发展注入了新动力 8/271

珠海华发实业股份有限公司 2017 年年度报告 8 / 271 有效套期保值业务外，持有交易 性金融资产、交易性金融负债产 生的公允价值变动损益，以及处 置交易性金融资产、交易性金融 负债和可供出售金融资产取得 的投资收益 单独进行减值测试的应收款项 减值准备转回 3,849,773.62 对外委托贷款取得的损益 9,639,124.69 6,634,850.07 23,356,208.19 采用公允价值模式进行后续计 量的投资性房地产公允价值变 动产生的损益 7,604,109.66 9,907,616.74 7,833,979.99 除上述各项之外的其他营业外 收入和支出 -34,456,603.40 2,753,230.92 -5,741,390.75 少数股东权益影响额 8,669.85 -2,762,381.78 6,585,596.67 所得税影响额 -4,904,514.04 -7,490,855.07 -22,000,205.58 合计 23,450,133.68 11,596,707.54 58,509,664.43 十一、 采用公允价值计量的项目 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的 影响金额 交通银行 6,618,634.29 7,123,348.17 504,713.88 - 和谐并购安华私 募投资基金 549,564,574.01 305,358,332.03 -244,206,241.98 - 投资性房地产 2,360,555,700.00 2,368,159,809.66 7,604,109.66 7,604,109.66 合计 2,916,738,908.30 2,680,641,489.86 -236,097,418.44 7,604,109.66 十二、 其他 □适用 √不适用 第三节 公司业务概要 一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 公司主营业务为房地产开发与经营，拥有房地产一级开发资质。公司房地产经营模式以自主 开发销售为主，并逐步开展合作开发等多种经营模式。公司主要开发产品为住宅、车库及商铺。 公司业务范围主要集中在珠海、上海、武汉、广州、苏州、南京、中山、威海，其中珠海为公司 战略大本营，上海、武汉、广州等一线城市及重点二线城市为公司战略发展方向。 2017 年，我国经济实现了增长平稳、就业扩大、结构优化等多重目标，经济发展步伐稳健有 力，GDP 增速比上年加快 0.2 个百分点，是 2011 年以来经济增速首次回升。“雄安新区”、“粤 港澳大湾区”的逐步落地；自贸区开发建设、 “一带一路”战略的纵深推进；国企改革等措施的 深入部署，为经济发展注入了新动力

珠海华发实业股份有限公司2017年年度报告 2017年,国家对房地产行业坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”总基调,并提出了“加 快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的要求,实行“因城施策去库存”的指 导原则,调控政策持续加强,因城施策逐渐落实。全国一、二线城市及部分三、四线城市重启限 购限贷调控政策,严格限制房产投机、投资属性,强调回归房屋居住属性。在加强对房地产调控 政策的同时,政策层面的长效机制也处于加速推进阶段,其中大力发展住房租赁市场成为建立房 地产调控长效机制的重要组成部分。 房地产调控政策影响下,房地产投资性需求受到抑制,房地产市场发展趋于平稳健康,但分 化态势依然明显,结构性差异出现变化:一线城市房价稳中回落:二线城市量跌价稳,总体投机 需求得到遏制;三线城市量价齐升,去库存态势良好。国家统计局公布的数据显示,2017年12 月,一线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续15个月回落;二线城市新建商品住宅价格同比涨幅 比上月扩大0.4个百分点:三线城市新建商品住宅价格同比涨幅与上月相同。“分类调控、因城 施策”房地产市场调控政策效果继续显现,70个大中城市中15个热点城市新建商品住宅环比价 格均在平稳区间内变动,房地产市场总体继续保持稳定。 行业竞争方面,根据《2018中国房地产百强企业研究报告》显示,2017年百强企业销售业绩 实现了跨越式增长,销售总额、销售面积分别达63,760.7亿元、49,795.9万平方米,同比增长 32.8%和23.7%;百强企业市场份额快速上升至47.7%,较上年提高7.9个百分点,行业集中度加 速提升。国家统计局数据显示,2017年全国商品房销售面积169,408万平方米,增长7.7%,其中 住宅销售面积增长5.3%;全国商品房销售额133,701亿元,增长13.7%,其中住宅销售额增长11.3% 标杆房企销售规模继续扩大,大型百强企业规模效应凸显,盈利能力加速分化,行业资源加 速向更大规模的企业集聚,行业集中度进一步提升,行业两极化格局愈加明显。在此背景下,房 地产行业转型加速,大型房企谋局多元化发展版图,中小企业寻求转型出路或退出,强强联合 行业并购或将成为房地产行业发展的特点之一 从房企表现看,一线房企受益于市场因素,利用其资源布局优势和品牌号召力加大销售力度 推动其市场份额进一步提高,行业集中度不断提升:而中小型房企资源分布相对较弱,库存去化 速度较缓,储备增量空间受限较大,与一线房企差距进一步拉大 、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 口适用√不适用 三、报告期内核心竞争力分析 √适用口不适用 1、公司在房地产领域深耕细作30余年,华发品牌家喻户晓,产品品质有口皆碑,奠定了公 司在珠海的区域龙头地位,并逐渐取得已进入城市市场的认可。 9/271

珠海华发实业股份有限公司 2017 年年度报告 9 / 271 2017 年，国家对房地产行业坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”总基调，并提出了“加 快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的要求，实行“因城施策去库存”的指 导原则，调控政策持续加强，因城施策逐渐落实。全国一、二线城市及部分三、四线城市重启限 购限贷调控政策，严格限制房产投机、投资属性，强调回归房屋居住属性。在加强对房地产调控 政策的同时，政策层面的长效机制也处于加速推进阶段，其中大力发展住房租赁市场成为建立房 地产调控长效机制的重要组成部分。 房地产调控政策影响下，房地产投资性需求受到抑制，房地产市场发展趋于平稳健康，但分 化态势依然明显，结构性差异出现变化：一线城市房价稳中回落；二线城市量跌价稳，总体投机 需求得到遏制；三线城市量价齐升，去库存态势良好。国家统计局公布的数据显示，2017 年 12 月，一线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续 15 个月回落；二线城市新建商品住宅价格同比涨幅 比上月扩大 0.4 个百分点；三线城市新建商品住宅价格同比涨幅与上月相同。“分类调控、因城 施策”房地产市场调控政策效果继续显现，70 个大中城市中 15 个热点城市新建商品住宅环比价 格均在平稳区间内变动，房地产市场总体继续保持稳定。 行业竞争方面，根据《2018 中国房地产百强企业研究报告》显示，2017 年百强企业销售业绩 实现了跨越式增长，销售总额、销售面积分别达 63,760.7 亿元、49,795.9 万平方米，同比增长 32.8%和 23.7%；百强企业市场份额快速上升至 47.7%，较上年提高 7.9 个百分点，行业集中度加 速提升。国家统计局数据显示，2017 年全国商品房销售面积 169,408 万平方米，增长 7.7%，其中 住宅销售面积增长 5.3%；全国商品房销售额 133,701 亿元，增长 13.7%，其中住宅销售额增长 11.3%。 标杆房企销售规模继续扩大，大型百强企业规模效应凸显，盈利能力加速分化，行业资源加 速向更大规模的企业集聚，行业集中度进一步提升，行业两极化格局愈加明显。在此背景下，房 地产行业转型加速，大型房企谋局多元化发展版图，中小企业寻求转型出路或退出，强强联合、 行业并购或将成为房地产行业发展的特点之一。 从房企表现看，一线房企受益于市场因素，利用其资源布局优势和品牌号召力加大销售力度， 推动其市场份额进一步提高，行业集中度不断提升；而中小型房企资源分布相对较弱，库存去化 速度较缓，储备增量空间受限较大，与一线房企差距进一步拉大。 二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 □适用 √不适用 三、报告期内核心竞争力分析 √适用 □不适用 1、公司在房地产领域深耕细作 30 余年，华发品牌家喻户晓，产品品质有口皆碑，奠定了公 司在珠海的区域龙头地位，并逐渐取得已进入城市市场的认可

珠海华发实业股份有限公司2017年年度报告 2、公司始终坚持“建筑理想家”的理念,以国际化的设计思维、准确的市场定位和高品质的 市场推广,打造全国性房地产同类型产品系列精品开发商形象,辅以商业运营、文化、设计、园 林、建筑新材料、定制装修等子品牌,全方位发挥华发品牌效应。 3、公司拥有设计、园林、装修、营销等各个房地产开发产业链。依托上述产业链,积极开拓 相关领域,开创性提出新一代优+生活人居战略,以六大优+体系全面优化提升产品服务体系,全 力打造高品质产品及服务。 4、战略发展方向方面,公司坚持“立足珠海、面向全国”的发展战略,积极推进“珠海为战 略大本营,上海、广州、武汉、南京等一线城市及重点二线城市突破”的战略思想,目前已经形 成以珠海为战略大本营,上海、广州、武汉、南京等核心城市为重点的区域布局并取得显著成效 业务发展方向上,公司在坚持房地产为主营业务的基础上,延伸地产业务产业链和价值深 挖,逐步向商业地产、住房租赁、定制装修等领域扩张,并积极开拓与房地产业务相关的产业股 权投资等业务,推动公司多元化业务格局发展。 6、激励机制与团队建设方面,公司限制性股票激励计划己经落地实施,进一步完善了公司长 效激励机制;项目拓展奖激励方案已经落地,项目跟投方案已经制定并积极实施中:优+领军人才 计划全面启动,中高层管理人员内部选聘工作、优+人才培养项目等项目取得较好成效,推动人才 实现内部良性互动。 第四节经营情况讨论与分析 经营情况讨论与分析 报告期内,公司在董事局的领导下,公司经营业绩保持平稳发展。报告期内,公司实现营业 收入199.17亿元,同比增长49.76%;归属于上市公司股东净利润16.20亿元,同比增长59.11% 截止报告期末,公司总资产为1,396.83亿元,同比增长22.75%报告期内,公司新开工面积220.47 万平方米:竣工215.28万平方米,同比增长61.12%。截止报告期末,公司拥有的土地储备建筑 面积为877.11万平方米:在建面积715.35万平方米,同比增长26.10% (一)销售格局显著优化,核心城市重点突破 报告期内,面对复杂的市场形势,公司积极应对市场变化,灵活调整营销策略,在确保珠海 市场平稳去化的基础上,上海、广州、武汉等核心城市重点突破,带动公司实现签约销售金额 310.17亿元,签约销售面积133.76万平方米。华南区域(珠海、中山、广州、南宁)实现签约 销售134.39亿元,其中珠海实现签约销售69.01亿元,占总签约销售金额的22.25%;华东区域 (上海、苏州)实现签约销售60.32亿元,在华东地区打响了品牌知名度,其中上海签约销售额 达到51.06亿元,占总签约销售金额的16.46%;华中区域(武汉)实现签约销售89.29亿元,占 总签约销售金额的28.79%,成为公司新的利润贡献点。在深耕珠海市场的基础上,实现了核心城 市的重点突破,推动公司市场格局的显著优化和全面发展。 10/271

珠海华发实业股份有限公司 2017 年年度报告 10 / 271 2、公司始终坚持“建筑理想家”的理念，以国际化的设计思维、准确的市场定位和高品质的 市场推广，打造全国性房地产同类型产品系列精品开发商形象，辅以商业运营、文化、设计、园 林、建筑新材料、定制装修等子品牌，全方位发挥华发品牌效应。 3、公司拥有设计、园林、装修、营销等各个房地产开发产业链。依托上述产业链，积极开拓 相关领域，开创性提出新一代优+生活人居战略，以六大优+体系全面优化提升产品服务体系，全 力打造高品质产品及服务。 4、战略发展方向方面，公司坚持“立足珠海、面向全国”的发展战略，积极推进“珠海为战 略大本营，上海、广州、武汉、南京等一线城市及重点二线城市突破”的战略思想，目前已经形 成以珠海为战略大本营，上海、广州、武汉、南京等核心城市为重点的区域布局并取得显著成效。 5、业务发展方向上，公司在坚持房地产为主营业务的基础上，延伸地产业务产业链和价值深 挖，逐步向商业地产、住房租赁、定制装修等领域扩张，并积极开拓与房地产业务相关的产业股 权投资等业务，推动公司多元化业务格局发展。 6、激励机制与团队建设方面，公司限制性股票激励计划已经落地实施，进一步完善了公司长 效激励机制；项目拓展奖激励方案已经落地，项目跟投方案已经制定并积极实施中；优+领军人才 计划全面启动，中高层管理人员内部选聘工作、优+人才培养项目等项目取得较好成效，推动人才 实现内部良性互动。 第四节 经营情况讨论与分析 一、经营情况讨论与分析 报告期内，公司在董事局的领导下，公司经营业绩保持平稳发展。报告期内，公司实现营业 收入 199.17 亿元，同比增长 49.76%；归属于上市公司股东净利润 16.20 亿元，同比增长 59.11%； 截止报告期末，公司总资产为 1,396.83 亿元，同比增长 22.75%。报告期内，公司新开工面积 220.47 万平方米；竣工 215.28 万平方米，同比增长 61.12%。截止报告期末，公司拥有的土地储备建筑 面积为 877.11 万平方米；在建面积 715.35 万平方米，同比增长 26.10%。 （一）销售格局显著优化，核心城市重点突破 报告期内，面对复杂的市场形势，公司积极应对市场变化，灵活调整营销策略，在确保珠海 市场平稳去化的基础上，上海、广州、武汉等核心城市重点突破，带动公司实现签约销售金额 310.17 亿元，签约销售面积 133.76 万平方米。华南区域（珠海、中山、广州、南宁）实现签约 销售 134.39 亿元，其中珠海实现签约销售 69.01 亿元，占总签约销售金额的 22.25%；华东区域 （上海、苏州）实现签约销售 60.32 亿元，在华东地区打响了品牌知名度，其中上海签约销售额 达到 51.06 亿元，占总签约销售金额的 16.46%；华中区域（武汉）实现签约销售 89.29 亿元，占 总签约销售金额的 28.79%，成为公司新的利润贡献点。在深耕珠海市场的基础上，实现了核心城 市的重点突破，推动公司市场格局的显著优化和全面发展