保利发展控股集团股份有限公司2019年年度报告

保利发展控股集团股份有限公司2019年年度报告 公司代码:600048 公司简称:保利地产 保利发展控股集团股份有限公司 2019年年度报告 1/72

保利发展控股集团股份有限公司 2019 年年度报告 1 / 72 公司代码：600048 公司简称：保利地产 保利发展控股集团股份有限公司 2019 年年度报告

保利发展控股集团股份有限公司2019年年度报告 重要提示 一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整, 不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏,并承担个别和连带的法律责任。 二、公司全体董事出席董事会会议。 三、立信会计师事务所(特殊普通合伙)为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、公司负责人宋广菊、主管会计工作负责人刘平及会计机构负责人周东利声明:保证年度报告中 财务报告的真实、准确、完整。 五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 以截至2019年12月31日公司11,932,675,162股总股本为基数,每10股派发现金红利8.20元 (含税),不进行资本公积金转增股本 六、前瞻性陈述的风险声明 V适用口不适用 本年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述,该等陈述不构成公司对投资者的实质承诺,请投资者 注意投资风险。 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况? 否 九、重大风险提示 本年度报告涉及行业风险、市场风险等风险因素的详细描述,请投资者查阅“经营情况讨论 与分析”中的“风险与机遇”的相关内容。 十、其他 口适用不适用 2/72

保利发展控股集团股份有限公司 2019 年年度报告 2 / 72 重要提示 一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整， 不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、公司全体董事出席董事会会议。 三、 立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、公司负责人宋广菊、主管会计工作负责人刘平及会计机构负责人周东利声明：保证年度报告中 财务报告的真实、准确、完整。 五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 以截至2019年12月31日公司11,932,675,162股总股本为基数，每10股派发现金红利8.20元 （含税），不进行资本公积金转增股本。 六、 前瞻性陈述的风险声明 √适用 □不适用 本年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述，该等陈述不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者 注意投资风险。 七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？ 否 九、 重大风险提示 本年度报告涉及行业风险、市场风险等风险因素的详细描述，请投资者查阅“经营情况讨论 与分析”中的“风险与机遇”的相关内容。 十、 其他 □适用 √不适用

保利发展控股集团股份有限公司2019年年度报告 目录 第一节释义 第二节 公司简介和主要财务指标 第三节公司业务概要. 第四节经营情况讨论与分析 479 第五节重要事项 第六节 普通股股份变动及股东情况 第七节 优先股相关情况 第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况… 第九节 公司治理 第十节公司债券相关情况 第十一节财务报告 72 第十二节备查文件目录… 3/

保利发展控股集团股份有限公司 2019 年年度报告 3 / 72 目录 第一节 释义.......................................................................................................................................4 第二节 公司简介和主要财务指标.................................................................................................. 4 第三节 公司业务概要.......................................................................................................................7 第四节 经营情况讨论与分析.......................................................................................................... 9 第五节 重要事项.............................................................................................................................44 第六节 普通股股份变动及股东情况............................................................................................ 54 第七节 优先股相关情况.................................................................................................................58 第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况........................................................................ 59 第九节 公司治理.............................................................................................................................66 第十节 公司债券相关情况............................................................................................................ 68 第十一节 财务报告.............................................................................................................................72 第十二节 备查文件目录.....................................................................................................................72

保利发展控股集团股份有限公司2019年年度报告 第一节释义 释义 在本报告书中,除非文义另有所指,下列词语具有如下含义 常用词语释义 中国证监会 中国证券监督管理委员会 国资委 交所 公司、本公司、保利地产 保利物业 [报告期、本报告期 指指指指指指指 国务院国有资产监督管理委员会 上海证券交易所 保利发展控股集团股份有限公司,原名称保利房 地产(集团)股份有限公司 保利物业发展股份有限公司 2019年度 元、万元、亿元 人民币元、人民币万元、人民币亿元 第二节公司简介和主要财务指标 公司信息 公司的中文名称 保利发展控股集团股份有限公司 公司的中文简称 保利地产 公司的外文名称 Poly developments and Holdings group Co, Ltd 公司的外文名称缩写 PDH 公司的法定代表人 宋广菊 二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 旷煜、黄承琰 联系地址厂东有厂州市海区阅江中路68号保利国厂二东省厂州市海联区阅江路68号保利国 电话 020-8989883 020-89898833 传真 020-89898666-8831 电子信箱stockepolycn.com stockepolycn. com 三、基本情况简介 公司注册地址 广州市海珠区阅江中路688号保利国际广场30-33层 公司注册地址的邮政编码 510308 公司办公地址 匚州市海珠区阅江中路68号保利国际广场北塔30-32昙 公司办公地址的邮政编码 510308 公司网址 www.polycn.com 电子信箱 stockepolycn.com 四、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址www.sse.com.cn 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室

保利发展控股集团股份有限公司 2019 年年度报告 4 / 72 第一节 释义 一、 释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 常用词语释义 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 国资委 指 国务院国有资产监督管理委员会 上交所 指 上海证券交易所 公司、本公司、保利地产 指 保利发展控股集团股份有限公司，原名称保利房 地产（集团）股份有限公司 保利物业 指 保利物业发展股份有限公司 报告期、本报告期 指 2019 年度 元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元 第二节 公司简介和主要财务指标 一、 公司信息 公司的中文名称 保利发展控股集团股份有限公司 公司的中文简称 保利地产 公司的外文名称 Poly Developments and Holdings Group Co., Ltd. 公司的外文名称缩写 PDH 公司的法定代表人 宋广菊 二、 联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 黄海 旷煜、黄承琰 联系地址 广东省广州市海珠区阅江中路688号保利国 际广场北塔33层董事会办公室 广东省广州市海珠区阅江中路688号保利国 际广场北塔33层董事会办公室 电话 020-89898833 020-89898833 传真 020-89898666-8831 020-89898666-8831 电子信箱 stock@polycn.com stock@polycn.com 三、 基本情况简介 公司注册地址 广州市海珠区阅江中路688号保利国际广场30-33层 公司注册地址的邮政编码 510308 公司办公地址 广州市海珠区阅江中路688号保利国际广场北塔30-33层 公司办公地址的邮政编码 510308 公司网址 www.polycn.com 电子信箱 stock@polycn.com 四、 信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室

保利发展控股集团股份有限公司2019年年度报告 五、公司股票简况 公司股票简况 股票种类股票上市交易所 股票简称 股禀代码 A股 上海证券交易所 保利地产 600048 六、其他相关资料 立信会计师事务所(特殊普通合伙) 事务所(境内)办公地址 上海市黄浦区南京东路61号四楼 签字会计师姓名 金华、常姗 中信证券股份有限公司 办公地址 北京市朝阳区亮马桥路48号中信证券大厦 报告期内履行持续签字的保荐代表人姓名 石衡、朱洁 督导职责的保荐机 2016年6月20日-2017年12月31日:公司 构 持续督导的期间 2016年6月完成非公开股票发行,募集资金全 部使用完毕前,保荐机构继续履行相关持续督 导义务 七、近三年主要会计数据和财务指标 (一)主要会计数据 单位:元币种:人民币 主要会计数据 2019年 2018年 本期比上年 同期增减(% 2017年 营业收入 235933564582.09194,513,842,492.17 21.29146,623,004,012.02 归属于上市公司股东 的净利润 27,959,019,793.1118,903,715,264.07 47.9015,63,55,87588 归属于上市公司股东 的扣除非经常性损益27,164,249,069.2418,050,260,8417.42 50.4915,446,781,266.30 的净利润 经营活动产生的现金 流量净额 39,155,315,735.1011,893,321,359.64 229.22|-29,261,417,046.93 本期末比上 2019年末 2018年末 年同期末增 2017年末 归属于上市公司股东156,021,944761.201292.515,91416 的净资产 27.97106,923,069,073.30 总资产1,033,208,719,569.41846,493,923,179.58 22.06697,634,668,511.42 (二)主要财务指标 主要财务指标 20192018年本期比上年同期增减 (%) 2017年 基本每股收益(元/股 2.35 1.59 47.80 稀释每股收益(元/股 2.35 47.801.32 扣除非经常性损益后的基本每股收益(元/股 加权平均净资产收益率(%) 21.0116.63增加438个百分点16.34 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率(%) 20.4115.88增加4.53个百分点16.15

保利发展控股集团股份有限公司 2019 年年度报告 5 / 72 五、 公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 A股 上海证券交易所 保利地产 600048 六、 其他相关资料 公司聘请的会计师 事务所（境内） 名称 立信会计师事务所（特殊普通合伙） 办公地址 上海市黄浦区南京东路 61 号四楼 签字会计师姓名 金华、常姗 报告期内履行持续 督导职责的保荐机 构 名称 中信证券股份有限公司 办公地址 北京市朝阳区亮马桥路 48 号中信证券大厦 签字的保荐代表人姓名 石衡、朱洁 持续督导的期间 2016 年 6 月 20 日-2017 年 12 月 31 日；公司 2016 年 6 月完成非公开股票发行，募集资金全 部使用完毕前，保荐机构继续履行相关持续督 导义务 七、 近三年主要会计数据和财务指标 (一) 主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2019年 2018年 本期比上年 同期增减(%) 2017年 营业收入 235,933,564,582.09 194,513,842,492.17 21.29 146,623,004,012.02 归属于上市公司股东 的净利润 27,959,019,793.11 18,903,715,264.07 47.90 15,633,557,875.88 归属于上市公司股东 的扣除非经常性损益 的净利润 27,164,249,069.24 18,050,260,847.42 50.49 15,446,781,266.30 经营活动产生的现金 流量净额 39,155,315,735.10 11,893,321,359.64 229.22 -29,261,417,046.93 2019年末 2018年末 本期末比上 年同期末增 减（%） 2017年末 归属于上市公司股东 的净资产 156,021,944,764.20 121,922,515,914.16 27.97 106,923,069,073.30 总资产 1,033,208,719,569.41 846,493,923,179.58 22.06 697,634,668,511.42 (二) 主要财务指标 主要财务指标 2019年 2018年 本期比上年同期增减 (%) 2017年 基本每股收益（元／股） 2.35 1.59 47.80 1.32 稀释每股收益（元／股） 2.35 1.59 47.80 1.32 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元／股） 2.23 1.52 46.71 1.30 加权平均净资产收益率（%） 21.01 16.63 增加4.38个百分点 16.34 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%） 20.41 15.88 增加4.53个百分点 16.15

保利发展控股集团股份有限公司2019年年度报告 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 口适用√不适用 八、境内外会计准则下会计数据差异 (-同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净 资产差异情况 适用V不适用 (二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净 资产差异情况 口适用v不适用 三境内外会计准则差异的说明 适用V不适用 九、2019年分季度主要财务数据 单位:元币种:人民币 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 (1-3月份) (46月份 (7-9月份) (10-12月份) 营业收入 22,577,846,856.9748,543,557,464.9640,672,607,694.51124,139,55,.565. 归属于上市公司 股东的净利润 2,320,082,142.707,635,130,524.492,878,160,649.2015,125,646,476.72 归属于上市公司 股东的扣除非经 常性损益后的净2.03,62.1865.6.02.587.95.630241.904.91.32.02 利涧 经营活动产生的 现金流量净额 796,454,219.9915,431,268,242.54-7,006,639,420.9629,934,232,693.53 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 口适用√不适用 十、非经常性损益项目和金额 √适用口不适用 单位:元币种:人民币 非经常性损益项目 2019年金额 2018年金额2017年金额 非流动资产处置损益 40,104,207.07719,186,84.1472,234,272.01 计入当期损益的政府补助,但与公司正 常经营业务密切相关,符合国家政策规 定、按照一定标准定额或定量持续享受 27,598,477.84 5,018,257.77 的政府补助除外 同一控制下企业合并产生的子公司期 初至合并日的当期净损益 6,886,431.97 除同公司正常经营业务相关的有效套 期保值业务外,持有交易性金融资产、 交易性金融负债产生的公允价值变动 损益,以及处置交易性金融资产、交易765,317,147.30 190,424,456.43 -586,471.04 性金融负债和可供出售金融资产取得 的投资收益 除上述各项之外的其他营业外收入和122,596,176.35184,274,676.67171,469,083.03 6/72

保利发展控股集团股份有限公司 2019 年年度报告 6 / 72 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 □适用 √不适用 八、 境内外会计准则下会计数据差异 (一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净 资产差异情况 □适用 √不适用 (二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净 资产差异情况 □适用 √不适用 (三)境内外会计准则差异的说明： □适用 √不适用 九、 2019 年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度 （1-3 月份） 第二季度 （4-6 月份） 第三季度 （7-9 月份） 第四季度 （10-12 月份） 营业收入 22,577,846,856.97 48,543,557,464.96 40,672,607,694.51 124,139,552,565.65 归属于上市公司 股东的净利润 2,320,082,142.70 7,635,130,524.49 2,878,160,649.20 15,125,646,476.72 归属于上市公司 股东的扣除非经 常性损益后的净 利润 2,037,762,111.86 7,633,621,000.52 2,587,954,630.24 14,904,911,326.62 经营活动产生的 现金流量净额 796,454,219.99 15,431,268,242.54 -7,006,639,420.96 29,934,232,693.53 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 □适用 √不适用 十、 非经常性损益项目和金额 √适用 □不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2019 年金额 2018 年金额 2017 年金额 非流动资产处置损益 40,104,207.07 719,186,844.14 72,234,272.01 计入当期损益的政府补助，但与公司正 常经营业务密切相关，符合国家政策规 定、按照一定标准定额或定量持续享受 的政府补助除外 27,598,477.84 5,018,257.77 0 同一控制下企业合并产生的子公司期 初至合并日的当期净损益 0 -6,886,431.97 0 除同公司正常经营业务相关的有效套 期保值业务外，持有交易性金融资产、 交易性金融负债产生的公允价值变动 损益，以及处置交易性金融资产、交易 性金融负债和可供出售金融资产取得 的投资收益 765,317,147.30 190,424,456.43 -586,471.04 除上述各项之外的其他营业外收入和 122,596,176.35 184,274,676.67 171,469,083.03

保利发展控股集团股份有限公司2019年年度报告 支出 其他符合非经常性损益定义的损益项31,994,73398 少数股东权益影响额 -59,081,251.93-29,318,253.97-33,11,99.20 所得税影响额 133,758,76674-209,245,132.42|-23,225,282.22 合计 794,770,72387853,454,416.65186,776,609.58 十一、采用公允价值计量的项目 V适用口不适用 单位:元币种:人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影 响金额 厂东省高速公路发展\849,190,275.86836,032,381.24|-13,157,894.6243,724,695.97 股份有限公司 招商局积余产业运营 服务股份有限公司 357,752,377.84970,427,238.82|612,674,860.98627,023,218.38 深圳市华阳国际工程 设计股份有限公司 50,050,0000155,155,000.00105,105,000.00106,892,500.00 澳元套期保值 128583,336.1749,39592891-79187,407.2629961,11041 英镑套期保值 258,549,240.79226,926,140.46-31,623,100.33-31,623,100.33 1,644125,230.66|2,237,936,68943593811,4587777597842443 十二、其他 适用不适用 第三节公司业务概要 报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 公司是一家专注于房地产开发及销售的大型企业集团。经过27年的稳健发展,公司己形成以不 动产投资开发为主,以综合服务与不动产金融为翼的业务板块布局。 不动产投资开发是公司坚定的主业方向,报告期内,公司实现营业总收入2359.81亿元,其中 房地产开发收入达2237.31亿元,占比达94.81%。公司销售规模稳居行业前五、央企第一。公司聚 焦刚性和改善性需求,坚持以中小户型普通住宅为主的产品策略,坚持以核心城市及重点城市群为 主的布局策略,重点深耕珠三角、长三角、京津冀、中部、成渝、海西等国家重点发展区域。公司 形成了公开市场招拍挂、旧城改造、合作开发、兼并收购等灵活的多元化土地拓展能力,持续优化 资源储备,为公司的可持续发展奠定坚实基础 围绕不动产投资开发,公司重点培育房地产多元化业务板块,搭建了覆盖物业管理、销售代理、 商业管理等十余个综合服务板块,以及以房地产基金、普惠金融为主的不动产金融平台。报告期内, 公司两翼业务市场化运作和企业经营能力不断提升,两翼业务收入达113.06亿元,其中,物业管理 平台保利物业于报告期内登陆香港联交所,标志着公司“打造不动产生态发展平台”战略迈出坚实 一步 报告期内房地产行业发展情况,详见本报告第四节“经营情况的讨论与分析”。 二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 口适用V不适用 、报告期内核心竞争力分析 V适用口不适用 1、前瞻及坚定的战略定力

保利发展控股集团股份有限公司 2019 年年度报告 7 / 72 支出 其他符合非经常性损益定义的损益项 目 31,994,733.98 0 0 少数股东权益影响额 -59,081,251.93 -29,318,253.97 -33,114,992.20 所得税影响额 -133,758,766.74 -209,245,132.42 -23,225,282.22 合计 794,770,723.87 853,454,416.65 186,776,609.58 十一、 采用公允价值计量的项目 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影 响金额 广东省高速公路发展 股份有限公司 849,190,275.86 836,032,381.24 -13,157,894.62 43,724,695.97 招商局积余产业运营 服务股份有限公司 357,752,377.84 970,427,238.82 612,674,860.98 627,023,218.38 深圳市华阳国际工程 设计股份有限公司 50,050,000.00 155,155,000.00 105,105,000.00 106,892,500.00 澳元套期保值 128,583,336.17 49,395,928.91 -79,187,407.26 29,961,110.41 英镑套期保值 258,549,240.79 226,926,140.46 -31,623,100.33 -31,623,100.33 合计 1,644,125,230.66 2,237,936,689.43 593,811,458.77 775,978,424.43 十二、 其他 □适用 √不适用 第三节 公司业务概要 一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 公司是一家专注于房地产开发及销售的大型企业集团。经过 27 年的稳健发展，公司已形成以不 动产投资开发为主，以综合服务与不动产金融为翼的业务板块布局。 不动产投资开发是公司坚定的主业方向，报告期内，公司实现营业总收入 2359.81 亿元，其中 房地产开发收入达 2237.31 亿元，占比达 94.81%。公司销售规模稳居行业前五、央企第一。公司聚 焦刚性和改善性需求，坚持以中小户型普通住宅为主的产品策略，坚持以核心城市及重点城市群为 主的布局策略，重点深耕珠三角、长三角、京津冀、中部、成渝、海西等国家重点发展区域。公司 形成了公开市场招拍挂、旧城改造、合作开发、兼并收购等灵活的多元化土地拓展能力，持续优化 资源储备，为公司的可持续发展奠定坚实基础。 围绕不动产投资开发，公司重点培育房地产多元化业务板块，搭建了覆盖物业管理、销售代理、 商业管理等十余个综合服务板块，以及以房地产基金、普惠金融为主的不动产金融平台。报告期内， 公司两翼业务市场化运作和企业经营能力不断提升，两翼业务收入达 113.06 亿元，其中，物业管理 平台保利物业于报告期内登陆香港联交所，标志着公司“打造不动产生态发展平台”战略迈出坚实 一步。 报告期内房地产行业发展情况，详见本报告第四节“经营情况的讨论与分析”。 二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 □适用 √不适用 三、报告期内核心竞争力分析 √适用 □不适用 1、前瞻及坚定的战略定力

保利发展控股集团股份有限公司2019年年度报告 自1992年成立之初,公司基于对中国城镇化进程及行业发展机遇的趋势判断,前瞻性地确立了 房地产开发主业在企业发展中的核心地位。在行业周期波动中,公司始终坚定看好房地产行业,毫 不动摇地坚持房地产开发的主业地位,取得了持续稳健的发展。2019年实现签约销售4618亿元, 位列行业前五、央企第 面对行业发展进入新阶段,公司在继续把握房地产主业机遇的同时,提出“以不动产投资开发 为主体,以综合服务和不动产金融为两翼”的发展战略,构建不动产生态发展平台。通过延展不动 产全产业链,提前布局物业管理、销售代理、会展、康养等服务领域,为人民美好生活提供综合解 决方案;以产融结合为经营理念,发挥资本对产业的赋能优势,不断丰富不动产生态平台内涵 2、极具竞争优势的资源储备 经过27年的发展和积累,公司形成了完善的全国化产业布局优势,完成了以中心城市为核心, 以城市群、都市圈为延展的区域布局结构,契合国内区域经济发展、人口、产业的长期趋势。截至 2019年末,公司拥有在建面积13158万平方米、待开发面积8112万平方米,其中38个核心城市占 比达58%,项目资源丰富且质地优良,为公司的持续发展奠定坚实基础。 公司具备多元化的资源拓展能力,除了公开市场招拍挂方式以外,还通过旧城改造、产业拓展 兼并收购等灵活的拓展方式低成本获取项目资源,持续优化资源储备。 3、不动产生态发展平台加速成型 围绕房地产开发主业,公司整合上下游产业链资源,在综合服务与不动产金融领域形成了物管、 经纪、商管、建筑、房地产基金、会展、文旅、康养、教育、公寓等多产业协同发展的格局,两翼 产业市场空间巨大,发展前景广阔,是公司未来新的规模与利润增长点 依托房地产开发主业的稳健发展,公司两翼产业加快塑造核心业务能力,市场化运作和企业经 营能力逐步提升。报告期内保利物业于香港联交所主板成功上市,销售代理平台合富中国市场规模 与地位稳步提升,在商管、建筑、房地产基金、会展、文旅、康养、教育、公寓等产业积极推进产 业资源整合,提升经营能力。同时,两翼产业的稳步发展,协同地产主业通过产业合作方式获取优 质项目资源,为地产主业在社区服务、销售渠道、资产管理等方面提供大力支持,主业与两翼产业 之间形成了相互促进、协调发展的良好效应。 4、多元化、低成本融资优势,突出的资产管理能力 作为地产龙头企业,公司构建了以银行信贷为主,股权融资、直接债务融资、资产证券化等为 辅的多元化融资体系,具备在不同市场环境下,快速、充分获取资金的能力。同时,凭借央企信用 优势,公司在各大金融机构获得充足授信,报告期末,公司银行贷款授信总额5170亿元,剩余未使 用额度为2690亿元,融资资源充裕;公司有息负债综合融资成本仅约4.95%,拥有极具竞争力的融 资成本优势。 报告期内实现销售回笼超4300亿元,回笼率高达93%,具备优秀的资金管理能力。资产负债率 仅为77.79%,净负债率56.91%,为行业较低水平,资产结构稳健,抗风险能力突出。公司已获得大 公、中诚信等国内顶级评级公司“AA”主体信用评级,并且获得国际信用评级机构标准普尔、穆迪、 惠誉分别给予公司“BB”、“Baa2”、“BBB+”主体信用评级,展望为稳定。 5、央企背景及突出的品牌影响力 公司是国务院国资委管理的大型中央企业中国保利集团有限公司控股的大型国有房地产上市公 司,也是中国保利集团有限公司旗下房地产业务的主要运作平台,央企背景使公司获得广泛信赖, 竞争优势突出。公司坚持“和者筑善”的品牌理念及“美好生活同行者”的品牌愿景,诚信、负责 任的品牌形象得到社会的广泛认可,2019年末,公司品牌价值达883.66亿元,连续十年蝉联“中 国房地产行业领导公司品牌”,位列福布斯世界500强第245位。 6、专业、高效的管理团队,诚信、务实的企业文化 公司管理团队人员稳定、项目运作经验丰富、管理能力突出,能够及时应对复杂多变的宏观经 济形势,保持公司平稳较快发展。公司持续完善激励机制,构建股权激励与项目跟投相结合的长效 激励体系,将公司目标与个人目标相统一,具备强大的团队凝聚力。同时,公司将军旅文化与现代 企业管理相融合,建立了杈责明确、科学灵活的决策体系,并通过内部审计、绩效考核、组织监督 等机制,打造出务实、规范、执行高效的团队,保障公司战略高效落地。高度重视人才培养,持续 优化多层次培训体系,为公司持续健康发展提供坚实的人才保障。 在肩负家国建设使命,坚守央企社会责任的过程中,公司循法尚德、诚信经营,将“务实、创 新、规范、卓越”的经营理念,将“奋发向上、团结协作、乐于奉献、规范诚信、纪律严明”的企 8/72

保利发展控股集团股份有限公司 2019 年年度报告 8 / 72 自 1992 年成立之初，公司基于对中国城镇化进程及行业发展机遇的趋势判断，前瞻性地确立了 房地产开发主业在企业发展中的核心地位。在行业周期波动中，公司始终坚定看好房地产行业，毫 不动摇地坚持房地产开发的主业地位，取得了持续稳健的发展。2019 年实现签约销售 4618 亿元， 位列行业前五、央企第一。 面对行业发展进入新阶段，公司在继续把握房地产主业机遇的同时，提出“以不动产投资开发 为主体，以综合服务和不动产金融为两翼”的发展战略，构建不动产生态发展平台。通过延展不动 产全产业链，提前布局物业管理、销售代理、会展、康养等服务领域，为人民美好生活提供综合解 决方案；以产融结合为经营理念，发挥资本对产业的赋能优势，不断丰富不动产生态平台内涵。 2、极具竞争优势的资源储备 经过 27 年的发展和积累，公司形成了完善的全国化产业布局优势，完成了以中心城市为核心， 以城市群、都市圈为延展的区域布局结构，契合国内区域经济发展、人口、产业的长期趋势。截至 2019 年末，公司拥有在建面积 13158 万平方米、待开发面积 8112 万平方米，其中 38 个核心城市占 比达 58%，项目资源丰富且质地优良，为公司的持续发展奠定坚实基础。 公司具备多元化的资源拓展能力，除了公开市场招拍挂方式以外，还通过旧城改造、产业拓展、 兼并收购等灵活的拓展方式低成本获取项目资源，持续优化资源储备。 3、不动产生态发展平台加速成型 围绕房地产开发主业，公司整合上下游产业链资源，在综合服务与不动产金融领域形成了物管、 经纪、商管、建筑、房地产基金、会展、文旅、康养、教育、公寓等多产业协同发展的格局，两翼 产业市场空间巨大，发展前景广阔，是公司未来新的规模与利润增长点。 依托房地产开发主业的稳健发展，公司两翼产业加快塑造核心业务能力，市场化运作和企业经 营能力逐步提升。报告期内保利物业于香港联交所主板成功上市，销售代理平台合富中国市场规模 与地位稳步提升，在商管、建筑、房地产基金、会展、文旅、康养、教育、公寓等产业积极推进产 业资源整合，提升经营能力。同时，两翼产业的稳步发展，协同地产主业通过产业合作方式获取优 质项目资源，为地产主业在社区服务、销售渠道、资产管理等方面提供大力支持，主业与两翼产业 之间形成了相互促进、协调发展的良好效应。 4、多元化、低成本融资优势，突出的资产管理能力 作为地产龙头企业，公司构建了以银行信贷为主，股权融资、直接债务融资、资产证券化等为 辅的多元化融资体系，具备在不同市场环境下，快速、充分获取资金的能力。同时，凭借央企信用 优势，公司在各大金融机构获得充足授信，报告期末，公司银行贷款授信总额 5170 亿元，剩余未使 用额度为 2690 亿元，融资资源充裕；公司有息负债综合融资成本仅约 4.95%，拥有极具竞争力的融 资成本优势。 报告期内实现销售回笼超 4300 亿元，回笼率高达 93%，具备优秀的资金管理能力。资产负债率 仅为 77.79%，净负债率 56.91%，为行业较低水平，资产结构稳健，抗风险能力突出。公司已获得大 公、中诚信等国内顶级评级公司“AAA”主体信用评级，并且获得国际信用评级机构标准普尔、穆迪、 惠誉分别给予公司“BBB”、“Baa2”、“BBB+”主体信用评级，展望为稳定。 5、央企背景及突出的品牌影响力 公司是国务院国资委管理的大型中央企业中国保利集团有限公司控股的大型国有房地产上市公 司，也是中国保利集团有限公司旗下房地产业务的主要运作平台，央企背景使公司获得广泛信赖， 竞争优势突出。公司坚持“和者筑善”的品牌理念及“美好生活同行者”的品牌愿景，诚信、负责 任的品牌形象得到社会的广泛认可，2019 年末，公司品牌价值达 883.66 亿元，连续十年蝉联“中 国房地产行业领导公司品牌”，位列福布斯世界 500 强第 245 位。 6、专业、高效的管理团队，诚信、务实的企业文化 公司管理团队人员稳定、项目运作经验丰富、管理能力突出，能够及时应对复杂多变的宏观经 济形势，保持公司平稳较快发展。公司持续完善激励机制，构建股权激励与项目跟投相结合的长效 激励体系，将公司目标与个人目标相统一，具备强大的团队凝聚力。同时，公司将军旅文化与现代 企业管理相融合，建立了权责明确、科学灵活的决策体系，并通过内部审计、绩效考核、组织监督 等机制，打造出务实、规范、执行高效的团队，保障公司战略高效落地。高度重视人才培养，持续 优化多层次培训体系，为公司持续健康发展提供坚实的人才保障。 在肩负家国建设使命，坚守央企社会责任的过程中，公司循法尚德、诚信经营，将“务实、创 新、规范、卓越”的经营理念，将“奋发向上、团结协作、乐于奉献、规范诚信、纪律严明”的企

保利发展控股集团股份有限公司2019年年度报告 业精神,融入公司的规章制度和管理行为,成为支撑公司发展的软实力。 第四节经营情况讨论与分析 市场回顾与展望 2019年,全国商品房销售金额15.97万亿元,同比增长6.5%,增速较2018年同期降低5.7个 百分点,在行业持续严厉调控的情况下销售增速仍呈现出一定的韧性;商品房销售面积17.16亿平 方米,同比减少0.1%,增速较2018年降低1.4个百分点,增速波动幅度收窄。 全国商品房销售情况 销售面积(万平方米) 销售金额(亿元 销售面积累计同比(%,右轴)—一销售金额累计同比(%,右轴 180000 140000 40000 月月 注:除另行说明外,数据来源均为国家统计局 在持续调控环境下,市场呈现分化趋势。一线城市成交延续2018年以来的回升态势,销售面积 同比显著增长17.1%。二线城市成交表现相对稳定,成交面积较去年同期微降1.6%。三线城市市场 压力凸显,成交面积较去年同比下滑10.8% 不同级别代表城市住宅月均成交面积情况 月均成交面积左 数据来源:中国指数研究院。根据中指院统计:代表城市50个,一线包括北京、上海、广州、深圳4个城市:二线 包括天津、重庆、杭州、武汉、大连、苏州、厦门、成都、南京、三亚、贵阳、温州、哈尔滨、海口、长春、合肥、 青岛、福州、西安、南宁、郑州、沈阳、无锡、长沙、南昌25个城市:主要是各省会城市和计划单列市:三线城市 括三明、莆田、中山、惠州、淮安、肇庆、汕头、镇江、绍兴、宿州、韶关、包头、佛山、徐州、唐山、泉州、 泸州、芜湖、东莞、扬州、南通21个城市,主要指地级市 9/72

保利发展控股集团股份有限公司 2019 年年度报告 9 / 72 业精神，融入公司的规章制度和管理行为，成为支撑公司发展的软实力。 第四节 经营情况讨论与分析 一、市场回顾与展望 2019 年，全国商品房销售金额 15.97 万亿元，同比增长 6.5%，增速较 2018 年同期降低 5.7 个 百分点，在行业持续严厉调控的情况下销售增速仍呈现出一定的韧性；商品房销售面积 17.16 亿平 方米，同比减少 0.1%，增速较 2018 年降低 1.4 个百分点，增速波动幅度收窄。 全国商品房销售情况 注：除另行说明外，数据来源均为国家统计局 在持续调控环境下，市场呈现分化趋势。一线城市成交延续 2018 年以来的回升态势，销售面积 同比显著增长 17.1%。二线城市成交表现相对稳定，成交面积较去年同期微降 1.6%。三线城市市场 压力凸显，成交面积较去年同比下滑 10.8%。 不同级别代表城市住宅月均成交面积情况 数据来源：中国指数研究院。根据中指院统计：代表城市 50 个，一线包括北京、上海、广州、深圳 4 个城市；二线 包括天津、重庆、杭州、武汉、大连、苏州、厦门、成都、南京、三亚、贵阳、温州、哈尔滨、海口、长春、合肥、 青岛、福州、西安、南宁、郑州、沈阳、无锡、长沙、南昌 25 个城市；主要是各省会城市和计划单列市；三线城市 包括三明、莆田、中山、惠州、淮安、肇庆、汕头、镇江、绍兴、宿州、韶关、包头、佛山、徐州、唐山、泉州、 泸州、芜湖、东莞、扬州、南通 21 个城市，主要指地级市

保利发展控股集团股份有限公司2019年年度报告 全国房地产库存总量延续自2016年11月以来的下降趋势。截至2019年末,全国商品房待售面 积为5.0亿平方米,较2018年同期下降4.9%。其中,住宅待售面积2.2亿平方米,同比下降10.4% 全国商品房待售情况 商品房待售面积(万平方米 住宅待售面积(万平方米) 商品房待售面积同比(%,右轴)—住宅待售面积同比(%,右轴) 70,000 50000 10.000 2019年,房地产开发投资完成额13.2万亿元,同比增长9.9%,增速保持平稳。其中,全国土 地成交1.5万亿元,同比减少8.7%,土地成交增速在5月后触底回升;报告期内,全国房屋新开工 面积22.7亿平方米,累计同比增长8.5%;房屋竣工面积9.6亿平方米,累计同比增长2.6%,2019 年12月累计增速由负转正 全国土地成交及开发投资情况 全国房屋开竣工情况 一房屋块工面积累计比(% 日8日8 全国房地产开发资金来源总量为17.9万亿元,较去年同期增加1.26万亿,同比增长7.6%。其 中国内贷款2.5万亿元,同比增长5.1%;自筹资金、定金及预收款分别为5.8万亿元和6.1万亿元 同比分别增长4.2%和10.7%,合计占比与去年同期基本持平;个人按揭贷款2.7万亿元,同比增长 15.1%,增速较去年同期提升15.9%。 10/72

保利发展控股集团股份有限公司 2019 年年度报告 10 / 72 全国房地产库存总量延续自 2016 年 11 月以来的下降趋势。截至 2019 年末，全国商品房待售面 积为 5.0 亿平方米，较 2018 年同期下降 4.9%。其中，住宅待售面积 2.2 亿平方米，同比下降 10.4%。 全国商品房待售情况 2019 年，房地产开发投资完成额 13.2 万亿元，同比增长 9.9%，增速保持平稳。其中，全国土 地成交 1.5 万亿元，同比减少 8.7%，土地成交增速在 5 月后触底回升；报告期内，全国房屋新开工 面积 22.7 亿平方米，累计同比增长 8.5%；房屋竣工面积 9.6 亿平方米，累计同比增长 2.6%，2019 年 12 月累计增速由负转正。 全国土地成交及开发投资情况 全国房屋开竣工情况 全国房地产开发资金来源总量为 17.9 万亿元，较去年同期增加 1.26 万亿，同比增长 7.6%。其 中国内贷款 2.5 万亿元，同比增长 5.1%；自筹资金、定金及预收款分别为 5.8 万亿元和 6.1 万亿元， 同比分别增长 4.2%和 10.7%，合计占比与去年同期基本持平；个人按揭贷款 2.7 万亿元，同比增长 15.1%，增速较去年同期提升 15.9%