2018年年度报告 公司代码:601155 公司简称:新城控股 新城控股集团股份有限公司 2018年年度报告
2018 年年度报告 1 / 286 公司代码：601155 公司简称：新城控股 新城控股集团股份有限公司 2018 年年度报告
2018年年度报告 重要提示 本公司耋事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整 不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏,并承担个别和连带的法律责任 公司全体董事出席董事会会议 三、普华永道中天会计师事务所(特殊普通合伙)为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、公司负责人王振华、主管会计工作负责人王振华及会计机构负责人(会计主管人员)管有冬 声明:保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 经普华永道中天会计师事务所(特殊普通合伙)审计,本集团2018年度归属于上市公司股东 的净利润10,491,286,267元,本公司本年度可供股东分配利润为4,845,210,714元。根据《公司章 程》及《上海证券交易所上市公司现金分红指引》等相关规定,本着积极回报股东,培育长期投 资者,同时立足于公司长远发展的原则,公司第二届董事会第十三次会议审议通过了2018年度利 润分配方案:以2018年年度利润分配股权登记日扣除届时回购专户上已回购股份后的股份余额为 基数,向全体股东每10股派发现金红利15元(含税),预计派发的现金红利共计3,367,590,809 元(按照公司目前股份总数扣除截至目前已累计回购的11,663,647股股份后进行的测算,实际派 发的现金分红金额将根据届时股份回购的实际情况进行相应调整)。该议案尚需提交公司2018年 度股东大会审议 六、前瞻性陈述的风险声明 √适用口不适用 本报告除对事实陈述外,所有本公司对(包括但不限于)预计、预测、目标、估计、规划、 计划及展望的前瞻性陈述都涉及各类已知或未知的风险与不确定因素,其大部分不受公司控制 且将影响着公司的经营运作及实际业绩,导致公司未来的实际结果可能会与这些陈述出现重大差 异。敬请投资者审慎参考且不可完全依赖本报告的前瞻性陈述。本公司声明,本公司没有义务对 本报告中的任何前瞻性陈述公开地进行更新或修改(除法律规定外)。本公司及其任何员工并未 就公司未来表现作出任何保证声明,及不为任何该等声明负责。 七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 九、重大风险提示 公司己在本报告中详细描述存在的行业风险、市场风险等,敬请查阅管理层经营与分析中关 于公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险因素及对策部分的内容 十、其他 口适用√不适用
2018 年年度报告 2 / 286 重要提示 一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整， 不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、 公司全体董事出席董事会会议。 三、 普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、 公司负责人王振华、主管会计工作负责人王振华及会计机构负责人（会计主管人员）管有冬 声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 经普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）审计，本集团2018年度归属于上市公司股东 的净利润10,491,286,267元，本公司本年度可供股东分配利润为4,845,210,714元。根据《公司章 程》及《上海证券交易所上市公司现金分红指引》等相关规定，本着积极回报股东，培育长期投 资者，同时立足于公司长远发展的原则，公司第二届董事会第十三次会议审议通过了2018年度利 润分配方案：以2018年年度利润分配股权登记日扣除届时回购专户上已回购股份后的股份余额为 基数，向全体股东每10股派发现金红利15元（含税），预计派发的现金红利共计3,367,590,809 元（按照公司目前股份总数扣除截至目前已累计回购的11,663,647股股份后进行的测算，实际派 发的现金分红金额将根据届时股份回购的实际情况进行相应调整）。该议案尚需提交公司2018年 度股东大会审议。 六、 前瞻性陈述的风险声明 √适用 □不适用 本报告除对事实陈述外，所有本公司对（包括但不限于）预计、预测、目标、估计、规划、 计划及展望的前瞻性陈述都涉及各类已知或未知的风险与不确定因素，其大部分不受公司控制， 且将影响着公司的经营运作及实际业绩，导致公司未来的实际结果可能会与这些陈述出现重大差 异。敬请投资者审慎参考且不可完全依赖本报告的前瞻性陈述。本公司声明，本公司没有义务对 本报告中的任何前瞻性陈述公开地进行更新或修改（除法律规定外）。本公司及其任何员工并未 就公司未来表现作出任何保证声明，及不为任何该等声明负责。 七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？ 否 九、 重大风险提示 公司已在本报告中详细描述存在的行业风险、市场风险等，敬请查阅管理层经营与分析中关 于公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险因素及对策部分的内容。 十、 其他 □适用 √不适用
2018年年度报告 目录 第一节释义… 第二节公司简介和主要财务指标 第三节公司业务概要 第四节经营情况讨论与分析…… 第五节重要事项. 第六节普通股股份变动及股东情况 第七节优先股相关情况 第八节董事、监事、高级管理人员和员工情况 第九节公司治理 第十节公司债券相关情况… 03675898 第十一节财务报告 第十二节备查文件目录
2018 年年度报告 3 / 286 目录 第一节 释义.....................................................................................................................................4 第二节 公司简介和主要财务指标.................................................................................................5 第三节 公司业务概要...................................................................................................................10 第四节 经营情况讨论与分析.......................................................................................................13 第五节 重要事项...........................................................................................................................56 第六节 普通股股份变动及股东情况...........................................................................................77 第七节 优先股相关情况...............................................................................................................85 第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况.......................................................................86 第九节 公司治理...........................................................................................................................94 第十节 公司债券相关情况...........................................................................................................96 第十一节 财务报告.........................................................................................................................102 第十二节 备查文件目录.................................................................................................................286
2018年年度报告 第一节释义 释义 在本报告书中,除非文义另有所指,下列词语具有如下含义: 常用词语释义 中国证监会 指中国证券监督管理委员会 上交所 指上海证券交易所 登记结算机构 指中国证券登记结算有限公司 交易商协会 指中国银行间市场交易商协会 报告期 指2018年1月1日至2018年12月31日 公司、本公司、新城控股、新城指新城控股集团股份有限公司 控股股东、富域发展 指富域发展集团有限公司 常州德润 指常州德润咨询管理有限公司 江苏新城 指江苏新城地产股份有限公司 会计师事务所、普华永道 指普华永道中天会计师事务所(特殊普通合伙) 间接控股股东、新城发展 指新城发展控股有限公司 新城悦 指新城悦控股有限公司 《限制性股票激励计划》 指/(新城控股集团股份有限公司第一期限制性股票 激励计划》
2018 年年度报告 4 / 286 第一节 释义 一、 释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 常用词语释义 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 指 上海证券交易所 登记结算机构 指 中国证券登记结算有限公司 交易商协会 指 中国银行间市场交易商协会 报告期 指 2018 年 1 月 1 日至 2018 年 12 月 31 日 公司、本公司、新城控股、新城 指 新城控股集团股份有限公司 控股股东、富域发展 指 富域发展集团有限公司 常州德润 指 常州德润咨询管理有限公司 江苏新城 指 江苏新城地产股份有限公司 会计师事务所、普华永道 指 普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙） 间接控股股东、新城发展 指 新城发展控股有限公司 新城悦 指 新城悦控股有限公司 《限制性股票激励计划》 指 《新城控股集团股份有限公司第一期限制性股票 激励计划》
2018年年度报告 第二节公司简介和主要财务指标 公司信息 公司的中文名称 新城控股集团股份有限公司 公司的中文简称 新城控股 公司的外文名称 Seazen Holdings Co, Ltd 公司的外文名称缩写 公司的法定代表人 王振华 、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 陈鹏 杭磊 联系地址 上海市普陀区中江路3886号上海市普陀区中江路3886号 新城控股大厦A座17楼 新城控股大厦A座17楼 电话 o21-3252907 021-32522907 传真 021-32522909 电子信箱 IxckgoxincheNg.com xckg@xincheng.com 三、基本情况简介 公司注册地址 常州市武进高新区西湖路1号 公司注册地址的邮政编码 213164 公司办公地址 上海市普陀区中江路388弄6号新城控股大厦A座 公司办公地址的邮政编码 200062 公司网址 www.seazen.com.cn 电子信箱 XIncheng. com 四、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 《中国证券报》、《上海证券报》 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址w.eom.cn 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室 五、公司股票简况 公司股票简况 股票种类股票上市交易所股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 新城控股 601155 六、其他相关资料 名称 普华永道中天会计师事务所(特殊普通合伙) 公司聘请的会计师事务所办公地址 上海市黄浦区湖滨路202号领展企业广场2座 (境内) 普华永道中心11楼 签字会计师姓名陈玲、王凯
2018 年年度报告 5 / 286 第二节 公司简介和主要财务指标 一、 公司信息 公司的中文名称 新城控股集团股份有限公司 公司的中文简称 新城控股 公司的外文名称 Seazen Holdings Co., Ltd 公司的外文名称缩写 Seazen 公司的法定代表人 王振华 二、 联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 陈鹏 杭磊 联系地址 上海市普陀区中江路388弄6号 新城控股大厦A座17楼 上海市普陀区中江路388弄6号 新城控股大厦A座17楼 电话 021-32522907 021-32522907 传真 021-32522909 021-32522909 电子信箱 xckg@xincheng.com xckg@xincheng.com 三、 基本情况简介 公司注册地址 常州市武进高新区西湖路1号 公司注册地址的邮政编码 213164 公司办公地址 上海市普陀区中江路388弄6号新城控股大厦A座 公司办公地址的邮政编码 200062 公司网址 www.seazen.com.cn 电子信箱 xckg@xincheng.com 四、 信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 《中国证券报》、《上海证券报》 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室 五、 公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 新城控股 601155 无 六、 其他相关资料 公司聘请的会计师事务所 （境内） 名称 普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙） 办公地址 上海市黄浦区湖滨路 202 号领展企业广场 2 座 普华永道中心 11 楼 签字会计师姓名 陈玲、王凯
2018年年度报告 七、近三年主要会计数据和财务指标 ()主要会计数据 单位:元币种:人民币 主要会计数据 2018年 2017年 本期比上年 同期增减(%) 2016年 营业收入 54,133,310,99140,525,684,827 归属于上市公司股东的净 利润 0,491,286,2676,028,907,7 74.023,019,228,519 归属于上市公司股东的扣 除非经常性损益的净利润 7,596,526,2215,001,952,803 51.872,545,341,242 经营活动产生的现金流量3,816,995096|-10,485,163,649不适用[8,097,204,594 净额 本期末比上 2018年末 2017年末年同期末增2016年末 归属于上市公司股东的净 30,493,299,15320,623,563,047 47.8614,853,744,113 总资产 330,318,417,364183,526,661,367 79.98103,170,607,492 (二)主要财务指标 主要财务指标 2018年 2017年本期比上年同期增减(%)2016年 基本每股收益(元/股) 4.69 2.71 73.06 稀释每股收益(元/股) 72.59 1. 扣除非经常性损益后的基本每 3.39 50.6 股收益(元/股) 2.25 1.15 加权平均净资产收益率(%) 41.9 34.1 增加7.3个百分点2.4 扣除非经常性损益后的加权平 均净资产收益率(%) 30. 增加.99百分点18. 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 口适用√不适用
2018 年年度报告 6 / 286 七、 近三年主要会计数据和财务指标 (一)主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2018年 2017年 本期比上年 同期增减(%) 2016年 营业收入 54,133,310,991 40,525,684,827 33.58 27,969,282,458 归属于上市公司股东的净 利润 10,491,286,267 6,028,907,738 74.02 3,019,228,519 归属于上市公司股东的扣 除非经常性损益的净利润 7,596,526,221 5,001,952,803 51.87 2,545,341,242 经营活动产生的现金流量 净额 3,816,995,096 -10,485,163,649 不适用 8,097,204,594 2018年末 2017年末 本期末比上 年同期末增 减（%） 2016年末 归属于上市公司股东的净 资产 30,493,299,153 20,623,563,047 47.86 14,853,744,113 总资产 330,318,417,364 183,526,661,367 79.98 103,170,607,492 (二)主要财务指标 主要财务指标 2018年 2017年 本期比上年同期增减(%) 2016年 基本每股收益（元／股） 4.69 2.71 73.06 1.36 稀释每股收益（元／股） 4.66 2.70 72.59 1.36 扣除非经常性损益后的基本每 股收益（元／股） 3.39 2.25 50.67 1.15 加权平均净资产收益率（%） 41.91 34.18 增加7.73个百分点 22.44 扣除非经常性损益后的加权平 均净资产收益率（%） 30.35 28.36 增加1.99个百分点 18.92 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 □适用 √不适用
2018年年度报告 八、境内外会计准则下会计数据差异 ()同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东 的净资产差异情况 口适用√不适用 (二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东 的净资产差异情况 口适用√不适用 (三)境内外会计准则差异的说明: 口适用√不适用 九、2018年分季度主要财务数据 单位:元币种:人民币 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 (1-3月份) (4-6月份) (7-9月份)(10-12月份) 营业收入 5,178,79,47110,578,757,8269,036,612,69629,339,160,998 归属于上市公司股东 的净利润 360,409,8162,17,918,671582,628,3717,370,329,409 归属于上市公司股东 的扣除非经常性损益 346,496,2811,654,073,169580,203,7475,015,753,024 后的净利润 经营活动产生的现金 -2,998,611,072-6,137,218,8364,393,838,6458,558,986,359 流量净额 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 口适用√不适用
2018 年年度报告 7 / 286 八、 境内外会计准则下会计数据差异 (一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东 的净资产差异情况 □适用 √不适用 (二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东 的净资产差异情况 □适用 √不适用 (三)境内外会计准则差异的说明： □适用 √不适用 九、 2018 年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度 （1-3 月份） 第二季度 （4-6 月份） 第三季度 （7-9 月份） 第四季度 （10-12 月份） 营业收入 5,178,779,471 10,578,757,826 9,036,612,696 29,339,160,998 归属于上市公司股东 的净利润 360,409,816 2,177,918,671 582,628,371 7,370,329,409 归属于上市公司股东 的扣除非经常性损益 后的净利润 346,496,281 1,654,073,169 580,203,747 5,015,753,024 经营活动产生的现金 流量净额 -2,998,611,072 -6,137,218,836 4,393,838,645 8,558,986,359 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 □适用 √不适用
2018年年度报告 十、非经常性损益项目和金额 √适用口不适用 单位:元币种:人民币 非经常性损益项目 2018年金额 适用) 017年金额2016年金额 非流动资产处置损益 304,503 2943,208-1,583,773 越权审批,或无正式批准文件,或偶发性的税收 返还、减免 计入当期损益的政府补助,但与公司正常经营业 务密切相关,符合国家政策规定、按照一定标准 82,750.922 13,047,83715,017,560 定额或定量持续享受的政府补助除外 月损益的对非金融企业收取的资金占用费 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成 本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资 产公允价值产生的收益 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损益 因不可抗力因素,如遭受自然灾害而计提的各项 资产减值准备 债务重组损益 企业重组费用,如安置职工的支出、整合费用等 交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部 分的损益 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日 的当期净损益 与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务 外,持有交易性金融资产、交易性金融负债产生 的公允价值变动损益,以及处置交易性金融资产 19,524,346 152,177 交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务 小,持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易 性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动 损益,以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、 19,043,409 交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资 取得的投资收益 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准 备转回 贷款取得的损益 价值模式进行后续计量的投资性房地产2,809,20,629 值变动产生的损益 909,206,900582,149,634 根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益 进行一次性调整对当期损益的影响 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 737.322 2,728,12344,604,998 其他符合非经常性损益定义的损益项目 投资收益中采用公允价值模式进行后续计量的投 资性房地产公允价值变动产生的损益 57,587,482 38,310,4239,007,153 合营企业转子公司投资收益 677,445,119 261,765,805 处置子公司的投资收益 72,486,907 36,756,066-38.087,085 少数股东权益影响额 -101,005,072 -9,314,176-14,861,123 「所得税影响额 51,708,357 -242,127,180-173512,26 合计 2,894,760,046 1,026,954,935473,887,277
2018 年年度报告 8 / 286 十、 非经常性损益项目和金额 √适用 □不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2018 年金额 附注（如 适用） 2017 年金额 2016 年金额 非流动资产处置损益 304,503 -2,943,208 -1,583,773 越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收 返还、减免 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业 务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准 定额或定量持续享受的政府补助除外 82,750,922 13,047,837 15,017,560 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成 本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资 产公允价值产生的收益 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损益 因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项 资产减值准备 债务重组损益 企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部 分的损益 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日 的当期净损益 与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务 外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生 的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、 交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资 收益 / 19,524,346 21,152,177 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务 外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易 性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动 损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、 交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资 取得的投资收益 -19,043,409 / / 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 / 单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准 备转回 / / 对外委托贷款取得的损益 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产 公允价值变动产生的损益 2,809,204,629 909,206,900 582,149,634 根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益 进行一次性调整对当期损益的影响 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 66,737,322 2,728,123 44,604,998 其他符合非经常性损益定义的损益项目 投资收益中采用公允价值模式进行后续计量的投 资性房地产公允价值变动产生的损益 57,587,482 38,310,422 39,007,153 合营企业转子公司投资收益 677,445,119 261,765,805 / 处置子公司的投资收益 72,486,907 36,756,066 -38,087,085 少数股东权益影响额 -101,005,072 -9,314,176 -14,861,123 所得税影响额 -751,708,357 -242,127,180 -173,512,264 合计 2,894,760,046 1,026,954,935 473,887,277
2018年年度报告 十一、采用公允价值计量的项目 √适用口不适用 单位:元币种:人民币 对当期利润的 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 影响金额 苏州银行股份有限公 197,100,000 197,100,000 司1%股份 上海景盈投资管理合 186,605 186,605 伙企业5.82%股权 上海伍翎投资中心(有 50,000,000 50,000,000 限合伙)5.26%股权 昆山歌斐鸿乾股权投 资中心(有限合 7,698,657 7,698,657 伙)2.4%股权 宁波澎湃宝和股权投 10,000,000 资合伙企业5%股权 10,000,000 东证资管资产支持专 项计划次级资产支持 52,500,000 52,500,000 证券 青浦吾悦广场优先购 买权 155,974,809 139,174,809-16,80,000-16,80000 远期外汇合同 不适用 7,850,857 7,850,857 7,850,857 购房尾款次级资产支 不适用 80,000,000 0.000,000 持证券 在建投资性房地产8.,304,0000860919,00000610000060,0381,714 完工投资性房地产15,192,00001,839000166100002.1482,915 其他 7,254,000 ,254,000 1,000,000 合计 23,976,714,07141,310,764,92817,334,050,8572,784,53,772 十二、其他 口适用√不适用
2018 年年度报告 9 / 286 十一、 采用公允价值计量的项目 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的 影响金额 苏州银行股份有限公 司 1%股份 197,100,000 197,100,000 - - 上海景盈投资管理合 伙企业 5.82%股权 186,605 186,605 - - 上海伍翎投资中心(有 限合伙)5.26%股权 50,000,000 50,000,000 - - 昆山歌斐鸿乾股权投 资 中 心 ( 有 限 合 伙)2.4%股权 7,698,657 7,698,657 - - 宁波澎湃宝和股权投 资合伙企业 5%股权 10,000,000 10,000,000 - - 东证资管资产支持专 项计划次级资产支持 证券 52,500,000 52,500,000 - - 青浦吾悦广场优先购 买权 155,974,809 139,174,809 -16,800,000 -16,800,000 远期外汇合同 不适用 7,850,857 7,850,857 -7,850,857 购房尾款次级资产支 持证券 不适用 80,000,000 80,000,000 - 在建投资性房地产 8,304,000,000 8,919,000,000 615,000,000 660,381,714 完工投资性房地产 15,192,000,000 31,839,000,000 16,647,000,000 2,148,822,915 其他 7,254,000 8,254,000 1,000,000 - 合计 23,976,714,071 41,310,764,928 17,334,050,857 2,784,553,772 十二、 其他 □适用 √不适用
2018年年度报告 第三节公司业务概要 报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 (一)公司所从事的主要业务和经营模式 公司的主营业务为房地产开发与销售,经营模式以自主开发销售为主。报告期内,公司秉持 住宅+商业”地产双轮驱动的运作模式,以上海为中枢,长三角为核心,现已基本完成全国重点 城市群及重点城市的布局。报告期末,公司己进入全国98个大中型城市 公司住宅地产开发业务的主要产品为各类商品住宅,包括中高层住宅、低密度的多层住宅与 别墅等。目前,住宅地产开发业务持续深耕于长三角地区,并大力发展环渤海、中西部、粤港澳 大湾区等地区,未来将在全国范围内逐步完成对供需关系较为均衡、人口吸附能力较强的高能级 城市的布局。 公司商业地产开发业务主要为商业综合体的开发及购物中心的运营管理,产品以出售为主, 辅以自持运营及对外租赁。公司商业地产开发业务的主要产品为商业综合体,包括销售型物业和 持有型物业两部分。其中,销售型物业对外出售,主要包括住宅、酒店式公寓及沿街商铺等;持 有型物业自持运营或对外租赁,主要为购物中心。 公司商业地产品牌“吾悦”致力于打造体验式商业综合体,将通过覆盖全国GDP80%的区域 服务城市80%的主流人群,实现对城市人流和消费流的汇聚,形成规模效应;同时深入业态及产 品研究,通盘考虑商业价值最大化,打造每个项目专属名片,做到不复制的商业产品线组合;并 以“在地思维”洞察当地人文生活风貌、心理文化特征、城市价值取向,有情怀地为每一座城市 个性化打造地标型商业综合体 (二)行业情况 2018年是错综复杂的一年,全球经济持续放缓,中美贸易摩擦持续发酵,房地产行业政策调 控面临的宏观经济环境更加复杂。在金融财政政策定向“宽松”的同时,房地产调控政策仍然“从 紧”。两会政府工作报告及中央政治局会议两次重要会议确定了2018年全年房地产调控的政策基 调,强调“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,继续实行差别化调控,坚决遏制房价上涨。 地方上则延续2016、2017年“因城施策”的调控风格,在需求端继续深化调控的同时,更加注重 强化市场监管,坚决遏制投杋炒房,保障合理住房需求。在供给端则发力调整住房供给结构,大 力发展住房租赁市场、共有产权住房等保障性安居住房,增加有效供给比重。 报告期内,虽受调控政策影响,中国房地产行业整体业绩规模仍进一步增长。商品房销售面 积17.2亿平方米,金额15.0万亿元,均创新高;土地购置面积同比増速也在一直保持着稳步增 长,面积增速为14.2%,维持在较高水平。2018年随着“因城施政、分类调控”的贯彻实施, 线、二线和三四线城市市场分化愈加显著。二三线城市棚改等政策带来的高峰期依然存在,部分 城市依然处于去库存时期,房价上涨仍是主流,特别是中西部地区,销售面积和销售额上涨幅度 均远超市场平均涨幅。从成交结构来看,三四线市场成为商品房成交规模主力,占比上升至69 线和二线城市成交规模继续同比下降 同时,各大房企销售规模继续扩大,行业集中度进一步上升。从2018年销售流量金额来看, TP10房企集中度达26.9%,T0P50房企集中度达55.1%,T0P100房企集中度达66.7%。2018年销 售流量金额TOP10房企的销售门槛达到2000亿元,TOP30房企的门槛也已达到千亿元,想要进入 ToP100,企业需要实现215.5亿元的销售额。未来随着市场调控压力持续和品牌房企竞争优势的 进一步显现,对房企投资布局、融资能力、内部管控等方面提出了更高的要求 10/286
2018 年年度报告 10 / 286 第三节 公司业务概要 一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 （一）公司所从事的主要业务和经营模式 公司的主营业务为房地产开发与销售，经营模式以自主开发销售为主。报告期内，公司秉持 “住宅+商业”地产双轮驱动的运作模式，以上海为中枢，长三角为核心，现已基本完成全国重点 城市群及重点城市的布局。报告期末，公司已进入全国98个大中型城市。 公司住宅地产开发业务的主要产品为各类商品住宅，包括中高层住宅、低密度的多层住宅与 别墅等。目前，住宅地产开发业务持续深耕于长三角地区，并大力发展环渤海、中西部、粤港澳 大湾区等地区，未来将在全国范围内逐步完成对供需关系较为均衡、人口吸附能力较强的高能级 城市的布局。 公司商业地产开发业务主要为商业综合体的开发及购物中心的运营管理，产品以出售为主， 辅以自持运营及对外租赁。公司商业地产开发业务的主要产品为商业综合体，包括销售型物业和 持有型物业两部分。其中，销售型物业对外出售，主要包括住宅、酒店式公寓及沿街商铺等；持 有型物业自持运营或对外租赁，主要为购物中心。 公司商业地产品牌“吾悦”致力于打造体验式商业综合体，将通过覆盖全国 GDP80%的区域， 服务城市 80%的主流人群，实现对城市人流和消费流的汇聚，形成规模效应；同时深入业态及产 品研究，通盘考虑商业价值最大化，打造每个项目专属名片，做到不复制的商业产品线组合；并 以“在地思维”洞察当地人文生活风貌、心理文化特征、城市价值取向，有情怀地为每一座城市 个性化打造地标型商业综合体。 （二）行业情况 2018 年是错综复杂的一年，全球经济持续放缓，中美贸易摩擦持续发酵，房地产行业政策调 控面临的宏观经济环境更加复杂。在金融财政政策定向“宽松”的同时，房地产调控政策仍然“从 紧”。两会政府工作报告及中央政治局会议两次重要会议确定了 2018 年全年房地产调控的政策基 调，强调“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，继续实行差别化调控，坚决遏制房价上涨。 地方上则延续 2016、2017 年“因城施策”的调控风格，在需求端继续深化调控的同时，更加注重 强化市场监管，坚决遏制投机炒房，保障合理住房需求。在供给端则发力调整住房供给结构，大 力发展住房租赁市场、共有产权住房等保障性安居住房，增加有效供给比重。 报告期内，虽受调控政策影响，中国房地产行业整体业绩规模仍进一步增长。商品房销售面 积 17.2 亿平方米，金额 15.0 万亿元，均创新高；土地购置面积同比增速也在一直保持着稳步增 长，面积增速为 14.2%，维持在较高水平。2018 年随着“因城施政、分类调控”的贯彻实施，一 线、二线和三四线城市市场分化愈加显著。二三线城市棚改等政策带来的高峰期依然存在，部分 城市依然处于去库存时期，房价上涨仍是主流，特别是中西部地区，销售面积和销售额上涨幅度 均远超市场平均涨幅。从成交结构来看，三四线市场成为商品房成交规模主力，占比上升至 69%， 一线和二线城市成交规模继续同比下降。 同时，各大房企销售规模继续扩大，行业集中度进一步上升。从 2018 年销售流量金额来看， TOP10 房企集中度达 26.9%，TOP50 房企集中度达 55.1%，TOP100 房企集中度达 66.7%。2018 年销 售流量金额 TOP10 房企的销售门槛达到 2000 亿元，TOP30 房企的门槛也已达到千亿元，想要进入 TOP100，企业需要实现 215.5 亿元的销售额。未来随着市场调控压力持续和品牌房企竞争优势的 进一步显现，对房企投资布局、融资能力、内部管控等方面提出了更高的要求
