平阳县水头镇西北片A-13-1地块安置房项目可行性研究报告

平阳县水头镇西北片A-13-1地块安置房 项目可行性研究报告 浙江鼎格工程咨询有限公司 二零一九年九月

1 平阳县水头镇西北片 A-13-1 地块安置房 项目可行性研究报告 浙江鼎格工程咨询有限公司 二零一九年九月

项目名称:平阳县水头镇西北片A-13-1地块安置房项目 编制阶段:可行性研究报告 委托单位:浙江萌宠岛投资有限公司 编制单位:浙江鼎格工程咨询有限公司 公司备案编号:3300002018070047 统一社会信用代码:91330302 MAZCQDL45U 温州市鹿城区机场大道5052号诚远大厦1909室 项目负责:余建形注册咨询工程师 报告编制:马恩待会计师 周万锚工程师 校核:孙毅工程师 审核:温兴锁注册咨询工程

2 项目名称：平阳县水头镇西北片 A-13-1 地块安置房项目 编制阶段：可行性研究报告 委托单位：浙江萌宠岛投资有限公司 编制单位：浙江鼎格工程咨询有限公司 公司备案编号：3300002018070047 统一社会信用代码：91330302MAZCQDL45U 温州市鹿城区机场大道5052 号诚远大厦 1909 室 项目负责：余建形 注册咨询工程师 报告编制：马恩待 会计师 周万锚 工程师 校 核：孙 毅 工程师 审 核：温兴锁 注册咨询工程

目录 第一章总论 1.1项目概况 12业主单位简介 1.3编制依据及参考资料 14主要技术经济指标 1.5结论与建议 第二章项目背景与建设必要性… 2.1区域经济社会概况 22项目提出背景 336689 23项目建设必要性 第三章项目选址与建设条件 3.1项目选址 3.2自然条件 3.23地质条件 3.3外部配套条件 第四章建设规模 17 4.1地上建筑规模 42机动车位设置 4.3地下建筑规模 44建设规模指标 889 第五章工程建设方案 21 51设计思路 52总平面布置 53建筑方案 55结构设计 4 第六章公用配套工程

1 目 录 第一章 总 论........................................................................................... 1 1.1 项目概况 ......................................................................................................1 1.2 业主单位简介 .............................................................................................. 1 1.3 编制依据及参考资料 .................................................................................. 2 1.4 主要技术经济指标 ...................................................................................... 3 1.5 结论与建议 ..................................................................................................3 第二章 项目背景与建设必要性.............................................................. 6 2.1 区域经济社会概况 ...................................................................................... 6 2.2 项目提出背景 .............................................................................................. 8 2.3 项目建设必要性 .......................................................................................... 9 第三章 项目选址与建设条件................................................................ 14 3.1 项目选址 .................................................................................................... 14 3.2 自然条件 .................................................................................................... 14 3.2.3 地质条件 .................................................................................................15 3.3 外部配套条件 ............................................................................................ 15 第四章 建设规模 .................................................................................... 17 4.1 地上建筑规模 ............................................................................................ 17 4.2 机动车位设置 ............................................................................................ 18 4.3 地下建筑规模 ............................................................................................ 18 4.4 建设规模指标 ............................................................................................ 19 第五章 工程建设方案............................................................................ 21 5.1 设计思路 .................................................................................................... 21 5.2 总平面布置 ................................................................................................ 21 5.3 建筑方案 .................................................................................................... 23 5.5 结构设计 .................................................................................................... 24 第六章 公用配套工程............................................................................ 26

6.1给排水系统 62电气系统 63弱电系统 64通风系统 65消防系统 66燃气系统 第七章环境保护、节能与卫生 7.1环境保护 72节能 73消防安全 44 74水土保持 第八章项目实施进度与管理 47 81项目进度安排 82项目建设管理 83项目招标安排 第九章安置分析 91安置对象… 92安置认购标准 93安置面积测算 94安置平衡分析 第十章投资估算与资金筹措 10.1估算依据与说明 102投资估算 10.3投资计划与资金筹措 第十一章资金平衡 11.1开发收入 112总成本费用分析 11.3利润与利润分配分析 567

2 6.1 给排水系统 ................................................................................................ 26 6.2 电气系统 .................................................................................................... 27 6.3 弱电系统 .................................................................................................... 31 6.4 通风系统 .................................................................................................... 34 6.5 消防系统 .................................................................................................... 34 6.6 燃气系统 .................................................................................................... 36 第七章 环境保护、节能与卫生............................................................ 38 7.1 环境保护 .................................................................................................... 38 7.2 节能 ............................................................................................................ 42 7.3 消防安全 .................................................................................................... 44 7.4 水土保持 .................................................................................................... 46 第八章 项目实施进度与管理................................................................ 47 8.1 项目进度安排 ............................................................................................ 47 8.2 项目建设管理 ............................................................................................ 47 8.3 项目招标安排 ............................................................................................ 48 第九章 安置分析 ...................................................................................... 49 9.1 安置对象 .................................................................................................... 49 9.2 安置认购标准 ............................................................................................ 49 9.3 安置面积测算 ............................................................................................ 49 9.4 安置平衡分析 ............................................................................................ 50 第十章 投资估算与资金筹措................................................................ 52 10.1 估算依据与说明 ...................................................................................... 52 10.2 投资估算 .................................................................................................. 53 10.3 投资计划与资金筹措 .............................................................................. 54 第十一章 资金平衡................................................................................ 55 11.1 开发收入 .................................................................................................. 55 11.2 总成本费用分析 ...................................................................................... 56 11.3 利润与利润分配分析 .............................................................................. 57

114还本付息分析 11.5资金平衡结论 第十二章社会评价 12.1社会评价目的与范围 122社会影响分析 12.3社会互适性分析 第十三章社会稳定风险分析 13.1风险识别 132风险防范措施 133项目的“四性”评估. 134社会稳定风险评价 附件: 【1】附表1项目投资估算表 【2】平阳县水头镇西北片A-13-1地块红线图 【3】平阳县水头镇西北片区控制性详细规划修改(A-13地块)图则 【4】《平阳宠物小镇范围内无房户和住房困难户处置实施方案》

3 11.4 还本付息分析 .......................................................................................... 58 11.5 资金平衡结论 .......................................................................................... 59 第十二章 社会评价................................................................................ 60 12.1 社会评价目的与范围 .............................................................................. 60 12.2 社会影响分析 .......................................................................................... 60 12.3 社会互适性分析 ...................................................................................... 61 第十三章 社会稳定风险分析................................................................ 63 13.1 风险识别 .................................................................................................. 63 13.2 风险防范措施 .......................................................................................... 63 13.3 项目的“四性”评估................................................................................... 64 13.4 社会稳定风险评价 .................................................................................. 65 附件： 【1】附表 1 项目投资估算表 【2】平阳县水头镇西北片 A-13-1 地块红线图 【3】平阳县水头镇西北片区控制性详细规划修改（A-13 地块）图则 【4】《平阳宠物小镇范围内无房户和住房困难户处置实施方案》

平阳县水头镇西北片A-13-1地块安置房项目 可行性研究报告 第一章总论 1.1项目概况 项目名称:平阳县水头镇西北片A-13-1地块安置房项目 项目性质:新建 建设单位:浙江萌宠岛投资有限公司 项目选址:位于平阳县水头镇西北片A-13-1地块,地块东南侧为环 城北路、西南侧为规划道路、东北侧和西北侧均临鳌江水 系支流,总用地面积为51677m2(约775亩)。 建设规模:本项目总建筑面积185031m2,其中地上计入容积率建筑 面积155031m2,地下室建筑面积3000m2 安置对象:平阳宠物小镇范围内征迁户(含无房户和住房困难户), 剩余房源以市场化销售方式优先安置水头镇重点工程征 迁户。 总投资:总投资76477万元,其中建设投资72646万元,建设期利 息3831万元。 资金来源:由浙江萌宠岛投资有限公司自有资金和银行贷款解决 建设期:三年 12业主单位简介 浙江萌宠岛投资有限公司是经平阳县人民政府批准、县国有资产管理 办公室出资组建的国有企业,是平阳县水头宠物小镇的投资主体,承担融 资、招商、开发建设、项目管理和经营等工作。浙江萌宠岛投资有限公司 于2016年5月成立,注册资金60000万元,为国有独资的有限责任公司, 公司经营范围为对在建项目的投资及土地开发;对宠物小镇基础设施的建

平阳县水头镇西北片 A-13-1 地块安置房项目 可行性研究报告 1 第一章 总 论 1.1 项目概况 项目名称：平阳县水头镇西北片 A-13-1 地块安置房项目 项目性质：新建 建设单位：浙江萌宠岛投资有限公司 项目选址：位于平阳县水头镇西北片 A-13-1 地块，地块东南侧为环 城北路、西南侧为规划道路、东北侧和西北侧均临鳌江水 系支流，总用地面积为 51677 m 2（约 77.5 亩）。 建设规模：本项目总建筑面积 185031m 2，其中地上计入容积率建筑 面积 155031m 2，地下室建筑面积 30000m 2。 安置对象：平阳宠物小镇范围内征迁户（含无房户和住房困难户）， 剩余房源以市场化销售方式优先安置水头镇重点工程征 迁户。 总 投 资：总投资 76477 万元，其中建设投资 72646 万元，建设期利 息 3831 万元。 资金来源：由浙江萌宠岛投资有限公司自有资金和银行贷款解决 建 设 期：三年 1.2 业主单位简介 浙江萌宠岛投资有限公司是经平阳县人民政府批准、县国有资产管理 办公室出资组建的国有企业，是平阳县水头宠物小镇的投资主体，承担融 资、招商、开发建设、项目管理和经营等工作。浙江萌宠岛投资有限公司 于 2016 年 5 月成立，注册资金 60000 万元，为国有独资的有限责任公司， 公司经营范围为对在建项目的投资及土地开发；对宠物小镇基础设施的建

平阳县水头镇西北片A-13-1地块安置房项目 可行性研究报告 设,公司位于平阳县水头镇泾川中路458号。 13编制依据及参考资料 (1)《平阳县水头镇西北片控制性详细规划》 (2)《关于同意实施平阳县水头镇西北片(A-13地块)控制性详细 规划(修改)的批复》 (3)《平阳宠物小镇范围内无房户和住房困难户处置实施方案》 (4)《关于印发平阳县水头皮革基地改造工程土地及房屋征收补偿 安置实施细则的通知》(平政办(2015)150号) (5)《城市建筑工程停车场(库)设置规则和配件标准》(浙江省 工程建设地方标准2013年) (6)《浙江省人民政府关于同意柳市等58个城镇为浙江省人民防空 重点镇的批复》(浙政函(2004)136号) (7)《浙江省物价局浙江省财政厅浙江省人民防空办公室关于规 范和调整人防工程易地建设费的通知》(浙价费(2016)211号) (8)《平阳县新建物业首期专项维修资金交存标准及交存办法》 (9)《平阳县人民政府办公室关于印发平阳县政府性投资安置房项 目处置方案的通知》(平政办(2014)39号) (10)《浙江省国土资源厅关于平阳县基准地价更新结果的批复》(浙 土资函(2014)8号) (11)《关于印发温州市本级拆迁安置房建设标准指导意见的通知》 (温住建发(2017)99号) (12)《平阳县国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》 (13)《平阳县水头镇土地利用总体规划》(20062020) (14)《建设项目经济评价方法与参数》 (15)《浙江省工程建设其他费用定额》

平阳县水头镇西北片 A-13-1 地块安置房项目 可行性研究报告 2 设，公司位于平阳县水头镇泾川中路 458 号。 1.3 编制依据及参考资料 （1）《平阳县水头镇西北片控制性详细规划》 （2）《关于同意实施平阳县水头镇西北片（A-13 地块）控制性详细 规划（修改）的批复》 （3）《平阳宠物小镇范围内无房户和住房困难户处置实施方案》 （4）《关于印发平阳县水头皮革基地改造工程土地及房屋征收补偿 安置实施细则的通知》（平政办〔2015〕150 号） （5）《城市建筑工程停车场（库）设置规则和配件标准》（浙江省 工程建设地方标准 2013 年） （6）《浙江省人民政府关于同意柳市等 58 个城镇为浙江省人民防空 重点镇的批复》（浙政函〔2004〕136 号） （7）《浙江省物价局 浙江省财政厅 浙江省人民防空办公室关于规 范和调整人防工程易地建设费的通知》（浙价费〔2016〕211 号） （8）《平阳县新建物业首期专项维修资金交存标准及交存办法》 （9）《平阳县人民政府办公室关于印发平阳县政府性投资安置房项 目处置方案的通知》（平政办〔2014〕39 号） （10）《浙江省国土资源厅关于平阳县基准地价更新结果的批复》（浙 土资函〔2014〕8 号） （11）《关于印发温州市本级拆迁安置房建设标准指导意见的通知》 （温住建发〔2017〕99 号） （12）《平阳县国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》 （13）《平阳县水头镇土地利用总体规划》（2006-2020）； （14）《建设项目经济评价方法与参数》 （15）《浙江省工程建设其他费用定额》

平阳县水头镇西北片A-13-1地块安置房项目 可行性研究报告 (15)国家现行其他的建设法规、规范、行业标准等 (16)建设单位提供的其他有关资料。 14主要技术经济指标 表1-1主要技术经济指标表 序号 指标名称 单位 数量 备注 1总用地面积 516′ 折合75亩 总建筑面积 185031 21计容建筑面积 155031 七 147840 其 综合服务用房 5785 中物业管理用房 1086 其他配套用房 320 22地下建筑面积 30000 人防地下室 10852 其中非人防地下停车位 l8808 地下设备用房 340 3|建筑占地面积 10335 绿地面积 15503 5建筑总套数 按户/套计 5.1 安置户 954 市场化销售 6「建筑密度 009 ≤35% 7容积率 3.00 8 录地率 3009 ≥25% 9机动车停车位 个 14l7 91|地下停车位 占比52% 9.2 地面停车位 676 占比48% 10|项目总投资 万 7647 15结论与建议 15.1研究结论 (1)本项目的建设将有助于保障平阳宠物小镇和重大基础设施工程 顺利推进,有助于落实平阳县城乡统筹综合改革部署、推进水头镇城市化

平阳县水头镇西北片 A-13-1 地块安置房项目 可行性研究报告 3 （15）国家现行其他的建设法规、规范、行业标准等； （16）建设单位提供的其他有关资料。 1.4 主要技术经济指标 表 1-1 主要技术经济指标表 序号 指标名称 单位 数量 备注 1 总用地面积 m 2 51677 折合77.5亩 2 总建筑面积 m 2 185031 2.1 计容建筑面积 m 2 155031 住宅 m 2 147840 综合服务用房 m 2 5785 物业管理用房 m 2 1086 其他配套用房 m 2 320 2.2 地下建筑面积 m 2 30000 人防地下室 m 2 10852 非人防地下停车位 m 2 18808 地下设备用房 m 2 340 3 建筑占地面积 m 2 10335 4 绿地面积 m 2 15503 5 建筑总套数 套 1300 按1户/套计 5.1 安置户 套 954 5.2 市场化销售 套 346 6 建筑密度 20.0% ≤35% 7 容积率 3.00 8 绿地率 30.0% ≥25% 9 机动车停车位 个 1417 9.1 地下停车位 个 742 占比52% 9.2 地面停车位 个 676 占比48% 10 项目总投资 万元 76477 其 中 其 中 1.5 结论与建议 1.5.1 研究结论 （1）本项目的建设将有助于保障平阳宠物小镇和重大基础设施工程 顺利推进，有助于落实平阳县城乡统筹综合改革部署、推进水头镇城市化

平阳县水头镇西北片A-13-1地块安置房项目 可行性研究报告 进程,有助于维护被征收户合法权益,也有助于改善居民居住条件、提高 生活质量。因此,本项目的建设是十分必要和迫切的 (2)本项目选址于平阳县水头镇A-13-1地块,东南面为环城北路、 西南侧为规划道路、东北侧和西北侧为鳌江水系支流,总用地面积为 51677平方米(约775亩) (3)本项目总建筑面积185031平方米,其中计入容积率建筑面积 155031平方米、地下室建筑面积30000平方米。计容建筑面积中包含住 宅用房147840平方米、物业管理用房1086平方米、综合服务用房5785 平方米、其他配套用房约320平方米。配置机动车停车位1417个,其中 地下停车位742个、地面停车位676个。 (4)本项目住宅分为80平方米、100平方米、120平方米、140平 方米等四种不同户型,共计约1300套。其中954套用于安置、安置住宅 总面积约103520平方米,其中认购标准内安置面积71900平方米、增购 面积31620平方米,剩余的346套住宅采用市场化销售安置、建筑面积约 44320平方米。此外,综合服务用房、地下停车位等物业全部采用市场化 销售安置(同等条件下本小区安置户优先购买)。 (5)本项目总投资76477万元,其中建设投资72646万元、建设期 利息3831万元。建设资金由浙江萌宠岛投资有限公司自有资金和银行贷 款共同解决,其在项目总投资中的占比分别30%和70% (6)本项目开发总收入约85033万万元,开发成本为82959万元, 扣除税及附加税1456万元、企业所得税154万元,能够实现资金平衡并 有444万元盈余。另据测算,本项目长期贷款偿还期为5.3年、偿债备付 率和利息备付率分别为141和1.13,还本付息具有一定的保障。 (7)本项目有利于解决平阳宠物小镇范围内征迁户(含无房户和住 房困难户)的居住问题,有利于加快平阳宠物小镇建设,有利于促进当地 城镇化进程,社会影响以正面影响为主且十分显著

平阳县水头镇西北片 A-13-1 地块安置房项目 可行性研究报告 4 进程，有助于维护被征收户合法权益，也有助于改善居民居住条件、提高 生活质量。因此，本项目的建设是十分必要和迫切的。 （2）本项目选址于平阳县水头镇 A-13-1 地块，东南面为环城北路、 西南侧为规划道路、东北侧和西北侧为鳌江水系支流，总用地面积为 51677 平方米（约 77.5 亩）。 （3）本项目总建筑面积 185031 平方米，其中计入容积率建筑面积 155031 平方米、地下室建筑面积 30000 平方米。计容建筑面积中包含住 宅用房 147840 平方米、物业管理用房 1086 平方米、综合服务用房 5785 平方米、其他配套用房约 320 平方米。配置机动车停车位 1417 个，其中 地下停车位 742 个、地面停车位 676 个。 （4）本项目住宅分为 80 平方米、100 平方米、120 平方米、140 平 方米等四种不同户型，共计约 1300 套。其中 954 套用于安置、安置住宅 总面积约 103520 平方米，其中认购标准内安置面积 71900 平方米、增购 面积 31620 平方米，剩余的 346 套住宅采用市场化销售安置、建筑面积约 44320 平方米。此外，综合服务用房、地下停车位等物业全部采用市场化 销售安置（同等条件下本小区安置户优先购买）。 （5）本项目总投资 76477 万元，其中建设投资 72646 万元、建设期 利息 3831 万元。建设资金由浙江萌宠岛投资有限公司自有资金和银行贷 款共同解决，其在项目总投资中的占比分别 30%和 70%。 （6）本项目开发总收入约 85033 万万元，开发成本为 82959 万元， 扣除税及附加税 1456 万元、企业所得税 154 万元，能够实现资金平衡并 有 444 万元盈余。另据测算，本项目长期贷款偿还期为 5.3 年、偿债备付 率和利息备付率分别为 1.41 和 1.13，还本付息具有一定的保障。 （7）本项目有利于解决平阳宠物小镇范围内征迁户（含无房户和住 房困难户）的居住问题，有利于加快平阳宠物小镇建设，有利于促进当地 城镇化进程，社会影响以正面影响为主且十分显著

平阳县水头镇西北片A-13-1地块安置房项目 可行性研究报告 15.2主要建议 鉴于本项目建设必要性充分且迫切,建设规模和方案较为合理,建设 资金和还本付息具有一定的保障,且社会效益十分明显。因此,建议上级 有关部门和金融机构对本项目予以重视和支持,促进项目加快建设

平阳县水头镇西北片 A-13-1 地块安置房项目 可行性研究报告 5 1.5.2 主要建议 鉴于本项目建设必要性充分且迫切，建设规模和方案较为合理，建设 资金和还本付息具有一定的保障，且社会效益十分明显。因此，建议上级 有关部门和金融机构对本项目予以重视和支持，促进项目加快建设