冠华公司诉市管委会等土地出让案 案情介绍: 1996年某市开发区管委会与某公司签订《土地出让合同》,以 每亩13.5万元价格分期出让该市解放南路西侧424亩土地,供住宅小 区项日开发。后某公司如约付款并取得第一期60亩土地证。1999年某 公司与管委会重新签订《土地出让合同》,国土分局对此合同进行了 见证。该合同约定出让面积缩小为340亩,除第一期外,其余第二、 三期共约280亩以每亩16.8万元价格出让。后该公司又如约付款并取 得第二期100亩土地证。2003年管委会以2002年7月1日国土资源部要 求土地必须招拍挂出让为由,提出第三期180亩应挂牌出让。该公司 不服,就此发生争议并诉至省法院,要求继续履行管委会与之签订的 出让合同。另查明,管委会所签两次出让合同均具备出让主要条款; 国土局抗辩认为只有签订格式合同才能视为正式签约;市政府曾下文 明确管委会既可行使市国土局职权,也可行使一级政府职权
冠华公司诉市管委会等土地出让案 • 案情介绍: 1996年某市开发区管委会与某公司签订《土地出让合同》,以 每亩13.5万元价格分期出让该市解放南路西侧424亩土地,供住宅小 区项目开发。后某公司如约付款并取得第一期60亩土地证。1999年某 公司与管委会重新签订《土地出让合同》,国土分局对此合同进行了 见证。该合同约定出让面积缩小为340亩,除第一期外,其余第二、 三期共约280亩以每亩16.8万元价格出让。后该公司又如约付款并取 得第二期100亩土地证。2003年管委会以2002年7月1日国土资源部要 求土地必须招拍挂出让为由,提出第三期180亩应挂牌出让。该公司 不服,就此发生争议并诉至省法院,要求继续履行管委会与之签订的 出让合同。另查明,管委会所签两次出让合同均具备出让主要条款; 国土局抗辩认为只有签订格式合同才能视为正式签约;市政府曾下文 明确管委会既可行使市国土局职权,也可行使一级政府职权
审判过程: 省法院一审判决:管委会不能作为出让 主体,所签出让合同只能是预约而非本约, 国土部门与某公司签订的出让格式合同才 是本约。因土地挂牌出让政策出台,管委 会合同不再具备履行条件。所以,因某公 司尚未与国土部门就第三期土地签订出让 格式合同,故应视为本约尚未签订,某公 司要求继续履行的诉请不能成立
• 审判过程 : 省法院一审判决:管委会不能作为出让 主体,所签出让合同只能是预约而非本约, 国土部门与某公司签订的出让格式合同才 是本约。因土地挂牌出让政策出台,管委 会合同不再具备履行条件。所以,因某公 司尚未与国土部门就第三期土地签订出让 格式合同,故应视为本约尚未签订,某公 司要求继续履行的诉请不能成立
最高院二审判决:(二审中,最高院出 台相应的司法解释)依据最高院该司法解 释第5条,管委会无权出让土地,所签出让 合同无效。不过,依据该条后款,起诉前 国土部分追认的有效,以及结合本案情况, 最后二审权衡后虽然维持了原判,但理由 部分言明管委会对由此给某公司造成的损 失,应当承担缔约过失责任,冠华公司可 另案起诉处理
最高院二审判决:(二审中,最高院出 台相应的司法解释)依据最高院该司法解 释第5条,管委会无权出让土地,所签出让 合同无效。不过,依据该条后款,起诉前 国土部分追认的有效,以及结合本案情况, 最后二审权衡后虽然维持了原判,但理由 部分言明管委会对由此给某公司造成的损 失,应当承担缔约过失责任,冠华公司可 另案起诉处理
案件分析: 本案的焦点: 1、管委会与某公司签订的两次出让合同,是否 有效? 正方:出让合同有效。(1)某公司与管委会签订 的两次出让合同,均具备出让合同的主要条款, 意思表示真实;(2)管委会经市政府明文授权, 有权签订出让合同。 反方:出让合同无效。(1)《土地管理法》规定 土地出让的法定主体只能是国土部门;(2)最高 院2004年4月1日施行的《关于国有土地使用权出 让、转让的若干规定》规定:管委会签订出让合 同无效,除非诉讼前国土部门追认的,可视为有 效;(3)市政府授权行为无效
• 案件分析: 本案的焦点: 1、管委会与某公司签订的两次出让合同,是否 有效? 正方:出让合同有效。(1)某公司与管委会签订 的两次出让合同,均具备出让合同的主要条款, 意思表示真实;(2)管委会经市政府明文授权, 有权签订出让合同。 反方:出让合同无效。(1)《土地管理法》规定 土地出让的法定主体只能是国土部门;(2)最高 院2004年4月1日施行的《关于国有土地使用权出 让、转让的若干规定》规定:管委会签订出让合 同无效,除非诉讼前国土部门追认的,可视为有 效;(3)市政府授权行为无效
2、管委会与某公司签订的出让合同,是本约还是预 约? 正方:该合同系本约。(1)从合同丙容看,该合 同具备出让主要条款,不是定约意向;(2)从合 同履行看,双方系据此出让、付款并实际履行了 两期;(3)从合同违约看,违约约定并非是双方 未来不定约之责任,而是双方不履行出让及付款 义务的责任承担;(4)国土部门所签出让合同, 只是办理出让手续需要而已。 反方:该合同系预约。(1)国土部门与某公司签 订的土地出让格式合同,方为本约。管委会与某 公司签订的两份出让合同均为预约,系为签订本 约而定;(2)国土部门才是法定土地出让部门, 所签出让合同才为本约
2、管委会与某公司签订的出让合同,是本约还是预 约? 正方:该合同系本约。(1)从合同内容看,该合 同具备出让主要条款,不是定约意向;(2)从合 同履行看,双方系据此出让、付款并实际履行了 两期;(3)从合同违约看,违约约定并非是双方 未来不定约之责任,而是双方不履行出让及付款 义务的责任承担;(4)国土部门所签出让合同, 只是办理出让手续需要而已。 反方:该合同系预约。(1)国土部门与某公司签 订的土地出让格式合同,方为本约。管委会与某 公司签订的两份出让合同均为预约,系为签订本 约而定;(2)国土部门才是法定土地出让部门, 所签出让合同才为本约
3、国土分局在管委会与某公司签订的第二份出让合 同中的法律地位。 正方:国土分局在管委会合同中既是见证方,也 是合同相对一方。见证行为,证明管委会合同的 合法有效;作为合同一方,表明国土分局对该合 同中与其相关的许多出让义务的承诺履行。因此 该合同的出让主体,实际上也包括国土分局,亦 可印证管委会合同的有效性,并证明该合同系本 约 反方:只是合同签署过程的见证,并非合同主体 合同内容对见证人不产生约束力
3、国土分局在管委会与某公司签订的第二份出让合 同中的法律地位。 正方:国土分局在管委会合同中既是见证方,也 是合同相对一方。见证行为,证明管委会合同的 合法有效;作为合同一方,表明国土分局对该合 同中与其相关的许多出让义务的承诺履行。因此, 该合同的出让主体,实际上也包括国土分局,亦 可印证管委会合同的有效性,并证明该合同系本 约。 反方:只是合同签署过程的见证,并非合同主体, 合同内容对见证人不产生约束力
4、国土资源部招拍挂政策是否具有溯及力? 正方:不具有溯及力,可以继续协议出让。 (1)2002年才实施的挂牌政策,作为行政 规章,对此前依合同法协议出让的土地, 不具有溯及力:(2)国土资源部(2003 ) 365号文也明确规定,允许作为本案所涉情 形作为历史遗留问题,继续协议出让。 反方:政策变化属于情事变更,依法可以 不继续协议出让
4、国土资源部招拍挂政策是否具有溯及力? 正方:不具有溯及力,可以继续协议出让。 (1)2002年才实施的挂牌政策,作为行政 规章,对此前依合同法协议出让的土地, 不具有溯及力;(2)国土资源部(2003) 365号文也明确规定,允许作为本案所涉情 形作为历史遗留问题,继续协议出让。 反方:政策变化属于情事变更,依法可以 不继续协议出让
窗童面加行 ·思考: 决策思路与法律论证?
• 思考: 决策思路与法律论证?