冠华公司诉市管委会等土地出让案 案情介绍： 1996年某市开发区管委会与某公司签订《土地出让合同》，以 每亩13.5万元价格分期出让该市解放南路西侧424亩土地，供住宅小 区项日开发。后某公司如约付款并取得第一期60亩土地证。1999年某 公司与管委会重新签订《土地出让合同》，国土分局对此合同进行了 见证。该合同约定出让面积缩小为340亩，除第一期外，其余第二、 三期共约280亩以每亩16.8万元价格出让。后该公司又如约付款并取 得第二期100亩土地证。2003年管委会以2002年7月1日国土资源部要 求土地必须招拍挂出让为由，提出第三期180亩应挂牌出让。该公司 不服，就此发生争议并诉至省法院，要求继续履行管委会与之签订的 出让合同。另查明，管委会所签两次出让合同均具备出让主要条款； 国土局抗辩认为只有签订格式合同才能视为正式签约；市政府曾下文 明确管委会既可行使市国土局职权，也可行使一级政府职权
冠华公司诉市管委会等土地出让案 • 案情介绍： 1996年某市开发区管委会与某公司签订《土地出让合同》，以 每亩13.5万元价格分期出让该市解放南路西侧424亩土地，供住宅小 区项目开发。后某公司如约付款并取得第一期60亩土地证。1999年某 公司与管委会重新签订《土地出让合同》，国土分局对此合同进行了 见证。该合同约定出让面积缩小为340亩，除第一期外，其余第二、 三期共约280亩以每亩16.8万元价格出让。后该公司又如约付款并取 得第二期100亩土地证。2003年管委会以2002年7月1日国土资源部要 求土地必须招拍挂出让为由，提出第三期180亩应挂牌出让。该公司 不服，就此发生争议并诉至省法院，要求继续履行管委会与之签订的 出让合同。另查明，管委会所签两次出让合同均具备出让主要条款； 国土局抗辩认为只有签订格式合同才能视为正式签约；市政府曾下文 明确管委会既可行使市国土局职权，也可行使一级政府职权
审判过程： 省法院一审判决：管委会不能作为出让 主体，所签出让合同只能是预约而非本约， 国土部门与某公司签订的出让格式合同才 是本约。因土地挂牌出让政策出台，管委 会合同不再具备履行条件。所以，因某公 司尚未与国土部门就第三期土地签订出让 格式合同，故应视为本约尚未签订，某公 司要求继续履行的诉请不能成立
• 审判过程 ： 省法院一审判决：管委会不能作为出让 主体，所签出让合同只能是预约而非本约， 国土部门与某公司签订的出让格式合同才 是本约。因土地挂牌出让政策出台，管委 会合同不再具备履行条件。所以，因某公 司尚未与国土部门就第三期土地签订出让 格式合同，故应视为本约尚未签订，某公 司要求继续履行的诉请不能成立
最高院二审判决：（二审中，最高院出 台相应的司法解释)依据最高院该司法解 释第5条，管委会无权出让土地，所签出让 合同无效。不过，依据该条后款，起诉前 国土部分追认的有效，以及结合本案情况， 最后二审权衡后虽然维持了原判，但理由 部分言明管委会对由此给某公司造成的损 失，应当承担缔约过失责任，冠华公司可 另案起诉处理
最高院二审判决：（二审中，最高院出 台相应的司法解释）依据最高院该司法解 释第5条，管委会无权出让土地，所签出让 合同无效。不过，依据该条后款，起诉前 国土部分追认的有效，以及结合本案情况， 最后二审权衡后虽然维持了原判，但理由 部分言明管委会对由此给某公司造成的损 失，应当承担缔约过失责任，冠华公司可 另案起诉处理
案件分析： 本案的焦点： 1、管委会与某公司签订的两次出让合同，是否 有效？ 正方：出让合同有效。(1)某公司与管委会签订 的两次出让合同，均具备出让合同的主要条款， 意思表示真实；(2)管委会经市政府明文授权， 有权签订出让合同。 反方：出让合同无效。(1)《土地管理法》规定 土地出让的法定主体只能是国土部门；(2)最高 院2004年4月1日施行的《关于国有土地使用权出 让、转让的若干规定》规定：管委会签订出让合 同无效，除非诉讼前国土部门追认的，可视为有 效；(3)市政府授权行为无效
• 案件分析： 本案的焦点： 1、管委会与某公司签订的两次出让合同，是否 有效？ 正方：出让合同有效。（1）某公司与管委会签订 的两次出让合同，均具备出让合同的主要条款， 意思表示真实；（2）管委会经市政府明文授权， 有权签订出让合同。 反方：出让合同无效。（1）《土地管理法》规定 土地出让的法定主体只能是国土部门；（2）最高 院2004年4月1日施行的《关于国有土地使用权出 让、转让的若干规定》规定：管委会签订出让合 同无效，除非诉讼前国土部门追认的，可视为有 效；（3）市政府授权行为无效
2、管委会与某公司签订的出让合同，是本约还是预 约？ 正方：该合同系本约。(1)从合同丙容看，该合 同具备出让主要条款，不是定约意向；(2)从合 同履行看，双方系据此出让、付款并实际履行了 两期；(3)从合同违约看，违约约定并非是双方 未来不定约之责任，而是双方不履行出让及付款 义务的责任承担；(4)国土部门所签出让合同， 只是办理出让手续需要而已。 反方：该合同系预约。(1)国土部门与某公司签 订的土地出让格式合同，方为本约。管委会与某 公司签订的两份出让合同均为预约，系为签订本 约而定；(2)国土部门才是法定土地出让部门， 所签出让合同才为本约
2、管委会与某公司签订的出让合同，是本约还是预 约？ 正方：该合同系本约。（1）从合同内容看，该合 同具备出让主要条款，不是定约意向；（2）从合 同履行看，双方系据此出让、付款并实际履行了 两期；（3）从合同违约看，违约约定并非是双方 未来不定约之责任，而是双方不履行出让及付款 义务的责任承担；（4）国土部门所签出让合同， 只是办理出让手续需要而已。 反方：该合同系预约。（1）国土部门与某公司签 订的土地出让格式合同，方为本约。管委会与某 公司签订的两份出让合同均为预约，系为签订本 约而定；（2）国土部门才是法定土地出让部门， 所签出让合同才为本约
3、国土分局在管委会与某公司签订的第二份出让合 同中的法律地位。 正方：国土分局在管委会合同中既是见证方，也 是合同相对一方。见证行为，证明管委会合同的 合法有效；作为合同一方，表明国土分局对该合 同中与其相关的许多出让义务的承诺履行。因此 该合同的出让主体，实际上也包括国土分局，亦 可印证管委会合同的有效性，并证明该合同系本 约 反方：只是合同签署过程的见证，并非合同主体 合同内容对见证人不产生约束力
3、国土分局在管委会与某公司签订的第二份出让合 同中的法律地位。 正方：国土分局在管委会合同中既是见证方，也 是合同相对一方。见证行为，证明管委会合同的 合法有效；作为合同一方，表明国土分局对该合 同中与其相关的许多出让义务的承诺履行。因此， 该合同的出让主体，实际上也包括国土分局，亦 可印证管委会合同的有效性，并证明该合同系本 约。 反方：只是合同签署过程的见证，并非合同主体， 合同内容对见证人不产生约束力
4、国土资源部招拍挂政策是否具有溯及力？ 正方：不具有溯及力，可以继续协议出让。 （1)2002年才实施的挂牌政策，作为行政 规章，对此前依合同法协议出让的土地， 不具有溯及力：(2)国土资源部(2003 ) 365号文也明确规定，允许作为本案所涉情 形作为历史遗留问题，继续协议出让。 反方：政策变化属于情事变更，依法可以 不继续协议出让
4、国土资源部招拍挂政策是否具有溯及力？ 正方：不具有溯及力，可以继续协议出让。 （1）2002年才实施的挂牌政策，作为行政 规章，对此前依合同法协议出让的土地， 不具有溯及力；（2）国土资源部（2003） 365号文也明确规定，允许作为本案所涉情 形作为历史遗留问题，继续协议出让。 反方：政策变化属于情事变更，依法可以 不继续协议出让
窗童面加行 ·思考： 决策思路与法律论证？
• 思考： 决策思路与法律论证？
