房产困总 在复习税法中有关土地或房产的税收法律时,对土地增值税、土地使用税、房产税和契税四个税种感觉因 相同之处较多而容易混淆,特将上述四个税种的一些要点总结如下,方便大家在比较中学习好这四个小税种 个别地方未完全涵盖书中内容,系根据个人掌握情况有所省略,考友们在使用时可根据各自情况自行删减 税种 土地增值税 土地使用税 房产税 契税 境内转移土地/房屋产权。 转让国有土地使用权、地上 ①国有土地使用权出让 建筑物及其附着物并取得收 ②土地经营权的转让(不 包括农村集体土地承包 征税三个标准:①土地使用权是 城市、县城、建制镇和城市、县城、建制镇和经营权的转移) 工矿区内的国家所有和工矿区内的房产,不包③房屋买卖(三种特殊情 让(不包括在出让方式下的/集体所有的土地 括农村 况P239) ④房屋赠与 土地使用权转让)③是否取 ⑤房屋交换 得收入(含实物收入) 其中:①④不交土地增值税 单位和个人(包括个体征税范围内的房屋产权 纳税 经营者),除外商投资企所有人,除外商投资企 单位和个人(包括个体经营业和外国企业 义务 业和外国企业 (2/Y 视具体情况包括土地使视具体情况包括产权所 产权承受人 用权所有人、实际使用有人经营管理人、承典 人、代管人、共有各方。人、房产代管人使用人 (P180)1、房地产赠与不纳土 地增值税。赠与仅指:①房 屋产权和土地使用权受赠方 是直系亲属或承担直接赡养 (P208) 义务人②两权所有人通过境 内非营利的社会团体、国家 1、房产原值应包括与房1、以自有房产作股投入 征税/机关将两权赠与教育、民政 屋不可分割的各种附属本人独资经营企业,免房 和其他社会福利、公益事业 设备或一般不单独计算产税。此外的以房产作投 范围|2、以房地产抵债而发生房地 价值的配套设施 资或作股权转让均应交 的特产权属转让征税 2、投资联营中以房产投2、土地使用权交换、房 殊规|3、房地产的交换征税(个人除 资收取固定收入不承担屋交换时,如交换价格相 定外) 联营风险的应从租计征等,则免征契税:交换价 4、以房地产进行投资、联营 暂免征税(交房产税) 3、融资租赁期满后产权格不等时由多交付经济 5、一方出地一方出资合作建 要转移的应从价计征利益方交税 房的暂兔征税(该房以后转 让除外) 6、企业兼并转让房地产暂免 征税 四级超率累进税率(比例税率) 从价计征:房产原值扣 增值额/扣除项目 除10%30%后按1.2% %09=/幸 40%5%定额税率(每平方米)/从租计征:房租收入的 30%0 >50%100%200% 60%35% 出租用于居住减按4%
1 土地、房产相关税种总结 在复习税法中有关土地或房产的税收法律时，对土地增值税、土地使用税、房产税和契税四个税种感觉因 相同之处较多而容易混淆，特将上述四个税种的一些要点总结如下，方便大家在比较中学习好这四个小税种。 个别地方未完全涵盖书中内容，系根据个人掌握情况有所省略，考友们在使用时可根据各自情况自行删减。 税种 土地增值税 土地使用税 房产税 契税 征税 范围 转让国有土地使用权、地上 建筑物及其附着物并取得收 入。 三个标准：①土地使用权是 否属于国家；②产权是否转 让（不包括在出让方式下的 土地使用权转让）③是否取 得收入（含实物收入） 城市、县城、建制镇和 工矿区内的国家所有和 集体所有的土地 城市、县城、建制镇和 工矿区内的房产，不包 括农村 境内转移土地/房屋产权。 ①国有土地使用权出让 ②土地经营权的转让(不 包括农村集体土地承包 经营权的转移) ③房屋买卖(三种特殊情 况 P239) ④房屋赠与 ⑤房屋交换 其中：①④不交土地增值税； ②如为赠与方式也不交 纳税 义务 人 单位和个人（包括个体经营 者） 单位和个人（包括个体 经营者），除外商投资企 业和外国企业。 视具体情况包括土地使 用权所有人、实际使用 人、代管人、共有各方。 征税范围内的房屋产权 所有人，除外商投资企 业和外国企业。 视具体情况包括产权所 有人/经营管理人、承典 人、房产代管人/使用人 产权承受人 征税 范围 的特 殊规 定 (P180)1、房地产赠与不纳土 地增值税。赠与仅指：①房 屋产权和土地使用权受赠方 是直系亲属或承担直接赡养 义务人②两权所有人通过境 内非营利的社会团体、国家 机关将两权赠与教育、民政 和其他社会福利、公益事业 2、以房地产抵债而发生房地 产权属转让征税 3、房地产的交换征税(个人除 外) 4、以房地产进行投资、联营 暂免征税（交房产税） 5、一方出地一方出资合作建 房的暂免征税（该房以后转 让除外） 6、企业兼并转让房地产暂免 征税 （P208） 1、房产原值应包括与房 屋不可分割的各种附属 设备或一般不单独计算 价值的配套设施 2、投资联营中以房产投 资收取固定收入不承担 联营风险的应从租计征 3、融资租赁期满后产权 要转移的应从价计征 1、以自有房产作股投入 本人独资经营企业，免房 产税。此外的以房产作投 资或作股权转让均应交。 2、土地使用权交换、房 屋交换时，如交换价格相 等，则免征契税；交换价 格不等时由多交付经济 利益方交税 税率 四级超率累进税率（比例税率） 增值额/扣除项目 增值 额 扣除 项目 50%100%200% 60% 35% 定额税率（每平方米） 从价计征：房产原值扣 除 10%-30%后按 1.2% 从租计征：房租收入的 12% 自 2001.1.1 个人按市价 出租用于居住减按 4% 3%-5%
取得土地使用权所支付的金 额:房地产开发成本:房地 扣除 项目产开发费用:转让房地产相 关税金;其他扣除项目:旧 房及建筑物的评估价格 ①法定免缴土地使用税①法定免缴土地使用税 ①普通标准住宅销售增值额情况11项(P199)情况:5项(P209 未超过扣除项目金额20%的②由省、自治区、直辖|②由财政部批准免税 免征:②国家依法征用收回市地税局确定减免14-10项(P210) (P241-P243) 税收 优惠/的房地产免征国个人转让居[项(P201) ①优惠的一般规定 住5年及以上的房产免征:「房产税与土地使用税收优惠政策相同之处:一②优惠的特殊规定 满3年少于5年减半:3年以房产税(P210)(一(三(五(61()7 下不免(P188 土地使用税 ())(+)(+-)14(七) ①法人 致,就税务登记/士地所在地 ①所用土地不属于同省/ 纳税|地:不一致,就房产所在地 自/直,分别缴纳 房产所在地 土地、房产所在地 地点②自然人。一致,就住所地 不一致,就产权过户地 ②属于同省直,由各 省/自/直地税确定 纳税转让房地产合同签订后7日 纳税义务发生之日起10 按年计算、分期缴纳 期限|内 日内 土地使用税与房产税的共同点 ①购置新建商品房,自房屋交付使用之次月 ②购置存量房,自办理产权转移变更登记手续,权 属登记机关签发权属证书之次月 ③出租/出借房产,自交付出租/出借房产之次月 ④房产开发企业自用/出租/出借其所建商品房,自 纳税人签订土地、房屋产 纳税 使用交付使用之次月 权转移合同的当天,或取 义务签订转让房地产合同 发生 得其他具有土地、房屋产 将原有房产用于 时间 权转移合同性质凭证的 ⑤新征用耕地,自批准经营,自生产经营之月 征用之日起满一年时|⑥自行新建房屋用于/当天 ⑥新征用非耕地,自批产经营,自建成之次月 准征用之次月 ⑦委托施工单位建设, 除第5项外均为次月从办理验收手续之次月 除第5项外均为次月 国家税务总局规定各级 其他 征收机关要在 规定 2004.1231前停止代征 委托,直接征收契税
1 扣除 项目 取得土地使用权所支付的金 额；房地产开发成本；房地 产开发费用；转让房地产相 关税金；其他扣除项目；旧 房及建筑物的评估价格。 税收 优惠 ①普通标准住宅销售增值额 未超过扣除项目金额 20%的 免征；②国家依法征用收回 的房地产免征③个人转让居 住 5 年及以上的房产免征； 满 3 年少于 5 年减半；3 年以 下不免（P188） ①法定免缴土地使用税 情况-11 项（P199） ②由省、自治区、直辖 市地税局确定减免-14 项（P201） ①法定免缴土地使用税 情况-5 项（P209） ②由财政部 批准免税 -10 项（P210） （P241-P243） ①优惠的一般规定 房产税与土地使用税税收优惠政策相同之处： ②优惠的特殊规定 房产税(P210) (一)-(三) (五) (六)-6 (六)-7 土地使用税 (P199) (一)-(三) (十) (十一)-14 (七) 纳税 地点 ①法人。一致，就税务登记 地；不一致，就房产所在地 ②自然人。一致，就住所地； 不一致，就产权过户地。 土地所在地 ①所用土地不属于同省/ 自/直，分别缴纳 ②属于同省/自/直，由各 省/自/直地税确定 房产所在地 土地、房产所在地 纳税 期限 转让房地产合同签订后 7 日 内 按年计算、分期缴纳 纳税义务发生之日起 10 日内 纳税 义务 发生 时间 签订转让房地产合同 土地使用税与房产税的共同点： ①购置新建商品房，自房屋交付使用之次月 ②购置存量房，自办理产权转移变更登记手续，权 属登记机关签发权属证书之次月 ③出租/出借房产，自交付出租/出借房产之次月 ④房产开发企业自用/出租/出借其所建商品房，自 使用/交付使用之次月 纳税人签订土地、房屋产 权转移合同的当天，或取 得其他具有土地、房屋产 权转移合同性质凭证的 当天 ⑤新征用耕地，自批准 征用之日起满一年时 ⑥新征用非耕地，自批 准征用之次月 除第 5 项外均为次月 ⑤将原有房产用于生产 经营，自生产经营之月 ⑥自行新建房屋用于生 产经营，自建成之次月 ⑦委托施工单位建设， 从办理验收手续之次月 除第 5 项外均为次月 其他 规定 国家税务总局规定各级 征收机关要在 2004.12.31 前停止代征 委托，直接征收契税