第二章房地产开发项目选择 和土地使用权获取方式 第一节房地产开发项目选择的概念和程序 、项目选择的概念 就其开发项目的价值进行筛选、谈判、论证和选 定。项目选择一般可分六个步骤 广泛寻找投资项目; 精心筛选投资项目; 对重点项目进行初步可行性研究; 项目投资谈判; 详细可行性研究 房地产开发公司的总体决策
第二章 房地产开发项目选择 和土地使用权获取方式 第一节 房地产开发项目选择的概念和程序 一、项目选择的概念 就其开发项目的价值进行筛选、谈判、论证和选 定。项目选择一般可分六个步骤 广泛寻找投资项目； 精心筛选投资项目； 对重点项目进行初步可行性研究； 项目投资谈判； 详细可行性研究 房地产开发公司的总体决策
二、项目选择的程序 (一)投资项目寻找 称为“看地”或“选址”。项目数量10:1 (二)投资项目精选 (三)初步可行性研究 (四)项目谈判 (五)详细的可行性研究 公司总体决策
二、项目选择的程序 （一）投资项目寻找 称为“看地”或“选址” 。项目数量10：1 （二）投资项目精选 （三）初步可行性研究 （四）项目谈判 （五）详细的可行性研究 公司总体决策
一个房地产项目最终选定的决策权 在公司,服从于公司的总体发展事略和 投资方针
一个房地产项目最终选定的决策权 在公司，服从于公司的总体发展事略和 投资方针
第二节房地产建设项目选址 项目选址管理 《城市规划法》规定:“城市规划区 内的建设工程的选址和布局必须符合城 市规划。设计任务书报请批准时,必须 附有城市规划行政主管部门的选址意见 书
第二节 房地产建设项目选址 一、项目选址管理 《城市规划法》规定：“城市规划区 内的建设工程的选址和布局必须符合城 市规划。设计任务书报请批准时，必须 附有城市规划行政主管部门的选址意见 书。
二、住宅项目选址原则 城九镇(现为三城(松江大学城、南汇临江新 城、嘉定安亭汽车城)若干镇) 1966四级城乡体系体规划: 1个中心城:上海市外环线以内的600平方公里左右区域内; 9个新城:宝山、嘉定、青浦、松江、闵行、奉贤南桥、金山、临港新城、 崇明城桥,规划总人口540万左右,其中松江、嘉定和临港新城3个发展 势头强劲的新城,人口规模按照80至100万规划,总人口在270万左右 60个左右新市镇:从人口产业集聚发展、土地集约利用和基础设施合理配 置角度,集中建设60个左右相对独立、各具特色、人口在5万人左右的新 市镇,对于资源条件好、发展潜力足的新市镇,人口规模按照10到15万 规划 600个左右中心村:中心村是农村基本居住单元,也是郊区“三个集中” (农业向规模经营集 业向园区集中,农民居住向城镇集中)推进 的关键问题,将对分散的自然村适度归并,合理配置公共设施
二、住宅项目选址原则 一城九镇（现为三城（松江大学城、南汇临江新 城、嘉定安亭汽车城）若干镇） 1966四级城乡体系体规划： 1个中心城：上海市外环线以内的600平方公里左右区域内； 9个新城：宝山、嘉定、青浦、松江、闵行、奉贤南桥、金山、临港新城、 崇明城桥，规划总人口540万左右，其中松江、嘉定和临港新城3个发展 势头强劲的新城，人口规模按照80至100万规划，总人口在270万左右； 60个左右新市镇：从人口产业集聚发展、土地集约利用和基础设施合理配 置角度，集中建设60个左右相对独立、各具特色、人口在5万人左右的新 市镇，对于资源条件好、发展潜力足的新市镇，人口规模按照10到15万 规划； 600个左右中心村：中心村是农村基本居住单元，也是郊区“三个集中” （农业向规模经营集中，工业向园区集中，农民居住向城镇集中）推进 的关键问题,将对分散的自然村适度归并，合理配置公共设施
住宅区位及住宅生态环境 (一)住宅区位 是指住宅的地理位置及社会经济位置的综 (二)住宅与生态系统 是生物群落与其环境之间在能量流动和物 质循环过程中形成的一个统一的有机整体。生 态系统是由生命物质和非生命物质构成的
三、住宅区位及住宅生态环境 （一）住宅区位 是指住宅的地理位置及社会经济位置的综 合。 （二）住宅与生态系统 是生物群落与其环境之间在能量流动和物 质循环过程中形成的一个统一的有机整体。生 态系统是由生命物质和非生命物质构成的
四、申领建筑项目选址意见书 (一)住宅开发单位必须填写《建筑项 目选址意见申请表》 (二)规划管理部门核发《住宅建设项 目选址意见书》
四、申领建筑项目选址意见书 （一）住宅开发单位必须填写《建筑项 目选址意见申请表》 （二）规划管理部门核发《住宅建设项 目选址意见书》
第三节住宅项目建设用地规划管理 建设用地规划管理的概念和主要内容 (一)概念 建设用地规划管理是城市规划管理部门根 据城市总体规划(包括分区规划、专业系统规 划、详细规划)对建设单位或个人申请的建设 项目用地进行审査,确定其建设地址,用地范 围,核定其用地性质和土地开发强度等规划要 求,核发建设用地规划许可证
第三节 住宅项目建设用地规划管理 一、建设用地规划管理的概念和主要内容 （一）概念 建设用地规划管理是城市规划管理部门根 据城市总体规划（包括分区规划、专业系统规 划、详细规划）对建设单位或个人申请的建设 项目用地进行审查，确定其建设地址，用地范 围，核定其用地性质和土地开发强度等规划要 求，核发建设用地规划许可证
(一)主要内容 1、核定土地使用性质 2、核定土地开发强度 (1)容积率 (2)建筑密度
（一）主要内容 1、核定土地使用性质 2、核定土地开发强度 （1）容积率 （2）建筑密度
(3)拟定土地使用的其他规划管理的要求: a H=1.5(W+S)
（3）拟定土地使用的其他规划管理的要求： a、 H=1.5（W+S） W S