第十七章地价理论及其应用 第一节地价理论 第二节地价评估 第三节地价管理
第十七章 地价理论及其应用 第一节 地价理论 第二节 地价评估 第三节 地价管理
第一节地价理论 、地价基本原理 (一)马克思主义地价理论的主要观点 马克思在批判地继承古典政治经济学地租理 论的基础上,提出了以劳动价值论为基础的地租 和地价理论,认为土地价格是地租的资本化。 (1)自然状态的土地虽然不是劳动产品,没有价 值,但有使用价值,并存在价格。 (2)土地价格的实质是地租的资本化 (3)土地租金是出租土地的资本化收入
第一节 地价理论 一、地价基本原理 （一）马克思主义地价理论的主要观点 马克思在批判地继承古典政治经济学地租理 论的基础上，提出了以劳动价值论为基础的地租 和地价理论，认为土地价格是地租的资本化。 (1)自然状态的土地虽然不是劳动产品，没有价 值，但有使用价值，并存在价格。 (2)土地价格的实质是地租的资本化。 (3)土地租金是出租土地的资本化收入
(二)西方现代地价理论 现代地价理论形成于19世纪末。现代地价 理论的核心就是持有土地可能得到的利益, 不仅只有土地的利用收益,而且还应把卖 掉土地产生的利益考虑进去,因此,不只 是土地收益决定地价,而且资产市场也参 与了土地价格的决定
（二）西方现代地价理论 ◼ 现代地价理论形成于19世纪末。现代地价 理论的核心就是持有土地可能得到的利益， 不仅只有土地的利用收益，而且还应把卖 掉土地产生的利益考虑进去，因此，不只 是土地收益决定地价，而且资产市场也参 与了土地价格的决定
(二)西方现代地价理论 阿尔弗雷德·马歇尔( Alfred marshall)是 现代地价理论的创始人。他在边际效用价 格理论基础上,应用古典学派的供应一成 本模型分析地租地价,认为供给与需求同 时对价格发生作用,完善的市场机制使价 值、价格与成本达到均衡,构建了市场均 衡价格理论
（二）西方现代地价理论 ◼ 阿尔弗雷德·马歇尔（Alfred Marshall）是 现代地价理论的创始人。他在边际效用价 格理论基础上，应用古典学派的供应—成 本模型分析地租地价，认为供给与需求同 时对价格发生作用，完善的市场机制使价 值、价格与成本达到均衡，构建了市场均 衡价格理论
(二)西方现代地价理论 保罗●萨缪尔森( Paula. Samuelson)认为, 土地的自然供给是无弹性的,而土地的需 求是一种引致需求,土地的价格由土地的 市场供给和市场需求决定。由于土地供给 无弹性,因此,土地价格主要由土地需求 决定
（二）西方现代地价理论 ◼ 保罗•萨缪尔森(Paul A. Samuelson)认为， 土地的自然供给是无弹性的，而土地的需 求是一种引致需求，土地的价格由土地的 市场供给和市场需求决定。由于土地供给 无弹性，因此，土地价格主要由土地需求 决定
(二)西方现代地价理论 弗·冯·维塞尔( F.. Wieser)认为,当人们把资本 运用于土地上面的时候,当人们把土地和资本拿 来互相比较、互相交换的时候,地租资本化的标 准就被发现了。“是土地和资本开始按照它们所 生产的租金数额来互相交换,于是人们就用资本 的价值来表示土地的价值。”“正像资本只有按 同一利率来计算的时候才能够正确地互相比较一 样,土地和资本也同样地只有采取资本的利率来 估价土地的时候才能够正确地加以比较
（二）西方现代地价理论 ◼ 弗·冯·维塞尔（F.V.Wieser）认为，当人们把资本 运用于土地上面的时候，当人们把土地和资本拿 来互相比较、互相交换的时候，地租资本化的标 准就被发现了。“是土地和资本开始按照它们所 生产的租金数额来互相交换，于是人们就用资本 的价值来表示土地的价值。”“正像资本只有按 同一利率来计算的时候才能够正确地互相比较一 样，土地和资本也同样地只有采取资本的利率来 估价土地的时候才能够正确地加以比较
二)西方现代地价理论 土地经济学的开山鼻祖伊利认为,土地所 能带来的收益是确定其价值的基础。“把 预期的土地年收益系列资本化而成为一笔 价值基金,这在经济学上就称为土地的资 本价值,在流行辞汇中则称为土地的售 9
（二）西方现代地价理论 ◼ 土地经济学的开山鼻祖伊利认为，土地所 能带来的收益是确定其价值的基础。 “把 预期的土地年收益系列资本化而成为一笔 价值基金，这在经济学上就称为土地的资 本价值，在流行辞汇中则称为土地的售 价。
二)西方现代地价理论 现代土地价格理论又可分为土地收益理论和土地 供求理论 土地收益理论是以土地收益在资本市场上如何决 定土地价格来建立的。 现在的地价为q,士地的利用收益为R,利息率 (土地以外的资产收益率)为,以心理预期地价 上升额为vq。在不考虑税收的前提下,资产市 场的均衡条件是:土地资产的收益率等于其他资 产的收益率
（二）西方现代地价理论 ◼ 现代土地价格理论又可分为土地收益理论和土地 供求理论。 ◼ 土地收益理论是以土地收益在资本市场上如何决 定土地价格来建立的。 ◼ 现在的地价为q，土地的利用收益为R，利息率 （土地以外的资产收益率）为i，以心理预期地价 上升额为Vq 。在不考虑税收的前提下，资产市 场的均衡条件是：土地资产的收益率等于其他资 产的收益率。 e
二)西方现代地价理论 公式表示如下: 进一步推导出: qn R V q=PR(n-1)+ (1+i) 式中:PR(n-1)—到 n-1年后的利用收益现 值和; qnn年后的预期地价
（二）西方现代地价理论 ◼ 公式表示如下： ◼ 进一步推导出： 式中：PVR（n-1）——到 n-1年后的利用收益现 值和； ——n年后的预期地价。 V e R q i q q = + ( 1) (1 ) e n n q q PVR n i = − + + e n q Q
二)西方现代地价理论 如果对未来的预期是正确的话,公式 (173)的地价与(17—1)表示的古 典地价没有本质区别,因为这时qn=qn (qn为n年后的现实地价)。但在现实生活 中,预期一般是不正确的,因此,公式 (173)更具有现实性
（二）西方现代地价理论 ◼ 如果对未来的预期是正确的话，公式 （17—3）的地价与（17—1）表示的古 典地价没有本质区别，因为这时 （qn为n年后的现实地价)。但在现实生活 中，预期一般是不正确的，因此，公式 （17—3）更具有现实性。 e n n q q =