案例一、虚列房地产开发成本输速企业所得税 房地产开爱业收入的确认 会什与阴设一致妈？ 房地产开发业收入 成本检在的要点 一、被查企业的基本情况 怎建设发展有限公司，成立于199料年12月8日，税务登记证代码 37 XXXXXXXXXX0X·香港验贤企业。现有职工54人。注用资金10万美元，法人 代表陈Xx,公可主营房地产开发与销售。2003年6月，糕市市区国税局根据 《涉外税务市计规程》对该单位2002年度的纳税簧料进行检查，查处该企业2002 年度销售商品房预收售房款未按计算交纳企业所得税，已补瞰应预提的企业所得税 1248919.54元. 二、基本案情 004年5月江市国税稀查具根据总局、省局对房地产行业进行专项检在的统 一部署于5月20日至6月16日对置建设发展有限公司2003年度的经营
案例一、虚列房地产开发成本偷逃企业所得税 一、被查企业的基本情况 XX 建设发展有限公司，成立于 1994 年 12 月 8 日 ，税务登记证代码 37XXXXXXXXXXXXX ，香港独资企业。现有职工 54 人，注册资金 140 万美元。法人 代表陈 XX ，公司主营房地产开发与销售。 2003 年 6 月， XX 市市区国税局根据 《涉外税务审计规程》对该单位 2002 年度的纳税资料进行检查，查处该企业 2002 年度销售商品房预收售房款未按计算交纳企业所得税，已补缴应预提的企业所得税 1248919.54 元。 二、基本案情 2004 年 5 月 XX 市国税稽查局根据总局、省局对房地产行业进行专项检查的统 一部署于 5 月 20 日 至 6 月 16 日 对 XX 建设发展有限公司 2003 年度的经营
情况和外商授资企业所得税汇算清量情况进行专项检查。经过检查爱现存在下列问 题： (一)所得税方面 1、销售商品房，多计商品销售成本。 截止2003年12月31日，该公可销售XX花园小区1#-7=商品房结转经营 成本4075105866元，经结合实际开发成本及已发生的相关费用进行计算，实际应 结转经营成本34753514.30元，该单位多结转销售成本5997644.36元，根据国税 发(001)142号文第三条·企业白房地产睛售开始。应根据当期实际房地产 销售收入、相关成本费用，计算企业年度实际应纳税额“”及第五条“企业应根据 当期情售面积以及可售单位工程成本费用，确定当期成本费用。金业可售单位工程成 本费用按下列公式确定：可售单位工程成本费用=可售总成本费用/总可售面 积”规定，应调增应纳税所得颗599751136元。 2,销售商品房，收取货款7457380.00元，未按题规定时间确认收入，结转成 本。 截止2003年12月3引日，该公司深取一次性全额收取房款的方式销售房产 11套，收取货款3350333.00元，采取按漏贷款方式销售房产12套，收取货款 107027.00元，以上房产货款已全额收取，记“预收账款”科目，并已按照 ”商品房买卖合同”的规定将商品房交付买受人使用，商品房产权己转移。根据 国税发(2001)142号《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税 管理月题的通知》第三条、第四条第（一）项、第（二》项、第（四）项规定，应确 认当期肺售收入7457380.00元，应结转当期销售成木5794380.80元 (452686*1280）,调增应纳税所得额166297920元。 3、,销售商品房向买受方收取的太阳能款、煤气开通费5276的0.00元，未记收 入，未计入应钠税所得额。 藏止2003年12月31日，该公可销售商品房的同时向买受方收取太阳能款、 煤气开通费527690.00元（该相美成本已记入开发成本），记入“其他应付款一物 业公司”，来合并收入计算交纳所得税，根据《中华人民共和国营业税暂行条例》 第五条”钠税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产成者销售不动产向 对方收取的全部价款和价外费用”和《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所 得税法》第一条规定，应调增应纳税所得额52763000元
情况和外商投资企业所得税汇算清缴情况进行专项检查。经过检查发现存在下列问 题： （一）所得税方面 1 、销售商品房，多计商品销售成本。 截止 2003 年 12 月 31 日 ，该公司销售 XX 花园小区 1#-7# 商品房结转经营 成本 40751058.66 元，经结合实际开发成本及已发生的相关费用进行计算，实际应 结转经营成本 34753514.30 元，该单位多结转销售成本 5997544.36 元，根据国税 发（ 2001 ） 142 号文第三条 “ 企业自房地产销售开始，应根据当期实际房地产 销售收入、相关成本费用，计算企业年度实际应纳税额 ” 及第五条 “ 企业应根据 当期销售面积以及可售单位工程成本费用，确定当期成本费用。企业可售单位工程成 本费用按下列公式确定：可售单位工程成本费用 = 可售总成本费用 / 总可售面 积 ” 规定，应调增应纳税所得额 5997544.36 元。 2 、销售商品房，收取货款 7457360.00 元，未按照规定时间确认收入、结转成 本。 截止 2003 年 12 月 31 日 ，该公司采取一次性全额收取房款的方式销售房产 11 套，收取货款 3350333.00 元，采取按揭贷款方式销售房产 12 套，收取货款 4107027.00 元，以上房产货款已全额收取，记 “ 预收账款 ” 科目，并已按照 “ 商品房买卖合同 ” 的规定将商品房交付买受人使用，商品房产权已转移。根据 国税发（ 2001 ） 142 号《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税 管理问题的通知》第三条、第四条第（一）项、第（二）项、第（四）项规定，应确 认当期销售收入 7457360.00 元，应结转当期销售成本 5794380.80 元 （ 4526.86*1280 ），调增应纳税所得额 1662979.20 元。 3 、销售商品房向买受方收取的太阳能款、煤气开通费 527690.00 元，未记收 入，未计入应纳税所得额。 截止 2003 年 12 月 31 日 ，该公司销售商品房的同时向买受方收取太阳能款、 煤气开通费 527690.00 元（该相关成本已记入开发成本），记入 “ 其他应付款 - 物 业公司 ” ，未合并收入计算交纳所得税，根据《中华人民共和国营业税暂行条例》 第五条 “ 纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向 对方收取的全部价款和价外费用 ” 和《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所 得税法》第一条规定，应调增应纳税所得额 527690.00 元
4、周定资产多计提折旧。2003年度传真机，别瑟楼等12类固定资产账面提 取折旧200021.40元。该公司在提取折旧时故意缩短折旧年限或故意提高折旧率的 方式计提固定贵产折旧112201.60元，多计提折旧8781976元，根据《中华人民 共和国外商授货企业和外国企业所得税法实施细则)第三十四条，第三十五条规定应 调增应纳税所得额87819.76元， 5、“营业外支出”中列支税收滞纳金，罚款10131,68元，在年度所得税 汇算清嫩时未做纳税调整。根据《中华人民共和国外商投贤企业和外国企业所得税法 实施细则》第十九条第六款线定，应调增应纳悦所得额10131.6s元， 6,数纳2002年度查补所得税7610.14元，列入2003年度预交所得税。 2003年9月，市区国税局“I市区国税审处(2003)0304”号税务处理 决定书中查补2002年度企业所得税7610.14元，该企业交纳查补税款时列入2003 年度的预数所得税中，抵项了当期应预数的企业所得税，应补数企业所得税T61014 元。 7、“预收您款”年末贷方余额26010962.00元，未按無规定的利润率计 算交纳企业所得税。 截止200g年12月3引日，该公司开发房地产采取预售方式销售，预收张款 年末货方余额2601092,00元，未按照规定的利洞率计算交纳企业所得税，根据国 税发《1995)153号文第三条的规定，应预曦企业所得税1287542.62元. 以上1-5项应调增应纳税所得额8286165,00元，应补数企业所得税 273413L.45元，如第6项、第7项合计应补瞰企业所得税4029587.2】元，扣除 2003年度账面长做税款-1105的1380元，实际应补嫩企业所得税2923573.41元： (二)增值税方面 以白酒抵付应付工程款5704480元，账面来计销售收入，未计提增植税，根 据（中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第六条和国税发(1998）104号 通知第一条规定，应补提增值税2190.31元： 三，办案超过 接到该案以后，由于检查人员对房地产开发企业的税牧政策及会计处理比较生 硫，因此并没有急于进行检查，而是寻找与外商投资企业有关的房地产开发政策等资 料进行学习研究，在基本吃透外商投宽企业有关的房地产开发政策及其会计处理规定 的基健上，先后三次到XX建委房管局测绘处进行了解与房地产开发相关的具体规
4 、固定资产多计提折旧。 2003 年度传真机、别墅楼等 12 类固定资产账面提 取折旧 200021.40 元，该公司在提取折旧时故意缩短折旧年限或故意提高折旧率的 方式计提固定资产折旧 112201.60 元，多计提折旧 87819.76 元，根据《中华人民 共和国外商投资企业和外国企业所得税法实施细则》第三十四条、第三十五条规定应 调增应纳税所得额 87819.76 元。 5 、 “ 营业外支出 ” 中列支税收滞纳金、罚款 10131.68 元，在年度所得税 汇算清缴时未做纳税调整。根据《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法 实施细则》第十九条第六款规定，应调增应纳税所得额 10131.68 元。 6 、缴纳 2002 年度查补所得税 7610.14 元，列入 2003 年度预交所得税。 2003 年 9 月，市区国税局 “X 市区国税审处（ 2003 ） 0304” 号税务处理 决定书中查补 2002 年度企业所得税 7610.14 元，该企业交纳查补税款时列入 2003 年度的预缴所得税中，抵顶了当期应预缴的企业所得税，应补缴企业所得税 7610.14 元。 7 、 “ 预收账款 ” 年末贷方余额 26010962.00 元，未按照规定的利润率计 算交纳企业所得税。 截止 2003 年 12 月 31 日 ，该公司开发房地产采取预售方式销售，预收账款 年末贷方余额 26010962.00 元，未按照规定的利润率计算交纳企业所得税，根据国 税发（ 1995 ） 153 号文第三条的规定，应预缴企业所得税 1287542.62 元。 以上 1-5 项应调增应纳税所得额 8286165.00 元，应补缴企业所得税 2734434.45 元，加第 6 项、第 7 项合计应补缴企业所得税 4029587.21 元，扣除 2003 年度账面长缴税款 -1105913.80 元，实际应补缴企业所得税 2923673.41 元。 （二）增值税方面 以白酒抵付应付工程款 570448.00 元，账面未计销售收入，未计提增值税。根 据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第六条和国税发（ 1998 ） 104 号 通知第一条规定，应补提增值税 21940.31 元。 三、办案经过 接到该案以后，由于检查人员对房地产开发企业的税收政策及会计处理比较生 疏，因此并没有急于进行检查，而是寻找与外商投资企业有关的房地产开发政策等资 料进行学习研究，在基本吃透外商投资企业有关的房地产开发政策及其会计处理规定 的基础上，先后三次到 XX 建委房管局测绘处进行了解与房地产开发相关的具体规
定，如开发面积与可售房产面积的关系，如何计算可售面积、公用面积如何计算、分 摊等具体问题，同时到工程建设承包单位、煤气、水、电、绿化等配套工程的能工单 位进行了解与建设植工有关的具体问题。经过充分的了解和查藏准备，检查人员对房 地产企业的整个随工过程、销售环节，施工成本的计算列支、开发面积与可售房产面 积的计算分推等具体问题和计算方法计算过程有了充分的了解，在此基础上检查人员 调取了该企业2003年度的钠税及会计核算货料，对该企业的账务处理逐笔逐户进行 检查。企业对检查人员检查过程中形成的检查工作成稿未提出任何异议，对每一笔违 法事实运一签字盖章确认· 四、处理处到结果 该案经江市国税局隋查局提请糕市国税具重大案件审理委员会审理后，作出 如下决定： 【、根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条第一款规定，对违法事 实第（一）部分中第2、3、4,5,6项认定偷税，追数全业所得税762然54,95 元：根据《中华人民共和国税收任收管理法》第六十四条第二款规定，对第（一）部 分中第】项及第（二）部分追搬应补企业所得税1979189.6元，增值税21940.31 元：积据国税发(1995)153号文第三条规定，对第（一）部分中第7项追爱应 补企业所得税1287642.62元： 以上合计应补数企业所得税4029587.21元，扣除2003年度账面长数税款 1105913.80元。实际应补激企业所得税2923673.41元， 2、根据《中华人民共和国税收征收管理法》第大十三条第一款规定，对违法事 实第（一）部分中第2,3,4、5项少数的税款计755244.81元处以Q5倍 的罚款37762241元，对违法事实第（一）都分中第6项少做的税款7610.14元 处以1倍的罚款？610.14元，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十四条 第二款规定，对违法事实第（一部分中第】项及第（二）部分少嫩的税款计 2001129.95元处以0.5倍罚款1000561.98元. 以上共计罚款1385797.53元. 怎市国税局稍查局依法向该企业下达了《税务处理决定书》，《税务行政处罚 决定书》等文节，企业在法定的期限内未提出行政复议，也未摄出诉论，并于200年 6月25日、7月9日在Xx市市区国税局解嫌了税款295613.71元、罚款 1385797,53元和沛纳金10339,93元
定，如开发面积与可售房产面积的关系、如何计算可售面积、公用面积如何计算、分 摊等具体问题，同时到工程建设承包单位、煤气、水、电、绿化等配套工程的施工单 位进行了解与建设施工有关的具体问题。经过充分的了解和查前准备，检查人员对房 地产企业的整个施工过程、销售环节、施工成本的计算列支、开发面积与可售房产面 积的计算分摊等具体问题和计算方法计算过程有了充分的了解，在此基础上检查人员 调取了该企业 2003 年度的纳税及会计核算资料，对该企业的账务处理逐笔逐户进行 检查。企业对检查人员检查过程中形成的检查工作底稿未提出任何异议，对每一笔违 法事实逐一签字盖章确认。 四、处理处罚结果 该案经 XX 市国税局稽查局提请 XX 市国税局重大案件审理委员会审理后，作出 如下决定： 1 、根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条第一款规定，对违法事 实第（一）部分中第 2 、 3 、 4 、 5 、 6 项认定偷税，追缴企业所得税 762854.95 元；根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十四条第二款规定，对第（一）部 分中第 1 项及第（二）部分追缴应补企业所得税 1979189.64 元，增值税 21940.31 元；根据国税发（ 1995 ） 153 号文第三条规定，对第（一）部分中第 7 项追缴应 补企业所得税 1287542.62 元。 以上合计应补缴企业所得税 4029587.21 元，扣除 2003 年度账面长缴税款 1105913.80 元，实际应补缴企业所得税 2923673.41 元。 2 、根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条第一款规定，对违法事 实第（一）部分中第 2 、 3 、 4 、 5 项少缴的税款计 755244.81 元处以 0.5 倍 的罚款 377622.41 元，对违法事实第（一）部分中第 6 项少缴的税款 7610.14 元 处以 1 倍的罚款 7610.14 元。根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十四条 第二款规定，对违法事实第（一）部分中第 1 项及第（二）部分少缴的税款计 2001129.95 元处以 0.5 倍罚款 1000564.98 元。 以上共计罚款 1385797.53 元。 XX 市国税局稽查局依法向该企业下达了《税务处理决定书》、《税务行政处罚 决定书》等文书，企业在法定的期限内未提出行政复议，也未提出诉讼，并于 2004 年 6 月 25 日 、 7 月 9 日 在 XX 市市区国税局解缴了税款 2945613.71 元、罚款 1385797.53 元和滞纳金 103639.93 元
五、案例分析 1,主管税务机关的日常管理缺乏力度。目输，税务机关存在将尘要精力放在增 值税的征收上、面忽视了对所得税的管理：对企业申报数据、贵用列支的真实性、计 算方法的成策准确性缺少有效的日常监督，企业出现的问愿得不到及时纠正，这从一 个侧面给输税者以可乘之机 2、对税务违法案件的处罚力度不够，使物税者得不到应有的惩处。如市区国税 局曾经对该金业有关问题已进行检查并作出处理，但该企业视税法为儿戏，将已补交 税款抵项正常交纳的税款，前期查出存在的问墨仍不能及时纠正，存在侥幸心理、企 图裳混过，理应重罚。 3、税务机关要强化内部征管力度，知大对税务人员培别力度。特别是房地产开 发、金融保段等行业的培和，税务人员除应全面拿星税收政策外，还应增强管理意识， 要深入企业，如强调查研究，熟透各类企业的生产、经营特点，特别是生产经营变化 情况，有的收矢地搞好税收检查、财务辅导，不断提高税收征收管理水平。 4、该公司的输税手段在房地产开发销售行业具有一定代表性。如销售商品房预 收售房款不按照税法规定预提所得税，多列支商品房开发成本，开发的商品房完工后 不及时进行请算等问题那具有根强的行业性、普遍性，问题的存在原因主要是由于企 业财务制度与税收政策差异诸成的，如果检查人员知识草挥不全面不透彻，单从账而 上是难以发现问题的，因此本案给我们的启示是：对每一个行业进行检查时必類做好 查前准备工作，必须深入了解被检查行业的生产经营特点，财务核算方法。以及可能 存在的问题，相关的税收法律法规以及该行业财务制度与税收政策的差异等，在检查 中采取多种检查方法综合运用，才能达到事半功倍的效果
五、案例分析 1 、主管税务机关的日常管理缺乏力度。目前，税务机关存在将主要精力放在增 值税的征收上、而忽视了对所得税的管理；对企业申报数据、费用列支的真实性、计 算方法的政策准确性缺少有效的日常监督，企业出现的问题得不到及时纠正，这从一 个侧面给偷税者以可乘之机。 2 、对税务违法案件的处罚力度不够，使偷税者得不到应有的惩处。如市区国税 局曾经对该企业有关问题已进行检查并作出处理，但该企业视税法为儿戏，将已补交 税款抵顶正常交纳的税款，前期查出存在的问题仍不能及时纠正，存在侥幸心理、企 图蒙混过，理应重罚。 3 、税务机关要强化内部征管力度，加大对税务人员培训力度，特别是房地产开 发、金融保险等行业的培训，税务人员除应全面掌握税收政策外，还应增强管理意识， 要深入企业，加强调查研究，熟悉各类企业的生产、经营特点，特别是生产经营变化 情况，有的放矢地搞好税收检查、财务辅导，不断提高税收征收管理水平。 4 、该公司的偷税手段在房地产开发销售行业具有一定代表性。如销售商品房预 收售房款不按照税法规定预提所得税，多列支商品房开发成本，开发的商品房完工后 不及时进行清算等问题都具有很强的行业性、普遍性。问题的存在原因主要是由于企 业财务制度与税收政策差异造成的，如果检查人员知识掌握不全面不透彻，单从账面 上是难以发现问题的。因此本案给我们的启示是：对每一个行业进行检查时必须做好 查前准备工作，必须深入了解被检查行业的生产经营特点，财务核算方法，以及可能 存在的问题，相关的税收法律法规以及该行业财务制度与税收政策的差异等，在检查 中采取多种检查方法综合运用，才能达到事半功倍的效果