米半米 物权氵 *第四次课* 授课内容:第六章不动产所有权 学习要求:熟练掌握我国现行土地、房屋所有权、建筑物区分所有 权和不动产相邻权制度 第六章不动产所有权 第一节土地所有权 土地所有权的概念 (一)土地所有权的含义 ●土地所有权是以土地为其标的物,是土地所有人依法独占性地最 全面支配其所有的土地的权利。土地所有人在法律规定的范围内 可以对其所有的土地进行占有、使用、收益、处分,并可排除他 人的干涉。 (二)土地所有权的效力范围 ●土地所有权的效力范围不仅包括地面,也包括地上及地下。但这 种效力是有一定限度的,主要有两方面:(1)内在的限制;(2) 法律的限制 (三)土地所有权的形态 ●土地所有权的类型区分为部落和氏族所有、家族所有、个人所有、 集体和合作社所有、法人所有及国家所有六种 ●土地的单独所有形态与共同所有形态已共同形成为土地所有权的 两种基本形态 ●根据土地所有权的主体性质不同,我国宪法规定了土地所有权的 两种形式一一国家土地所有权和集体土地所有权,公民个人及其
1 ***物权法*** ***第四次课*** 授课内容：第六章不动产所有权。 学习要求：熟练掌握我国现行土地、房屋所有权、建筑物区分所有 权和不动产相邻权制度。 第六章 不动产所有权 第一节 土地所有权 一、土地所有权的概念 （一）土地所有权的含义 ⚫ 土地所有权是以土地为其标的物，是土地所有人依法独占性地最 全面支配其所有的土地的权利。土地所有人在法律规定的范围内 可以对其所有的土地进行占有、使用、收益、处分，并可排除他 人的干涉。 （二）土地所有权的效力范围 ⚫ 土地所有权的效力范围不仅包括地面，也包括地上及地下。但这 种效力是有一定限度的，主要有两方面：（1）内在的限制；（2） 法律的限制 （三）土地所有权的形态 ⚫ 土地所有权的类型区分为部落和氏族所有、家族所有、个人所有、 集体和合作社所有、法人所有及国家所有六种 ⚫ 土地的单独所有形态与共同所有形态已共同形成为土地所有权的 两种基本形态 ⚫ 根据土地所有权的主体性质不同，我国宪法规定了土地所有权的 两种形式——国家土地所有权和集体土地所有权，公民个人及其
他社会团体一概不得拥有土地所有权 我国的土地所有权制度 (一)国家土地所有权 ●我国的国家土地所有权制度的法律特征 其一,所有权主体的单一性 其二,所有权客体的广泛性 其三,权利行使的特殊性 (二)集体土地所有权 ●集体土地所有权,是由各个独立的集体组织享有的,对其所有的 土地的最全面地自由支配的权利 集体土地所有权的法律特征 其一,所有权主体的不统一性 其二,所有权客体也很广泛 第二节房屋所有权 房屋所有权的概念 房屋所有权是所有人依法独占性地全面支配其所有的房屋的权 利。房屋所有人在法律规定的范围内,可以对其标的物—一房屋 进行占有、使用、收益、处分,并可排除他人的非法干涉 ●在我国,根据房屋座落的位置的不同,可以把房屋分为城镇房屋 和农村房屋 ●城镇房屋是指座落于城市(直辖市、地级市、县级市)、县城、建 制镇和工矿区的房屋 农村房屋是指坐落于农村(包括未建制的村镇)的房屋 当前我国对城镇房屋的管理制度较农村房屋要完善一些,例如, 城镇房屋都已普遍实行了房屋产权登记制度,包括设立登记、变 更登记和消灭登记,而农村房屋则大部分还未建立房屋产权移转 登记制度 土地使用权与房屋所有权的关系 ●根据现行法律规定,房屋所有权与土地使用权的关系体现在: (一)主体一致 ●房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占有范围内的土地 使用权权利主体一致原则地上建筑物、其他附着物的所有人或者 共有人,享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权
2 他社会团体一概不得拥有土地所有权 二、我国的土地所有权制度 （一）国家土地所有权 ⚫ 我国的国家土地所有权制度的法律特征 其一，所有权主体的单一性 其二，所有权客体的广泛性 其三，权利行使的特殊性 （二）集体土地所有权 ⚫ 集体土地所有权，是由各个独立的集体组织享有的，对其所有的 土地的最全面地自由支配的权利 ⚫ 集体土地所有权的法律特征 其一，所有权主体的不统一性 其二，所有权客体也很广泛 第二节 房屋所有权 一、房屋所有权的概念 ⚫ 房屋所有权是所有人依法独占性地全面支配其所有的房屋的权 利。房屋所有人在法律规定的范围内，可以对其标的物——房屋 进行占有、使用、收益、处分，并可排除他人的非法干涉 ⚫ 在我国，根据房屋座落的位置的不同，可以把房屋分为城镇房屋 和农村房屋。 ⚫ 城镇房屋是指座落于城市（直辖市、地级市、县级市）、县城、建 制镇和工矿区的房屋 ⚫ 农村房屋是指坐落于农村（包括未建制的村镇）的房屋 ⚫ 当前我国对城镇房屋的管理制度较农村房屋要完善一些，例如， 城镇房屋都已普遍实行了房屋产权登记制度，包括设立登记、变 更登记和消灭登记，而农村房屋则大部分还未建立房屋产权移转 登记制度 二、土地使用权与房屋所有权的关系 ⚫ 根据现行法律规定，房屋所有权与土地使用权的关系体现在： （一）主体一致 ⚫ 房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占有范围内的土地 使用权权利主体一致原则地上建筑物、其他附着物的所有人或者 共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权
)必须同时转让 房地产转让、抵押时,房屋的所有权和房屋占用范围内的土地使用权 同时转让、抵押。土地使用权转让时,其地上建筑物、其他附着 物所有权随之转让。 (三)期限的双轨制 我国立法中并没有规定农村私有房屋和城市私有房屋所占用土地 使用权存在一定的期限 ●在城市通过出让方式取得的国有土地使用权用于建筑,使用权均 存在年限 三、房屋所有权的种类 (一)根据房屋所有权主体类型所作的分类 国有房屋所有权 2.法人房屋所有权 3.公民个人房屋所有权 (二)根据房屋所有权主体数量所作的分类 1.独有 ●独有即指一幢房屋归一个所有人所有 2.共有 共有是指两个或两个以上的人共同拥有一幢房屋所有权,包括共 同共有和按份共有 .区分所有 ●区分所有的根本特征在于一幢房屋上存在两个以上的所有权 第三节建筑物区分所有权 建筑物区分所有权的概念 (一)建筑物区分所有权的含义 不同的名称 住宅所有权 公寓所有权 楼层所有权 1.一元论说 ●专有权说。最早为法国学者在解释《法国民法典》第664条时提 出的,认为建筑物区分所有权是指区分所有人对建筑物的专有部 分所享有的所有权,即专有所有权 ●共有权说。以集团性、共同性为立论基点,认为建筑物区分所有
3 （二）必须同时转让 房地产转让、抵押时，房屋的所有权和房屋占用范围内的土地使用权 同时转让、抵押。土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着 物所有权随之转让。 （三）期限的双轨制 ⚫ 我国立法中并没有规定农村私有房屋和城市私有房屋所占用土地 使用权存在一定的期限 ⚫ 在城市通过出让方式取得的国有土地使用权用于建筑，使用权均 存在年限 三、房屋所有权的种类 （一）根据房屋所有权主体类型所作的分类 1．国有房屋所有权 2．法人房屋所有权 3．公民个人房屋所有权 （二）根据房屋所有权主体数量所作的分类 1．独有 ⚫ 独有即指一幢房屋归一个所有人所有 2．共有 ⚫ 共有是指两个或两个以上的人共同拥有一幢房屋所有权，包括共 同共有和按份共有 3．区分所有 ⚫ 区分所有的根本特征在于一幢房屋上存在两个以上的所有权 第三节 建筑物区分所有权 一、建筑物区分所有权的概念 （一）建筑物区分所有权的含义 ⚫ 不同的名称 住宅所有权 公寓所有权 楼层所有权 1． 一元论说 ⚫ 专有权说。最早为法国学者在解释《法国民法典》第 664 条时提 出的，认为建筑物区分所有权是指区分所有人对建筑物的专有部 分所享有的所有权，即专有所有权 ⚫ 共有权说。以集团性、共同性为立论基点，认为建筑物区分所有
权是指区分所有人对建筑物的持份共有权,《瑞士民法典》采取此 说 2.二元论说 ●认为建筑物区分所有权是指区分所有人对建筑物专有部分所享有 的专有所有权和对共有部分所享有的共有权的结合 新一元论 ●又称“享益部分说”。该说抛弃二元论关于建筑物专有部分和共有 部分的区分,将此二者合并成为“享益部分”,以该“享益部分” 为一个单位标的所设定的权利即为区分所有权 4.三元论说 ●认为建筑物区分所有权由区分所有建筑物专有部分所有权、共有 部分持份权,以及基于建筑物的管理、维护和修缮等事务而产生 的成员权的总称 ●目前我国学者多赞成三元论说。但我们认为,成员权中很大部分 属于管理关系,具有人法(管理制度)的性质,显然与专有所有 权、共有所有权“物法性”的性质大为不同,它实质上是因建筑 物区分所有权人的特定身份(该居住区或居住单元的业主)所生 之身份权 建筑物区分所有权是由专有部分所有权和共有部分所有权构成的 项复合性权利 (二)建筑物区分所有权的特征 1.权利的复合性 建筑物区分所有权是由对建筑物专有部分的专有所有权和对共有 部分共有所有权所构成的复合性所有权 2.权利客体的复杂性 建筑物区分所有权的客体包括建筑物的专有部分和共有部分 3.专有所有权的主导性 区分所有人拥有专有所有权是拥有共有所有权和成员权的前提,专 有所有权的大小,决定区分所有人共有所有权的应有份额以及成员 权的权利义务的分担,处分专有所有权的效力当然及于共有所有权 和成员权,仅出让专有所有权,而保留其他权利的约定无效。在不 动产登记上,只需登记专有所有权即设定了区分所有权,而共有所 有权和成员权不能单独登记 4.权利性质的一体性 建筑物区分所有权的一体性,不仅指构成建筑物区分所有权二要素的 专有所有权和共有所有权须结为一体,不可分离,而且还与建筑 物区分所有权人基于特定身份和共同事务管理而享有的成员权密
4 权是指区分所有人对建筑物的持份共有权，《瑞士民法典》采取此 说 2．二元论说 ⚫ 认为建筑物区分所有权是指区分所有人对建筑物专有部分所享有 的专有所有权和对共有部分所享有的共有权的结合 3．新一元论 ⚫ 又称“享益部分说”。该说抛弃二元论关于建筑物专有部分和共有 部分的区分，将此二者合并成为“享益部分”，以该“享益部分” 为一个单位标的所设定的权利即为区分所有权 4．三元论说 ⚫ 认为建筑物区分所有权由区分所有建筑物专有部分所有权、共有 部分持份权，以及基于建筑物的管理、维护和修缮等事务而产生 的成员权的总称 ⚫ 目前我国学者多赞成三元论说。但我们认为，成员权中很大部分 属于管理关系，具有人法（管理制度）的性质，显然与专有所有 权、共有所有权“物法性”的性质大为不同，它实质上是因建筑 物区分所有权人的特定身份（该居住区或居住单元的业主）所生 之身份权 ⚫ 建筑物区分所有权是由专有部分所有权和共有部分所有权构成的 一项复合性权利 （二）建筑物区分所有权的特征 1．权利的复合性 ⚫ 建筑物区分所有权是由对建筑物专有部分的专有所有权和对共有 部分共有所有权所构成的复合性所有权 2．权利客体的复杂性 ⚫ 建筑物区分所有权的客体包括建筑物的专有部分和共有部分 3．专有所有权的主导性 ⚫ 区分所有人拥有专有所有权是拥有共有所有权和成员权的前提，专 有所有权的大小，决定区分所有人共有所有权的应有份额以及成员 权的权利义务的分担，处分专有所有权的效力当然及于共有所有权 和成员权，仅出让专有所有权，而保留其他权利的约定无效。在不 动产登记上，只需登记专有所有权即设定了区分所有权，而共有所 有权和成员权不能单独登记 4．权利性质的一体性 建筑物区分所有权的一体性，不仅指构成建筑物区分所有权二要素的 专有所有权和共有所有权须结为一体，不可分离，而且还与建筑 物区分所有权人基于特定身份和共同事务管理而享有的成员权密
不可分 建筑物区分所有权的内容 (一)专有所有权 专有所有权,又称“专有权”,是指建筑物区分所有人对专属自己 的区分所有建筑物的独立建筑空间(即专有部分)所享有的全面 支配的权利,包括占有、使用、收益、处分等权能 1.专有所有权的客体 专有所有权的客体——专有部分,应符合两个标准:一是构造上 的独立性,二是使用上的独立性 2.专有部分的范围 确定专有部分的范围也就是对专有所有权的客体进行量化,在理 论上有四种学说:(1)壁心说;(2)空间说;(3)最后粉刷表层 说;(4)壁心和最后粉刷表层说 ●第四种学说兼顾了区分所有建筑物内部关系和外部关系的需要, 是比较合 3.专有所有权人的权利和义务 ●区分所有权人对其专有部分享有全面地独占性的支配权一一所有 权,可以为使用、收益和处分等权利 ●专有所有权的行使的限制:(1)为保护建筑物的使用目的;(2) 为保护建筑物基础、结构、牢固及安全;(3)为保护建筑物美学 上的外观;(4)为保护其他住宅所有权人的安全、宁静及住宅环 境秩序;(5)为维护善良风俗、各地方的习惯及住宅居民的作息 和名誉 (二)共有所有权 ●共有所有权,也称“共用部分持份权”或“持分共用所有权部分”, 是指建筑物区分所有权人依照法律规定或约定,对建筑物的共有 部分所享有的占有、使用及收益的权利 1.共有所有权的客体 ●共有部分,通说采排除法界定,即指区分所有建筑物,除专有部 分以外的其他部分及不属于专有部分的附属物 2.共有所有权人的权利和义务 权利:使用权;改良权;收益权 义务:按照共有部分本来的用途或规约规定的用途使用共有部分 的义务;分担共同费用和负担 3.成员权 ●成员权是指建筑物区分所有权人作为建筑物管理团体的一员,为
5 不可分 二、建筑物区分所有权的内容 （一）专有所有权 ⚫ 专有所有权，又称“专有权”，是指建筑物区分所有人对专属自己 的区分所有建筑物的独立建筑空间（即专有部分）所享有的全面 支配的权利，包括占有、使用、收益、处分等权能 1．专有所有权的客体 ⚫ 专有所有权的客体——专有部分，应符合两个标准：一是构造上 的独立性，二是使用上的独立性 2．专有部分的范围 ⚫ 确定专有部分的范围也就是对专有所有权的客体进行量化，在理 论上有四种学说：（1）壁心说；（2）空间说；（3）最后粉刷表层 说；（4）壁心和最后粉刷表层说 ⚫ 第四种学说兼顾了区分所有建筑物内部关系和外部关系的需要， 是比较合 3．专有所有权人的权利和义务 ⚫ 区分所有权人对其专有部分享有全面地独占性的支配权——所有 权，可以为使用、收益和处分等权利 ⚫ 专有所有权的行使的限制：（1）为保护建筑物的使用目的；（2） 为保护建筑物基础、结构、牢固及安全；（3）为保护建筑物美学 上的外观；（4）为保护其他住宅所有权人的安全、宁静及住宅环 境秩序；（5）为维护善良风俗、各地方的习惯及住宅居民的作息 和名誉 （二）共有所有权 ⚫ 共有所有权，也称“共用部分持份权”或“持分共用所有权部分”， 是指建筑物区分所有权人依照法律规定或约定，对建筑物的共有 部分所享有的占有、使用及收益的权利 1．共有所有权的客体 ⚫ 共有部分，通说采排除法界定，即指区分所有建筑物，除专有部 分以外的其他部分及不属于专有部分的附属物 2．共有所有权人的权利和义务 ⚫ 权利：使用权；改良权；收益权 ⚫ 义务：按照共有部分本来的用途或规约规定的用途使用共有部分 的义务；分担共同费用和负担。 3．成员权 ⚫ 成员权是指建筑物区分所有权人作为建筑物管理团体的一员，为
维持该团体的存续与发展,尤其是管理相互间的共同事务、共有 部分的使用收益而享有的权利和承担的义务。成员权人享有表决 权、参与订约权、选举权以及召开会议、正当管理、收取共有部 分收益、停止违反共同利益等项请求权,成员权人负有执行决议 遵守公约和接受管理等项义务(参阅《物业管理条例》的有关规 定) 第四节不动产相邻关系 、不动产相邻关系的概念 (一)不动产相邻关系的定义 ●不动产相邻关系,指相邻近的不动产所有人或利用人之间,一方 所有人或利用人的支配力与他方所有人或利用人的排他力相互冲 突时,为调和其冲突以谋求共同利益,而由法律直接规定的权利 义务关系 (二)不动产相邻关系的法律特征 1.不动产相邻关系的主体是两个以上相邻不动产的所有人或使用人 2.不动产相邻关系是一种从属关系,与相邻不动产密不可分 3.不动产相邻关系的客体是行使不动产权利所体现的利益 4.不动产相邻关系的基本内容是相邻一方有权要求他方为自己行使 不动产所有权或使用权给予必要方便的权利和他方应当给予必要 方便的义务 、不动产相邻关系的性质 ●不动产相邻关系虽是相互毗邻的不动产的所有人或者使用人之间 因对不动产行使占有、使用、收益而发生的权利义务关系,但从 法律性质上说,相邻权属绝对权而非相对权,是物权而非请求权 三、不动产相邻关系的处理原则 (一)有利生产、方便生活 (二)团结互助 (三)公平合理 四、不动产相邻关系的种类 (一)土地相邻关系 1.相邻通行关系 2.相邻管线设置关系
6 维持该团体的存续与发展，尤其是管理相互间的共同事务、共有 部分的使用收益而享有的权利和承担的义务。成员权人享有表决 权、参与订约权、选举权以及召开会议、正当管理、收取共有部 分收益、停止违反共同利益等项请求权，成员权人负有执行决议、 遵守公约和接受管理等项义务（参阅《物业管理条例》的有关规 定） 第四节 不动产相邻关系 一、不动产相邻关系的概念 （一）不动产相邻关系的定义 ⚫ 不动产相邻关系，指相邻近的不动产所有人或利用人之间，一方 所有人或利用人的支配力与他方所有人或利用人的排他力相互冲 突时，为调和其冲突以谋求共同利益，而由法律直接规定的权利 义务关系 （二）不动产相邻关系的法律特征 1．不动产相邻关系的主体是两个以上相邻不动产的所有人或使用人 2．不动产相邻关系是一种从属关系，与相邻不动产密不可分 3．不动产相邻关系的客体是行使不动产权利所体现的利益 4．不动产相邻关系的基本内容是相邻一方有权要求他方为自己行使 不动产所有权或使用权给予必要方便的权利和他方应当给予必要 方便的义务 二、不动产相邻关系的性质 ⚫ 不动产相邻关系虽是相互毗邻的不动产的所有人或者使用人之间 因对不动产行使占有、使用、收益而发生的权利义务关系，但从 法律性质上说，相邻权属绝对权而非相对权，是物权而非请求权 三、不动产相邻关系的处理原则 （一）有利生产、方便生活 （二）团结互助 （三）公平合理 四、不动产相邻关系的种类 （一）土地相邻关系 1．相邻通行关系 2．相邻管线设置关系
3.因建筑施工临时占用邻人土地而发生的相邻关系 4.相邻土地的防险关系 5.相邻地界关系 (二)水流相邻关系 1.相邻用水关系 2.相邻截水关系 3.相邻排水关系 4.相邻滴水关系 (三)建筑物相邻关系 1.相邻光照、通风关系 2.相邻建筑物通行关系 3.相邻建筑物环保关系 建筑物区分所有人之间的相邻关系 课外学习要求: 复习本章中出现的重要概念 重点掌握我国现行的土地所有权制度和建筑物区分所有权
7 3．因建筑施工临时占用邻人土地而发生的相邻关系 4．相邻土地的防险关系 5．相邻地界关系 （二）水流相邻关系 1．相邻用水关系 2．相邻截水关系 3．相邻排水关系 4．相邻滴水关系 （三）建筑物相邻关系 1．相邻光照、通风关系 2．相邻建筑物通行关系 3．相邻建筑物环保关系 4．建筑物区分所有人之间的相邻关系 课外学习要求： ⚫ 复习本章中出现的重要概念。 ⚫ 重点掌握我国现行的土地所有权制度和建筑物区分所有权
