物权法 第七次课* 授课内容:第十章建设用地使用权 学习要求:熟练掌握我国现行国有土地使用权、农村集体建设用地 使用权制度,并了解我国建设用地使用权的立法构想 第十章建设用地使用权 第一节建设用地使用权概说 、建设用地的概念 我国《土地管理法》将土地分为农用地、建设用地和未利用地 三类 根据所有权形式的不同,建设用地可分为国有建设用地和集体 所有建设用地 建设用地使用权的概念 建设用地使用权是指权利人对国家或者集体所有的土地进行占
1 物 权 法 ***第七次课*** 授课内容：第十章建设用地使用权。 学习要求：熟练掌握我国现行国有土地使用权、农村集体建设用地 使用权制度，并了解我国建设用地使用权的立法构想。 第十章 建设用地使用权 第一节 建设用地使用权概说 一、建设用地的概念 ⚫ 我国《土地管理法》将土地分为农用地、建设用地和未利用地 三类 ⚫ 根据所有权形式的不同，建设用地可分为国有建设用地和集体 所有建设用地 二、建设用地使用权的概念 ⚫ 建设用地使用权是指权利人对国家或者集体所有的土地进行占
有、使用和收益,在该土地上建造建筑物、构筑物的权利 三、建设用地使用权的产生程序 (一)农用地转用 1.农用地转用审批机关 2.农用地转用审批程序 (二)土地征用 土地征用是指因建设需要,国家将农民集体所有土地转变为国 家所有土地的行为 1.土地征用批准权限 2.土地征用程序 (1)土地征用审批 (2)征用土地方案公告 (3)征地补偿登记 (4)征地补偿、安置方案公告 (5)征地补偿、安置方案批准、实施 (6)征地补偿费用支付和使用 3.征地补偿费用标准 (1)征地补偿费用由土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和 青苗补偿费构成。 (2)征用耕地的土地补偿费,为该耕地被征用前三年平均年产值 的六至十倍。征用其他土地的土地补偿费标准,由省、自治区、直辖 市参照上述标准规定
2 有、使用和收益，在该土地上建造建筑物、构筑物的权利 三、建设用地使用权的产生程序 （一）农用地转用 1．农用地转用审批机关 2．农用地转用审批程序 （二）土地征用 ⚫ 土地征用是指因建设需要，国家将农民集体所有土地转变为国 家所有土地的行为 1．土地征用批准权限 2．土地征用程序 （1）土地征用审批 （2）征用土地方案公告 （3）征地补偿登记 （4）征地补偿、安置方案公告 （5）征地补偿、安置方案批准、实施 （6）征地补偿费用支付和使用 3．征地补偿费用标准 （1）征地补偿费用由土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和 青苗补偿费构成。 （2）征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值 的六至十倍。征用其他土地的土地补偿费标准，由省、自治区、直辖 市参照上述标准规定
(3)征用耕地的安置补助费,按照需要安置的农业人口数计算 (需要安置的农业人口数=被征用的耕地数量÷征地前被征用单位人 均占有的耕地数量)。 (4)被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准,由省、自治区、 直辖市规定。 (三)国有建设用地使用 1.建设用地预申请 2.用地申请 3.拟订方案 4.审核方案 5.批准方案 6.组织实施 7.土地使用者依法申请土地登记 (四)集体所有建设用地使用 1.集体所有建设用地使用原则 2.集体所有建设用地使用情形 (1)乡镇企业建设用地 (2)乡(镇)村公共设施、公益事业建设用地 (3)农村村民住宅用地 四、建设用地使用权的消灭 ●建设用地使用权的消灭,或称建设用地使用权的终止,是指因 法律规定的原因致使权利人丧失建设用地使用权
3 （3）征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算 （需要安置的农业人口数＝被征用的耕地数量÷征地前被征用单位人 均占有的耕地数量）。 （4）被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、 直辖市规定。 （三）国有建设用地使用 1．建设用地预申请 2．用地申请 3．拟订方案 4．审核方案 5．批准方案 6．组织实施 7．土地使用者依法申请土地登记 （四）集体所有建设用地使用 1．集体所有建设用地使用原则 2．集体所有建设用地使用情形 （1）乡镇企业建设用地 （2）乡（镇）村公共设施、公益事业建设用地 （3）农村村民住宅用地 四、建设用地使用权的消灭 ⚫ 建设用地使用权的消灭，或称建设用地使用权的终止，是指因 法律规定的原因致使权利人丧失建设用地使用权
(一)使用年限届满 (二)根据社会公共利益的需要而收回 (三)因不当使用而被收回 (四)停止使用 (五)土地灭失 第二节国有土地使用权 出让国有土地使用权 (一)出让国有土地使用权的概念 出让国有土地使用权是指权利人通过与国家主管部门签订出让 合同、支付土地使用权出让金而取得的一定使用年限的国有土 地使用权。 国有土地有偿使用的方式包括国有土地使用权出让、国有土地 租赁、国有土地使用权作价出资或者入股 (二)出让国有土地使用权的法律特征 1.出让国有土地使用权的主体是受让人 出让国有土地使用权的内容通过出让合同确定 3.出让国有土地使用权的客体是一定使用年限的国有土地 4.产生出让国有土地使用权关系的法律事实是要式法律行为 (三)取得出让国有土地使用权的方式 土地使用权出让,可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式 商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地,有条件的,必须采取拍
4 （一）使用年限届满 （二）根据社会公共利益的需要而收回 （三）因不当使用而被收回 （四）停止使用 （五）土地灭失 第二节 国有土地使用权 一、出让国有土地使用权 （一）出让国有土地使用权的概念 ⚫ 出让国有土地使用权是指权利人通过与国家主管部门签订出让 合同、支付土地使用权出让金而取得的一定使用年限的国有土 地使用权。 ⚫ 国有土地有偿使用的方式包括国有土地使用权出让、国有土地 租赁、国有土地使用权作价出资或者入股 （二）出让国有土地使用权的法律特征 1．出让国有土地使用权的主体是受让人 2．出让国有土地使用权的内容通过出让合同确定 3．出让国有土地使用权的客体是一定使用年限的国有土地 4．产生出让国有土地使用权关系的法律事实是要式法律行为 （三）取得出让国有土地使用权的方式 ⚫ 土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式 ⚫ 商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍
卖、招标方式;没有条件,不能采取拍卖、招标方式的,可以 采取双方协议的方式 采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规 定所确定的 1.拍卖出让 ●拍卖出让,是指在指定的时间、地点,组织符合条件的土地使 用权竞投者到场,在市、县人民政府土地使用权拍卖主持人主 持下,公开竞投某一地块使用权,以出价最高为条件确定受让 人的一种出让方式 (1)发出拍卖公告 (2)报名竞投 (3)购领拍卖文件 (4)现场拍卖 (5)签订出让合同 (6)履行出让合同 2.招标出让 ●招标出让,是指在指定的期限内,由符合条件的单位或者个人 以书面投标形式,竞投出让地块使用权,由招标人根据一定的 要求择优确定土地使用权受让人的一种出让方式 (1)招标 (2)投标 (3)开标 (4)评标
5 卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以 采取双方协议的方式 ⚫ 采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规 定所确定的 1．拍卖出让 ⚫ 拍卖出让，是指在指定的时间、地点，组织符合条件的土地使 用权竞投者到场，在市、县人民政府土地使用权拍卖主持人主 持下，公开竞投某一地块使用权，以出价最高为条件确定受让 人的一种出让方式 （1）发出拍卖公告 （2）报名竞投 （3）购领拍卖文件 （4）现场拍卖 （5）签订出让合同 （6）履行出让合同 2．招标出让 ⚫ 招标出让，是指在指定的期限内，由符合条件的单位或者个人 以书面投标形式，竞投出让地块使用权，由招标人根据一定的 要求择优确定土地使用权受让人的一种出让方式 （1）招标 （2）投标 （3）开标 （4）评标
(5)中标 (6)签订出让合同 (7)履行出让合同 3.双方协议出让 双方协议出让,是指市、县人民政府土地管理部门与申请受让 人直接就土地使用权出让有关事宜进行协商,达成协议的一种 出让方式 (1)双方协议出让的程序 双方协议出让的程序比较简便,一般包括申请受让、相互协 商、签订合同和履行合同等步骤 (2)协议出让国有土地使用权最低价的确定 (四)国有土地使用权出让合同 1.出让合同的概念 国有土地使用权出让合同,是指市、县人民政府土地管理部门 代表国家(出让人)与土地使用者(受让人)就特定地块的土 地使用权出让事宜所达成的、明确相互间权利义务关系的书面 协议 2.出让合同的分类 (1)宗地出让合同 (2)成片开发土地出让合同 (3)划拨土地使用权补办出让合同 3.出让合同的主要条款 ●土地使用权出让合同的主要条款是指依照有关法律法规的规定
6 （5）中标 （6）签订出让合同 （7）履行出让合同 3．双方协议出让 ⚫ 双方协议出让，是指市、县人民政府土地管理部门与申请受让 人直接就土地使用权出让有关事宜进行协商，达成协议的一种 出让方式 （1）双方协议出让的程序 ⚫ 双方协议出让的程序比较简便，一般包括申请受让、相互协 商、签订合同和履行合同等步骤 （2）协议出让国有土地使用权最低价的确定 （四）国有土地使用权出让合同 1．出让合同的概念 ⚫ 国有土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门 代表国家（出让人）与土地使用者（受让人）就特定地块的土 地使用权出让事宜所达成的、明确相互间权利义务关系的书面 协议 2．出让合同的分类 （1）宗地出让合同 （2）成片开发土地出让合同 （3）划拨土地使用权补办出让合同 3．出让合同的主要条款 ⚫ 土地使用权出让合同的主要条款是指依照有关法律法规的规定
和出让人、受让人双方约定必须具备的条款 (五)出让国有土地使用权的年限 土地使用权出让最高年限,是一次出让签约的最高年限 按出让土地的用途不同,各类用地使用权出让的最高年限为 (1)居住用地70年; (2)工业用地50年; (3)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年; (4)商业、旅游、娱乐用地40年; (5)综合或者其他用地50年 (六)出让国有土地使用权的变更 二、划拨国有土地使用权 (一)划拨国有土地使用权的概念 划拨国有土地使用权,是指权利人经县级以上人民政府依法批准, 缴纳补偿、安置等费用后取得或者无偿取得的国有土地使用权 (二)划拨国有土地使用权的法律特征 1.划拨国有土地使用权的主体是符合条件的土地使用者 2.划拨国有土地使用权人无须缴纳土地使用权出让金 3.划拨国有土地使用权一般没有使用期限的限制 4.取得划拨国有土地使用权,适用审批程序 (三)取得划拨国有土地使用权的条件 1.国家机关用地和军事用地; 2.城市基础设施用地和公益事业用地;
7 和出让人、受让人双方约定必须具备的条款 （五）出让国有土地使用权的年限 ⚫ 土地使用权出让最高年限，是一次出让签约的最高年限 ⚫ 按出让土地的用途不同，各类用地使用权出让的最高年限为： （1）居住用地 70 年； （2）工业用地 50 年； （3）教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年； （4）商业、旅游、娱乐用地 40 年； （5）综合或者其他用地 50 年。 （六）出让国有土地使用权的变更 二、划拨国有土地使用权 （一）划拨国有土地使用权的概念 ⚫ 划拨国有土地使用权，是指权利人经县级以上人民政府依法批准， 缴纳补偿、安置等费用后取得或者无偿取得的国有土地使用权 （二）划拨国有土地使用权的法律特征 1．划拨国有土地使用权的主体是符合条件的土地使用者 2．划拨国有土地使用权人无须缴纳土地使用权出让金 3．划拨国有土地使用权一般没有使用期限的限制 4．取得划拨国有土地使用权，适用审批程序 （三）取得划拨国有土地使用权的条件 1．国家机关用地和军事用地； 2．城市基础设施用地和公益事业用地；
3.国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地; 4.法律、行政法规规定的其他用地。 第三节我国建设用地使用权的重构 基地使用权立法方案 梁慧星先生主持的课题组提出的《中国物权法草案建议稿》采 用基地使用权概念 、土地使用权与宅基地使用权方案 王利明主编的《中国物权法草案建议稿及说明》将土地使用权 与宅基地使用权分立为两种用益物权 建设用地使用权与宅基地使用权方案 ●《中华人民共和国民法(草案)》采用建设用地使用权与宅基 地使用权分立的立法方案 我们主张采用建设用地使用权的概念,并建议建设用地使用权 包含宅基地使用权,不单独设立宅基地使用权 课外学习要求 ●复习本章中出现的重要概念 ●重点掌握国有土地使用权出让制度
8 3．国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地； 4．法律、行政法规规定的其他用地。 第三节 我国建设用地使用权的重构 一、基地使用权立法方案 ⚫ 梁慧星先生主持的课题组提出的《中国物权法草案建议稿》采 用基地使用权概念 二、土地使用权与宅基地使用权方案 ⚫ 王利明主编的《中国物权法草案建议稿及说明》将土地使用权 与宅基地使用权分立为两种用益物权 三、建设用地使用权与宅基地使用权方案 ⚫ 《中华人民共和国民法（草案）》采用建设用地使用权与宅基 地使用权分立的立法方案 ⚫ 我们主张采用建设用地使用权的概念，并建议建设用地使用权 包含宅基地使用权，不单独设立宅基地使用权 课外学习要求： ⚫ 复习本章中出现的重要概念。 ⚫ 重点掌握国有土地使用权出让制度
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