《资产评估学》课程教学大纲 一、课程基本信息 课程代码：16149102 课程名称：资产评估学 英文名称：Asset Appraisal 课程类别：专业选修 时：32 学 分：2 适用对象：经管类学生 考核方式：考试 先修课程：财务管理会计学 二、课程简介 资产评估，即资产价值形态的评估。是指专门的机构或专门评估人员，遵循法定或公 允的标准和程序，运用科学的方法，以货币作为计算权益的统一尺度，对在一定时点 上的资产进行评定估算的行为。资产评估就是对资产重新估价的过程，是一种动态性、 市场化活动，具有不确定性的特点，其评定价格也是一种模拟价格。因此，资产评估 需要规范进行。 Asset evaluation is the evaluation of asset value form.It refers to the behavior of special institutions or special appraisers,following the legal or fair standards and procedures,using scientific methods,and taking currency as the unified yardstick for calculating rights and interests,to evaluate and estimate the assets at a certain time point.Asset evaluation is the process of assets revaluation.It is a dynamic and market-oriented activity with the characteristics of uncertainty.Its evaluation price is also a kind of simulated price.Therefore,asset evaluation needs to be standardized. 三、课程性质与教学目的 《资产评估》课程力求做到理论与实践相结合，以提高学生的素质和能力为主要 目标。课程的教学目的在于通过讲授资产评估的基本理论、基本方法以及评估实务， 使学生了解资产定价的的基本原理，掌握各类资产评估的基本方法、技巧以及资产评 估的具体程序，了解国内外资产评估理论发展前沿。经过完整的课程学习和实验学习， 1
1 《资产评估学》课程教学大纲 一、课程基本信息 课程代码：16149102 课程名称：资产评估学 英文名称：Asset Appraisal 课程类别：专业选修 学 时：32 学 分：2 适用对象：经管类学生 考核方式：考试 先修课程：财务管理 会计学 二、课程简介 资产评估，即资产价值形态的评估。是指专门的机构或专门评估人员，遵循法定或公 允的标准和程序，运用科学的方法，以货币作为计算权益的统一尺度，对在一定时点 上的资产进行评定估算的行为。资产评估就是对资产重新估价的过程，是一种动态性、 市场化活动，具有不确定性的特点，其评定价格也是一种模拟价格。因此，资产评估 需要规范进行。 Asset evaluation is the evaluation of asset value form. It refers to the behavior of special institutions or special appraisers, following the legal or fair standards and procedures, using scientific methods, and taking currency as the unified yardstick for calculating rights and interests, to evaluate and estimate the assets at a certain time point. Asset evaluation is the process of assets revaluation. It is a dynamic and market-oriented activity with the characteristics of uncertainty. Its evaluation price is also a kind of simulated price. Therefore, asset evaluation needs to be standardized. 三、课程性质与教学目的 《资产评估》课程力求做到理论与实践相结合，以提高学生的素质和能力为主要 目标。课程的教学目的在于通过讲授资产评估的基本理论、基本方法以及评估实务， 使学生了解资产定价的的基本原理，掌握各类资产评估的基本方法、技巧以及资产评 估的具体程序，了解国内外资产评估理论发展前沿。经过完整的课程学习和实验学习
使学生能够掌握资产评估的基本理论和评估方法在资产评估实践中的应用技巧，具备 根据不同的经济环境灵活应用资产评估的基本理论和应用技巧的能力和自我学习与 知识扩展的能力。 随着经济社会改革发展和各种思潮融合，大学生作为改革创新的生力军，正处于 人生观、价值观和世界观逐渐形成的时期，更易受到各种观点和思想的影响，因此教 师在课堂教学中不仅是传授资产评估学专业知识，更应对学生进行思想引导和价值引 导，穿插社会主义核心价值观、经济政策、法律法规、重要时事等相关知识和案例， 能够增强课题趣味性，从而增加学生学习资产评估学的兴趣和提升资产评估学教学效 果」 四、教学内容及要求 第一章导论 (一)目的与要求 通过本章的学习，学生应了解什么是资产及资产的价值及其作用，了解资 产评估的概念、目的及评估原则。 (二)数学内容 第一节资产概述 1.阐述资产的定义与类型 2.有形和无形资产，可辨认和不可辨认资产，单项和整体资产 3.《资产评估职业道德准则》对资产评估师的基本遵循、专业性、独立 性等方面做出的明确规定，如要求资产评估机构及其资产评估专业人 员应当诚实守信，勤勉尽责，谨慎从业，坚持独立、客观、公正的原 则，不得出具或者签署虚假资产评估报告或者有重大遗漏的资产评估 报告：要求资产评估专业人员应当遵守法律、行政法规和资产评估准 则：要求资产评估专业人员应当自觉维护职业形象，不得从事损害职 业形象的活动。通过发掘利用这些思政元素，不仅起到润物无声的思 政工作效果，也帮助学生更好地掌握该知识点的内容，获得专业知识 学习与思政教育的双赢。而日随着不断总结、疑练与独合，可以有更 多的思政教育元素巧妙地融入教学过程。 第二节资产评估的概念及其特点 1.整理概念的阐述与特征，引入思政元素，引导学生关注资产评估行业 的发居新动向，提升学生的历中责任感和忧患意识。 2.时点性、市场性、预测性、公正性、咨询性 3.辨析资产评估的特点 第三节资产评估的目的及假设
2 使学生能够掌握资产评估的基本理论和评估方法在资产评估实践中的应用技巧，具备 根据不同的经济环境灵活应用资产评估的基本理论和应用技巧的能力和自我学习与 知识扩展的能力。 随着经济社会改革发展和各种思潮融合，大学生作为改革创新的生力军，正处于 人生观、价值观和世界观逐渐形成的时期，更易受到各种观点和思想的影响，因此教 师在课堂教学中不仅是传授资产评估学专业知识，更应对学生进行思想引导和价值引 导，穿插社会主义核心价值观、经济政策、法律法规、重要时事等相关知识和案例， 能够增强课题趣味性，从而增加学生学习资产评估学的兴趣和提升资产评估学教学效 果。 四、教学内容及要求 第一章 导论 （一）目的与要求 通过本章的学习，学生应了解什么是资产及资产的价值及其作用，了解资 产评估的概念、目的及评估原则。 （二）教学内容 第一节 资产概述 1．阐述资产的定义与类型 2．有形和无形资产，可辨认和不可辨认资产，单项和整体资产 3．《资产评估职业道德准则》对资产评估师的基本遵循、专业性、独立 性等方面做出的明确规定，如要求资产评估机构及其资产评估专业人 员应当诚实守信，勤勉尽责，谨慎从业，坚持独立、客观、公正的原 则，不得出具或者签署虚假资产评估报告或者有重大遗漏的资产评估 报告；要求资产评估专业人员应当遵守法律、行政法规和资产评估准 则；要求资产评估专业人员应当自觉维护职业形象，不得从事损害职 业形象的活动。通过发掘利用这些思政元素，不仅起到润物无声的思 政工作效果，也帮助学生更好地掌握该知识点的内容，获得专业知识 学习与思政教育的双赢。而且随着不断总结、凝练与融合，可以有更 多的思政教育元素巧妙地融入教学过程。 第二节 资产评估的概念及其特点 1．整理概念的阐述与特征，引入思政元素，引导学生关注资产评估行业 的发展新动向，提升学生的历史责任感和忧患意识。 2．时点性、市场性、预测性、公正性、咨询性 3．辨析资产评估的特点 第三节 资产评估的目的及假设
1.阐述目的与假设 2.持续使用、公开市场、清偿 3.在以上的假设下进行评估 第四节资产评估的原则 1.行为与业务的准则，增强学生对和谐社会的公正和正义内涵的认识， 使学生有正确的思政元素 2.独立性、客观性、科学性 3.能采用适宜的评估方法和正确处理方式 第五节资产的价值及价值类型 1.区分市场价值与非市场价值 2.根据是否为市场价值区分价值类型 3.针对各类型价值做定义 (三)思考与实践 1.如何针对不同的资产评估目的，选择适用的资产价值类型 2.如何针对不同的资产评估目的，做出相适宜的资产评估假设 (四)教学方法与手段 课堂讲授、多媒体教学、网络辅助教学、课堂讨论等。 第二章资产评估的程序与基本方法 (一)目的与要求 根据评估业务具体情况，对自身专业胜任能力、独立性和业务风险进行综 合分析和评价。 (二)教学内容 第一节资产评估的程序 1.买卖方信息、评估目的、范围、类型、基准日、限制、交付时间和方 式等。 2.相关基本事项、合同、工作计划、核实与现场调查、搜集资料、评定 估算 3.根据评估业务具体情况对搜集的评估资料进行核查验证、分析、整理， 作为评估依据。 第二节成本法 1.从待评估资产评估基准日的复原重置成本或更新重置成本中扣除其各 项价值损耗来确定资产价值的方法。 2.复原重置成本、更新重置成本、实体性贬值、功能性贬值、经济性贬 值。 3
3 1．阐述目的与假设 2．持续使用、公开市场、清偿 3．在以上的假设下进行评估 第四节 资产评估的原则 1．行为与业务的准则，增强学生对和谐社会的公正和正义内涵的认识， 使学生有正确的思政元素。 2．独立性、客观性、科学性 3．能采用适宜的评估方法和正确处理方式 第五节 资产的价值及价值类型 1．区分市场价值与非市场价值 2．根据是否为市场价值区分价值类型 3．针对各类型价值做定义 （三）思考与实践 1. 如何针对不同的资产评估目的，选择适用的资产价值类型 2. 如何针对不同的资产评估目的，做出相适宜的资产评估假设 （四）教学方法与手段 课堂讲授、多媒体教学、网络辅助教学、课堂讨论等。 第二章 资产评估的程序与基本方法 （一）目的与要求 根据评估业务具体情况，对自身专业胜任能力、独立性和业务风险进行综 合分析和评价。 （二）教学内容 第一节 资产评估的程序 1．买卖方信息、评估目的、范围、类型、基准日、限制、交付时间和方 式等。 2．相关基本事项、合同、工作计划、核实与现场调查、搜集资料、评定 估算 3．根据评估业务具体情况对搜集的评估资料进行核查验证、分析、整理， 作为评估依据。 第二节 成本法 1．从待评估资产评估基准日的复原重置成本或更新重置成本中扣除其各 项价值损耗来确定资产价值的方法。 2．复原重置成本、更新重置成本、实体性贬值、功能性贬值、经济性贬 值
3.价值损耗是通过实地勘察确定的，准确地反映资产价值的实际损失。 第三节市场比较法 1.也称市场法、比较法、现行市价法。它是指通过比较被评估的资产与 最近出售的类似的资产的异同，并将类似资产的市场价格进行合理调 整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。 2.比较法，是指将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行 比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对 象的客观合理价格或价值的方法。市场比较法是房地产估价最重要、 最常用的方法之一，也是一种技术上成熟、最贴切实际的估价方法。 3.要求选取三个以上的比较实例。比较实例应选择与估价期日最接近， 与估价宗地用途相同，土地条件基本一致，属同一供需圈内相邻地区 或类似地区的正常交易实例。 第四节收益法 1.通过估算被评估资产经济寿命期内预期收益并以适当的折现率折算成 现值，以此确定委估资产价值的一种评估方法 2.也称收益资本化法、收益还原法。是房地产评估中常用的方法之一。 收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选择适当的报酬率或资本 化率、收益乘数将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客 观合理价格或价值，预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资 本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象的价值的方法。 3. 企业价值评估中的收益法，是指通过将被评估企业预期收益资本化或 折现以确定评估对象价值的评估思路。 4. 在介绍复利计算公式结合思政元素，通过不良网贷的案例，让学生计 算复利本利和，明晰复利与单利的区别。通过案例，学生更加清醒地 认识了不良网贷的高利贷本质，提高了识别和防范不良网贷的能力， 有助于帮助学生树立量入为出、适度消费的科学理念。而风险报酬率 的确定与资产面临的风险是相对应的，收益率高也就意味着风险大。 通过此知识点教育学生理性认识投资风险，不言目相信低风哈高收益 防止陷入类似“庞氏骗局”的金融诈骗 (三)思考与实践 1.各种评估方法相互之间的有什么关系？价格评估结果的高低是否与 评估方法有一定联系？ 2。运用不同的评估方法对同一资产进行评估，评估结果是否会趋于 致？ (四)教学方法与手段
4 3．价值损耗是通过实地勘察确定的，准确地反映资产价值的实际损失。 第三节 市场比较法 1．也称市场法、比较法、现行市价法。它是指通过比较被评估的资产与 最近出售的类似的资产的异同，并将类似资产的市场价格进行合理调 整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。 2．比较法，是指将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行 比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对 象的客观合理价格或价值的方法。市场比较法是房地产估价最重要、 最常用的方法之一，也是一种技术上成熟、最贴切实际的估价方法。 3．要求选取三个以上的比较实例。比较实例应选择与估价期日最接近， 与估价宗地用途相同，土地条件基本一致，属同一供需圈内相邻地区 或类似地区的正常交易实例。 第四节 收益法 1．通过估算被评估资产经济寿命期内预期收益并以适当的折现率折算成 现值,以此确定委估资产价值的一种评估方法。 2．也称收益资本化法、收益还原法。是房地产评估中常用的方法之一。 收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选择适当的报酬率或资本 化率、收益乘数将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客 观合理价格或价值，预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资 本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象的价值的方法。 3．企业价值评估中的收益法，是指通过将被评估企业预期收益资本化或 折现以确定评估对象价值的评估思路。 4．在介绍复利计算公式结合思政元素，通过不良网贷的案例，让学生计 算复利本利和，明晰复利与单利的区别。通过案例，学生更加清醒地 认识了不良网贷的高利贷本质，提高了识别和防范不良网贷的能力， 有助于帮助学生树立量入为出、适度消费的科学理念。而风险报酬率 的确定与资产面临的风险是相对应的，收益率高也就意味着风险大。 通过此知识点教育学生理性认识投资风险，不盲目相信低风险高收益， 防止陷入类似“庞氏骗局”的金融诈骗。 （三）思考与实践 1. 各种评估方法相互之间的有什么关系？价格评估结果的高低是否与 评估方法有一定联系？ 2. 运用不同的评估方法对同一资产进行评估，评估结果是否会趋于一 致？ （四）教学方法与手段
课堂讲授、多媒体教学、网络辅助教学、课堂讨论等。 第三章机器设备评估 (一)目的与要求 机器设备评估是指注册资产评估师依据相关法律、法规和资产评估准则， 对机器设备的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。在企业 资产评估中，通常把纳入固定资产管理范围的机器设备作为机器评估对象。 引起学生对于“中国力量”情感共鸣，进一步坚定自信、增强自觉和实现 自强，增加民族自豪感。 (二)教学内容 第一节机器设备评估闸述 1.在企业管理中可分为主要设备和辅助设备，主要设备均列入固定资产 中。设备是指用社会单位在生产经营过程中加工制造其他产品的机器。 2.机器设备类资产一般是企业整体资产是一个重要组成部分，尤其是传 统的生产制造企业，一般达40%，因此，设备资产评估在整个资产评 估中占有重要地位。一般不具备独立的获利能力，它通常与企业的其 他资产，共同完成特定的生产任务。所以在进行机器设备评估时，收 益法的使用受到很大限制，通常采用成本法和市场法。 3. 设备评估作为一个重要的专业评估领域，情况复杂。作业量大，在进 行评估时，应该分步骤、分阶段实施。要从帐面登记册入手，核查实 机器设备实有量，设备型号、使用维修保养记录、设备主要技术参数。 第二节机器设备的成本法平估 1.现在全国乃至全世界都在倡导低能、低消耗、保护环境，所以更新己 经成为一种趋势。况且一套好的机器设备能为公司节省很多成本，只 要合理的利用与投资，公司的收益必将提高。所以，在机器设备评估 的过程中，在某些特殊的情况下，无法找到相类似的机器设备进行比 较，所以就不能用收益法和市场法对其进行评估，那么，成本法便成 了所学的方法中最基本的一个。 2.成本法是先要计算被评估机器设备的重置成本，然后将贬值额的总和 从重置成本中和除，从而得到被评估机器设备的现行价值的一种方法。 3.成本法评估机器设备的步骤。一般来说，在机器设备评估过程中会出 现多种形值额，在重智成本基础上和除罗值颜也是非常重要的。那么 在机器设备评估中的评估步骤是怎么样的，要如何计算，我们也要确 切的了解，以便干更好的工作 第三节机器设备的市场比较法评估 5
5 课堂讲授、多媒体教学、网络辅助教学、课堂讨论等。 第三章 机器设备评估 （一）目的与要求 机器设备评估是指注册资产评估师依据相关法律、法规和资产评估准则， 对机器设备的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。在企业 资产评估中，通常把纳入固定资产管理范围的机器设备作为机器评估对象。 引起学生对于“中国力量”情感共鸣，进一步坚定自信、增强自觉和实现 自强，增加民族自豪感。 （二）教学内容 第一节 机器设备评估阐述 1．在企业管理中可分为主要设备和辅助设备，主要设备均列入固定资产 中。设备是指用社会单位在生产经营过程中加工制造其他产品的机器。 2．机器设备类资产一般是企业整体资产是一个重要组成部分，尤其是传 统的生产制造企业，一般达 40%，因此，设备资产评估在整个资产评 估中占有重要地位。一般不具备独立的获利能力，它通常与企业的其 他资产，共同完成特定的生产任务。所以在进行机器设备评估时，收 益法的使用受到很大限制，通常采用成本法和市场法。 3．设备评估作为一个重要的专业评估领域，情况复杂。作业量大，在进 行评估时，应该分步骤、分阶段实施。要从帐面登记册入手，核查实 机器设备实有量，设备型号、使用维修保养记录、设备主要技术参数。 第二节 机器设备的成本法评估 1．现在全国乃至全世界都在倡导低能、低消耗、保护环境，所以更新已 经成为一种趋势。况且一套好的机器设备能为公司节省很多成本，只 要合理的利用与投资，公司的收益必将提高。所以，在机器设备评估 的过程中，在某些特殊的情况下，无法找到相类似的机器设备进行比 较，所以就不能用收益法和市场法对其进行评估，那么，成本法便成 了所学的方法中最基本的一个。 2．成本法是先要计算被评估机器设备的重置成本，然后将贬值额的总和 从重置成本中扣除，从而得到被评估机器设备的现行价值的一种方法。 3．成本法评估机器设备的步骤。一般来说，在机器设备评估过程中会出 现多种贬值额，在重置成本基础上扣除贬值额也是非常重要的。那么， 在机器设备评估中的评估步骤是怎么样的，要如何计算，我们也要确 切的了解，以便于更好的工作。 第三节 机器设备的市场比较法评估
1.市场比较法是根据目前公开市场上与被评估对象相似的或可比的参照 物的价格来确定被评估对象的价格。如果参照物与被评估对象是不完 全相同，则需要根据评估对象与参照物之间的差异对价值的影响作出 调整。 2.影响机器设备市场价值的主要是比较因素。比较因素是一个指标体系， 它要能够全面反映影响价值的因素。不全面的或仅使用个别指标所作 出的价值评估是不准确的。一般来说，设备的比较因素可分为四大类， 即个别因素、交易因素、地域因素和时间因素。 3.采用市场比较法评估时，应注意评估的是机器设备的成交价，而不是 一台持续使用的机器设备的完全重置成本，得出成交价后应加计运输 费、安装调试费、设备基础费，安装调试时间较长的还应加计管理费 用、资金成本等。一般用现金结算时，成交价会低，设备中哪一方运 输也会影响价格。运用市场法评估不存在成新率、功能性贬值和经济 性贬值等问题。 (三)思考与实践 1.如何针对不同的机器设备评估目的，选择适用的评估方法 (四)教学方法与手段 课堂讲授、多媒体教学、网络辅助教学、课堂讨论等。 第四章房地产价格评估 (一)目的与要求 是在当前的建筑技术和工艺水平，建筑材料价格、人工和运翰费用等条件 下，若建造该类结构、式样和质量房魔所福要支付的费用总和，扣除房屋折 旧费，加上地租，土地使用权转让费，土地管理登记费等基础上对该房屋的 价格作出估算 (二)教学内容 第一节房地产评估概述 1.对房地产进行估价，也就是说，由持有《房地产估价人员岗位合格证书》 或《房地产估价师注册证》的专业人员，根据估价目的，遵循估价原 则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析，影响房地产价格因 素的基础上，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地 产的特定权益，在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推 测与判断。 2.房地产估价的三大基本方法，即市场比较法、成本法和收益法。除此 之外还有一些其他方法，如假设开发法、路线价法、长期趋势法、残 6
6 1．市场比较法是根据目前公开市场上与被评估对象相似的或可比的参照 物的价格来确定被评估对象的价格。如果参照物与被评估对象是不完 全相同，则需要根据评估对象与参照物之间的差异对价值的影响作出 调整。 2．影响机器设备市场价值的主要是比较因素。比较因素是一个指标体系， 它要能够全面反映影响价值的因素。不全面的或仅使用个别指标所作 出的价值评估是不准确的。一般来说，设备的比较因素可分为四大类， 即个别因素、交易因素、地域因素和时间因素。 3．采用市场比较法评估时，应注意评估的是机器设备的成交价，而不是 一台持续使用的机器设备的完全重置成本，得出成交价后应加计运输 费、安装调试费、设备基础费，安装调试时间较长的还应加计管理费 用、资金成本等。一般用现金结算时，成交价会低，设备中哪一方运 输也会影响价格。运用市场法评估不存在成新率、功能性贬值和经济 性贬值等问题。 （三）思考与实践 1. 如何针对不同的机器设备评估目的，选择适用的评估方法 （四）教学方法与手段 课堂讲授、多媒体教学、网络辅助教学、课堂讨论等。 第四章 房地产价格评估 （一）目的与要求 是在当前的建筑技术和工艺水平,建筑材料价格、人工和运翰费用等条件 下,若建造该类结构、式样和质量房魔所福要支付的费用总和,扣除房屋折 旧费,加上地租,土地使用权转让费,土地管理登记费等基础上对该房屋的 价格作出估算。 （二）教学内容 第一节 房地产评估概述 1．对房地产进行估价,也就是说,由持有《房地产估价人员岗位合格证书》 或《房地产估价师注册证》的专业人员，根据估价目的，遵循估价原 则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析，影响房地产价格因 素的基础上，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地 产的特定权益，在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推 测与判断。 2．房地产估价的三大基本方法，即市场比较法、成本法和收益法。除此 之外还有一些其他方法，如假设开发法、路线价法、长期趋势法、残
余法、购买年法、利润法、分配法等。其他估价方法实质上是三大基 本方法的派生，而且不同的估价方法有其不同的用途。 3.估价人员必须具备较高的政策水平，良好的职业道德，广博的学识水 平和坚实的专业基础，丰富的实践经验，才能搞好估价工作。目前， 我国正在逐步完善房地产估价师资格管理制度，通过考试方法，确定 评估人员的抨估资格 第二节房地产的成本法评估出 1.成本法是评估对象在评估基准日的重置价格或重建价格扣减掉折旧的 部分，得到价格或价值的方法。 2.将房地产开发过程中的开发成本、建设费用、管理费用等必要支出价 格的汇总，组成房地产价值或价格方法。 3.将房屋和土地分开评估，评估过程也是由专门的评估师分别完成的。 土地价值的公式是将扣除建设成本，土地是不需要建设的，所以建设 成本是属于房屋价值的，同理，土地取得成本不包括在房屋价值中。 第三节房地产的市场比较法评估 1.通过比较被评估的资产与最近出售的类似的资产的异同，并将类似资 产的市场价格进行合理调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评 估方法。 将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些 类似房地产的己知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理 价格或价值的方法。 3.对房地产估价市场比较法的原理，适用原则，价格测算过程进行认真研 究，然后针对市场比较法在实际应用过程中所面临的可比实例寻找难 和可比实例权重确定难两个问题，提出相应的解决方法。 第四节房地产的收益法评估 1.收益法是房地产估价中常用的方法之一，其主要运用于有收益的房地 产的价值评估，房地产的收益性体现在两个方面：一是现实存在的有收 益性的房地产：二是存在有潜在性收益的房地产。 2.理论依据收益法理论依据为效用价值论，认为房地产价值在于未来该 房地产所带来的收益，折现未来收益的现值之和就是该房地产的价值， 该折现率亦称资本化率 3.房地产的预期收益应当是纯收益的概念，是房地产预期收入扣除预期 相关费用后的净额.评估房地产价值的预期收益口径应当考虑剔除计 量方法不确定因素的形向.加如受折日年限与折旧方法形响的房地产折 旧受资本结构（债务与自由资本比例）影响的债务融资的利息支出等
7 余法、购买年法、利润法、分配法等。其他估价方法实质上是三大基 本方法的派生，而且不同的估价方法有其不同的用途。 3．估价人员必须具备较高的政策水平，良好的职业道德，广博的学识水 平和坚实的专业基础，丰富的实践经验，才能搞好估价工作。目前， 我国正在逐步完善房地产估价师资格管理制度，通过考试方法，确定 评估人员的抨估资格。 第二节 房地产的成本法评估 1．成本法是评估对象在评估基准日的重置价格或重建价格扣减掉折旧的 部分，得到价格或价值的方法。 2．将房地产开发过程中的开发成本、建设费用、管理费用等必要支出价 格的汇总，组成房地产价值或价格方法。 3．将房屋和土地分开评估，评估过程也是由专门的评估师分别完成的。 土地价值的公式是将扣除建设成本，土地是不需要建设的，所以建设 成本是属于房屋价值的，同理，土地取得成本不包括在房屋价值中。 第三节 房地产的市场比较法评估 1．通过比较被评估的资产与最近出售的类似的资产的异同，并将类似资 产的市场价格进行合理调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评 估方法。 2．将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些 类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理 价格或价值的方法。 3．对房地产估价市场比较法的原理,适用原则,价格测算过程进行认真研 究,然后针对市场比较法在实际应用过程中所面临的可比实例寻找难 和可比实例权重确定难两个问题,提出相应的解决方法。 第四节 房地产的收益法评估 1．收益法是房地产估价中常用的方法之一,其主要运用于有收益的房地 产的价值评估,房地产的收益性体现在两个方面:一是现实存在的有收 益性的房地产;二是存在有潜在性收益的房地产。 2．理论依据收益法理论依据为效用价值论, 认为房地产价值在于未来该 房地产所带来的收益,折现未来收益的现值之和就是该房地产的价值, 该折现率亦称资本化率。 3．房地产的预期收益应当是纯收益的概念,是房地产预期收入扣除预期 相关费用后的净额.评估房地产价值的预期收益口径应当考虑剔除计 量方法不确定因素的影响,如受折旧年限与折旧方法影响的房地产折 旧受资本结构(债务与自由资本比例)影响的债务融资的利息支出等
(三)思考与实践 1.如何解决收益法的参数选择，更好地运用收益法是房地产评估工作中 亟待解决的重要课题。 (四)教学方法与手段 课堂讲授、多媒体教学、网络辅助教学、课堂讨论等。 第五章无形资产评估 (一)目的与要求 无形资产评估的目的主要有两类：一是按照国家税法和会计准则的有关规 定，以无形资产成本摊销为目的的资产评估，其评估目的是为了保全资本， 实现生产要素的价值补偿：二是以无形资产投资、转让为目的的资产评估， 以便为其价格的确定提供可靠依据。增强学生对于知识产权、商标权等法 律知识了解，培养保护知识产权的正确法律意识。 (二)教学内容 第一节无形资产评估概述 1.界定无形资产的价值评估，是指按照一定的估价标准，采用适当的评 估方法，通过分析各种相关因素的影响，计算确定无形资产在某一评 估基准日现时价值的工作。 2。无形资产是有形资产的对称，是指特定主体控制的不具有独立实体， 对生产经营与服务能持续发挥作用并能带来经济利益的一切经济资源。 由于它是无形的特殊资产，因此它的价值也有其自身的特点。 3.无形资产的价值是由未来收益期限内无形资产可实现的收益额析现而 成的，包括有效寿命期间无形资产使用权的转让值、无形资产年收益 评估值等。一项无形资产，在环境、制度允许的条件下，获利能力越 强，其评估值越高：获利能力越弱，评估值越低。 第二节无形资产的评估方法 1.基本方法有市价法、收益法和成本法三种。市场价值法，该法根据市 场交易确定无形资产的价值，适用于专利、商标和版权等，一般是根 据交易双方达成的协定以收入的百分比计算上述无形资产的许可使用 2.无形资产评估如品牌、商标等评估是根据特定目的，遵循公允、法定 标准和规程，运用适当方法，对商标进行确认、计价和报告，为资产 业务提供价值尺度的行为。 3.在进行无形资产评估业务时，在实践中通常根据评估目的、评估对象 价值类型、资料收集情况等相关条件，分析收益法、市场法和成本法
8 （三）思考与实践 1. 如何解决收益法的参数选择,更好地运用收益法是房地产评估工作中 亟待解决的重要课题。 （四）教学方法与手段 课堂讲授、多媒体教学、网络辅助教学、课堂讨论等。 第五章 无形资产评估 （一）目的与要求 无形资产评估的目的主要有两类:一是按照国家税法和会计准则的有关规 定，以无形资产成本摊销为目的的资产评估，其评估目的是为了保全资本， 实现生产要素的价值补偿；二是以无形资产投资、转让为目的的资产评估， 以便为其价格的确定提供可靠依据。增强学生对于知识产权、商标权等法 律知识了解，培养保护知识产权的正确法律意识。 （二）教学内容 第一节 无形资产评估概述 1．界定无形资产的价值评估，是指按照一定的估价标准，采用适当的评 估方法，通过分析各种相关因素的影响，计算确定无形资产在某一评 估基准日现时价值的工作。 2．无形资产是有形资产的对称，是指特定主体控制的不具有独立实体， 对生产经营与服务能持续发挥作用并能带来经济利益的一切经济资源。 由于它是无形的特殊资产，因此它的价值也有其自身的特点。 3．无形资产的价值是由未来收益期限内无形资产可实现的收益额忻现而 成的，包括有效寿命期间无形资产使用权的转让值、无形资产年收益 评估值等。一项无形资产，在环境、制度允许的条件下，获利能力越 强，其评估值越高；获利能力越弱，评估值越低。 第二节 无形资产的评估方法 1．基本方法有市价法、收益法和成本法三种。市场价值法，该法根据市 场交易确定无形资产的价值，适用于专利、商标和版权等，一般是根 据交易双方达成的协定以收入的百分比计算上述无形资产的许可使用 费。 2．无形资产评估如品牌、商标等评估是根据特定目的，遵循公允、法定 标准和规程，运用适当方法，对商标进行确认、计价和报告，为资产 业务提供价值尺度的行为。 3．在进行无形资产评估业务时，在实践中通常根据评估目的、评估对象、 价值类型、资料收集情况等相关条件，分析收益法、市场法和成本法
三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或者多种资产评估方 法 第三节专利权和非专利技术的评估 1.就专利权而言，主要涉及到的影响因素有法律因素，技术因素，产业 因素，特殊因素，资金因素等，非专利还应考虑保密因素对价值的影 响。 2.专有技术意指具有秘密性质的技术知识和技术经验或其积累，所有这 些都是在实用中实现或施用某些技术以单独或联合达到工业生产目的 所必要的。非专利技术又称专有技术、技术秘密，是指未经公开、未 申请专利的知识和技巧，主要包括设计资料、技术规范、工艺流程、 材料配方、经营诀密和图纸、数据竿技术资料。 3.评估的考虑因素(1)权属的完整性，即该专利人或委托人du所拥有zhi 的专利权权属的完备程度。(2)法律的保护程度，包括两个方面，专利 所处的状态以及权利要求的完整性。（③）剩余使用年限，一般要采取专 利技术的经济寿命与法定使用年限孰短的办法来确定剩余使用年限， 使用年限越长其价值越大。 第四节商标权的评估 1.指的是注册商标专用权的评估。商标除了是区别标志以外，作为无形 资产是有价值的。 2.你评估企业整体价值的时候，把商标当做一个品牌来进行评估，其品 牌价值不仅能提高你企业的整体价值，还能提高你企业的整体形象和 市场认知度，从而可以让你的产品更畅销，获得超出同行业平均资金 利润的收益。 3.经常使用的方法（原则）有三种：1.重置成本法重置成本法，即在现 有的技术和市场条件下，重新开发一个同样价值的商标所需的投入作 为商标权评估价值的一种方法。2.收益现值法收益现值法，即以特 定商标在有效期内的预期收益作为商标权的评估值。3.市场比较法 市场比较法，即通过市场调查，选择一个或几个与被评估商标相同或 相似的商标作为比较对象，分析比较对象的交易价格和交易条件，进 行对比调查，估算出评估商标价值的方法。 第五节其他无形资产的评估 1.对于无形资产分类，从评估角度按其内容分为权利型无形资产（如租 赁权)、关系型无形资产（如顾客关系、客户名单等）、结合型无形资 产（如商誉）和知识产权（包括专利权、商标权和版仅等）。从广义的 角度，将无形资产分为促销/销售型无形资产、制造型无形资产和金融 9
9 三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或者多种资产评估方 法。 第三节 专利权和非专利技术的评估 1．就专利权而言，主要涉及到的影响因素有法律因素，技术因素，产业 因素，特殊因素，资金因素等，非专利还应考虑保密因素对价值的影 响。 2．专有技术意指具有秘密性质的技术知识和技术经验或其积累，所有这 些都是在实用中实现或施用某些技术以单独或联合达到工业生产目的 所必要的。非专利技术又称专有技术、技术秘密，是指未经公开、未 申请专利的知识和技巧，主要包括设计资料、技术规范、工艺流程、 材料配方、经营诀窍和图纸、数据等技术资料。 3．评估的考虑因素(1)权属的完整性，即该专利人或委托人 du 所拥有 zhi 的专利权权属的完备程度。(2)法律的保护程度，包括两个方面，专利 所处的状态以及权利要求的完整性。(3)剩余使用年限，一般要采取专 利技术的经济寿命与法定使用年限孰短的办法来确定剩余使用年限， 使用年限越长其价值越大。 第四节 商标权的评估 1．指的是注册商标专用权的评估。商标除了是区别标志以外，作为无形 资产是有价值的。 2．你评估企业整体价值的时候，把商标当做一个品牌来进行评估，其品 牌价值不仅能提高你企业的整体价值，还能提高你企业的整体形象和 市场认知度，从而可以让你的产品更畅销，获得超出同行业平均资金 利润的收益。 3．经常使用的方法(原则)有三种：1.重置成本法 重置成本法，即在现 有的技术和市场条件下，重新开发一个同样价值的商标所需的投入作 为商标权评估价值的一种方法。2.收益现值法 收益现值法，即以特 定商标在有效期内的预期收益作为商标权的评估值。3.市场比较法 市场比较法，即通过市场调查，选择一个或几个与被评估商标相同或 相似的商标作为比较对象，分析比较对象的交易价格和交易条件，进 行对比调查，估算出评估商标价值的方法。 第五节 其他无形资产的评估 1．对于无形资产分类，从评估角度按其内容分为权利型无形资产（如租 赁权）、关系型无形资产（如顾客关系、客户名单等）、结合型无形资 产（如商誉）和知识产权（包括专利权、商标权和版仅等）。从广义的 角度，将无形资产分为促销/销售型无形资产、制造型无形资产和金融
型无形资产等。 2.主要是依据所能带来的超额收益或利用分成率来评估 3.须能准确衡量出拥有该无形资产所能给企业带来的追加利润，透过相 应的折现率和预期的剩余经济年限对待估资产做评估， (三)思考与实践 1.在无形资产价值的评估中应如何考虑无形资产交易价格的变动范 (四)教学方法与手段 课堂讲授、多媒体教学、网络辅助教学、课堂讨论等。 第七章流动性资产和其他资产评估 (一)目的与要求 包括实物类流动资产评估、货币性资产、应收账项流动资产评估及其他流 动资产的评估：还包括短期投资、实物资产。 (二)教学内容 第一节流动资产评估概述 1.流动资产是指企业在1年内或者超过1年的一个营业周期内变现或者 耗用的资产。 2. 包括库存现金、各种银行存款以及其他货币资金、短期投资、应收及 预付款项、存货以及其他流动资产等。 3.流动资产评估是单项评估，必须选准评估的基准时间，由于流动资产 有着流动性和价值的波动性。既要认真进行资产清查，又要分清主次， 掌握重点。流动资产量大、类繁，清查工作量极大，故流动资产清查 需要考虑评估的时间要求和评估成本。 第二节实物类流动资产的评估 1.包括各种材料、在产品，产成品及库存商品等。实物类流动资产评估 是流动资产评估的重要内容 2.实物类流动资产评估是流动资产评估的重要内容，一般可采用成本法、 市场法和清算价格法。 3.几个问颗：首先，在产品变动烦馨，流动性大，数量不太容易核查清 楚，要合理地选择评估时点，力求核实准确：其次，在产品是未完工 产品，在评估时应注意确定其完工程度，第三，注意企业成本核算资 料是否真实可靠，与同行业一般产品成本是否相一致，以及社会平均 成本水平如何，所以对在产品的评估应结合它的特点，采用成本法或 市场法。 10
10 型无形资产等。 2．主要是依据所能带来的超额收益或利用分成率来评估 3．须能准确衡量出拥有该无形资产所能给企业带来的追加利润，透过相 应的折现率和预期的剩余经济年限对待估资产做评估。 （三）思考与实践 1. 在无形资产价值的评估中应如何考虑无形资产交易价格的变动范 围？ （四）教学方法与手段 课堂讲授、多媒体教学、网络辅助教学、课堂讨论等。 第七章 流动性资产和其他资产评估 （一）目的与要求 包括实物类流动资产评估、货币性资产、应收账项流动资产评估及其他流 动资产的评估；还包括短期投资、实物资产。 （二）教学内容 第一节 流动资产评估概述 1．流动资产是指企业在 1 年内或者超过 1 年的一个营业周期内变现或者 耗用的资产。 2．包括库存现金、各种银行存款以及其他货币资金、短期投资、应收及 预付款项、存货以及其他流动资产等。 3．流动资产评估是单项评估，必须选准评估的基准时间，由于流动资产 有着流动性和价值的波动性。既要认真进行资产清查，又要分清主次， 掌握重点。 流动资产量大、类繁，清查工作量极大，故流动资产清查 需要考虑评估的时间要求和评估成本。 第二节 实物类流动资产的评估 1．包括各种材料、在产品，产成品及库存商品等。实物类流动资产评估 是流动资产评估的重要内容。 2．实物类流动资产评估是流动资产评估的重要内容，一般可采用成本法、 市场法和清算价格法。 3．几个问题：首先，在产品变动频繁，流动性大，数量不太容易核查清 楚，要合理地选择评估时点，力求核实准确；其次，在产品是未完工 产品，在评估时应注意确定其完工程度，第三，注意企业成本核算资 料是否真实可靠，与同行业一般产品成本是否相一致，以及社会平均 成本水平如何，所以对在产品的评估应结合它的特点，采用成本法或 市场法
