龙华路天外天项目投资分析报告 一、项目概况 天外天项目位于海口市老城区解放路商圈-龙华路核心地段，数条城市动 脉在这里盛世集结，都市核心枢纽所在，繁华深处，生活便捷。成熟的生活配套， 浓郁的商业氛围，是不可多得的房产黄金投资宝地。项目包含一栋九层的金都大 厦附楼现房，建筑面积5905.83平 米：两快临街土地，土地面积共17958.39平米（合 计26.94亩)，其中两条宽20米的规划路占士地面积3858.40平米（合计5.79亩） 剩余项目建设土地面积14099.99平米（合计21.15亩）：土地容积率2.5，建筑密 度2.2%，绿化率40%以上，根据容积率情况，本项目土地可建建筑面积约35249.98 平米，其中地上可销售面积约为28749.98平米，三层商业铺面建筑面积约16500平 米，住宅面积约26349.97平米，地下人防工程建筑面积约6500平米。 二、项目优势 1、区域优势：项目位于海口市绝对的商业中心，靠解放路商圈，是连接因贸商 务区的纽带地段，周边有海南医学院、海医附院、新友谊商场、东方广场、肯得 基、麦当劳及银行等相关配套，区域优势明显，人气极旺，是住家及投资的最佳 地段 2 交通优势：项目临龙华路主干道及两条宽20米的规划路，至金融贸易区仅2 公里左右。附近有十几条公交路线经过，交通四通八达。 3、地块优势：本项目三面临路，可建临街商铺，商业价值较高，本项目毗邻本 公司正在开发的海南最大体量商业地产项目一18万平米海南大都会，随着该项 目的成功经营，对周边商业配套将起到“羊群效应”，周边商铺商业价值会大幅 度提高：该地段建住家型的住宅房产，由于生活商业配套非常齐全，也同样会受 到置业者的青来。 三、市场分析 根据目前市场运行情况及项目的地理位置，在详细的市场调研分析下，本项 目住宅客户定位为自住、投资为住的目标客户。户型设计大部分以中大户型为主， 商业铺面定位为投资自营为主的客户，铺面自由分割，本区域由于是海口市的核 心地段，住宅无论是自主还是投资都十分理想，商铺更是租金高，回报率高，根 据周边目前其他在售项目情况来看，只要市场定位准确，大部分项目销售周期短， 销售走势头良好，销售不成问题。 四、销售分析 根据本项目及市场情况，在不同阶段做不同的促销手段。暂按以下计划进行： 1 认知推广期销售15% 2、销售成熟期销售30%。 3、销售高潮期销售45%。 4、销售结束期销售10% 五、财条分析 1、总销售 根据对周边在售项目的市场调查情况，经过综合初步分析，本项目住宅预 计每平方米建筑面积预期值平均销售价格为5000元（毛坯房），保守按80%计算， 每平米建筑面积平均销售价格为4200元，可销售建筑面积约为32255.80平米（含
1 龙华路天外天项目投资分析报告 一、项目概况 天外天项目位于海口市老城区解放路商圈-龙华路核心地段，数条城市动 脉在这里盛世集结，都市核心枢纽所在，繁华深处，生活便捷。成熟的生活配套， 浓郁的商业氛围，是不可多得的房产黄金投资宝地。项目包含一栋九层的金都大 厦附楼现房,.建筑面积5905.83平米；两快临街土地,土地面积共17958.39平米（合 计 26.94 亩）,其中两条宽 20 米的规划路占土地面积 3858.40 平米(合计 5.79 亩)； 剩余项目建设土地面积 14099.99 平米（合计 21.15 亩）；土地容积率 2.5,建筑密 度 2.2%,绿化率 40%以上，根据容积率情况，本项目土地可建建筑面积约 35249.98 平米,其中地上可销售面积约为 28749.98 平米,三层商业铺面建筑面积约 16500 平 米，住宅面积约 26349.97 平米，地下人防工程建筑面积约 6500 平米。 二、项目优势 1、区域优势：项目位于海口市绝对的商业中心，靠解放路商圈，是连接国贸商 务区的纽带地段，周边有海南医学院、海医附院、新友谊商场、东方广场、肯得 基、麦当劳及银行等相关配套，区域优势明显，人气极旺，是住家及投资的最佳 地段。 2、交通优势：项目临龙华路主干道及两条宽 20 米的规划路，至金融贸易区仅 2 公里左右。附近有十几条公交路线经过，交通四通八达。 3、地块优势：本项目三面临路，可建临街商铺，商业价值较高，本项目毗邻本 公司正在开发的海南最大体量商业地产项目-18 万平米海南大都会，随着该项 目的成功经营，对周边商业配套将起到“羊群效应”，周边商铺商业价值会大幅 度提高；该地段建住家型的住宅房产，由于生活商业配套非常齐全，也同样会受 到置业者的青睐。 三、市场分析 根据目前市场运行情况及项目的地理位置，在详细的市场调研分析下，本项 目住宅客户定位为自住、投资为住的目标客户。户型设计大部分以中大户型为主， 商业铺面定位为投资自营为主的客户，铺面自由分割，本区域由于是海口市的核 心地段，住宅无论是自主还是投资都十分理想，商铺更是租金高，回报率高，根 据周边目前其他在售项目情况来看，只要市场定位准确，大部分项目销售周期短， 销售走势头良好，销售不成问题。 四、销售分析 根据本项目及市场情况，在不同阶段做不同的促销手段。暂按以下计划进行： 1、认知推广期销售 15%。 2、销售成熟期销售 30%。 3、销售高潮期销售 45%。 4、销售结束期销售 10%。 五、财务分析 1、总销售金额： 根据对周边在售项目的市场调查情况，经过综合初步分析，本项目住宅预 计每平方米建筑面积预期值平均销售价格为 5000 元（毛坯房），保守按 80%计算， 每平米建筑面积平均销售价格为 4200 元，可销售建筑面积约为 32255.80 平米（含
己建成的金都大厦附楼5905.83平米)，总销售额约为135474360元（毛坯房）： 商铺一层每平米建筑面积平均预期望值价格为25000元，保守按80%计算，每平 方米建筑面积平均销 个枚为20000 4800 平方米，销售额为 约96000000元：二层每平方米建筑面积平均预期值销售价格为6800元，保守按 80%计算，每平方米建筑面积平均价格为5440元，可销售建筑面积约为5850平方 米，销售额约为31824000元：三层每平方米建筑面积平均预期值销售价格为5800 元，保守按80%计算，每平方米建筑面积销售价格4640元，可销售建筑面积约 5850平方米，销售额约为2714000元：以上 计销售金 约为 044236 (参考案 列见附件一 六、总成本 (1)、土地成本：目前根据市场土地出让交易实际情况及政府对土地价格调控情 况（如旧城改造的玉沙村土地评估价格为300万一350万/庙），本项目土地保守成 本250万庙，合计67350000元。（参考案例见附件二） (2)、 园林费用、建筑安装成本及相关报建手续费用，共计需投入成本约 42299976元。（按建筑面积1200元/平米计算） (3)、营业税及其他费用（约5.7%）：约16555214.52元。 (4)、销售管理及广告费用：约1100000元 (5)、建成金都大厦附楼15000000元。 以上成本总计约为142305190.52元 综合计算后利润：约290442360元-约142305190.52元=约148137169.48元
2 已建成的金都大厦附楼 5905.83 平米），总销售额约为 135474360 元（毛坯房）； 商铺一层每平米建筑面积平均预期望值价格为 25000 元，保守按 80%计算,每平 方米建筑面积平均销售价格为 20000 元,可销售面积约为 4800 平方米，销售额为 约 96000000 元；二层每平方米建筑面积平均预期值销售价格为 6800 元，保守按 80%计算,每平方米建筑面积平均价格为 5440 元，可销售建筑面积约为 5850 平方 米，销售额约为 31824000 元；三层每平方米建筑面积平均预期值销售价格为 5800 元，保守按 80%计算，每平方米建筑面积销售价格 4640 元，可销售建筑面积约 5850 平方米，销售额约为 27144000 元；以上总计销售金额约为 290442360 元。 （参考案例见附件一） 六、总成本 （1）、土地成本：目前根据市场土地出让交易实际情况及政府对土地价格调控情 况(如旧城改造的玉沙村土地评估价格为 300 万—350 万/亩)，本项目土地保守成 本 250 万/亩，合计 67350000 元。(参考案例见附件二) （2）、园林费用、建筑安装成本及相关报建手续费用，共计需投入成本约 42299976 元。（按建筑面积 1200 元/平米计算） （3）、营业税及其他费用（约 5.7%）：约 16555214.52 元。 （4）、销售管理及广告费用：约 1100000 元。 （5）、建成金都大厦附楼 15000000 元。 以上成本总计约为 142305190.52 元。 综合计算后利润：约 290442360 元-约 142305190.52 元=约 148137169.48 元