滇池翠景项目市场调查报告 一、调查日的 1、调查滇池翠景地块周边的交通和市政配套设施，分析此地块的开发及升值潜力。 2、通过调查地块周边楼盘和各项综合指标（以户型比例和单套总价为重点），为本项日 寻找差异性定位，同时通过项日的成本概算，确定开发类型的配比，以明确项日开发 的主导思路，并为设计师提供设计依据。 3、调查昆明市别墅楼盘的各项综合指标，了解户型分配、价格体系等，为一期联排别墅 的项日定位提供依据。 二、 调查对象及区域 1、以地块为中心，以周围儿条主千道为重点包括关上片区、十里长街、广福路、官南路 春城路、和滇池路。 2、周边儿个正在开发和销售的楼盘，并以香榭丽园、中林佳湖和时代风华为重点。 3、昆明市的联排别墅，包括滇池依恋、福泽苑、加州风景、佳园上居、阳光海岸、中林 佳湖，并以后4个为重点分析对象 三、调查方法 1、实地调查 2、深度访谈 四、调查内容及分析 (·)交通和市政设施调查 1、交通状况
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官南路：32路（昆明站经锦苑花园到福保村） 90路（黄土坡至锦苑花园） 春城路：52路（大观楼国贸中心 —民航机场) 57路（官通客运站国贸中心—张官营） 2、购物场所 沃尔玛山姆会员店、红联超市、福德农贸市场 3、幼儿园、学校 官渡第二中心幼儿园、锦苑小学、官三中 4、医院 官渡区中医院、老拨云堂医院，看病就医十分方便 5、金融通信 商业银行双南路支行、中国移动南坝营业厅 结论： 1)广福路—官南路一日新东路—春城路区域路面宽阔、通畅，交通方便，有多路 公交车，出行方便 2)生活配套设施如学校、医院、银行、购物场所完善，能满足住户上学、就医、购物的 日常需求。 3)南市区作为居住区道路交通条件最好，人口居住密度较大，该项日片区山政府统一规 划，各种市政配套设施逐步完善，以后将成为昆明最适合居住的区城 (二）周边楼盘调查 根据实际调查情况，以中林佳湖、香榭丽园和时代风华为参照，针对项日综合指标， 楼盘卖点、景观和会所的分析。主导户型，次主导户型，小户型进行户型配比及价格分析， 2
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为一期、二期项日定位提供依据。 1、综合指标 本项日定位为中高档次楼盘，确定走中高档次路线，因此必须以产品品质，现对周边竞争 楼盘的各项综合指标进行详细的调查了解，并分析如下，以便给设计院提出设计要求： 1)周边楼盘综合指标对比 名称 位置开竣工日期 开盘日占地 总建筑面积容积绿化总户 期 *数 中林地十里2002.11-2003 2002.12 109233m150800m 1.38 45%932 *(·长街.12 香榭丽十里2003.1一2004 2003.3 131007m 161919m 1.43 40%1374 长指1 (196) 时代风十里2002.08 2002.12 733001m 108000m 1.47 45%900 华 长街 (·期) 2)周边楼盘户型、会所及景观特点分析表 名 户型分析 会所分析 景观分析 称 中 108m2 小区大型梁华的水景会所，在中心花 同内，从运动到怡静都铜致入微会所 上以绿化为上体，绿 1.送室内花同一半的面积，错层结构。 配行网球场、游泳池健身房、儿 以人为 2.三房两厅两惠，客厅带阳台，其他房间均为 本”的设计宗 凸商。 区的主)入1冷入11期 行散开的流动水景，与林 3.明厨明卫 断大道映或趣。水上会 所.中心湖.亲水公园。 浪漫码头、沿路小溪的亲 水式环境 、面积的绿化带沿路布置 致，造悠然的生活氛 110m 会所设于小K主入口内设有健身房、绿化为主，水景为辅，在 1较传统设计 机醉室，球场和动儿园 条水系 余部是绿色地分 阳台
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124m3 1.三房两厅两卫。 2.端头单独设计（径深15.9米） 1477 1.称点式住宅，只有一个单元，6幢72套 2.单套面宽10.2米，径深18米。 3.设计为四房两厅一树两卫。 树球场、足球场 球场，健身房 穿了小高层住宅区，到 2. ”“均做到三房两厅96.38m做到三房两厅两并行6000的运动公园。为小区住境优美。 卫89.70m2做到三房两厅一卫 产提供 3. 主卧，次卧.客厅均设计了同等而宽的阳 运动娱乐场所。 湿分 5、闲阳台需计入面积，各功能房面积略小 103m(电梯房)口之家享受型 只做了两房两厅一卫，各功能房单体面积 厅均3.9米挑高大面宽，景纯商与阳 相连 3 生活阳台较大。 4.明厨.明卫设计 1082 (电梯房) 1.错层结构。 书较为安 4。各房私秘性良好 3)结论，日前开发的联排别墅具有以下一些特征： ①容积率低，规模较大，大多数占地超过50亩。 ②绿化率高，利用户型设计保证通风、采光效果良好，内环境舒适优美 ③动静区分明显，休息区与交往区、娱乐区与学习区分布在不同的空间 ④户型功能设施齐全，有工人房、洗衣房、家庭娱乐室、贮藏室和3间以上的独立卧室 等
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⑤每户有2一3层，有的带地下娱乐室和顶层阁楼。 6大部分送私家花园、车库和露台。花园均为前后花园，面积从50一200m,每户有1一2 个私家车位或车库（作园上居除外），露台设置于次卧室和主卧室内，面积从20一50m ⑦小区内配有会所，能提供较完善的社区服务和运动娱乐场所 ⑧小区私密性能好，安防设施齐全，物业管理较完善 2、优势、劣势、机会点问题点分析 《1冫、在户型设计上均体现了功能的实用性、完备性，有能兼顾采光、通风等效果 《2》、在会所设计上，基本都具备较为完善的运动设施、娱乐设施及社区服务设施 《3》、在景观设计上，都以水景为主，强调绿化率，强调景观的丰富性和艺术性。 3、预计开发期 楼盘 染限 2003.07-2004.04 2002.12-2003.09 2003.020040 2002.12-2003.12 时代 风华 02.1203.01020304050607 0809 10 111204.010203
5 — — — — 楼盘 滇池 2003．07—2004．04 翠景 2002．12—2003．09 中林 佳湖 2003．03—2004．03 香榭 丽园 2002．12—2003．12 时代 风华 02.12 03.01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 04.01 02 03 04
山以下预计销售期可以看出，本项日在销售周期上与周边儿个楼盘有交叉，交叉的 时间集中于2003年7月份至2004年1月份，山此可见市场竞争的激烈程度，因此开发商 成本着慎重的态度来进行项日决策 4、比例分析 1)主导户型 名称 总户数■ 主导户型面积()户数开发比例销售比例 中林佳湖一期 940 3室2厅2卫 107-108680 70%60% 香榭丽园一期 600 3室2厅2卫 110-125 492 82% 未售 时代风华（多层） 350 3室两厅1卫 89-96 280 56% 30% 时代风华（高层） 150 500 3室2厅2卫 103-127 150 30%10% 2)次主导户型 名称 次主导户型 面积(m2) 户数 开发比例 销售比例 中林佳湖一期 4室2厅2卫 127-129 156 17% 40% 香榭丽园一期 4室2厅2卫 147 8% 未售 时代风华（多层） 2室2厅1卫 77 70 14% 30% 3)小户型 名称 小户型 面积(m2) 户数 开发比例 销售比例 中林准湖一·期 2室2厅1卫 86 5% 50% 香榭丽园一期 3室2厅1卫 85-96 36 6% 术售 2室2厅1卫 时代风华（多层） 2室2厅1卫 14% 30% 6
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3个项目的户型分配比例 2 备注：1、表中的编号“1”为中林佳湖所占的比例 2、编号“2”是香榭丽园所占的比例 3、编号“3”为时代风华所占的比例 3个项日总开发量为1928户，其中儿种户型的分配比例如下： 户型 面积(m) 套数 开发比例 3室2厅2卫 103-127 1300 67% 3室2厅1卫 89-96 280 15% 4室2厅2卫 127-147 200 10% 2室2厅1卫 85-96 148 8% 3个项目的综合开发比例 厂8%e空2r2m 10%422 15%w 67%(3室2厅2卫)
7 — — — — 3个项目的综合开发比例 15%(3室2厅1卫) 10%(4室2厅2卫) 8%(2室2厅2卫) 67%(3室2厅2卫) 3个项目的户型分配比例 60% 82% 86% 17% 8% 14% 5% 6% 14% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 1 2 3
结论： 1)除中林以外，周边日前没有其他楼盘开发联排别墅。 2)主导户型集中为3室2厅2卫(103一127m2)和3室2厅1卫(8996m2).所占 比例在同一个项日中和儿个楼盘的总开发量中占绝对优势，比例超过60% 3)4室2厅2卫和小户型2室2厅为次主导户型，但4室2厅2卫的大户型在单个项日 中，所占的户型比例偏大 4)时代风华以77一96m的面积为主，寻找户型定位差异性没有开发4室2厅的较大面 积户型。 3、价格分析 名称均价元)主导户型()总价（小大户型(m)总价(）小户型(m)总价 户型 3室2厅 4室2厅 2室2厅 中林佳湖2500107-108 26-27 127-129 32 86 21万 香榭丽园 2300 110-125 27-29 147 34 85-96 19-22 时代风华 2300 89-127 19-29 无 77 17 山以上表格分析可见3个项日的共同点 主导户型 大户型 小户型 面积 89-127m 127-1471m 77-96m2 总价 19一29万 32一34万 17一22万 4、由以上对周边楼盘的对比与分析，得出以下结论 1)一期开发联排别墅，与周围楼盘存在明显产品差异，市场操作空间较大； 2)二期户型按如下比例配比：
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主导户型 次主导户型 其它户型 面积 100-125m 80-100m 125-150m 户型 3室2厅2卫（或1卫） 2室2厅1卫 4室2厅2卫 总价 23-29万 18-23万 30-35万 开发比例 60% 250% 15% 2期开发户型配比 15%(2室2万1卫) 25%(2室2厅1正 60%2室21卫) 5、户型及价格定位原因分析 1)以100一125m为主导户型，虽不能避开与中林和香柳丽园在面积户型上的竞争压力， 但总价在25一29万的住宅针对的是收入稳定的中产阶级，此类客户在日前的市场购 买力是最旺盛的，因此需求市场前景也最为广阔。 2)以80一100m为次主导户型，可吸引不同层次客户，同时也可利用小户型销售带动 整个楼盘人气。 3)虽以125一150m较少户型，但可在户型设计上有创新，如跃层户型 4)因购买小户型人群档次与本盘档次不相等，因此小户型所占比例不超过30%。 6、成本核算 7、结论： 1)周边各楼盘在户型设计、小区配套、内景观的设计上各有特色
9 — — — — — — 2期开发户型配比 25%(2室2厅1卫) 15%(2室2厅1卫) 60%(2室2厅1卫)
2)周边楼盘的户型比例和总价如下表： 户型 面积 开发比例 总价 3室2厅2卫 103-127m2 67% 26-31万元 3室2厅1卫 -96m 15% 20-24万元 4室2厅2卫 127 -147m 10% 31-34万元 2室2厅1卫 85 96m 8% 19-22万元 3)本楼盘的初步定位为中高档次楼盘，分三期开发： 第一期：联排别墅，因其投资少，见效快，与周边其它楼盘相比具备产品差异性 第二期：以高档次的别墅带动多层住宅的销售 第三期：实现楼盘利润最大化，可考虑小高层住宅 (三入、对联排别墅的市调 通过对户型、景观及会所的对比，可以了解日前以开发的连排别墅的基本情况，为设计 院出方案提供参考依据。 1、联排别墅户型、景观、会所对比表 1)综合指标对比 名称 位置 开浅工日期 开盘日期 占地（m) 总建筑面积 辣化率总户数 加州枫景 滇池路2002.4-2002.12 2002.46490097 36316 0.56 62% 188 前 佳园上居 白龙路 2001.6-2002.6 2001.5 34007 38916.94 1.14 54% 188 (51亩) 滇池依恋 滇池路2002.6 2002.6 16100 13330 0.8340% 76 (24亩) 10
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