中国的住房反向抵押 ( Home equity Conversion Mortgage,HECM,即以房养老) 毛一菲陈牧风沈学平刘韫仪岳弋琳 【摘要】:住房反向抵押贷款作为一项创新金融产品,将养老与住房结合了起来,实现了部 分人以房养老的愿望。目前已有多国采用这种新型养老模式并且日趋成熟。中国近些年在国 际实践和经验的指导下,也展开了以房养老模式的初探。这一模式在经济、养老等方面的意 义不容小觑,但在中国主客观因素限制下,这一养老模式并未实现大规模的推广。本文旨在 通过分析以房养老政策在中国推行的基本情况,对比国际上比较成熟的以房养老模式先例, 结合本国国情进一步阐述其在中国推行的各方面影响和作用,同时指出其所遇到的障碍,以 期日益完善 【关键词】住房反向抵押以房养老国际经验 1.以房养老定义 住房反向抵押(即以房养老)是为拥有自有住房产权的老年人提供的一种金融产品,目 的是为老年人的养老生活提供一定的保障和资金来源,因此也被称为“以房养老” 老年人作为产权人把房产的所有权抵押给金融机构(贷款人),金融机构在对房产进行 评估和计算资产价值之后,经过对房产现值、未来增值、老人预期寿命等的评估,按期或 次性把养老金发放给老人。老人作为房产的持有人依然在有生之年拥有房屋的居住权。在老 人死后,金融机构获得住房的所有权,把房屋销售、拍卖等处置之后,偿还了贷款本息之后, 剩余的钱按合同所载的比例返还给老人的家人。这就是住房反向抵押的一般流程。 2率先实行以房养老的国家及经验 2.1日本 2.1.1实行情况 本实行以房养老政策的背景是日本民众的购房花销在每年的可支配收入中所占比例 在所有发达国家中位居第一,80%的60岁老人所拥有的房产占总资产比例超过60%,为反向 住房抵押贷款在日本的施行提供基础 从1981年至今,日本实行的以房养老政策主要分为三种模式一一 (1).政府直接融资型(政府设置并直接经营管理。面向年满65岁老人,且在该地居 住一年以上。抵押物的借贷比率低于土地实时价格的80%) (2)政府间接融资型(政府作为第三方和中介。借款人向政府部门提出申请,政府与 银行进行沟通) (3)民营机构参与型(主要包括银行、信托公司、地产公司等。代理的老年人可以获 得年金和额外的医疗资金) 2.1.2借鉴意义
中国的住房反向抵押 （Home Equity Conversion Mortgage，HECM，即以房养老） 毛一菲 陈牧风 沈学平 刘韫仪 岳弋琳 【摘要】：住房反向抵押贷款作为一项创新金融产品，将养老与住房结合了起来，实现了部 分人以房养老的愿望。目前已有多国采用这种新型养老模式并且日趋成熟。中国近些年在国 际实践和经验的指导下，也展开了以房养老模式的初探。这一模式在经济、养老等方面的意 义不容小觑，但在中国主客观因素限制下，这一养老模式并未实现大规模的推广。本文旨在 通过分析以房养老政策在中国推行的基本情况，对比国际上比较成熟的以房养老模式先例， 结合本国国情进一步阐述其在中国推行的各方面影响和作用，同时指出其所遇到的障碍，以 期日益完善。 【关键词】住房反向抵押 以房养老 国际经验 1.以房养老定义 住房反向抵押（即以房养老）是为拥有自有住房产权的老年人提供的一种金融产品，目 的是为老年人的养老生活提供一定的保障和资金来源，因此也被称为“以房养老”。 老年人作为产权人把房产的所有权抵押给金融机构（贷款人），金融机构在对房产进行 评估和计算资产价值之后，经过对房产现值、未来增值、老人预期寿命等的评估，按期或一 次性把养老金发放给老人。老人作为房产的持有人依然在有生之年拥有房屋的居住权。在老 人死后，金融机构获得住房的所有权，把房屋销售、拍卖等处置之后，偿还了贷款本息之后， 剩余的钱按合同所载的比例返还给老人的家人。这就是住房反向抵押的一般流程。 2.率先实行以房养老的国家及经验 2.1 日本 2.1.1 实行情况 日本实行以房养老政策的背景是日本民众的购房花销在每年的可支配收入中所占比例 在所有发达国家中位居第一，80%的 60 岁老人所拥有的房产占总资产比例超过 60%，为反向 住房抵押贷款在日本的施行提供基础。 从 1981 年-至今，日本实行的以房养老政策主要分为三种模式—— （1）.政府直接融资型（政府设置并直接经营管理。面向年满 65 岁老人，且在该地居 住一年以上。抵押物的借贷比率低于土地实时价格的 80%） （2）政府间接融资型（政府作为第三方和中介。借款人向政府部门提出申请，政府与 银行进行沟通） （3）民营机构参与型（主要包括银行、信托公司、地产公司等。代理的老年人可以获 得年金和额外的医疗资金） 2.1.2 借鉴意义
我国民众对于由政府作为担保的事物通常更加信任,因此可以增强以房养老模式在推行 之处政府的参与力度,借鉴日本政府运营的融资方式,帮助老人和金融机构进行沟通,减少 实行诈骗的中介机构欺骗的可能性;在日本,由政府、银行、信托公司和地产公司能机构参 与贷款,为“以房养老”的实施提供强有力的保障,因此我国需要进一步完善金融市场体系, 增加专业机构的参与。 2.2新加坡 22.1实行情况 21世纪初,新加坡老龄人口达到总人口比例的11%,且增长速度极为迅猛。总体来看, 名新加坡职工的退休资产中住房资产的占比是美国的4倍。 新加坡实行的以房养老模式是逐渐自上世纪中旬起发展完善“以房养老”计划 (1).上世纪60年代,由私人保险公司负责,以房养老只面向私人产权开放(主要为 了避免产权纠纷,但超过八成的居民房产为公有住房,对象限制过严从而受众面小,缺乏保 障条款,民众支持度低) (2).2009年,政府发布屋契回购计划,开放参与对象范围,大体上沿用至今(面向 拥有三式房、年满62岁、家庭收入低于3000新加坡元的公有住房户,可以将剩余租期出售 给新加坡建屋局来获得长期补贴,回购租期上限为30年。同时为长寿老人30年期满后寻找 归宿。相关法律政策较为完善,民众信任度高) 2.2.2借鉴意义 根据我国的物权法,城市土地均为国有,居民只有70年房屋产权,“以房养老”实现 难度大。可以参照新加坡政府针对公有住房的屋契回购计划,完善我国相关法律法规,减少 老年人对此的不信任和误解 2.3英国 2.31实行情况 20世纪60年代起英国开始实施“住房资产释放计划”。主要借助保险公司这一渠道, 但产品设计缺少政策保护,且以债券股票等不确定性收益为借款,实用性和市民接受度低 20世纪后半叶,逐渐进行改革。在2001年制定了“新住房资产释放计划”,包括终身抵押 贷款和住房转换计划两种模式 (1)终身抵押贷款(属于反向抵押贷款,是主流模式。但需要相对稳定的外部环境, 房价和利率波动风险、交叉风险伴随着整个合同期间) (2)住房转换计划(属于售房回租养老,老年人将住房产权的全部或者部分出售给专 门机构以获得额外养老金,可以在原房屋内度过余生,售价一般为市场价的20%-60%。以物 融资更加安全,资产释放率高,自主选择多,利率风险低,也更符合人口预期寿命不断延长 的社会现实)
我国民众对于由政府作为担保的事物通常更加信任，因此可以增强以房养老模式在推行 之处政府的参与力度，借鉴日本政府运营的融资方式，帮助老人和金融机构进行沟通，减少 实行诈骗的中介机构欺骗的可能性；在日本，由政府、银行、信托公司和地产公司能机构参 与贷款，为“以房养老”的实施提供强有力的保障，因此我国需要进一步完善金融市场体系， 增加专业机构的参与。 2.2 新加坡 2.2.1 实行情况 21 世纪初，新加坡老龄人口达到总人口比例的 11%，且增长速度极为迅猛。总体来看， 一名新加坡职工的退休资产中住房资产的占比是美国的 4 倍。 新加坡实行的以房养老模式是逐渐自上世纪中旬起发展完善“以房养老”计划—— （1）.上世纪 60 年代，由私人保险公司负责，以房养老只面向私人产权开放（主要为 了避免产权纠纷，但超过八成的居民房产为公有住房，对象限制过严从而受众面小，缺乏保 障条款，民众支持度低） （2）.2009 年，政府发布屋契回购计划，开放参与对象范围，大体上沿用至今（面向 拥有三式房、年满 62 岁、家庭收入低于 3000 新加坡元的公有住房户，可以将剩余租期出售 给新加坡建屋局来获得长期补贴，回购租期上限为 30 年。同时为长寿老人 30 年期满后寻找 归宿。相关法律政策较为完善，民众信任度高） 2.2.2 借鉴意义 根据我国的物权法，城市土地均为国有，居民只有 70 年房屋产权，“以房养老”实现 难度大。可以参照新加坡政府针对公有住房的屋契回购计划，完善我国相关法律法规，减少 老年人对此的不信任和误解。 2.3 英国 2.3.1 实行情况 20 世纪 60 年代起英国开始实施“住房资产释放计划”。主要借助保险公司这一渠道， 但产品设计缺少政策保护，且以债券股票等不确定性收益为借款，实用性和市民接受度低。 20 世纪后半叶，逐渐进行改革。在 2001 年制定了“新住房资产释放计划”，包括终身抵押 贷款和住房转换计划两种模式： （1）终身抵押贷款（属于反向抵押贷款，是主流模式。但需要相对稳定的外部环境， 房价和利率波动风险、交叉风险伴随着整个合同期间） （2）住房转换计划（属于售房回租养老，老年人将住房产权的全部或者部分出售给专 门机构以获得额外养老金，可以在原房屋内度过余生，售价一般为市场价的 20%-60%。以物 融资更加安全，资产释放率高，自主选择多，利率风险低，也更符合人口预期寿命不断延长 的社会现实）
2.3.2借鉴意义 中国以房养老处于起步阶段,且居民住房有产权70年的限制,可结合当前中国开展的 共有产权保障性住房建设,借鉴英国住房转换计划;中国经济快速发展,房价波动较大,住 房转换计划中房价因素不累积风险,更适合中国当前的市场环境 3.中国以房养老政策现状 3.1发展情况 住房反向抵押在欧美等国发展起来,他们在住房反向抵押上有成功的经验和方法,但这 养老模式在中国依然不是主流,有各方面主客观的原因。我国的住房反向抵押市场还没有 完善地建立起来,这一模式没有得到广泛的应用。大多数老人对住房反向抵押持反对的态度, 不愿承受中国的特殊国情对此带来的高风险。该项目目前还在试点的阶段,有的地区已经出 台了相应的政策开展试点,包括中信银行按揭业务等,但是老人们响应寥寥,较为抵触,金 融机构和老人之间缺乏信任。有的地区试点因为参与者较少而不了了之,例如上海公积金管 理中心曾在2007年推出的“住房自助养老”的试点项目,便因为各种原因比如70年产权、 房价不确定、子女反对等而不受大众欢迎,最终停止。 3.2发展环境现状 3.2.1政策法律环境 住房反向抵押在宏观层面没有相关政策和法律的出台。国家没有大力推广此项产业,国 务院仅提出了试点的建议。在税收层面,国家对此没有专门的法律出台。关于住房反向抵押 的现存法律法规较为不健全,没有专门为此而设立的法律规章。同时,我国还有和西方国家 不同的70年产权到期的问题,这些制度化因素都对住房反向抵押在我国的大规模推广形成 了障碍。 3.2.2经济环境 我国东西部经济发展较不均衡,城镇和农村在经济发展、制度安排上都有很大的差异 由于农村土地不允许进行所有权的买卖,所以住房反向抵押在中国只能够在城市中开展。在 我国不同地区间,房价作为资产的价值差异也极大,因此难以作为统一的政策加以开展。我 国的市场监管、市场发育的机制也处于初级阶段,市场机制不够成熟,这对于住房反向抵押 也存在着一定的限制。 3.2.3人口环境 随着我国老龄化程度的逐渐加深,养老体系的负担越来越重,养老金难以满足老人在养 老方面的需要。由于独生子女政策的开展,不少失独老人在养老方面遇到困难,尤其是孤寡 老人更加需要住房反向抵押来满足老年生活需要。这个因素为住房反向抵押的开展提供了有 利条件
2.3.2 借鉴意义 中国以房养老处于起步阶段，且居民住房有产权 70 年的限制，可结合当前中国开展的 共有产权保障性住房建设，借鉴英国住房转换计划；中国经济快速发展，房价波动较大，住 房转换计划中房价因素不累积风险，更适合中国当前的市场环境。 3.中国以房养老政策现状 3.1 发展情况 住房反向抵押在欧美等国发展起来，他们在住房反向抵押上有成功的经验和方法，但这 一养老模式在中国依然不是主流，有各方面主客观的原因。我国的住房反向抵押市场还没有 完善地建立起来，这一模式没有得到广泛的应用。大多数老人对住房反向抵押持反对的态度， 不愿承受中国的特殊国情对此带来的高风险。该项目目前还在试点的阶段，有的地区已经出 台了相应的政策开展试点，包括中信银行按揭业务等，但是老人们响应寥寥，较为抵触，金 融机构和老人之间缺乏信任。有的地区试点因为参与者较少而不了了之，例如上海公积金管 理中心曾在 2007 年推出的“住房自助养老”的试点项目，便因为各种原因比如 70 年产权、 房价不确定、子女反对等而不受大众欢迎，最终停止。 3．2 发展环境现状 3.2.1 政策法律环境 住房反向抵押在宏观层面没有相关政策和法律的出台。国家没有大力推广此项产业，国 务院仅提出了试点的建议。在税收层面，国家对此没有专门的法律出台。关于住房反向抵押 的现存法律法规较为不健全，没有专门为此而设立的法律规章。同时，我国还有和西方国家 不同的 70 年产权到期的问题，这些制度化因素都对住房反向抵押在我国的大规模推广形成 了障碍。 3.2.2 经济环境 我国东西部经济发展较不均衡，城镇和农村在经济发展、制度安排上都有很大的差异。 由于农村土地不允许进行所有权的买卖，所以住房反向抵押在中国只能够在城市中开展。在 我国不同地区间，房价作为资产的价值差异也极大，因此难以作为统一的政策加以开展。我 国的市场监管、市场发育的机制也处于初级阶段，市场机制不够成熟，这对于住房反向抵押 也存在着一定的限制。 3.2.3 人口环境 随着我国老龄化程度的逐渐加深，养老体系的负担越来越重，养老金难以满足老人在养 老方面的需要。由于独生子女政策的开展，不少失独老人在养老方面遇到困难，尤其是孤寡 老人更加需要住房反向抵押来满足老年生活需要。这个因素为住房反向抵押的开展提供了有 利条件
3.3中央关于试点住房反向抵押的意见 3.3.1《关于加快发展养老服务业的若干意见》 2013年9月13日,中央人民政府网站公布由国务院印发的《关于加快发展养老服务业 的若干意见》,明确指出开展老年人住房反向抵押养老保险试点工作 基本原则:深化体制改革、坚持保障基本、注重统筹发展、完善市场机制 目标:到2020年,全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的,功能完善 规模适度、覆盖城乡的养老服务体系。养老服务产品更加丰富,市场机制不断完善,养老服 务业持续健康发展。 主要任务 1.统筹规划发展城市养老服务设施 加强社区服务设施建设、综合发挥多种设施作用、实施社区无障碍环境改造 2.大力发展居家养老服务网络。 发展居家养老便捷服务、发展老年人文体娱乐服务、发展居家网络信息服务 3.大力加强养老机构建设 支持社会力量举办养老机构、办好公办保障性养老机构、开展公办养老机构改制试点 4切实加强农村养老服务。 健全服务网络、拓宽资金渠道、建立协作机制 5.繁荣养老服务消费市场。 拓展养老服务内容、开发老年产品用品、培育养老产业集群 6.积极推进医疗卫生与养老服务相结合。 推动医养融合发展、健全医疗保险机制 政策措施:完善投融资政策、完善土地供应政策、完善税费优惠政策、完善补贴支持政 策、完善人才培养和就业政策、鼓励公益慈善组织支持养老服务 组织领导:健全工作机制、开展综合改革试点、强化行业监管、加强督促检査。 3.3.2《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》 2014年6月17日,中国保监会发布的《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老 保险试点的指导意见》中明阐述了开展试点的意义,并确规定了 1.开展试点的基本原则:公平守信、审慎经营、大胆创新 2.试点资格申请与审核 其中规定,申请试点资格的保险公司应具备以下条件: 已开业满5年,注册资本不少于20亿元;满足保险公司偿付能力管理规定,申请试点 时上一年度末及最近季度末的偿付能力充足率不低于120%:;具备较强的保险精算技术,能 够对反向抵押养老保险进行科学合理定价:具有专业的法律人员,能够对反向抵押养老保险
3.3 中央关于试点住房反向抵押的意见 3.3.1 《关于加快发展养老服务业的若干意见》 2013 年 9 月 13 日，中央人民政府网站公布由国务院印发的《关于加快发展养老服务业 的若干意见》，明确指出开展老年人住房反向抵押养老保险试点工作。 基本原则：深化体制改革、坚持保障基本、注重统筹发展、完善市场机制 目标：到 2020 年，全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的，功能完善、 规模适度、覆盖城乡的养老服务体系。养老服务产品更加丰富，市场机制不断完善，养老服 务业持续健康发展。 主要任务： 1.统筹规划发展城市养老服务设施： 加强社区服务设施建设、综合发挥多种设施作用、实施社区无障碍环境改造 2.大力发展居家养老服务网络。 发展居家养老便捷服务、发展老年人文体娱乐服务、发展居家网络信息服务 3.大力加强养老机构建设。 支持社会力量举办养老机构、办好公办保障性养老机构、开展公办养老机构改制试点、 4.切实加强农村养老服务。 健全服务网络、拓宽资金渠道、建立协作机制。 5.繁荣养老服务消费市场。 拓展养老服务内容、开发老年产品用品、培育养老产业集群 6.积极推进医疗卫生与养老服务相结合。 推动医养融合发展、健全医疗保险机制 政策措施：完善投融资政策、完善土地供应政策、完善税费优惠政策、完善补贴支持政 策、完善人才培养和就业政策、鼓励公益慈善组织支持养老服务。 组织领导：健全工作机制、开展综合改革试点、强化行业监管、加强督促检查。 3.3.2 《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》 2014 年 6 月 17 日，中国保监会发布的《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老 保险试点的指导意见》中明阐述了开展试点的意义，并确规定了： 1.开展试点的基本原则：公平守信、审慎经营、大胆创新 2.试点资格申请与审核： 其中规定，申请试点资格的保险公司应具备以下条件： 已开业满 5 年，注册资本不少于 20 亿元；满足保险公司偿付能力管理规定，申请试点 时上一年度末及最近季度末的偿付能力充足率不低于 120%；具备较强的保险精算技术，能 够对反向抵押养老保险进行科学合理定价；具有专业的法律人员，能够对反向抵押养老保险
相关法律问题进行处理;具有房地产物业管理专业人员,或委托有资质的物业管理机构,有 能力对抵押房产进行日常维护及依法处置;具备完善的公司治理结构、内部风险管理和控制 体系,能够对反向抵押养老保险业务实行专项管理和独立核算; 试点产品管理: 保险公司开展反向抵押养老保险,应对相关房屋按照产权抵押的有关规定进行处理, 即投保人依合同约定,将其房产抵押给保险公司,保险公司接受房产抵押,并按照约定条件 向投保人支付养老金。 2.根据保险公司对于投保人所抵押房产增值的处理方式不同,试点产品分为参与型反向 抵押养老保险产品和非参与型反向抵押养老保险产品(以下简称参与型产品和非参与型产 品) 3.参与型产品指保险公司可参与分享房产增值收益,通过评估,对投保人所抵押房产价 值增长部分,依照合同约定在投保人和保险公司之间进行分配。非参与型产品指保险公司不 参与分享房产增值收益,抵押房产价值增长全部归属于投保人。 4.保险公司应当在保险合同中明确规定犹豫期的起算时间、长度,犹豫期内客户的权利 以及客户在犹豫期内解除合同可能遭受的损失。犹豫期不得短于30个自然日。 对于试点业务宣传、销售人员管理、销售过程管理、信息披露、财务管理、服务创新、 投诉处理、监管问题等提出了具体要求, 此外,《意见》还指出:“投保人群应为60周岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人 试点城市为北京、上海、广州、武汉。试点期间自2014年7月1日起至2016年6月30日 3.33《国务院办公厅关于加快发展商业养老保险的若干意见》 2017年6月,国务院办公厅发布了《国务院办公厅关于加快发展商业养老保险的若干 意见》,提出了以下要求: 基本原则:坚持改革创新、坚持政策引导、坚持完善监管,规范市场秩序。 主要目标:到2020年,基本建立运营安全稳健、产品形态多样、服务领域较广、专业 能力较强、持续适度盈利、经营诚信规范的商业养老保险体系,商业养老保险成为个人和家 庭商业养老保障计划的主要承担者、企业发起的商业养老保障计划的重要提供者、社会养老 保障市场化运作的积极参与者、养老服务业健康发展的有力促进者、金融安全和经济增长的 稳定支持者。 创新商业养老保险产品和服务:丰富商业养老保险产品供给,为个人和家庭提供个性化、 差异化养老保障;推动商业保险机构提供企业(职业)年金计划等产品和服务;鼓励商业保 险机构充分发挥行业优势,提供商业服务和支持
相关法律问题进行处理；具有房地产物业管理专业人员，或委托有资质的物业管理机构，有 能力对抵押房产进行日常维护及依法处置；具备完善的公司治理结构、内部风险管理和控制 体系，能够对反向抵押养老保险业务实行专项管理和独立核算； 试点产品管理： 1.保险公司开展反向抵押养老保险，应对相关房屋按照产权抵押的有关规定进行处理， 即投保人依合同约定，将其房产抵押给保险公司，保险公司接受房产抵押，并按照约定条件 向投保人支付养老金。 2.根据保险公司对于投保人所抵押房产增值的处理方式不同，试点产品分为参与型反向 抵押养老保险产品和非参与型反向抵押养老保险产品（以下简称参与型产品和非参与型产 品）。 3.参与型产品指保险公司可参与分享房产增值收益，通过评估，对投保人所抵押房产价 值增长部分，依照合同约定在投保人和保险公司之间进行分配。非参与型产品指保险公司不 参与分享房产增值收益，抵押房产价值增长全部归属于投保人。 4.保险公司应当在保险合同中明确规定犹豫期的起算时间、长度，犹豫期内客户的权利， 以及客户在犹豫期内解除合同可能遭受的损失。犹豫期不得短于 30 个自然日。 对于试点业务宣传、销售人员管理、销售过程管理、信息披露、财务管理、服务创新、 投诉处理、监管问题等提出了具体要求， 此外，《意见》还指出：“投保人群应为 60 周岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人。 试点城市为北京、上海、广州、武汉。试点期间自 2014 年 7 月 1 日起至 2016 年 6 月 30 日 止。” 3.3.3 《国务院办公厅关于加快发展商业养老保险的若干意见》 2017 年 6 月，国务院办公厅发布了《国务院办公厅关于加快发展商业养老保险的若干 意见》，提出了以下要求： 基本原则：坚持改革创新、坚持政策引导、坚持完善监管，规范市场秩序。 主要目标：到 2020 年，基本建立运营安全稳健、产品形态多样、服务领域较广、专业 能力较强、持续适度盈利、经营诚信规范的商业养老保险体系，商业养老保险成为个人和家 庭商业养老保障计划的主要承担者、企业发起的商业养老保障计划的重要提供者、社会养老 保障市场化运作的积极参与者、养老服务业健康发展的有力促进者、金融安全和经济增长的 稳定支持者。 创新商业养老保险产品和服务：丰富商业养老保险产品供给，为个人和家庭提供个性化、 差异化养老保障；推动商业保险机构提供企业（职业）年金计划等产品和服务；鼓励商业保 险机构充分发挥行业优势，提供商业服务和支持
促进养老服务业健康发展:鼓励商业保险机构投资养老服务产业;支持商业保险机构为 养老机构提供风险保障服务;建立完善老年人综合养老保障计划 推进商业养老保险资金安全稳健运营:发挥商业养老保险资金长期投资优势;促进商业 养老保险资金与资本市场协调发展:;审慎开展商业养老保险资金境外投资 提升管理服务水平:加强制度建设;提升服务质量;发展专业机构;强化监督管理。 完善支持政策:加强组织领导与部门协同:加强投资和财税等政策支持:完善地方保障 支持政策;营造良好环境,大力普及商业养老保险知识,增强人民群众商业养老保险意识 3.3.4《中国银保监会关于扩大老年人住房反向抵押养老保险开展范围的通知》 2018年月 中国银保监会发布《中国银保监会关于扩大老年人住房反向抵押养老 保险开展范围的通知》,规定自当日起,将老年人住房反向抵押养老保险扩大到全国范围开 展,要求保险机构要做好金融市场、房地产市场等综合研判,加强老年人住房反向抵押养老 保险业务的风险防范与管控;积极创新产品,丰富保障内容,拓展保障形式,有效满足社会养 老需求,增加老年人养老选择;以及各保监局要结合当地实际,加强向地方政府的汇报,加强 与相关部门和单位的沟通协调,支持保险机构开展老年人住房反向抵押养老保险业务;做好 相关监管工作,规范市场行为,切实维护消费者合法权益 34地方政府政策试点 3.4.1辽宁“养老服务储蓄制度 辽宁“养老服务储蓄制度”:探索建立健康老人参与志愿互助服务的工作机制,建立为 老志愿服务登记、服务储蓄制度。实行入住老人实名制管理。 主要做法为在市民申请志愿者时,需要填写有何特点,擅长提供怎样的服务,据此找到 有相应需求的老人,将他们结成对子。管理部门会提前告诉志愿者接下来前往老人家中提供 怎样的服务,需要服务多长时间。服务结束后,在他们的工时记录上存储起来,将来老年时 可以自己享用也可转交给亲朋或有需要的人 3.4.2南京“租售换养” 南京“租售换养”:凡是在南京市拥有60平方米及以上住房产权,且年满六旬及以上 的孤寡老人,按照自愿原则申请将其现有住房进行抵押,经公证机关公证后即可入住南京市 老年公寓,并且享受终身免交一切费用的待遇,最终该住房产权在孤寡老人去世时归养老院 所有 3.4.3北京“养老房屋银行” 北京“养老房屋银行”:由北京市寿山福海国际养老服务中心与中大恒基房地产经纪有 限公司联合推出。这种模式下,60岁及以上的老年人可以先向北京寿山福海国际养老服务 中心提出该种需求,并把拥有产权的住房交付给中大恒基房地产经纪公司,然后由中大恒基 免费代替该老年人将已交付的住房对外出租,以赚取租金
促进养老服务业健康发展：鼓励商业保险机构投资养老服务产业；支持商业保险机构为 养老机构提供风险保障服务；建立完善老年人综合养老保障计划 推进商业养老保险资金安全稳健运营：发挥商业养老保险资金长期投资优势；促进商业 养老保险资金与资本市场协调发展；审慎开展商业养老保险资金境外投资 提升管理服务水平：加强制度建设；提升服务质量；发展专业机构；强化监督管理。 完善支持政策：加强组织领导与部门协同；加强投资和财税等政策支持；完善地方保障 支持政策；营造良好环境，大力普及商业养老保险知识，增强人民群众商业养老保险意识。 3.3.4 《中国银保监会关于扩大老年人住房反向抵押养老保险开展范围的通知》 2018 年月 31 日，中国银保监会发布《中国银保监会关于扩大老年人住房反向抵押养老 保险开展范围的通知》，规定自当日起,将老年人住房反向抵押养老保险扩大到全国范围开 展，要求保险机构要做好金融市场、房地产市场等综合研判,加强老年人住房反向抵押养老 保险业务的风险防范与管控;积极创新产品,丰富保障内容,拓展保障形式,有效满足社会养 老需求,增加老年人养老选择；以及各保监局要结合当地实际,加强向地方政府的汇报,加强 与相关部门和单位的沟通协调,支持保险机构开展老年人住房反向抵押养老保险业务;做好 相关监管工作,规范市场行为,切实维护消费者合法权益。 3.4 地方政府政策试点 3.4.1 辽宁“养老服务储蓄制度” 辽宁“养老服务储蓄制度”：探索建立健康老人参与志愿互助服务的工作机制，建立为 老志愿服务登记、服务储蓄制度。实行入住老人实名制管理。 主要做法为在市民申请志愿者时，需要填写有何特点，擅长提供怎样的服务，据此找到 有相应需求的老人，将他们结成对子。管理部门会提前告诉志愿者接下来前往老人家中提供 怎样的服务，需要服务多长时间。服务结束后，在他们的工时记录上存储起来，将来老年时 可以自己享用也可转交给亲朋或有需要的人。 3.4.2 南京“租售换养” 南京“租售换养”：凡是在南京市拥有 60 平方米及以上住房产权，且年满六旬及以上 的孤寡老人，按照自愿原则申请将其现有住房进行抵押，经公证机关公证后即可入住南京市 老年公寓，并且享受终身免交一切费用的待遇，最终该住房产权在孤寡老人去世时归养老院 所有。 3.4.3 北京“养老房屋银行” 北京“养老房屋银行”：由北京市寿山福海国际养老服务中心与中大恒基房地产经纪有 限公司联合推出。这种模式下，60 岁及以上的老年人可以先向北京寿山福海国际养老服务 中心提出该种需求，并把拥有产权的住房交付给中大恒基房地产经纪公司，然后由中大恒基 免费代替该老年人将已交付的住房对外出租，以赚取租金
344上海“以房自助养老 上海“以房自助养老”:65岁及以上老年人首先将自己拥有产权的住房通过房屋产权 交易市场出售给上海市公积金管理中心,并一次性取得全部房屋出售款。上海市公积金管理 中心再将该房屋返租给出售房屋产权的老年人,其租金与房屋租赁市场价格相同,该老年人 可按租赁期限将房屋租金一次性付给公积金管理中心,其他费用均由公积金管理中心予以支 付。(实质:售后返租) 345杭州市住房反向抵押养老保险 杭州2017年11月28日,杭州市人民政府金融工作办公室、市国土资源局、市司法局 市民政局、市住房保障和房产管理局印发《杭州市住房反向抵押养老保险试点工作方案 承年龄范围为60周岁(含)至85周岁(含)之间的老人可参与投保 3.46山西加快发展商业养老保险 山西:2018年1月11日,山西省政府办公厅下发《关于加快发展商业养老保险的实施 意见》,拟开展老年人住房反向抵押养老保险试点;太原市卫生计生委出台《太原市乡村医 生参加灵活就业人员养老保险工作实施方案》,明确太原市乡村医生纳入大社保,解决乡村 医生养老保险问题。 4在中国推行以房养老的意义 4.1.对个人而言 以房养老为老人自我保护和自我供养提供了一种强有力的手段。随着老龄化发展,家庭 养老功能弱化、社会养老体系尚不健全的情况下,通过反向住房抵押贷款这种形式,将老人 所拥有房产这种固定资产激活,将其居住性和投资性的结合以实现个人资源的最优配置。为 老年人所拥有的储蓄(含养老金)的基础上增加资金来源,为养老提供了更为可靠的物质支 持,最终达到提高老年人生活质量的作用 4.2对家庭而言 以房养老模式既是对传统家庭养老模式的变革也对成员的代际关系产生冲击。以房养老 为老年人开辟了一条自我供养的新路径,使其对后代的赡养需求降低。这大幅度减轻了家庭 经济压力,提高了家庭总收入,促进家庭资源的优化配置,有利于在家庭中形成互不约束 自立自强的良好氛围,使家庭中的后辈能更全身心投入自我奋斗中去。 4.3对社会而言 以房养老是应对当前社会养老负担重、基本养老保障资金不足等突出的问题的一大解决 之道。也能够扭转老年人“房产富人,现金穷人”这一社会现象。通过将住房转化为一种特 殊的融资理财方式,有效扩大老年人收入来源,提高老年人这一类社会弱势群体的生活质量
3.4.4 上海“以房自助养老” 上海“以房自助养老”：65 岁及以上老年人首先将自己拥有产权的住房通过房屋产权 交易市场出售给上海市公积金管理中心，并一次性取得全部房屋出售款。上海市公积金管理 中心再将该房屋返租给出售房屋产权的老年人，其租金与房屋租赁市场价格相同，该老年人 可按租赁期限将房屋租金一次性付给公积金管理中心，其他费用均由公积金管理中心予以支 付。（实质：售后返租） 3.4.5 杭州市住房反向抵押养老保险 杭州 2017 年 11 月 28 日，杭州市人民政府金融工作办公室、市国土资源局、市司法局、 市民政局、市住房保障和房产管理局印发《杭州市住房反向抵押养老保险试点工作方案》， 承年龄范围为 60 周岁（含）至 85 周岁（含）之间的老人可参与投保。 3.4.6 山西加快发展商业养老保险 山西：2018 年 1 月 11 日，山西省政府办公厅下发《关于加快发展商业养老保险的实施 意见》，拟开展老年人住房反向抵押养老保险试点；太原市卫生计生委出台《太原市乡村医 生参加灵活就业人员养老保险工作实施方案》，明确太原市乡村医生纳入大社保，解决乡村 医生养老保险问题。 4.在中国推行以房养老的意义 4.1.对个人而言 以房养老为老人自我保护和自我供养提供了一种强有力的手段。随着老龄化发展，家庭 养老功能弱化、社会养老体系尚不健全的情况下，通过反向住房抵押贷款这种形式，将老人 所拥有房产这种固定资产激活，将其居住性和投资性的结合以实现个人资源的最优配置。为 老年人所拥有的储蓄（含养老金）的基础上增加资金来源，为养老提供了更为可靠的物质支 持，最终达到提高老年人生活质量的作用。 4.2 对家庭而言 以房养老模式既是对传统家庭养老模式的变革也对成员的代际关系产生冲击。以房养老 为老年人开辟了一条自我供养的新路径，使其对后代的赡养需求降低。这大幅度减轻了家庭 经济压力，提高了家庭总收入，促进家庭资源的优化配置，有利于在家庭中形成互不约束， 自立自强的良好氛围，使家庭中的后辈能更全身心投入自我奋斗中去。 4.3 对社会而言 以房养老是应对当前社会养老负担重、基本养老保障资金不足等突出的问题的一大解决 之道。也能够扭转老年人“房产富人，现金穷人”这一社会现象。通过将住房转化为一种特 殊的融资理财方式，有效扩大老年人收入来源，提高老年人这一类社会弱势群体的生活质量
同时由于当前社会依旧存在很多老人缓解当前的养老危机,完善社会养老保障体系,促进社 会安定,构建社会主义和谐社会。 4.4对国家而言 以房养老的推出将刺激其相关联产业的创新和发展,有望成为新的经济增长点。其中受 影响最显著的是房地产和保险业,以房养老将老年人所拥有的主要发挥居住功能的固定房产 转变为可在金融市场调动并创造出更高价值的流动资产,加速资金融通,鼓励房地产业开发 新的经营业务活动,激发房地产业活力。同时,以房养老密切相关的是对老年人剩余生命周 期的有效测度,由此为保险业开拓新业务提供契机,推动保险业和房地产业结合,加快产业 的升级步伐。同时由于较低的养老保障限制了老年人乃至整个社会消费倾向和消费支出。而 以房养老这一模式的实施将增加老年人和其家庭的收入来源,同时冲击过去存钱养老的传统 观念,买房不仅是消费,也是一种投资和养老能力的保障,这将大大挖掘社会隐藏消费潜力, 进而将创造巨大的消费需求,整体拉动国民经济的长久发展。 5.当前中国以房养老推行的障碍 5.1传统养老观念与“以房养老”制度的冲突 在中国五千余年传统文化的影响下,“养儿防老”成为了中国老年人的主流思想。因此 赡养自己的父母成为了子女不可推卸的责任,并且老人也会顺其自然地把自己的房产作为家 庭财产保留给下一代。“以房养老”的新型养老模式,鼓励老人将自己的房产拿去进行提 前变现而不是传给下一代,与传统观念尖锐冲突,使我国很多老人无法接受。不仅如此, 我国目前尚未开征遗产税,子女继承父母的财产也成为一大收入来源,因此子女的反对也是 推行此政的一大阻力。 再者,“以房养老”模式以老人去世后移交房屋产权为基本条件,但是对中国家族观念 来说,房屋是一家人的根,很多老年人一辈子住在一个地方,对当地有了感情,对房子也有 了感情。老人在世时,以房养老的模式提出交出房屋产权换取老年公寓服务模式的激励,但 在中国,老人离开自己毕生生活的地方,往往会产生陌生感并且会有在生理和心理上一系列 不适应。这都进一步制约了“以房养老”在国内的推行。 5.2不确定性制约金融机构的供给积极性 52.1房产价值难以确定,稳定性难以保障 在“以房养老”模式下,房产一般需在老人过世之后才能处置。从签订合同到执行处 置时间间隔可能较长,金融机构难以准确预估房产的实际价格。如果房产持续升值,老人及 其家属可能要提出异议:如果房产贬值,金融机构风险将加大。尤其自1998年取消了福利 分房制度以来,中国房地产市场一直处于不稳定中,更是将以房养老推入一个僵局。 522按揭期限难以确定
同时由于当前社会依旧存在很多老人缓解当前的养老危机，完善社会养老保障体系，促进社 会安定，构建社会主义和谐社会。 4.4 对国家而言 以房养老的推出将刺激其相关联产业的创新和发展，有望成为新的经济增长点。其中受 影响最显著的是房地产和保险业，以房养老将老年人所拥有的主要发挥居住功能的固定房产 转变为可在金融市场调动并创造出更高价值的流动资产，加速资金融通，鼓励房地产业开发 新的经营业务活动，激发房地产业活力。同时，以房养老密切相关的是对老年人剩余生命周 期的有效测度，由此为保险业开拓新业务提供契机，推动保险业和房地产业结合，加快产业 的升级步伐。同时由于较低的养老保障限制了老年人乃至整个社会消费倾向和消费支出。而 以房养老这一模式的实施将增加老年人和其家庭的收入来源，同时冲击过去存钱养老的传统 观念，买房不仅是消费，也是一种投资和养老能力的保障，这将大大挖掘社会隐藏消费潜力， 进而将创造巨大的消费需求，整体拉动国民经济的长久发展。 5.当前中国以房养老推行的障碍 5.1 传统养老观念与“以房养老”制度的冲突 在中国五千余年传统文化的影响下，“养儿防老”成为了中国老年人的主流思想。因此， 赡养自己的父母成为了子女不可推卸的责任，并且老人也会顺其自然地把自己的房产作为家 庭财产保留给下一代。 “以房养老”的新型养老模式，鼓励老人将自己的房产拿去进行提 前变现而不是传给下一代，与传统观念尖锐冲突， 使我国很多老人无法接受。不仅如此， 我国目前尚未开征遗产税，子女继承父母的财产也成为一大收入来源，因此子女的反对也是 推行此政的一大阻力。 再者，“以房养老”模式以老人去世后移交房屋产权为基本条件，但是对中国家族观念 来说，房屋是一家人的根，很多老年人一辈子住在一个地方，对当地有了感情，对房子也有 了感情。老人在世时，以房养老的模式提出交出房屋产权换取老年公寓服务模式的激励，但 在中国，老人离开自己毕生生活的地方，往往会产生陌生感并且会有在生理和心理上一系列 不适应。这都进一步制约了“以房养老”在国内的推行。 5.2 不确定性制约金融机构的供给积极性 5.2.1 房产价值难以确定，稳定性难以保障 在“以房养老”模式下，房产一般需在老人过世之后才能处置。从签订合同到执行处 置时间间隔可能较长，金融机构难以准确预估房产的实际价格。如果房产持续升值，老人及 其家属可能要提出异议；如果房产贬值，金融机构风险将加大。尤其自 1998 年取消了福利 分房制度以来，中国房地产市场一直处于不稳定中，更是将以房养老推入一个僵局。 5.2.2 按揭期限难以确定
传统房产按揭合同中对还款期限可做明确规定,但因为人的寿命难以预期,“逆按揭” 的期限是无法事先确定的,每月金融机构提供的养老金数额也难以计算,这使得金融机构承 担的风险以及工作量大大加大。再者,人的平均寿命在逐年延长,也就是金融机构获利的期 限变得很长,加上该业务属于微利型,金融机构需不断支付养老金且在老人过世后才能处置 房产,现金流支出庞大,时间不断延长,这在机构看来是一个风险很高的“买卖”,就大都 持观望态度了。 523房产处置风险。 根据现有规定,金融机构不具有对涉及抵押按揭业务的房产直接处置的权利,只能通过 法院拍卖渠道解决。但拍卖的价格受多方面因素的影响,机构可能因拍价过低而导致较大损 失,所以即使房屋产权到手,处置的成交价也成为了金融机构所要考虑的风险因素之 53“以房养老”推行的地域局限性强 目前,我国农民住房不存在住房产权这方面的问题,这使得农民的房产是无法作为资本 来运作的,因此“以房养老”模式在农村地区的可行性近乎为零。虽然近期农村宅基地在未 来有望能作为资本上市自由交易的问题,但从房屋的条件来讲,农村房屋的价值难以让老人 获得到舒适的养老服务或得到每月可观的收入。不仅如此,在城市,也并不是所有老人都适 用或需要“以房养老”的。那些养老待遇十分优厚的退休人员就并没有“以房养老”的必要 而那些确有养老之忧的低收入老年人群却往往没有房产,无房可抵。 5.4目前我国金融市场环境不成熟 在“以房养老”模式中,住房反向抵押贷款与相关机构的经营目标发生了冲突,前者需 要较长时间周期,而后者则希望短期内获利,获利时间上的明显差异阻碍了借贷双方的顺利 协商。因此,要想大规模推行“以房养老”模式,势必需要一个成熟稳定的市场环境和一套 成体系的具有强公信力的金融机构作为必要条件,而这样的条件正是我国仍未满足的。目前 我国社会信用体系的建设尚未完备,并且缺乏对房屋价值进行评估的专业机构,同时数据库 的容量也尚未达到需求,有的甚至只处于起步阶段。此外,就预防因“以房养老”而产生的 冲突和纠纷来看,我国目前缺乏这样专门负责的机构,让民众无法完全放下“丢了房子没拿 到钱”的担忧。 5.5受到我国养老市场发展的制约 我国当前老龄人口相对较多,人口基数较大,虽然养老市场发展在增速,但仍满足不了 实际需求:城市区域仅能满足一部分的养老需要;硬件设置及管理人员配置不达标,护工缺 口大等。如果房产抵押出去后买不到养老服务,这也会挫伤老人的积极性 56社会公信力不足 “以房养老”在盘活流动性较差的住房资产的同时,作为养老保障方式的补充,也拓 宽了养老资金的来源渠道,减轻了政府在养老保障方面的财政压力,所以从国际上看,很多
传统房产按揭合同中对还款期限可做明确规定，但因为人的寿命难以预期，“逆按揭” 的期限是无法事先确定的，每月金融机构提供的养老金数额也难以计算，这使得金融机构承 担的风险以及工作量大大加大。再者，人的平均寿命在逐年延长，也就是金融机构获利的期 限变得很长，加上该业务属于微利型，金融机构需不断支付养老金且在老人过世后才能处置 房产，现金流支出庞大，时间不断延长，这在机构看来是一个风险很高的“买卖”，就大都 持观望态度了。 5.2.3 房产处置风险。 根据现有规定，金融机构不具有对涉及抵押按揭业务的房产直接处置的权利，只能通过 法院拍卖渠道解决。但拍卖的价格受多方面因素的影响，机构可能因拍价过低而导致较大损 失，所以即使房屋产权到手，处置的成交价也成为了金融机构所要考虑的风险因素之一。 5.3 “以房养老”推行的地域局限性强 目前，我国农民住房不存在住房产权这方面的问题，这使得农民的房产是无法作为资本 来运作的，因此“以房养老”模式在农村地区的可行性近乎为零。虽然近期农村宅基地在未 来有望能作为资本上市自由交易的问题，但从房屋的条件来讲，农村房屋的价值难以让老人 获得到舒适的养老服务或得到每月可观的收入。不仅如此，在城市，也并不是所有老人都适 用或需要“以房养老”的。那些养老待遇十分优厚的退休人员就并没有“以房养老”的必要； 而那些确有养老之忧的低收入老年人群却往往没有房产，无房可抵。 5.4 目前我国金融市场环境不成熟 在“以房养老”模式中，住房反向抵押贷款与相关机构的经营目标发生了冲突，前者需 要较长时间周期，而后者则希望短期内获利，获利时间上的明显差异阻碍了借贷双方的顺利 协商。因此，要想大规模推行“以房养老”模式，势必需要一个成熟稳定的市场环境和一套 成体系的具有强公信力的金融机构作为必要条件，而这样的条件正是我国仍未满足的。目前 我国社会信用体系的建设尚未完备，并且缺乏对房屋价值进行评估的专业机构，同时数据库 的容量也尚未达到需求，有的甚至只处于起步阶段。此外，就预防因“以房养老”而产生的 冲突和纠纷来看，我国目前缺乏这样专门负责的机构，让民众无法完全放下“丢了房子没拿 到钱”的担忧。 5.5 受到我国养老市场发展的制约 我国当前老龄人口相对较多，人口基数较大，虽然养老市场发展在增速，但仍满足不了 实际需求：城市区域仅能满足一部分的养老需要；硬件设置及管理人员配置不达标，护工缺 口大等。如果房产抵押出去后买不到养老服务，这也会挫伤老人的积极性。 5.6 社会公信力不足 “以房养老”在盘活流动性较差的住房资产的同时, 作为养老保障方式的补充, 也拓 宽了养老资金的来源渠道, 减轻了政府在养老保障方面的财政压力，所以从国际上看, 很多
国家和地区的“以房养老”业务,政府无不参与其中,有的甚至直接主办或者出资参与, 有的成立专门机构负责监督与管理。这样看来,我国南京、上海、北京等地“以房养老”试 点失败的原因中,民间运作、缺乏政府的参与、缺少公信力无疑也是一个不容忽视的重要原 因。社会相关的宣传和普及度少,政府的公开表示此项保险的合理性等都少之又少,进而导 致了百姓的不了解,不放心,不参与 5.7中国产权之困 中国有一个特有的国情,即房产的70年土地使用权期限,可以说是“以房养老”推行 的障碍之一。以房养老的老人们抵押房产时,房子已经住了大半辈子,房屋使用年限大都为 数不多,待老人去世时更是所剩无几。金融和保险机构担忧70年有限房屋产权导致房屋权 属变更怎么办?若不变更自动续期的手续如何?是否需要缴纳一笔不小的续期费都是未知。 这也使得很多金融机构望而却步 6.结语 以房养老作为一种使得老年人“老有所养”的养老模式有其积极的意义,它能够有效地 帮助个人、家庭和社会配置其资源,在国际上也多有成功的经验。但是,以房养老目前在中 国没有得到广泛应用,中国的以房养老模式受到多重因素的制约,包括住房公有化和偏好等 等原因。中国的以房养老模式如果想要谋求更成功的推行,则必须要根据中国特有的国情、 环境和推行障碍做到合理的调整改革,以使得以房养老中国化。在实践方面,我国可以借鉴 别国模式,譬如新加坡的住房回收计划,结合我国国情,将以房养老作为一种政府补贴的新 方式。我国政府、银行和保险服务机构都可以借鉴国际经验,取其精华,去其糟粕,探索各 种符合我国现状的以房养老新模式,创立新的金融产品以及和它配套的一系列服务。中国的 以房养老还在探索的阶段,虽然还存在不少问题,但是尚有很大的发挥空间。尤其是老龄化 社会的到来更是给以房养老等各种养老服务带来了新的机会。我国的以房养老模式尚未成熟, 在不断尝试的过程中,无论它是以政府资金支持还是私人机构主导,都有不少可供创新的余 地。我国的以房养老模式还有很长的路要走,这对我国的市场环境和制度完善提出了更高的 要求 参考文献 [1]张宁.我国住房反向抵押养老保险市场环境研究[D].首都经济贸易大学,2014. [2]曹凡.我国住房反向抵押养老保险的经济学分析[J.中国市场,2014,(46):77-78 D0I:10.3969/j.issn.1005-6432.2014.46.030. [3]王远卓.我国保险公司开展住房反向抵押养老保险的研究[J].吉林金融研究,2016,(7):8-15,67 D0I:10.3969/Jj.issn.1009-3109.2016.07.002
国家和地区的“以房养老”业务, 政府无不参与其中, 有的甚至直接主办或者出资参与, 有的成立专门机构负责监督与管理。这样看来，我国南京、上海、北京等地“以房养老”试 点失败的原因中，民间运作、缺乏政府的参与、缺少公信力无疑也是一个不容忽视的重要原 因。社会相关的宣传和普及度少，政府的公开表示此项保险的合理性等都少之又少，进而导 致了百姓的不了解，不放心，不参与。 5.7 中国产权之困 中国有一个特有的国情，即房产的 70 年土地使用权期限，可以说是“以房养老”推行 的障碍之一。以房养老的老人们抵押房产时，房子已经住了大半辈子，房屋使用年限大都为 数不多, 待老人去世时更是所剩无几。金融和保险机构担忧 70 年有限房屋产权导致房屋权 属变更怎么办? 若不变更自动续期的手续如何？是否需要缴纳一笔不小的续期费都是未知。 这也使得很多金融机构望而却步。 6.结语 以房养老作为一种使得老年人“老有所养”的养老模式有其积极的意义，它能够有效地 帮助个人、家庭和社会配置其资源，在国际上也多有成功的经验。但是，以房养老目前在中 国没有得到广泛应用，中国的以房养老模式受到多重因素的制约，包括住房公有化和偏好等 等原因。中国的以房养老模式如果想要谋求更成功的推行，则必须要根据中国特有的国情、 环境和推行障碍做到合理的调整改革，以使得以房养老中国化。在实践方面，我国可以借鉴 别国模式，譬如新加坡的住房回收计划，结合我国国情，将以房养老作为一种政府补贴的新 方式。我国政府、银行和保险服务机构都可以借鉴国际经验，取其精华，去其糟粕，探索各 种符合我国现状的以房养老新模式，创立新的金融产品以及和它配套的一系列服务。中国的 以房养老还在探索的阶段，虽然还存在不少问题，但是尚有很大的发挥空间。尤其是老龄化 社会的到来更是给以房养老等各种养老服务带来了新的机会。我国的以房养老模式尚未成熟， 在不断尝试的过程中，无论它是以政府资金支持还是私人机构主导，都有不少可供创新的余 地。我国的以房养老模式还有很长的路要走，这对我国的市场环境和制度完善提出了更高的 要求。 参考文献： [1]张宁.我国住房反向抵押养老保险市场环境研究[D].首都经济贸易大学,2014. [2]曹凡.我国住房反向抵押养老保险的经济学分析[J].中国市场,2014,(46):77-78. DOI:10.3969/j.issn.1005-6432.2014.46.030. [3]王远卓.我国保险公司开展住房反向抵押养老保险的研究[J].吉林金融研究,2016,(7):8-15,67. DOI:10.3969/j.issn.1009-3109.2016.07.002