货币银行学 FHA财务状况分析 第三组 戎止一尹健茹周冬怡
货币银行学 FHA 财务状况分析 第三组 戎止一 尹健茹 周冬怡
目录 、部门介绍 单户项目办公室 多房屋计划办公室 医疗保健项目办公室 住房咨询办公室 P13 二、财务状况 P18 财务状况概述 P18 资产与负债 P22 贷款担保责任 P20 财务报表分析 资产负债 成本报表分析 P36 参考文献
1 目 录 一、部门介绍 P3 单户项目办公室 P3 多房屋计划办公室 P9 医疗保健项目办公室 P11 住房咨询办公室 P13 二、财务状况 P18 财务状况概述 P18 资产与负债 P22 贷款担保责任 P20 财务报表分析 P21 资产负债 P23 成本报表分析 P36 参考文献 P41
部门介绍 (一)单户项目办公室 1、部门概述 FHA的项目主要通过两个保险基金运作,一个是共同抵押保险基金MMIF), 另一个是一般风险和特殊风险保险(GISR)基金 MMF由单一家庭远期按揭业务及房产价值转换抵押贷款(反向按揭)组合组 成,于2009财政年度及以后获批。 ·GI/SRI包括多户保险计划、医疗设施计划、2009年以前的房产价值转换抵押 贷款,以及单一家庭第一项住房计划和房地产改善计划。 2、共同抵押保险基金资本金比率 在1990年的《国家经济适用住房法》中,国会提出了一项资本比率要求 用以衡量MMIF的财务状况。MMIF的资本比率是将MMIF的经济净值( economIc net worth)与担保贷款进行比较。经济净值被定义为净资产头寸( net asset position), 即将预期未来收入和索赔费用净额的现值加到当前资产负债表头寸中。 MMIF的资本资源分为两类账户融资账户和资本储备账户。融资账户中的 资金覆盖了每个保险类别在整个保险周期的预期损失,而资本储备余额则是为意 外损失而累积的。 2018财年,MMIF的经济净资产从2017财年的267.5亿美元增至2018财年 的3486亿美元。同样,从2017财年结東到2018财年结束,资本比率从218% 上升到276%。自2013财年以来,MM基金的经济净值增加了361.9亿美元。 与此同时,MM基金资本比率也增加了288个百分点,从-0.12%升至2.76%
2 一、 部门介绍 （一）单户项目办公室 1、部门概述 FHA 的项目主要通过两个保险基金运作，一个是共同抵押保险基金(MMIF)， 另一个是一般风险和特殊风险保险(GI/SRI)基金： · MMIF 由单一家庭远期按揭业务及房产价值转换抵押贷款(反向按揭)组合组 成，于 2009 财政年度及以后获批。 · GI/SRI 包括多户保险计划、医疗设施计划、2009 年以前的房产价值转换抵押 贷款，以及单一家庭第一项住房计划和房地产改善计划。 2、共同抵押保险基金资本金比率 在 1990 年的《国家经济适用住房法》中，国会提出了一项资本比率要求， 用以衡量MMIF的财务状况。MMIF的资本比率是将MMIF的经济净值（economic net worth）与担保贷款进行比较。经济净值被定义为净资产头寸（net asset position）， 即将预期未来收入和索赔费用净额的现值加到当前资产负债表头寸中。 MMIF 的资本资源分为两类账户:融资账户和资本储备账户。融资账户中的 资金覆盖了每个保险类别在整个保险周期的预期损失，而资本储备余额则是为意 外损失而累积的。 2018 财年，MMIF 的经济净资产从 2017 财年的 267.5 亿美元增至 2018 财年 的 348.6 亿美元。同样，从 2017 财年结束到 2018 财年结束，资本比率从 2.18% 上升到 2.76%。自 2013 财年以来，MMI 基金的经济净值增加了 361.9 亿美元。 与此同时，MMI 基金资本比率也增加了 2.88 个百分点，从- 0.12%升至 2.76%
以法定资本比率为基础的投资组合估值由独立顾问进行,使用FHA的数据, 并应用2018财政年度预算中期审查的经济假设。这种估值受到来自未来经济状 况和借款人行为模式的不确定性的影响,这种不确定性可能与构建在预测方程中 的基本假设不同。FHA在独立承包商的协助下,在2018财年进行了内部风险评 估。根据法例规定,FHA亦委托一间独立的精算公司,就来自MMF现时帐目 的未来现金流的净现值,作出独立的估计。对于2018财年,独立精算师得出结 论,FHA的现金流NPⅤ是合理的,而且在 Pinnacle的精算估算的合理范围内 独立精算师对远期投资和HECM投资组合的现金流净现值估计值合计为负107.6 亿美元,而FHA的估计值为负143.8亿美元。这362亿美元的差额为IF的 0.29%。 2018财年,该基金面临的风险有所增加,具体表现为有首付援助的远期抵 押贷款比例上升;现金流出再融资交易增多,借款人债务收入比提高。HECM投 资组合还继续对MMIF的状况产生不利影响 MMIF Capital Ratio 276% 235% 2.10% 218% 200% E150% 0.50% 0.12% FiscalE SOURCE: U.S. Department HUD FHA. October 2018 R 1-1 MMIF Capital Ratio
3 以法定资本比率为基础的投资组合估值由独立顾问进行，使用 FHA 的数据， 并应用 2018 财政年度预算中期审查的经济假设。这种估值受到来自未来经济状 况和借款人行为模式的不确定性的影响，这种不确定性可能与构建在预测方程中 的基本假设不同。FHA 在独立承包商的协助下，在 2018 财年进行了内部风险评 估。根据法例规定，FHA 亦委托一间独立的精算公司，就来自 MMIF 现时帐目 的未来现金流的净现值，作出独立的估计。对于 2018 财年，独立精算师得出结 论，FHA 的现金流 NPV 是合理的，而且在 Pinnacle 的精算估算的合理范围内。 独立精算师对远期投资和HECM投资组合的现金流净现值估计值合计为负107.6 亿美元，而 FHA 的估计值为负 143.8 亿美元。这 36.2 亿美元的差额为 IIF 的 0.29%。 2018 财年，该基金面临的风险有所增加，具体表现为有首付援助的远期抵 押贷款比例上升;现金流出再融资交易增多，借款人债务收入比提高。HECM 投 资组合还继续对 MMIF 的状况产生不利影响。 表 1-1 MMIF Capital Ratio
Exhibit o-1: Mutual Mortgage Insurance Fund(MMIF) Capital Ratio Components Description 2018 Balances(s Millions)as of September 30 Total Capital Resources s40.857 s49237 Equals: Economic Net Worth s26.745 s34862 Balances as a Percent of Insurance-In-Force Total Capital Resources 3.89% Plus: Cash Flow NPV 1.14% 2.76% Force, have been restated since the FY 2017 Annual Report. E 1-2 MMIF Capital Ratio Components 如表1-2所示,2018财年MMF的总资本比率为276%,高于2017财年重 申的2.18%。这是MMIF第四年超过法定最低资本准备金率200%。2018财年: ·MMIF的经济净值( Economic net worth)总计3486亿美元。 ·经济净值包括总资本资源( Total Capital Resources)4924亿美元加上负现金 流净现值( ash Flow Net Present value)l438亿美元 ·经济净资产较2017财年増加81.2亿美元,原因是总资本资源增加83.8亿美 ,超过了2017财年现金流净现值减少2.63亿美元的影响。 3、单户住房办公室 单户住房办公室(SFH通过其单户抵押贷款保险计划,为符合条件的借款人 提供购房和再融资机会。联邦住房管理局的单一家庭计划为抵押贷款发放机构提 供违约损失保险,鼓励贷款发放机构向符合条件的购房者提供抵押贷款融资,包 括首次购房者和中低收入购房者。历史上,联邦住房管理局每年为首次购房者提 供的购房抵押贷款保险超过80%
4 表 1-2 MMIF Capital Ratio Components 如表 1-2 所示，2018 财年 MMIF 的总资本比率为 2.76%，高于 2017 财年重 申的 2.18%。这是 MMIF 第四年超过法定最低资本准备金率 2.00%。2018 财年: · MMIF 的经济净值（Economic Net Worth）总计 348.6 亿美元。 · 经济净值包括总资本资源（Total Capital Resources） 492.4 亿美元加上负现金 流净现值(Cash Flow Net Present Value)143.8 亿美元。 · 经济净资产较 2017 财年增加 81.2 亿美元，原因是总资本资源增加 83.8 亿美 元，超过了 2017 财年现金流净现值减少 2.63 亿美元的影响。 3、单户住房办公室 单户住房办公室(SFH)通过其单户抵押贷款保险计划，为符合条件的借款人 提供购房和再融资机会。联邦住房管理局的单一家庭计划为抵押贷款发放机构提 供违约损失保险，鼓励贷款发放机构向符合条件的购房者提供抵押贷款融资，包 括首次购房者和中低收入购房者。历史上，联邦住房管理局每年为首次购房者提 供的购房抵押贷款保险超过 80%
FHA的单一家庭保险背书计划由MMIF自筹资金。MMF的资金来源包括 两种类型的抵押贷款保险费:一种是由FHA担保的每笔抵押贷款在背书时向借款 人收取的预付抵押保险费,另一种是每月贷款人从借款人那里收取并汇给FHA 的保险费。 根据2008年《住房和经济恢复法案》(HERA)修订的《国家住房法》( National lousing act),要求联邦住房管理局(FHA)将单个家庭的远期抵押贷款上限设定在 房价中值的115%,但要在上下限范围内。FHA的远期抵押贷款限额由都市统计 区和州制定。2018年,在低成本地区,FHSA担保的单户家庭的远期抵押贷款上 限为294,515美元,而在高成本地区,贷款上限为679,650美元。阿拉斯加、夏 威夷、关岛和美属维尔京群岛的贷款上限更高 (1) Title ll Forward Mortgage Programs:1-4单元的中小型住宅的按揭保险;向 自然灾害受害者提供的抵押贷款保险;房屋改造抵押贷款保险计划 2018财年远期抵押贷款投资组合的亮点包括 ·2018财年远期抵押贷款投资组合的资本比率为3.93%,高于2017财年的 3.33%。 ·远期抵押贷款组合的经济净值仍为468.1亿美元,较2017财年增长84亿美 2018财年,美国联邦住房管理局(FHA)担保的抵押贷款中,有33.76%服务于 少数族裔借款人,57.39%服务于低收入至中等收入借款人。 ·2018财年远期抵押贷款平均金额为206041美元,较2017财年增长2.34%。 ·提前还款违约 Early Payment Default(EPD)保持相对稳定,2018财年降至 44%,低于2017财年的0.77%。2017财年EPD受到2017年秋季自然灾害
5 FHA 的单一家庭保险背书计划由 MMIF 自筹资金。MMIF 的资金来源包括 两种类型的抵押贷款保险费:一种是由FHA担保的每笔抵押贷款在背书时向借款 人收取的预付抵押保险费，另一种是每月贷款人从借款人那里收取并汇给 FHA 的保险费。 根据 2008 年《住房和经济恢复法案》(HERA)修订的《国家住房法》(National Housing Act)，要求联邦住房管理局(FHA)将单个家庭的远期抵押贷款上限设定在 房价中值的 115%，但要在上下限范围内。FHA 的远期抵押贷款限额由都市统计 区和州制定。2018 年，在低成本地区，FHSA 担保的单户家庭的远期抵押贷款上 限为 294,515 美元，而在高成本地区，贷款上限为 679,650 美元。阿拉斯加、夏 威夷、关岛和美属维尔京群岛的贷款上限更高。 （1）Title II Forward Mortgage Programs：1-4 单元的中小型住宅的按揭保险；向 自然灾害受害者提供的抵押贷款保险；房屋改造抵押贷款保险计划 2018 财年远期抵押贷款投资组合的亮点包括: · 2018 财年远期抵押贷款投资组合的资本比率为 3.93%，高于 2017 财年的 3.33%。 · 远期抵押贷款组合的经济净值仍为 468.1 亿美元，较 2017 财年增长 84 亿美 元。 · 2018 财年，美国联邦住房管理局(FHA)担保的抵押贷款中，有 33.76%服务于 少数族裔借款人，57.39%服务于低收入至中等收入借款人。 · 2018 财年远期抵押贷款平均金额为 206041 美元，较 2017 财年增长 2.34%。 · 提前还款违约 Early Payment Default (EPD)保持相对稳定，2018 财年降至 0.44%，低于 2017 财年的 0.77%。2017 财年 EPD 受到 2017 年秋季自然灾害
的重大影响。 ·严重违约率 Serious Delinquency(SDQ)继续下降,截止2018财年为4.19%, 低于一年前的432%。美属维尔京群岛、波多黎各和得克萨斯州的SDQ分别 在2017年12月和2018年1月出现飙升。波多黎各增长最快,2017年12月 SDQ增长率超过21%。 ·2018财年的远期抵押贷款索赔总额为74.508宗,总计958亿美元,低于2017 财年的102,469宗,总计1329亿美元 Exhibit Il-4: Forward and HECM Stand-Alone Capital Ratios 500% 307% 3.11% 393% 200%1.1 25.00% u Forward Stand-Alone HECM Sland-Aone SOURCE: U.S. Department HUDFHA Ocober 2018 *E 1-3 Forward and HECM Stand-Alone Capital Ratios 事实上,联邦住房金融局(FHFA)公布的美国月度房价指数显示,自2012年 1月以来,在低利率和经济走强的帮助下,全国房价平均每年上涨6%以上。总 的来说,美国经济形势良好,房地产市场普遍改善,再加上FHA所采取的风险 管理措施,在大多数关键的FHA投资组合信贷指标中都形成了有利的趋势 (2) Title I Insurance Endorsement Program:动房屋贷款计划;房屋改善贷款计 划。 Title II Reverse Mortgage Program
6 的重大影响。 · 严重违约率 Serious Delinquency (SDQ)继续下降，截止 2018 财年为 4.11%， 低于一年前的 4.32%。美属维尔京群岛、波多黎各和得克萨斯州的 SDQ 分别 在 2017 年 12 月和 2018 年 1 月出现飙升。波多黎各增长最快，2017 年 12 月 SDQ 增长率超过 21%。 · 2018 财年的远期抵押贷款索赔总额为 74,508 宗，总计 95.8 亿美元，低于 2017 财年的 102,469 宗，总计 132.9 亿美元。 表 1-3 Forward and HECM Stand-Alone Capital Ratios 事实上，联邦住房金融局(FHFA)公布的美国月度房价指数显示，自 2012 年 1 月以来，在低利率和经济走强的帮助下，全国房价平均每年上涨 6%以上。总 的来说，美国经济形势良好，房地产市场普遍改善，再加上 FHA 所采取的风险 管理措施，在大多数关键的 FHA 投资组合信贷指标中都形成了有利的趋势。 （2）Title I Insurance Endorsement Program：动房屋贷款计划；房屋改善贷款计 划。 Title II Reverse Mortgage Program
住房净值转换抵押贷款( Home equity Conversion Mortgage,HECM)FHA的 ICM反向抵押贷款计划允许年龄在62岁或以上、符合各种借款人、财产所有 权和财务要求的老年房主,在没有任何相应的定期还款要求的情况下,提取部分 房屋价值。相反,随着时间的推移,借款本金连同利息、抵押贷款保险费和服务 费一起被添加到抵押贷款余额中。因此,HECM余额最终可能超过房屋价值。 HECM借款人仍然有责任支付税款、保险和物业费用。HECM计划下的保险有 助于保护贷款人免受损失,并鼓励他们参与该计划 HECM抵押贷款组合的亮点包括 ·HECM投资组合的资本比率为负18.83%,比重申的2017财年负18.30%进一 步下降。 ·HECM投资组合的经济净值为负1363亿美元 ·2018财年HECM投资组合的总资本资源为21.1亿美元,被1575亿美元的 负现金流NPV抵消 Exhibit Il-15: HECM Cash Flow from insurance Operations as oCE: us Department HuDHA, Ember 205B *E 1-4 HECM Cash Flow from Insurance Operations as a Percent of insurance-in-Force 由于HECM的无追索权性质,HECM计划的财务健全性取决于准确的财产
7 住房净值转换抵押贷款(Home Equity Conversion Mortgage，HECM): FHA 的 HECM 反向抵押贷款计划允许年龄在 62 岁或以上、符合各种借款人、财产所有 权和财务要求的老年房主，在没有任何相应的定期还款要求的情况下，提取部分 房屋价值。相反，随着时间的推移，借款本金连同利息、抵押贷款保险费和服务 费一起被添加到抵押贷款余额中。因此，HECM 余额最终可能超过房屋价值。 HECM 借款人仍然有责任支付税款、保险和物业费用。HECM 计划下的保险有 助于保护贷款人免受损失，并鼓励他们参与该计划。 HECM 抵押贷款组合的亮点包括: · HECM 投资组合的资本比率为负 18.83%，比重申的 2017 财年负 18.30%进一 步下降。 · HECM 投资组合的经济净值为负 136.3 亿美元。 · 2018 财年 HECM 投资组合的总资本资源为 21.1 亿美元，被 157.5 亿美元的 负现金流 NPV 抵消。 表 1-4 HECM Cash Flow from Insurance Operations as a Percent of insurance-in-Force 由于 HECM 的无追索权性质，HECM 计划的财务健全性取决于准确的财产
价值的使用。为了进一步加强HECM项目的财务可行性,FHA公布了新的HECM 项目的修订评估要求。新的评估政策将2018年10月1日以后发放的所有贷款 评估纳入抵押品风险评估,并要求贷款人在一定情况下进行二次评估 经进一步商讨,房委会将于未来决定是否将评核程序延长至2019财政年度 以后。 (二)多房屋计划办公室 1、部门概述 多户型住房项目办公室为经批准的贷款机构提供抵押贷款保险,以促进多户 型租赁住房项目的建设、修复、修复、再融资和购买。房委会的多户按揭保险背 书计划由房委会一般保险及特别风险保险(GI/SRI)基金自筹资金。多户保险计划 的资金来自于贷款机构在背书时支付的抵押保险费。 多房屋计划办公室项目通过其范围广泛的项目,分别在建筑、物业管理、支 持性服务、金融服务和行政领域支持了数以千计的私营部门。 2、该部门2018财年投资组合与业绩亮点 批核908宗多户贷款,总值152亿美元 ·担保了11625笔多户贷款,未付本金余额为954亿美元 ·监管260万个保险及援助单位,共31,154处房地产 ·维持低违约率:0.08% 2018财年运营亮点
8 价值的使用。为了进一步加强 HECM 项目的财务可行性，FHA 公布了新的 HECM 项目的修订评估要求。新的评估政策将 2018 年 10 月 1 日以后发放的所有贷款 评估纳入抵押品风险评估，并要求贷款人在一定情况下进行二次评估。 经进一步商讨，房委会将于未来决定是否将评核程序延长至 2019 财政年度 以后。 （二）多房屋计划办公室 1、部门概述 多户型住房项目办公室为经批准的贷款机构提供抵押贷款保险，以促进多户 型租赁住房项目的建设、修复、修复、再融资和购买。房委会的多户按揭保险背 书计划由房委会一般保险及特别风险保险(GI/SRI)基金自筹资金。多户保险计划 的资金来自于贷款机构在背书时支付的抵押保险费。 多房屋计划办公室项目通过其范围广泛的项目，分别在建筑、物业管理、支 持性服务、金融服务和行政领域支持了数以千计的私营部门。 2、该部门 2018 财年投资组合与业绩亮点 · 批核 908 宗多户贷款，总值 152 亿美元 · 担保了 11625 笔多户贷款，未付本金余额为 954 亿美元 · 监管 260 万个保险及援助单位，共 31,154 处房地产 · 维持低违约率：0.08% 3、2018 财年运营亮点
透过租金援助示范计划,将26,977个公营房屋单位转换为第8分区平台( Section 8 platform ·对4,821处房地产进行初步评估,并对380处房地产进行现场最终评估,以 提供灾难支援 表1-5:多户保险项目背书 对会计年度的背书 法案的部分 2016*2017·2018 第22d(4)条新建筑和大量重建方案 3653美元4453美元6349美元 容量(百万美元) 3350% 百分比 204 269 #的抵押贷款 第223(和223a)条: 购买/再融资现有MHP项目 6312美元9846美元8076美元 容量(百万美 5790% 百分比 570 #的抵押贷款 第542()和542(c)条:与QPE和HFAs分担风险 容量(百万美元) 934美元941美元790美元 860%620% 5.30% #的抵押贷款 总数 10899美元15239美元15215美元 *百分比基于总共核准的抵押数量 表1-5联邦住宅管理局2018财政年度多户保险组合资料 分析: ·会计年度背书总额:2017与2018年明显高于2016年。2017、2018年相近。 相比2016年增长率高达40%。原因可能与飓风等自然灾害有关 新建筑和大量重建方案”,2017、2018年数值明显高于2016年,并且呈现逐 年递增趋势。其原因可能是2017、2018年美国遭受了重大自然灾害:飓风 以2018年为例,联邦住房管理局长在卷首中写道:“虽然飓风哈维、伊尔玛 和玛丽亚的破坏性影响对一些人来说可能正在减弱,取而代之的是飓风弗洛 伦斯和迈克尔的新挑战”,由此可以判断得出,飓风给美国的建筑大量重建提 出了更高挑战
9 · 透过租金援助示范计划，将26,977个公营房屋单位转换为第8分区平台（Section 8 platform） · 对 4,821 处房地产进行初步评估，并对 380 处房地产进行现场最终评估，以 提供灾难支援 *百分比基于总共核准的抵押数量 表 1-5 联邦住宅管理局 2018 财政年度多户保险组合资料 分析： · 会计年度背书总额：2017 与 2018 年明显高于 2016 年。2017、2018 年相近。 相比 2016 年增长率高达 40%。原因可能与飓风等自然灾害有关。 · “新建筑和大量重建方案”，2017、2018 年数值明显高于 2016 年，并且呈现逐 年递增趋势。其原因可能是 2017、2018 年美国遭受了重大自然灾害：飓风。 以 2018 年为例，联邦住房管理局长在卷首中写道：“虽然飓风哈维、伊尔玛 和玛丽亚的破坏性影响对一些人来说可能正在减弱，取而代之的是飓风弗洛 伦斯和迈克尔的新挑战”，由此可以判断得出，飓风给美国的建筑大量重建提 出了更高挑战。 法案的部分 2016 * 2017 * 2018 * 第221(d)(4)条:新建筑和大量重建方案 3653美元 4453美元 6349美元 · 容量(百万美元) 33.50% 29.20% 41.70% · 百分比 214 204 269 · #的抵押贷款 第223(f)和223(a)(7)条: 购买/再融资现有MHP项目 6312美元 9846美元 8076美元 · 容量(百万美元) 57.90% 64.60% 53.10% · 百分比 592 757 570 · #的抵押贷款 第542(b)和542(c)条:与QPEs和HFAs分担风险 · 容量(百万美元) 934美元 941美元 790美元 · 百分比 8.60% 6.20% 5.30% · #的抵押贷款 82 94 69 总数 10899美元 15239美元 15215美元 表1-5:多户保险项目背书 对会计年度的背书
