復旦人 90 美国FHA 在保障房抵押贷款市场的功能 小组成员:董伊婷王烨凭何思佳 课程名称:货币银行学
美国 FHA 在保障房抵押贷款市场的功能 小组成员：董伊婷 王烨凭 何思佳 课程名称：货币银行学
目录 美国住房抵押贷款市场介绍. 、FHA介绍 三、HHA在抵押贷款市场的功能. 四、参考文献
目录 一、美国住房抵押贷款市场介绍................................................................................3 二、FHA 介绍...............................................................................................................3 三、FHA 在抵押贷款市场的功能...............................................................................4 四、参考文献................................................................................................................7
美国住房抵押贷款市场介绍 1、一级抵押市场:产生和形成抵押贷款关系的市场。参与主体有以下三类 贷款人:提供住房抵押贷款服务的金融机构等: 借款人:基本上是需要买房的居民或家庭 担保人:联邦住房管理局( Federal housing administration)、美国退伍军 人事务部( United States Department of Veterans Affairs)、私人抵押保险商 2、二级抵押市场:对一级抵押市场上产生的贷款进行买卖的市场。商业银行 等一级市场贷款机构将住房抵押贷款债权出售给联邦国民抵押贷款协会 ( Fannie mae,简称房利美)、政府国民抵押协会( Ginnie mae,简称吉利 美)等二级市场经营机构获得销售收入,或者自己打包抵押贷款资产,将 其证券化并发行,进行融资的市场 FHA介绍 Federal housing administration(联邦住房管理局)是在1934年由美国的 《国家住房建筑法》产生的政府机构。该机构为房屋的建造、销售制定标准, 并为银行或其他私人贷款机构提供的贷款提供担保。它的目标是提高住宅标 准和居住条件,通过房屋抵押贷款保险提供有保障的住房金融体系,并维持 房屋抵押贷款市场的稳定。 FHA产生的背景是美国经济大萧条时期银行倒闭,居民无力偿还住房贷 款,导致房地产市场不景气。1934年,联邦银行体系重建后,为了使更多家 庭能负担房屋贷款,FHA建立,并调整了房屋贷款的利率和条款,让更多的 家庭能够负担起贷款首付并按月偿付按揭贷款,由此美国房地产市场开始复 苏 当购房者申请的贷款额超过房产价格的80%时,贷款方会要求购房者购 买私人房贷保险以减少风险。如果贷款方经过FHA批准并且抵押贷款额在 FHA规定的额度以内,FHA将提供费用更低的抵押贷款保险,对中低收入借 款者而言好处尤为明显
一、美国住房抵押贷款市场介绍 1、一级抵押市场：产生和形成抵押贷款关系的市场。参与主体有以下三类： 贷款人：提供住房抵押贷款服务的金融机构等； 借款人：基本上是需要买房的居民或家庭； 担保人：联邦住房管理局（Federal Housing Administration）、美国退伍军 人事务部（United States Department of Veterans Affairs）、私人抵押保险商 等。 2、二级抵押市场：对一级抵押市场上产生的贷款进行买卖的市场。商业银行 等一级市场贷款机构将住房抵押贷款债权出售给联邦国民抵押贷款协会 （Fannie Mae，简称房利美）、政府国民抵押协会（Ginnie Mae，简称吉利 美）等二级市场经营机构获得销售收入，或者自己打包抵押贷款资产，将 其证券化并发行，进行融资的市场。 二、FHA 介绍 Federal Housing Administration（联邦住房管理局）是在 1934 年由美国的 《国家住房建筑法》产生的政府机构。该机构为房屋的建造、销售制定标准， 并为银行或其他私人贷款机构提供的贷款提供担保。它的目标是提高住宅标 准和居住条件，通过房屋抵押贷款保险提供有保障的住房金融体系，并维持 房屋抵押贷款市场的稳定。 FHA 产生的背景是美国经济大萧条时期银行倒闭，居民无力偿还住房贷 款，导致房地产市场不景气。1934 年，联邦银行体系重建后，为了使更多家 庭能负担房屋贷款，FHA 建立，并调整了房屋贷款的利率和条款，让更多的 家庭能够负担起贷款首付并按月偿付按揭贷款，由此美国房地产市场开始复 苏。 当购房者申请的贷款额超过房产价格的 80%时，贷款方会要求购房者购 买私人房贷保险以减少风险。如果贷款方经过 FHA 批准并且抵押贷款额在 FHA 规定的额度以内，FHA 将提供费用更低的抵押贷款保险，对中低收入借 款者而言好处尤为明显
、FHA在抵押贷款市场的功能 (一)对借款人: 1、在住房抵押贷款一级市场为中低收入者提供担保业务,从而使较低信 用等级者能够获得低首付、低利率的住房抵押贷款。 对于中低收入者,银行可能因为他们的偿还能力差而拒绝贷款,或是要 求他们支付高额首付,这使得购买住房十分困难。而如果他们向FHA申请 贷款,并提供个人信用证明,就有可能获得门槛更低、首付更低的贷款。下 面是二者对比: FHA贷款 普通贷款 最低信用评分要求 500 620 首付款比例 3.5%(信用评分在580 3%-20% 以上);10%(信用评分 在500-579) 贷款期限 15或30年 10,15,20或30年 显而易见,FHA贷款对中低收入者及信用等级较低者更加友好。需要特 别说明的是,虽然我们称此类贷款为“FHA贷款”,但是FHA本身并不提供 贷款资金,而是为申请贷款者提供担保,由FHA认定的金融机构提供贷款。 2018财年,FHA贷款金额为8048亿美元,房屋抵押贷款市场中使用FHA 贷款购房的比例为1340%2。 下表为美国2016年FHA贷款与普通贷款利率高于平均贷款基础利率的 百分点,按照借款人的收入情况分类3 平均数 中位数 FHA贷款 低收入 1.85 78 稳定收入 1.85 176 中等收入 1.85 1.75 较高收入 1.84 1.74 普通贷款 低收入 2.26 1.90 1www.fha.com 2 U.S. Department of HUD/FHA, October 2018 3 U.S. Federal Financial Institutions Examination Council 2017
三、FHA 在抵押贷款市场的功能 （一）对借款人： 1、在住房抵押贷款一级市场为中低收入者提供担保业务，从而使较低信 用等级者能够获得低首付、低利率的住房抵押贷款。 对于中低收入者，银行可能因为他们的偿还能力差而拒绝贷款，或是要 求他们支付高额首付，这使得购买住房十分困难。而如果他们向 FHA 申请 贷款，并提供个人信用证明，就有可能获得门槛更低、首付更低的贷款。下 面是二者对比1： FHA 贷款 普通贷款 最低信用评分要求 500 620 首付款比例 3.5%（信用评分在 580 以上）；10%（信用评分 在 500-579） 3%-20% 贷款期限 15 或 30 年 10，15，20 或 30 年 显而易见，FHA 贷款对中低收入者及信用等级较低者更加友好。需要特 别说明的是，虽然我们称此类贷款为“FHA 贷款”，但是 FHA 本身并不提供 贷款资金，而是为申请贷款者提供担保，由 FHA 认定的金融机构提供贷款。 2018 财年，FHA 贷款金额为 80.48 亿美元，房屋抵押贷款市场中使用 FHA 贷款购房的比例为 13.40%2。 下表为美国 2016 年 FHA 贷款与普通贷款利率高于平均贷款基础利率的 百分点，按照借款人的收入情况分类3： 平均数 中位数 FHA 贷款 低收入 1.85 1.78 稳定收入 1.85 1.76 中等收入 1.85 1.75 较高收入 1.84 1.74 普通贷款 低收入 2.26 1.90 1 www.fha.com 2 U.S. Department of HUD/FHA, October 2018. 3 U.S. Federal Financial Institutions Examination Council 2017
稳定收入 2.24 1.92 中等收入 2.24 192 较高收入 2.21 可见,相比于普通贷款,FHA贷款提供的利率更低,有利于减轻中低收 入购房者的经济负担。 2、提供首付支持项目以减轻中低收入者首付压力。 FHA贷款允许抵押人的全部首付款都来自他人赠与的资金,而普通贷款 在首付比例低于20%的情况下只允许部分首付款来自他人赠与的资金。对于 仍无法负担首付款的借款者,FHA还提供首付支持项目( Down Payment Assistance program),各州根据情况制定具体制度,允许抵押人从多种渠道筹 集首付款,政府也可提供一定额度的支持资金以帮助抵押人支付首付或者其 他贷款办理费用,这笔资金在贷款偿付内按照一定的利率偿付。在2018财 年,3879%的FHA贷款抵押人使用了首付支持项目4 FHA贷款 普通贷款 以赠与资金支付的首付全部首付款皆可用赠首付比例低于20%时, 与资金支付 仅部分首付款可用赠 与资金支付 首付支持项目 有,各州标准不同 无 3、帮助遇到经济困难的抵押人暂时避免丧失房产赎回权 对于符合条件的抵押人,如果他们遇到丧失经济来源或生活支出骤增困 境而无法正常支付每月还款额,FHA-HAMP( Home Affordable modification Program)项目可以在合理的范围内暂时降低月供,以避免他们因违约而丧失 房产赎回权 (二)对贷款人 1、降低贷款商承担的信用风险, FHA对抵押人的信用风险和破产风险向贷款商提供担保,得到FHA担 保的抵押人如果不能按照合同要求偿还贷款,FHA将负责付清抵押人的未清 偿贷款,贷款机构可以获得与未偿还贷款等额的FHA债券(FHA债券是由 4 U.S. Department of HUD/FHA, October 2018
稳定收入 2.24 1.92 中等收入 2.24 1.92 较高收入 2.21 1.90 可见，相比于普通贷款，FHA 贷款提供的利率更低，有利于减轻中低收 入购房者的经济负担。 2、提供首付支持项目以减轻中低收入者首付压力。 FHA 贷款允许抵押人的全部首付款都来自他人赠与的资金，而普通贷款 在首付比例低于 20%的情况下只允许部分首付款来自他人赠与的资金。对于 仍无法负担首付款的借款者，FHA 还提供首付支持项目（Down Payment Assistance Program），各州根据情况制定具体制度，允许抵押人从多种渠道筹 集首付款，政府也可提供一定额度的支持资金以帮助抵押人支付首付或者其 他贷款办理费用，这笔资金在贷款偿付内按照一定的利率偿付。在 2018 财 年，38.79%的 FHA 贷款抵押人使用了首付支持项目4。 FHA 贷款 普通贷款 以赠与资金支付的首付 全部首付款皆可用赠 与资金支付 首付比例低于 20%时， 仅部分首付款可用赠 与资金支付 首付支持项目 有，各州标准不同 无 3、帮助遇到经济困难的抵押人暂时避免丧失房产赎回权。 对于符合条件的抵押人，如果他们遇到丧失经济来源或生活支出骤增困 境而无法正常支付每月还款额，FHA-HAMP（Home Affordable Modification Program）项目可以在合理的范围内暂时降低月供，以避免他们因违约而丧失 房产赎回权。 （二）对贷款人： 1、降低贷款商承担的信用风险。 FHA 对抵押人的信用风险和破产风险向贷款商提供担保，得到 FHA 担 保的抵押人如果不能按照合同要求偿还贷款，FHA 将负责付清抵押人的未清 偿贷款，贷款机构可以获得与未偿还贷款等额的 FHA 债券（FHA 债券是由 4 U.S. Department of HUD/FHA, October 2018
FHA发行、由联邦政府担保的债券),因而几乎不会出现坏账,大大降低贷 款机构的放贷风险,避免风险集中在放款机构 2、增加流动性,使贷款机构可以发行资产证券化产品。 拥有FHA提供的担保,能显著提升贷款的信用等级,因此贷款机构可以 发行吉利美AAA等级的抵押支持债券,增加了市场的流动性。 (三)对抵押贷款市场 1、为房屋的建造、销售制定标准。 FHA设立了住房建设的最低标准,在提供住房抵押贷款保险之前对住房 所有结构进行必要的检査,确保住房结构完整,不存在迅速导致房屋价值下 降的重大风险,避免出现断供潮。 、政府担保解决中低收入者住房问题。 FHA作为一个政府机构,在市场价格的基础上对中低收入者进行政府信 用提升,既体现了价格公平,避免了其中可能发生的寻租行为,又能使中低 收入群体获得贷款来购买住房。仅2018财年就为单住宅提供了超过100万 份抵押贷款担保5,让更多中低收入者以低成本、低首付取得抵押贷款,大大 提高房屋自有率。 3、调节和管理住房抵押市场。 方面住房抵押贷款的条件改善促进房地产市场的交易,激发房地产市 场的活力;另一方面FHA等机构的不断完善让住房抵押市场越来越趋于规 范化和秩序化,这对于构建完整的住房抵押贷款市场无疑做出了重大贡献 4、监控市场风险。 由于住房抵押贷款存在明显的信用风险,FHA需要起到严密监管风险的 作用,以为抵押贷款市场提供流动性,在金融市场中起到逆周期资本缓冲作 用,保护美国房产市场的稳定。FHA重点监管的风险包括: ①借款人的平均债务收入比例持续上升: ②借款人的平均信用评分水平持续下降 ③一部分形式的首付支持比例上升,而使用这些形式的首付支持项目 的抵押人往往后续违约率较高; 5 U.S. Department of HUD/ FHA, October 2018
FHA 发行、由联邦政府担保的债券），因而几乎不会出现坏账，大大降低贷 款机构的放贷风险，避免风险集中在放款机构。 2、增加流动性，使贷款机构可以发行资产证券化产品。 拥有 FHA 提供的担保，能显著提升贷款的信用等级，因此贷款机构可以 发行吉利美 AAA 等级的抵押支持债券，增加了市场的流动性。 （三）对抵押贷款市场： 1、为房屋的建造、销售制定标准。 FHA 设立了住房建设的最低标准，在提供住房抵押贷款保险之前对住房 所有结构进行必要的检查，确保住房结构完整，不存在迅速导致房屋价值下 降的重大风险，避免出现断供潮。 2、政府担保解决中低收入者住房问题。 FHA 作为一个政府机构，在市场价格的基础上对中低收入者进行政府信 用提升，既体现了价格公平，避免了其中可能发生的寻租行为，又能使中低 收入群体获得贷款来购买住房。仅 2018 财年就为单住宅提供了超过 100 万 份抵押贷款担保5，让更多中低收入者以低成本、低首付取得抵押贷款，大大 提高房屋自有率。 3、调节和管理住房抵押市场。 一方面住房抵押贷款的条件改善促进房地产市场的交易，激发房地产市 场的活力；另一方面 FHA 等机构的不断完善让住房抵押市场越来越趋于规 范化和秩序化，这对于构建完整的住房抵押贷款市场无疑做出了重大贡献。 4、监控市场风险。 由于住房抵押贷款存在明显的信用风险，FHA 需要起到严密监管风险的 作用，以为抵押贷款市场提供流动性，在金融市场中起到逆周期资本缓冲作 用，保护美国房产市场的稳定。FHA 重点监管的风险包括： ① 借款人的平均债务收入比例持续上升； ② 借款人的平均信用评分水平持续下降； ③ 一部分形式的首付支持比例上升，而使用这些形式的首付支持项目 的抵押人往往后续违约率较高； 5 U.S. Department of HUD/FHA, October 2018
④由存款机构支持的FHA抵押贷款比例下降,使得消费者获得信用贷 款的难度增大。 四、参考文献 [1] Gross, Cort. Affordable housing: Gaining entry through FHA (Federal Housing Administration)[J]. National Real Estate Investor; Sep 1996 [2]U.S. Department of Housing and Urban Development. Annual Report to Congress Regarding the Financial Status of the FHA Mutual Mortgage Insurance Fund 2018
④ 由存款机构支持的 FHA 抵押贷款比例下降，使得消费者获得信用贷 款的难度增大。 四、参考文献 [1] Gross, Cort. Affordable housing: Gaining entry through FHA. (Federal Housing Administration) [J]. National Real Estate Investor; Sep 1996. [2] U.S. Department of Housing and Urban Development. Annual Report to Congress Regarding the Financial Status of the FHA Mutual Mortgage Insurance Fund[R]. 2018
附:小组成员对本文的贡献 董伊婷:HHA介绍部分、FHA在抵押贷款市场的功能中的对借款人部分、 对抵押贷款市场中的监控市场风险部分 王烨凭:美国住房抵押贷款市场介绍部分、FHA在抵押贷款市场的功能中 的对贷款人部分、对抵押贷款市场中的1、2、3部分 何思佳:与其他两位成员讨论FHA在抵押贷款市场的功能
附：小组成员对本文的贡献 董伊婷：FHA 介绍部分、FHA 在抵押贷款市场的功能中的对借款人部分、 对抵押贷款市场中的监控市场风险部分； 王烨凭：美国住房抵押贷款市场介绍部分、FHA 在抵押贷款市场的功能中 的对贷款人部分、对抵押贷款市场中的 1、2、3 部分； 何思佳：与其他两位成员讨论 FHA 在抵押贷款市场的功能