中国家庭债务 规模与结构分析 货币银行学第7组课程报告 负责人:林昕阳 17307130159@fudan.edu.cn
中国家庭债务 规模与结构分析 货币银⾏学 第 7 组 课程报告 负责⼈：林昕阳 17307130159@fudan.edu.cn
目录 写在前面 前言及摘要. 项目分工表 报告架构图 1债务规模与结构分析 11负债规模…… 12负债结构…… 2居民杠杆率对比分析 21居民杠杆率的定义与作用 22234468889 22房贷对居民(部门)杠杆率趋势的影响…… 23居民部门杠杆率横向对比… 24居民部门杠杆率纵向对比 3房贷问题现状介绍-…. 31房贷—中国家庭最主要的负债… 12 3.2我国家庭房贷规模的变化与调控 3.3消费贷进入楼市…… 15 4各省市楼市杠杆率分析 4.1楼市杠杆率的定义… 42各省市的楼市杠杆… 17 43主要城市家庭债务杠杆率比较与分析… 参考文献…
- 1 - ⽬录 写在前⾯ .........................................................................................................................................................................- 2 - 前⾔及摘要.......................................................................................................................................................- 2 - 项⽬分⼯表.......................................................................................................................................................- 2 - 报告架构图.......................................................................................................................................................- 3 - 1 债务规模与结构分析...............................................................................................................................................- 4 - 1.1 负债规模.....................................................................................................................................................- 4 - 1.2 负债结构.....................................................................................................................................................- 6 - 2 居民杠杆率对⽐分析...............................................................................................................................................- 8 - 2.1 居民杠杆率的定义与作⽤.....................................................................................................................- 8 - 2.2 房贷对居民（部门）杠杆率趋势的影响..........................................................................................- 8 - 2.3 居民部门杠杆率横向对⽐.....................................................................................................................- 9 - 2.4 居民部门杠杆率纵向对⽐...................................................................................................................- 11 - 3 房贷问题现状介绍..................................................................................................................................................- 12 - 3.1 房贷——中国家庭最主要的负债......................................................................................................- 12 - 3.2 我国家庭房贷规模的变化与调控......................................................................................................- 14 - 3.3 消费贷进⼊楼市......................................................................................................................................- 15 - 4 各省市楼市杠杆率分析.........................................................................................................................................- 17 - 4.1 楼市杠杆率的定义.................................................................................................................................- 17 - 4.2 各省市的楼市杠杆.................................................................................................................................- 17 - 4.3 主要城市家庭债务杠杆率⽐较与分析 ............................................................................................- 20 - 参考⽂献 .......................................................................................................................................................................- 22 -
写在前面 前言及摘要 本课程报告基于货币银行学第7组“关于中国家庭债务规模与结构分析"的课堂展示内容编写 具体地阐述了中国家庭债务规模和债务结构的现状。 首先,分析了中国家庭债务规模和结构的总体状况,通过分析数据,得出我国家庭债务规模 呈现的五个特点,同时将我国家庭债务结构划分为流量结构和存量结构加以阐述。 进而,在家庭负债规模的基础上,为更深层次地分析居民的债务负担,本报告分析了居民杠 杆率这一指标,得出居民杠杆率的变动主要源于房贷和房地产产值的变动的结论。同时,本报告 对中国居民部门的杠杆率进行了纵向(时间维度)和横向(空间维度)的分析,总结出中国居民 部门杠杆率总体水平不高但是增长迅速的结论。 由于居民房贷是我国居民部门最重要的一项负债,并且是造成居民杠杆率变动的主要原因 故本报告就“我国居民房贷”作进一步的探讨。分析了我国居民房贷规模和变化趋势,介绍了政府基 于房贷规模迅猛增长的状况而做岀的调节措施。并且针对时下热点问题“消费贷进入楼市做了探 此外,为进一步分析房贷问题,本报告基于中国各省市楼市的政策情况进行了楼市杠杆率比 较与分析,较为清楚、完成地阐述了各地房贷政策对居民部分债务结构的影响。 在报告的完成过程中,第7组全体成员分工明确,按时推进项目进程,针对存疑的问题和观 点进行讨论与验证,对本报告的顺利完成做出了巨大贡献。 项目分工表 项目分工 姓名 学号 总负责人 林昕阳 17307130159 第一部分:债务规模与结构分析陶婧怡 17300680117 第二部分:房贷问题现状介绍 谭珺 17307130346 第三部分:居民杠杆率对比分析林听阳 17307130159 第四部分:各省市楼市杠杆率分析刘骐铜 17300680067 冯朝蕾 17300680026 报告以及幻灯片设计 林昕阳 17307130159
- 2 - 写在前⾯ 前⾔及摘要 本课程报告基于货币银⾏学第 7 组“关于中国家庭债务规模与结构分析”的课堂展⽰内容编写， 具体地阐述了中国家庭债务规模和债务结构的现状。 ⾸先，分析了中国家庭债务规模和结构的总体状况，通过分析数据，得出我国家庭债务规模 呈现的五个特点，同时将我国家庭债务结构划分为流量结构和存量结构加以阐述。 进⽽，在家庭负债规模的基础上，为更深层次地分析居民的债务负担，本报告分析了居民杠 杆率这⼀指标，得出居民杠杆率的变动主要源于房贷和房地产产值的变动的结论。同时，本报告 对中国居民部门的杠杆率进⾏了纵向（时间维度）和横向（空间维度）的分析，总结出中国居民 部门杠杆率总体⽔平不⾼但是增长迅速的结论。 由于居民房贷是我国居民部门最重要的⼀项负债，并且是造成居民杠杆率变动的主要原因， 故本报告就“我国居民房贷”作进⼀步的探讨。分析了我国居民房贷规模和变化趋势，介绍了政府基 于房贷规模迅猛增长的状况⽽做出的调节措施。并且针对时下热点问题“消费贷进⼊楼市”做了探 讨。 此外，为进⼀步分析房贷问题，本报告基于中国各省市楼市的政策情况进⾏了楼市杠杆率⽐ 较与分析，较为清楚、完成地阐述了各地房贷政策对居民部分债务结构的影响。 在报告的完成过程中，第 7 组全体成员分⼯明确，按时推进项⽬进程，针对存疑的问题和观 点进⾏讨论与验证，对本报告的顺利完成做出了巨⼤贡献。 项⽬分⼯表 项⽬分⼯ 姓名 学号 总负责⼈ 林昕阳 17307130159 第⼀部分：债务规模与结构分析 陶婧怡 17300680117 第⼆部分：房贷问题现状介绍 谭珺 17307130346 第三部分：居民杠杆率对⽐分析 林昕阳 17307130159 第四部分：各省市楼市杠杆率分析 刘骐铜 冯朝蕾 17300680067 17300680026 报告以及幻灯⽚设计 林昕阳 17307130159
报告架构图 中国家庭债务规 模与结构分析 家庭债务总体 负债的规模及特点 规模与结构 负债的结构 房贷是居民 居民杠杆率定义 家庭的一项 居民杠杆率对 房贷对居民杠杆率的影响 比分析 重要负债 居民杠杆率横向与纵向比较 房贷及相关问 题分析 房贷规模 政府的政策与调控 楼市杠杆率及 消费贷进入楼市的现象及分析 各省楼市杠杆 率的比较
- 3 - 报告架构图 中国家庭债务规 模与结构分析 家庭债务总体 规模与结构 负债的规模及特点 负债的结构 居民杠杆率对 ⽐分析 居民杠杆率定义 房贷对居民杠杆率的影响 居民杠杆率横向与纵向⽐较 房贷及相关问 题分析 房贷是居民 家庭的⼀项 重要负债 楼市杠杆率及 各省楼市杠杆 率的⽐较 房贷规模 政府的政策与调控 消费贷进⼊楼市的现象及分析
1债务规模与结构分析 1.1负债规模 居民家庭负债是指居民及其家庭成员因住房、消费、投资以及医疗需求等动机,主动或被动 地参与金融借贷活动,形成的家庭现时义务或个人现时义务。 下面将从负债总量上分析我国家庭部门负债的五个特点。 11.1家庭负债总额逐年上升 从图中可以看到,2010年我国家庭部门负债总额为11.26万亿元,此后的7年里负债总额逐年 上升,到2017年时已达到4201万亿元。根据官方统计,近十年我国居民的负债总额以年均20% 的增速逐年递增。 单位:万亿 2010-2017年中国家庭负债总额的变化趋势 0 2010年20112012年2013年2014年2015年2016年2017年 一全国居民总负债1126136116141985 279333.624201 数据来源:万方数据库 图12010-2017年中国家庭负债总额 112家庭负债比例有升高趋势 从表1中数据可以看出,中国居民家庭负债比例从2011年的3822%上升到2013年的50.20% 上升幅度较大。分年度来看,2011年我国居民家庭负债差异化程度较高,居民家庭负债比例仅为 38.22%,没有负债的家庭比例超过半数;然而到了2013年,我国居民家庭的负债比例大幅上升
- 4 - 1 债务规模与结构分析 1.1 负债规模 居民家庭负债是指居民及其家庭成员因住房、消费、投资以及医疗需求等动机，主动或被动 地参与⾦融借贷活动，形成的家庭现时义务或个⼈现时义务。 下⾯将从负债总量上分析我国家庭部门负债的五个特点。 1.1.1 家庭负债总额逐年上升 从图中可以看到，2010 年我国家庭部门负债总额为 11.26 万亿元，此后的 7 年⾥负债总额逐年 上升，到 2017 年时已达到 42.01 万亿元。根据官⽅统计，近⼗年我国居民的负债总额以年均 20% 的增速逐年递增。 数据来源：万⽅数据库 图 1 2010-2017 年中国家庭负债总额 1.1.2 家庭负债⽐例有升⾼趋势 从表 1 中数据可以看出，中国居民家庭负债⽐例从 2011 年的 38.22％上升到 2013 年的 50.20％， 上升幅度较⼤。分年度来看，2011 年我国居民家庭负债差异化程度较⾼，居民家庭负债⽐例仅为 38.22％，没有负债的家庭⽐例超过半数；然⽽到了 2013 年，我国居民家庭的负债⽐例⼤幅上升。 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 全国居民总负债 11.26 13.61 16.14 19.85 23.14 27.93 33.62 42.01 0 10 20 30 40 50 单位：万亿 2010-2017年中国家庭负债总额的变化趋势
1.1.3家庭负债均值呈现下降趋势 2011年和2013年,不论全国还是区分城乡区域,居民家庭负债均值都有所下降,与“居民家庭 负债比例数据的上升表现出了不一致,可能是新增持有负债的家庭主要选择了小额消费信贷等负 债形式,这样虽然增加了居民家庭负债比例,但是其负债数额并不高,加总平均后反而摊低了居 民家庭负债的平均值。 表1中国居民家庭负债总体概况 单位:元 家庭负债比例 家庭负债均值 家庭负债中位数 2011年2013年2011年2013年2013年2011年2013年 (调整) 全国 38.22 0 62576 43118 131733 0 37000 城市 2975 100816 60087 198581 55000 农村 51.1 36504 20268 56205 25000 数据来源:万方数据库 114居民家庭之间负债分布不均 比较居民家庭负债均值和其中位数发现,2011年和2013年中国居民家庭负债均值都远高于其 中位数。2011年全国、城市以及农村居民家庭负债中位数全部是0,而家庭负债均值却高达上万元 甚至是十万元,2013年全国和城市居民家庭负债均值都是其中位数的3倍多,农村居民家庭负债均 值是其中位数的2倍多。这反映出我国居民家庭之间负债分布不均的现象 11.5我国家庭债务风险较高 截至2017年我国家庭债务占GDP的比重是48%,这已达到一个较高的水平,因为从国际上来 看,家庭债务率警戒线一般是60%。 我国居民家庭表现出的高债务风险,主要由两方面原因造成:一方面,居民家庭负债多用于 形成家庭资产,所以居民家庭的负债规模和资产规模会同时升高。例如,我国居民自有住房拥有 率很高,近年来居民购房热情不减,推动房价飙升,而绝大多数购房者都有购房贷款,即家庭负 债转换成了房产。另一方面,我国居民家庭相对较低的可支配收入水平,这也是造成我国家庭债 务风险高于美国和英国等7个发达国家的主要原因
- 5 - 1.1.3 家庭负债均值呈现下降趋势 2011 年和 2013 年，不论全国还是区分城乡区域，居民家庭负债均值都有所下降，与“居民家庭 负债⽐例”数据的上升表现出了不⼀致，可能是新增持有负债的家庭主要选择了⼩额消费信贷等负 债形式，这样虽然增加了居民家庭负债⽐例，但是其负债数额并不⾼，加总平均后反⽽摊低了居 民家庭负债的平均值。 表 1 中国居民家庭负债总体概况 单位：元 家庭负债⽐例 家庭负债均值 家庭负债中位数 2011 年 2013 年 2011 年 2013 年 2013 年 （调整） 2011 年 2013 年 全国 38.22 50.2 62576 43118 131733 0 37000 城市 29.75 49.5 100816 60087 198581 0 55000 农村 37.38 51.1 36504 20268 56205 0 25000 数据来源：万⽅数据库 1.1.4 居民家庭之间负债分布不均 ⽐较居民家庭负债均值和其中位数发现，2011 年和 2013 年中国居民家庭负债均值都远⾼于其 中位数。2011 年全国、城市以及农村居民家庭负债中位数全部是 0，⽽家庭负债均值却⾼达上万元 甚⾄是⼗万元，2013 年全国和城市居民家庭负债均值都是其中位数的 3 倍多，农村居民家庭负债均 值是其中位数的 2 倍多。这反映出我国居民家庭之间负债分布不均的现象。 1.1.5 我国家庭债务风险较⾼ 截⾄ 2017 年我国家庭债务占 GDP 的⽐重是 48%，这已达到⼀个较⾼的⽔平，因为从国际上来 看，家庭债务率警戒线⼀般是 60%。 我国居民家庭表现出的⾼债务风险，主要由两⽅⾯原因造成：⼀⽅⾯，居民家庭负债多⽤于 形成家庭资产，所以居民家庭的负债规模和资产规模会同时升⾼。例如，我国居民⾃有住房拥有 率很⾼，近年来居民购房热情不减，推动房价飙升，⽽绝⼤多数购房者都有购房贷款，即家庭负 债转换成了房产。另⼀⽅⾯，我国居民家庭相对较低的可⽀配收⼊⽔平，这也是造成我国家庭债 务风险⾼于美国和英国等 7 个发达国家的主要原因
12负债结构 家庭负债按期限结构分,可以分为短期贷款,和中长期贷款。短期贷款即期限在1年和1年以 下的贷款,而中长期贷款则指期限长于1年的。 按负债用途可以分为消费类贷款和经营类贷款。其中,消防类贷款主要有住房抵押贷款,短 期信用贷款,综合消费贷款,汽车贷款,旅游贷款,国家助学贷款等等。而经营类贷款主要有经 营专项贷款和经营流动资金贷款两大类 下面将从存量与流量角度分析我国居民家庭负债的期限结构和用途结构。 121负债的存量结构 从期限角度分析负债的存量结构,我国家庭部门债务以中长期负债为主,占负债总额的比重 约为70%,而短期贷款占比仅30% 从负债用途角度分析负债的存量结构,居民家庭负债类型主要包括经营负债、房产负债、汽 车负债、教育负债、信用卡负债及其他负债。全国居民家庭负债中占比最大的是房产负债,2011 年和2013年分别达到47.86%和50.46%,其次是经营负债,分别占43.24%和3440%。两项合计分 别占到91.10%和84.86%。因此,房产负债和经营负债是中国居民家庭负债结构中的主要构成部 分,教育负债和汽车负债也是占比较大的两项 分城乡来看,城市居民家庭负债中占比最大的也是房产负债,次之为经营负债,两项合计分 别占2011年和2013年城市居民家庭总负债的92.51%和87.66%,因此,房产负债和经营负债是城 市居民家庭主要的负债来源。农村居民家庭负债结构中,2011年房产负债4203%的占比小于经营 负债4643%的占比,而2013年房产负债40.36%的占比又高于经营负债33.35%的占比。可以看 出,我国城乡居民家庭之间表现出了相同的趋势,即房产负债比例逐渐升高,经营负债比例逐渐 下降,但房产负债和经营负债仍是城乡居民家庭负债的首要来源,汽车负债和教育负债也占有 定比例
- 6 - 1.2 负债结构 家庭负债按期限结构分，可以分为短期贷款，和中长期贷款。短期贷款即期限在 1 年和 1 年以 下的贷款，⽽中长期贷款则指期限长于 1 年的。 按负债⽤途可以分为消费类贷款和经营类贷款。其中，消防类贷款主要有住房抵押贷款，短 期信⽤贷款，综合消费贷款，汽车贷款，旅游贷款，国家助学贷款等等。⽽经营类贷款主要有经 营专项贷款和经营流动资⾦贷款两⼤类。 下⾯将从存量与流量⾓度分析我国居民家庭负债的期限结构和⽤途结构。 1.2.1 负债的存量结构 从期限⾓度分析负债的存量结构，我国家庭部门债务以中长期负债为主，占负债总额的⽐重 约为 70%，⽽短期贷款占⽐仅 30%。 从负债⽤途⾓度分析负债的存量结构，居民家庭负债类型主要包括经营负债、房产负债、汽 车负债、教育负债、信⽤卡负债及其他负债。全国居民家庭负债中占⽐最⼤的是房产负债，2011 年和 2013 年分别达到 47.86％和 50.46％，其次是经营负债，分别占 43.24％和 34.40％。两项合计分 别占到 91.10％和 84.86％。因此，房产负债和经营负债是中国居民家庭负债结构中的主要构成部 分，教育负债和汽车负债也是占⽐较⼤的两项。 分城乡来看，城市居民家庭负债中占⽐最⼤的也是房产负债，次之为经营负债，两项合计分 别占 2011 年和 2013 年城市居民家庭总负债的 92.51％和 87.66％，因此，房产负债和经营负债是城 市居民家庭主要的负债来源。农村居民家庭负债结构中，2011 年房产负债 42.03％的占⽐⼩于经营 负债 46.43％的占⽐，⽽ 2013 年房产负债 40.36％的占⽐又⾼于经营负债 33.35％的占⽐。可以看 出，我国城乡居民家庭之间表现出了相同的趋势，即房产负债⽐例逐渐升⾼，经营负债⽐例逐渐 下降，但房产负债和经营负债仍是城乡居民家庭负债的⾸要来源，汽车负债和教育负债也占有⼀ 定⽐例
表2中国居民家庭负债结构 单位 城乡分布年度经营负债房产负债汽车负债教育负债信用卡负债其他负债总负债 全国2011年207060 29952 62576 2013年14832 21759 1650 312 3695 43118 城市2011年41899 51377 2665 351 100816 2013年20828 1844 60087 农村2011年16950 15344 1702 1733 2013年 6760 8180 1135 1167 20268 数据来源:CHFS(中国家庭部门金融调查) 122负债的流量结构 从负债用途角度观察负债的流量结构,CHFS的调査报告显示,2013年我国居民部门新增负债 4.19万亿元,其中,居民部门住房负债新增1.56万亿元,增加额占同期居民部门新增负债总额的 374%,占据了很高的比例。这说明了我国居民家庭负债结构中,房产负债是占比很高的一项负债 类型,并且居民家庭负债结构的变化趋势中,还以是房产负债的增加为主要方向。究其原因,与 我国居民家庭近年来强劲的购房需求有很大关系。 从负债的期限角度观察负债的流量角度,从2012年3月至2017年9月,我国居民短期负债比 例呈下降趋势,中长期负债比例呈逐年上升趋势 2012-2017年中国居民部门新增贷款期限结构 居民部门新增短期贷款比重——居民部门新增中长期贷款比重 数据来源:万方数据库 图22012-2017年中国居民部门新增贷款期限结构
- 7 - 表 2 中国居民家庭负债结构 单位：元 城乡分布 年度 经营负债 房产负债 汽车负债 教育负债 信⽤卡负债 其他负债 总负债 全国 2011 年 207060 29952 2092 938 176 2357 62576 2013 年 14832 21759 1650 869 312 3695 43118 城市 2011 年 41899 51377 2665 1262 351 3271 100816 2013 年 20828 1844 2033 647 500 4236 60087 农村 2011 年 16950 15344 1702 717 57 1733 36504 2013 年 6760 8180 1135 1167 59 2967 20268 数据来源：CHFS（中国家庭部门⾦融调查） 1.2.2 负债的流量结构 从负债⽤途⾓度观察负债的流量结构，CHFS 的调查报告显⽰，2013 年我国居民部门新增负债 4.19 万亿元，其中，居民部门住房负债新增 1.56 万亿元，增加额占同期居民部门新增负债总额的 37.4％，占据了很⾼的⽐例。这说明了我国居民家庭负债结构中，房产负债是占⽐很⾼的⼀项负债 类型，并且居民家庭负债结构的变化趋势中，还以是房产负债的增加为主要⽅向。究其原因，与 我国居民家庭近年来强劲的购房需求有很⼤关系。 从负债的期限⾓度观察负债的流量⾓度，从 2012 年 3 ⽉⾄ 2017 年 9 ⽉，我国居民短期负债⽐ 例呈下降趋势，中长期负债⽐例呈逐年上升趋势。 数据来源：万⽅数据库 图 2 2012-2017 年中国居民部门新增贷款期限结构 0 20 40 60 80 100 Mar-12 Jun-12 Sep-12 Dec-12 Mar-13 Jun-13 Sep-13 Dec-13 Mar-14 Jun-14 Sep-14 Dec-14 Mar-15 Jun-15 Sep-15 Dec-15 Mar-16 Jun-16 Sep-16 Dec-16 Mar-17 Jun-17 Sep-17 Dec-17 2012-2017年中国居民部门新增贷款期限结构 居民部门新增短期贷款⽐重 居民部门新增中长期贷款⽐重 %
2居民杠杆率对比分析 21居民杠杆率的定义与作用 在财务分析中,杠杆率一般是指权益资本与资产负债表中总资产的比率。杠杆率是一个衡量 公司负债风险的指标,从侧面反映出公司的还款能力 权益资本 杠杆率 总资产 推而广之,居民部门杠杆率一般是指居民债务与GDP的比率,居民杠杆率一般是指居民债务 与可支配收入的比率,后者能更为准确地从收入与支出(偿还债务)的角度反映居民债务负担与 偿债能力。当居民(部门)杠杄率提高时,居民债务负担加重,债务偿还压力增加,宏观金融风 险也随之提高。 居民债务 居民杠杆率 居民债务 居民部门杠杆率 可支配收入 22房贷对居民(部门)杠杆率趋势的影响 在市场经济高度发展的今天,居民债务(或者说家庭债务)主要来源于房贷、车贷、信用卡 透支以及其他贷款行为。其中,房贷是居民债务的主要组成部分,是居民(部门)杠杆率变动的 决定性因素。房地产是现代经济中最重要的资产,也是商业银行体系最重要的抵押品。在2014 年,中国居民房产市值占到总资产比例的54%,而同期美国该比例仅为24% 00 2004年与2016年房地产市值与可支配收入增长对比 6.3 3.5x 226.7 100 57.4 32.7 家庭房地产市值(万亿元)城镇居民可支配收入(百元) 城镇人口比重(%) Source: Wind. TF Securities ■2004年■2016年 图22004年与2016年房地产市值与可支配收入增长对比
- 8 - 2 居民杠杆率对⽐分析 2.1 居民杠杆率的定义与作⽤ 在财务分析中，杠杆率⼀般是指权益资本与资产负债表中总资产的⽐率。杠杆率是⼀个衡量 公司负债风险的指标，从侧⾯反映出公司的还款能⼒。 杠杆率 = 权益资本 总资产 推⽽⼴之，居民部门杠杆率⼀般是指居民债务与 GDP 的⽐率，居民杠杆率⼀般是指居民债务 与可⽀配收⼊的⽐率，后者能更为准确地从收⼊与⽀出（偿还债务）的⾓度反映居民债务负担与 偿债能⼒。当居民（部门）杠杆率提⾼时，居民债务负担加重，债务偿还压⼒增加，宏观⾦融风 险也随之提⾼。 居民部门杠杆率 = 居民债务 GDP 居民杠杆率 = 居民债务 可⽀配收⼊ 2.2 房贷对居民（部门）杠杆率趋势的影响 在市场经济⾼度发展的今天，居民债务（或者说家庭债务）主要来源于房贷、车贷、信⽤卡 透⽀以及其他贷款⾏为。其中，房贷是居民债务的主要组成部分，是居民（部门）杠杆率变动的 决定性因素。房地产是现代经济中最重要的资产，也是商业银⾏体系最重要的抵押品。在 2014 年，中国居民房产市值占到总资产⽐例的 54%，⽽同期美国该⽐例仅为 24%。 图 2 2004 年与 2016 年房地产市值与可⽀配收⼊增长对⽐ 32.7 94.2 41.8 226.7 336.2 57.4 0 100 200 300 400 家庭房地产市值（万亿元） 城镇居民可⽀配收⼊（百元） 城镇⼈⼜⽐重（%） 2004年与2016年房地产市值与可⽀配收⼊增长对⽐ Source: Wind, TF Securities 2004年 2016年 6.3x 3.5x
从2004年到2016年,家庭房地产市值从32.7万亿元增长至226.7万亿元,增长了63倍;同 期,城镇居民可支配收入从94.2万亿元增长至336.2万亿元,仅增长了3.5倍。两者在增长速度上 的显著差异会自然地导致居民部门杠杆杄率的快速提升,中国居民部门杠杆率从200年的10.8%快 速增长到2017年的484%,上升了约4.8倍。这反映出中国房地产市值已经严重脱离了居民可支配 收入快速上涨。 2006年至2017年中国居民部门杠杆率增长趋势 0.0% 38.8% 40.0% 35.7% 33.1% 235%272%27%297% 20.0% 8.8%17.9% 10.8% 10.0% 0.0% 200620072008200920102011201220132014201520162017 Source: Wind 居民部门杠杆率 图32006年至2017年中国居民部分杠杆率增长趋势 23居民部门杠杆率横向对比 通过比较2017年12月不同国家及地区居民部门杠杆率,可以发现 中国的居民部门杠杆率水平并不高,仅有484%,显著低于美国(78.7%)、英国 (86.7%)、韩国(94.8%)、中国香港(70.6%)等发达国家及地区,与新兴市场的居民部 门]杠杆率水平(39.8%)也差异不大。 二.发达国家以及地区的居民部门杆杠率普遍高于50%,处于较高水平;而发展中国家以及新 兴市场的居民部门杠杆率处于较低水平
- 9 - 从 2004 年到 2016 年，家庭房地产市值从 32.7 万亿元增长⾄ 226.7 万亿元，增长了 6.3 倍；同 期，城镇居民可⽀配收⼊从 94.2 万亿元增长⾄ 336.2 万亿元，仅增长了 3.5 倍。两者在增长速度上 的显著差异会⾃然地导致居民部门杠杆率的快速提升，中国居民部门杠杆率从 2006 年的 10.8%快 速增长到 2017 年的 48.4%，上升了约 4.8 倍。这反映出中国房地产市值已经严重脱离了居民可⽀配 收⼊快速上涨。 图 3 2006 年⾄ 2017 年中国居民部分杠杆率增长趋势 2.3 居民部门杠杆率横向对⽐ 通过⽐较 2017 年 12 ⽉不同国家及地区居民部门杠杆率，可以发现： ⼀. 中国的居民部门杠杆率⽔平并不⾼，仅有 48.4%，显著低于美国（78.7%）、英国 （86.7%）、韩国（94.8%）、中国⾹港（70.6%）等发达国家及地区，与新兴市场的居民部 门杠杆率⽔平（39.8%）也差异不⼤。 ⼆. 发达国家以及地区的居民部门杆杠率普遍⾼于 50%，处于较⾼⽔平；⽽发展中国家以及新 兴市场的居民部门杠杆率处于较低⽔平。 10.8% 18.8% 17.9% 23.5% 27.2% 27.7% 29.7% 33.1% 35.7% 38.8% 44.4% 48.4% 0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 40.0% 50.0% 60.0% 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2006年⾄2017年中国居民部门杠杆率增长趋势 Source: Wind 居民部门杠杆率