复旦大学：《货币银行学 Economics of Money and Banking》课程教学资源（学生课堂）美国FHA的共同抵押保险基金.pdf_大学文库

1 目录摘要................................................................................................................................................................ 2 组员分工表.................................................................................................................................................. 2 一、联邦住房管理局及共同抵押保险基金简介........................................................................... 3 1．联邦住房管理局及 FHA 保险....................................................................................................... 3 2．共同抵押保险基金简介................................................................................................................ 4 二、 MMI 基金财务状况.......................................................................................................................... 4 1．MMI 基金账户................................................................................................................................... 4 2．衡量指标........................................................................................................................................... 5 3．MMI 基金近年财务状况............................................................................................................... 5 三、MMI 基金风险控制.......................................................................................................................... 7 1．风险来源（影响 MMI 基金财务状况的一些主要因素）.................................................... 7 2．风控方法........................................................................................................................................... 9 四、 MMI 基金与联邦财政部...............................................................................................................11 1．永久无限期预算要求权..............................................................................................................11 2．年度预算过程................................................................................................................................11

如今,买房越来越成为一种社会需求,而房贷也成为一种主流社会现象,可对于中低收入者而言,无论是支付高昂的首付,还是申请到贷款,或者是负担利率,都是困难的。为了解决这样的问题,美国的联邦住房管理局采取了提供保险的策略,为中低收入者购房提供了渠道。、联邦住房管理局及共同抵押保险基金简介 1.联邦住房管理局及FHA保险联邦住房管理局,英文名为 Federal Housing Authority,简称FHA,根据1934年的 “国家住房法”始设于大萧条时期,它最初是为了经济复苏而设立,于1965年成为住房和城市发展部的一部分,如今在美国房地产中扮演着重要的角色。对于银行来说,提供贷款要承担风险,因此购房者需要支付一定比例的首付以证明还款能力,这一比例往往是中低收入者无法负担的。此外,贷款利率也是一大负担。在金融市场中,高风险与高收益伴随,要降低首付或者利率,便需要从降低贷款风险入手。由此,为了让中低收入借款人用负担得起的利率获得抵押贷款,FHA为私人贷方提供保险,使其免受符合某些资格标准的住房抵押贷款损失。如果抵押贷款借款人违约(即没有按照承诺偿还抵押贷款)并且房屋被取消抵押品赎回权,FHA向贷方支付剩余的本金金额。对抵押权人来说,FHA保险的抵押贷款基本上是没有坏账风险的,因此这样的贷款具有更低的首付要求和利率标准。FHA在提供保险时,需要收取保费,且由于它担保的抵押信用标准较宽,承担风险较大,其保险金一般比私人保险机构的保险费高但要获得FHA保险资格,借款人和抵押贷款必须符合某些标准,例如,抵押贷款的本金余额必须低于一定的美元门槛,数额根据各个地区的生活水平和价格指数制定,发起FHA保险抵押贷款的贷方必须得到FHA的批准当然,FHA保险抵押贷款并非只面向中低收入者,只是由于其中的保费等特点,中低收入者所占比重较大。下图表示了若干财年各收入人群在FHA保险抵押贷款中所占份额。 2000-2013年各收入人群在FHA保险抵押贷款中所占份额 120.00% 10000% 60.00% 40.00% 20.00% 0.00% 20002001200220032004200520062007200820092010201120122013 ource: fha data ■低收入人群■中等收入人群■高收入人群

3 如今，买房越来越成为一种社会需求，而房贷也成为一种主流社会现象，可对于中低收入者而言，无论是支付高昂的首付，还是申请到贷款，或者是负担利率，都是困难的。为了解决这样的问题，美国的联邦住房管理局采取了提供保险的策略，为中低收入者购房提供了渠道。一、联邦住房管理局及共同抵押保险基金简介 1．联邦住房管理局及 FHA 保险联邦住房管理局，英文名为 Federal Housing Authority，简称 FHA，根据 1934 年的 “国家住房法”始设于大萧条时期，它最初是为了经济复苏而设立，于 1965 年成为住房和城市发展部的一部分，如今在美国房地产中扮演着重要的角色。对于银行来说，提供贷款要承担风险，因此购房者需要支付一定比例的首付以证明还款能力，这一比例往往是中低收入者无法负担的。此外，贷款利率也是一大负担。在金融市场中，高风险与高收益伴随，要降低首付或者利率，便需要从降低贷款风险入手。由此，为了让中低收入借款人用负担得起的利率获得抵押贷款，FHA 为私人贷方提供保险，使其免受符合某些资格标准的住房抵押贷款损失。如果抵押贷款借款人违约（即没有按照承诺偿还抵押贷款）并且房屋被取消抵押品赎回权，FHA 向贷方支付剩余的本金金额。对抵押权人来说，FHA 保险的抵押贷款基本上是没有坏账风险的，因此这样的贷款具有更低的首付要求和利率标准。FHA 在提供保险时，需要收取保费，且由于它担保的抵押信用标准较宽，承担风险较大，其保险金一般比私人保险机构的保险费高。但要获得 FHA 保险资格，借款人和抵押贷款必须符合某些标准，例如，抵押贷款的本金余额必须低于一定的美元门槛，数额根据各个地区的生活水平和价格指数制定，发起 FHA 保险抵押贷款的贷方必须得到 FHA 的批准。当然，FHA 保险抵押贷款并非只面向中低收入者，只是由于其中的保费等特点，中低收入者所占比重较大。下图表示了若干财年各收入人群在 FHA 保险抵押贷款中所占份额。 0.00% 20.00% 40.00% 60.00% 80.00% 100.00% 120.00% 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2000-2013年各收入人群在FHA保险抵押贷款中所占份额 Source：FHA data 低收入人群中等收入人群高收入人群

2.共同抵押保险基金简介 FHA提供保险,需要资金支持。FHA担保抵押贷款的资金主要由一个名为共同抵押保险基金(简称MMI基金)的基金库提供虽然FHA为政府机构,但MM基金的资金并非由国家提供,MI基金旨在自立,用以支付保险索赔等各种支出的资金来自于贷款获得的资金,而不是使用政府拨款。如前所述,FHA 收取的保费是MMI基金主要资金来源之一,保险费的收取方式是要求借款人向基金支付次性预付保费,而后每年支付贷款额一定比例的年度抵押保险费用。借款人违约时FHA获得的止赎房产的出售是其资金的另一大来源。MMI基金的资金流出则主要由各种赔付引致 MMI基金的资金流出主要来自FHA保险抵押贷款违约时支付给贷方的索赔。目前,MMI 基金主要服务于两种贷款业务,分别为远期抵押贷款和反向抵押贷款。远期抵押贷款即为传统意义上的房贷,而反向抵押贷款则是房主将房屋产权抵押以获得现金的一种贷款。在远期抵押贷款的情况下,如果抵押贷款借款人违约,即没有按照承诺偿还抵押贷款并且房屋被取消抵押品赎回权,MI基金向贷方支付剩余的本金金额。在反向抵押贷款的情况下,如果借款人在反向抵押贷款上的欠款超过贷款人出售房屋的价值,则该基金向贷方支付其差额 MMI基金的资金流动状况可由如下逻辑图简单示意收取保费处置造约/资金流入 MM基资金流出抵押贷款违约时支用于房产付贷方索二、MMI基金财务状况 1.MI基金账户 MMI基金由两个主要账户组成:融资账户(一级账户)和资本储备账户(二级账户)。融资账户持有资金以支付FHA保险贷款的预期未来损失。资本储备账户持有额外资金以支付任何额外的,意外的未来损失。每年FHA根据预算估计在两个账户之间转移资金,确保在融资账户中保留足够的资金,以涵盖保险贷款的预期损失。如果预算估计反映预期损失的总体增加,则资金从资本储备账户转移到融资账户,以支付预期损失增加的金额,反之,则资金从融资账户转移到资本储备账户。事实上,这里的预算估计即为后文将提及的再估计信贷补贴率下图说明了2008财年和2017财年之间这些帐户余额的变化。在2007年左右开始的房地产市场动荡之后的几年中,FHA保险贷款的预期损失总体增加,即要求从资本储备账户向融资账户大量转移资金以支付这些额外的预期未来损失。在2008财政年度末,MMI基金持

4 2．共同抵押保险基金简介 FHA 提供保险，需要资金支持。FHA 担保抵押贷款的资金主要由一个名为共同抵押保险基金（简称 MMI 基金）的基金库提供。虽然 FHA 为政府机构，但 MMI 基金的资金并非由国家提供，MMI 基金旨在自立，用以支付保险索赔等各种支出的资金来自于贷款获得的资金，而不是使用政府拨款。如前所述，FHA 收取的保费是 MMI 基金主要资金来源之一，保险费的收取方式是要求借款人向基金支付一次性预付保费，而后每年支付贷款额一定比例的年度抵押保险费用。借款人违约时 FHA 获得的止赎房产的出售是其资金的另一大来源。MMI 基金的资金流出则主要由各种赔付引致。 MMI 基金的资金流出主要来自 FHA 保险抵押贷款违约时支付给贷方的索赔。目前，MMI 基金主要服务于两种贷款业务，分别为远期抵押贷款和反向抵押贷款。远期抵押贷款即为传统意义上的房贷，而反向抵押贷款则是房主将房屋产权抵押以获得现金的一种贷款。在远期抵押贷款的情况下，如果抵押贷款借款人违约，即没有按照承诺偿还抵押贷款并且房屋被取消抵押品赎回权，MMI 基金向贷方支付剩余的本金金额。在反向抵押贷款的情况下，如果借款人在反向抵押贷款上的欠款超过贷款人出售房屋的价值，则该基金向贷方支付其差额。 MMI 基金的资金流动状况可由如下逻辑图简单示意。二、 MMI 基金财务状况 1．MMI 基金账户 MMI 基金由两个主要账户组成：融资账户（一级账户）和资本储备账户（二级账户）。融资账户持有资金以支付 FHA 保险贷款的预期未来损失。资本储备账户持有额外资金以支付任何额外的，意外的未来损失。每年 FHA 根据预算估计在两个账户之间转移资金，确保在融资账户中保留足够的资金，以涵盖保险贷款的预期损失。如果预算估计反映预期损失的总体增加，则资金从资本储备账户转移到融资账户，以支付预期损失增加的金额，反之，则资金从融资账户转移到资本储备账户。事实上，这里的预算估计即为后文将提及的再估计信贷补贴率。下图说明了 2008 财年和 2017 财年之间这些帐户余额的变化。在 2007 年左右开始的房地产市场动荡之后的几年中，FHA 保险贷款的预期损失总体增加，即要求从资本储备账户向融资账户大量转移资金以支付这些额外的预期未来损失。在 2008 财政年度末，MMI 基金持资金流入收取保费 & 处置违约房产资金流出用于 MMI基金抵押贷款违约时支付贷方索赔

5 有融资账户中的 90 亿美元和资本储备账户中的 193 亿美元。在未来几年内，融资账户所需金额增加，资本储备账户中的金额减少，在 2013 财年末达到零（当时 MMI 基金首次从财政部获得资金以进行必要的资金转移）。截至 2014 财年末，MMI 基金已开始重建其储备，在资本储备账户中持有 73 亿美元。截至 2017 财政年度末，资本储备账户中持有 316 亿美元。 2．衡量指标 ① 资本资源资本资源是 MMI 基金目前拥有的净资产，它可以转换为现金来向贷款人支付借款人违约产生的索赔以及其他费用。 ② 未偿还业务的未来现金流的现值未偿还业务的未来现金流的现值是对于目前担保的贷款，MMI 基金预期会在未来损失或获得的估计金额的现值。（此估计未考虑任何可能在未来投保的新贷款）。 ③ 经济价值经济价值是 MMI 基金的资本资源加上未偿还业务的未来现金流的现值。它代表了 MMI 基金在实现当前保险贷款的预期未来现金流后将拥有的资本资源量。换句话说，它代表了 MMI 基金可用于支付其未偿还贷款的任何额外意外损失的金额。 ④ 资本比率资本比率是 MMI 基金的经济价值除以 FHA 目前承保的抵押贷款总额。 3．MMI 基金近年财务状况 ① 2017 财年年报概述在 2017 年度报告中，FHA 报告 MMI 基金的总资本资源为 397 亿美元。这是 FHA 目前拥有的可以转换为现金以支付索赔的资本数量。FHA 估计，保险贷款（包括远期和反向抵押贷款）的未来现金流量现值为负 141 亿美元。换句话说，按净现值计算，联邦住房管理局目前 9 21.1 28.9 29 35.1 48.4 38.9 29.6 12.6 18.5 19.3 10.7 4.4 4.7 3.3 0 7.3 16 37.2 31.6 0 10 20 30 40 50 60 FY2008 FY2009 FY2010 FY2011 FY2012 FY2013 FY2014 FY2015 FY2016 FY2017 2008-2017年MMI基金账户余额变化 Source：FHA data 融资账户资本储备账户

投保的贷款预计将在这些贷款的剩余寿命期内使FHA花费约141亿美元。因此,联邦住房管理局估计MMI基金的经济价值为256亿美元(397亿美元减141亿美元)。现金流量净现值由FHA估算,并且由独立精算师测试其合理性,其作用是对FHA的估算方法和估算结果进行独立的检验。2017年,独立精算师分别估算了未来现金流量的现值,并认为FHA的估计是合理的与2016财年估计的MMI基金的经济价值为276亿美元相比,2017年估计经济价值减少约19亿美元。然而,它比2015财年估计的238亿美元的经济价值高出约18亿美元。 2012财年和2013财年,MⅠ基金估计具有负的经济价值。负的经济价值意味着MMI基金目前拥有的资金,加上它预期通过其目前投保的贷款的保费收取的资金的现值,将不足以支付索赔的现值。例如,在2013财年,MMI基金估计经济价值为负13亿美元。这意味着, 根据MMⅠ基金的资本资源以及截至报告编制时投保贷款的未来现金流量估计,当所有目前的保险贷款最终还清时,FHA预计短缺约13亿美元。相比之下,2017财年其正经济价值为 256亿美元,意味着在实现其目前投保抵押贷款的所有预期未来现金流(包括保费支付和保险索赔)之后,估计MMI基金将剩余该数额。如果未来保险抵押贷款的损失高于目前的预期, 这就提供了“缓冲”。精算报告和向国会提交的年度报告中的预测依赖于若干假设。首先, MMⅠ基金目前状态的估计假设FHA不会再为任何抵押贷款投保。实际上,联邦住房管理局可能会继续为贷款提供保险,这将以保费收入的形式带来额外资源,但也将在索赔方面产生新的负债。此外,精算审查依赖于对未来经济状况的假设。在实际未来经济状况与这些假设不同的情况下,MI基金价值的估计也将不同。尽管FHA估计MMI基金在2017财年的经济价值为正256亿美元,但它指出,在各种情况下在未来的替代经济情景中,MM基金的经济价值可能会有所不同,包括某些严峻经济情景中的潜在负值。精算报告和提交给国会的年度报告都对MI基金在各种替代经济情景下的财务状况进行了分析。 FHA向国会提交的关于MMI基金财务状况的年度报告中还报告了资本比率。在2017财年,年度报告估计MMI基金的经济价值为256亿美元,目前MM基金投保的抵押贷款总额为 1.227万亿美元,这意味着资本比率估计为2.09%(256亿美元除以1.227万亿美元)。这与2016财年相比有所下降,当时资本比率估计为2.32%,但资本比率仍高于法规所要求的 2%水平 ②2018财年年报概述相比2017年,MM的经济净值增加了81.2亿美元,主要是由于年内有利的住房市场条件以及比2017财年报告中假设的更有利的经济预测。经济净值的增加将有助于MMIF更好地抵御可能出现的不利信贷、利率波动、房价变化和抵押贷款市场的风险。对于2018财年独立精算师 Pinnacle认为,FHA的现金流是合理的,并且在 Pinnacle合理的精算估算范围 2018财年,MMI资本比率上升至的2.76%,比2017年重新估计的资本比率2.18%增加 0.58个百分点。2018财年MMⅠ资本比率连续第四年超过法规规定的最低2.00%。上文提及,精算审查依赖于对未来经济状况的假设。今年,FHA测试了各种经济情景对 MMI资本比率的影响。本年度报告中,FHA使用100种曾在过去发生过的经济情景来测试这些假定的经济情景对MMI资本比率的影响。测试结果表明,对于目前的保险投资组合和现有资本资源,MMI的资本比率将在94种经济情境下保持在2%的法定最低要求或以上。在另外两个结果中,资本比率将低于2%但仍高于零。其余四项成果导致资本比率低于零。这说明在各种假设的经济条件下,MMI基本能将自己的资本比率保持在法定要求的2%以上

6 投保的贷款预计将在这些贷款的剩余寿命期内使 FHA 花费约 141 亿美元。因此，联邦住房管理局估计 MMI 基金的经济价值为 256 亿美元（397 亿美元减 141 亿美元）。现金流量净现值由 FHA 估算，并且由独立精算师测试其合理性，其作用是对 FHA 的估算方法和估算结果进行独立的检验。2017 年，独立精算师分别估算了未来现金流量的现值，并认为 FHA 的估计是合理的。与 2016 财年估计的 MMI 基金的经济价值为 276 亿美元相比，2017 年估计经济价值减少约 19 亿美元。然而，它比 2015 财年估计的 238 亿美元的经济价值高出约 18 亿美元。 2012 财年和 2013 财年，MMI 基金估计具有负的经济价值。负的经济价值意味着 MMI 基金目前拥有的资金，加上它预期通过其目前投保的贷款的保费收取的资金的现值，将不足以支付索赔的现值。例如，在 2013 财年，MMI 基金估计经济价值为负 13 亿美元。这意味着，根据 MMI 基金的资本资源以及截至报告编制时投保贷款的未来现金流量估计，当所有目前的保险贷款最终还清时，FHA 预计短缺约 13 亿美元。相比之下，2017 财年其正经济价值为 256 亿美元，意味着在实现其目前投保抵押贷款的所有预期未来现金流（包括保费支付和保险索赔）之后，估计 MMI 基金将剩余该数额。如果未来保险抵押贷款的损失高于目前的预期，这就提供了“缓冲”。精算报告和向国会提交的年度报告中的预测依赖于若干假设。首先， MMI 基金目前状态的估计假设 FHA 不会再为任何抵押贷款投保。实际上，联邦住房管理局可能会继续为贷款提供保险，这将以保费收入的形式带来额外资源，但也将在索赔方面产生新的负债。此外，精算审查依赖于对未来经济状况的假设。在实际未来经济状况与这些假设不同的情况下，MMI 基金价值的估计也将不同。尽管 FHA 估计 MMI 基金在 2017 财年的经济价值为正 256 亿美元，但它指出，在各种情况下在未来的替代经济情景中，MMI 基金的经济价值可能会有所不同，包括某些严峻经济情景中的潜在负值。精算报告和提交给国会的年度报告都对 MMI 基金在各种替代经济情景下的财务状况进行了分析。 FHA 向国会提交的关于 MMI 基金财务状况的年度报告中还报告了资本比率。在 2017 财年，年度报告估计 MMI 基金的经济价值为 256 亿美元，目前 MMI 基金投保的抵押贷款总额为 1.227 万亿美元，这意味着资本比率估计为 2.09％（256 亿美元除以 1.227 万亿美元）。这与 2016 财年相比有所下降，当时资本比率估计为 2.32％，但资本比率仍高于法规所要求的 2％水平。 ② 2018 财年年报概述相比 2017 年，MMI 的经济净值增加了 81.2 亿美元，主要是由于年内有利的住房市场条件以及比 2017 财年报告中假设的更有利的经济预测。经济净值的增加将有助于 MMIF 更好地抵御可能出现的不利信贷、利率波动、房价变化和抵押贷款市场的风险。对于 2018 财年，独立精算师 Pinnacle 认为，FHA 的现金流是合理的，并且在 Pinnacle 合理的精算估算范围内。 2018 财年，MMI 资本比率上升至的 2.76％，比 2017 年重新估计的资本比率 2.18％增加 0.58 个百分点。2018 财年 MMI 资本比率连续第四年超过法规规定的最低 2.00％。上文提及，精算审查依赖于对未来经济状况的假设。今年，FHA 测试了各种经济情景对 MMI 资本比率的影响。本年度报告中，FHA 使用 100 种曾在过去发生过的经济情景来测试这些假定的经济情景对 MMI 资本比率的影响。测试结果表明，对于目前的保险投资组合和现有资本资源，MMI 的资本比率将在 94 种经济情境下保持在 2％的法定最低要求或以上。在另外两个结果中，资本比率将低于 2％但仍高于零。其余四项成果导致资本比率低于零。这说明在各种假设的经济条件下，MMI 基本能将自己的资本比率保持在法定要求的 2%以上

三、MI基金风险控制 1.风险来源(影响MM基金财务状况的一些主要因素) 本节简要介绍了可能影响MMI基金财务状况的一些主要因素。这些因素包括FHA保险抵押贷款的违约率,贷款人违约时FHA的平均损失,FHA收取的保费金额,FHA承保的贷款数量以及当前和未来的经济状况。 4未来 ①赔偿 2收取经济前贷方违的保费约金额景金额 3贷款数量和质量风险来源 ①丧失抵押品赎回权的相应损失当FHA保险抵押贷款的借款人丧失抵押品赎回权时,FHA向贷款人支付借款人未偿付的抵押贷款的剩余金额并取得财产所有权,其中,向贷方支付的款项称为索赔。FHA的损失是支付的索赔金额加上所有其他由于违约导致的费用(例如维持止赎财产的费用),减去FHA 通过出售止赎房屋可以收回的款项。此外,FHA可以采取一些措施来激励借款人如约履行还款义务,也可以采取措施努力减少违约相关的费用。因此,FHA的总损失取决于下面几点 1)抵押贷款违约和丧失抵押品赎回权的数量许多因素会导致借款人被丧失抵押品赎回权,如借款人拖欠账款,这些情况发生的规模会影响FHA的财务状况。虽然并非所有拖欠或违约抵押都会导致完全取消抵押品赎回权,但更高的拖欠和违约率会导致更高的丧失抵押品赎回权率,而更多的丧失抵押品赎回权会转化为FHA支付的更多索赔在2007年左右开始的住房和抵押贷款市场动荡期间,包括FHA保险抵押在内的所有类型抵押贷款的拖欠率和止赎率都有所上升。在房地产市场动荡之后,许多因素导致FHA保险抵押贷款的拖欠率和违约率上升。不利的经济条件,如房价下跌和失业率上升,影响了美国许多地区,导致更多的FHA保险贷款违约和丧失抵押品赎回权。其他因素,如某些贷款的信贷质量,也导致违约率上升。同样,许多因素促成了2013年开始的贷款业绩改善。这些因素包括经济状况的改善以及更好的新保险贷款的信贷质量 2)减损行动的成本和效果通过激励借款人避免违约以至丧失抵押品赎回权,例如通过提供抵押贷款修改,可以影响违约率和止赎率,这种帮助借款人避免丧失抵押品赎回权并因此减轻MI基金因止赎而遭受的损失的努力被称为减损行动。当具有FHA保险贷款的借款人违约时,贷款的服务机构

7 三、MMI 基金风险控制 1．风险来源（影响 MMI 基金财务状况的一些主要因素）本节简要介绍了可能影响 MMI 基金财务状况的一些主要因素。这些因素包括 FHA 保险抵押贷款的违约率，贷款人违约时 FHA 的平均损失，FHA 收取的保费金额，FHA 承保的贷款数量以及当前和未来的经济状况。 ① 丧失抵押品赎回权的相应损失当 FHA 保险抵押贷款的借款人丧失抵押品赎回权时，FHA 向贷款人支付借款人未偿付的抵押贷款的剩余金额并取得财产所有权，其中，向贷方支付的款项称为索赔。FHA 的损失是支付的索赔金额加上所有其他由于违约导致的费用（例如维持止赎财产的费用），减去 FHA 通过出售止赎房屋可以收回的款项。此外，FHA 可以采取一些措施来激励借款人如约履行还款义务，也可以采取措施努力减少违约相关的费用。因此，FHA 的总损失取决于下面几点。 1)抵押贷款违约和丧失抵押品赎回权的数量许多因素会导致借款人被丧失抵押品赎回权，如借款人拖欠账款，这些情况发生的规模会影响 FHA 的财务状况。虽然并非所有拖欠或违约抵押都会导致完全取消抵押品赎回权，但更高的拖欠和违约率会导致更高的丧失抵押品赎回权率，而更多的丧失抵押品赎回权会转化为 FHA 支付的更多索赔。在 2007 年左右开始的住房和抵押贷款市场动荡期间，包括 FHA 保险抵押在内的所有类型抵押贷款的拖欠率和止赎率都有所上升。在房地产市场动荡之后，许多因素导致 FHA 保险抵押贷款的拖欠率和违约率上升。不利的经济条件，如房价下跌和失业率上升，影响了美国许多地区，导致更多的 FHA 保险贷款违约和丧失抵押品赎回权。其他因素，如某些贷款的信贷质量，也导致违约率上升。同样，许多因素促成了 2013 年开始的贷款业绩改善。这些因素包括经济状况的改善以及更好的新保险贷款的信贷质量。 2) 减损行动的成本和效果通过激励借款人避免违约以至丧失抵押品赎回权，例如通过提供抵押贷款修改，可以影响违约率和止赎率，这种帮助借款人避免丧失抵押品赎回权并因此减轻 MMI 基金因止赎而遭受的损失的努力被称为减损行动。当具有 FHA 保险贷款的借款人违约时，贷款的服务机构 ③贷款数量和质量 ①赔偿贷方违约金额 ②收取的保费金额 ④未来经济前景

需要评估借款人是否有资格获得某些特定的减损措施。如果成功,这些措施可以减少FHA会在陷入困境的贷款上的损失,进而促进最小化MMI基金的损失。一些损失减免方案旨在促使借款人保留其住房,例如贷款宽容或贷款修改:另一些选择会导致借款人失去其住房,但不会丧失抵押品赎回权,例如卖空和契约代替丧失抵押品赎回权( short sales and deeds in-lieu of foreclosure ) FHA在某些情况下,还向贷款人支付与减损措施有关的部分保险索赔。这些成本很可能低于丧失抵押品赎回权后支付索赔对FA的成本。但是,如果借款人未来再次违约抵押贷款,则贷款将被丧失抵押品赎回杈,FHA最终可能会支付全部索赔金额。因此,减损行动的效果还将取决于接受贷款调整的借款人是继续偿还抵押贷款还是未来再次违约 3)损失严重程度如果抵押贷款最终必须进入丧失抵押品赎回权阶段,FHA可以通过出售房产来收回其向贷方支付的部分索赔金额。一般而言,其收回的金额通常小于索赔金额。此外,FA还会产生与房产最终销售之前的管理和营销止赎房产相关的成本。在计算其出售房产后所收回的所有金额后,FHA在特定索赔中损失的金额占未偿还贷款余额的的比例,称作损失严重程度对于2017财年第四季度,联邦住房管理局报告称,当它支付保险索赔时,它平均损失了未偿还贷款本金余额的47%近年来,FHA的损失严重程度有所改善,2017年第四季度约为47%。2017年损失严重程度的改善的部分原因是因为出售止赎房产的替代方法使用的增加,使用替代方法时的损失严重程度通常低于传统的处置过程。然而,传统处置方式的损失严重程度也随着时间的推移而下降。处置方法以外的许多因素也会影响损失严重程度,包括房价升值或折旧以及抵押贷款和有问题的财产的特征 ②抵押保险费 FHA向获得FHA保险抵押贷款的借款人收取费用或保费。这些保费旨在清偿从MⅠ基金支付的索赔的费用。借款人支付前期保费和年度保费。这些费用是流入MMI基金的主要收入来源。进入MMI基金的保费收入金额取决于多种因素,包括所收取的保费金额,需要借款人支付保费的未偿还抵押贷款的数量和金额,以及这些未偿还抵押贷款被最终预付一—通过例如再融资抵押贷款,还清贷款或丧失抵押品赎回权—一而导致借款人不再支付保费的数量方面,提高保费可以为保险基金带来更多资金,并有助于确保联邦住房管理局对其保险定价足够高,以充分覆盖其风险。另一方面,如果保费过高,则选择购买FHA保险抵押贷款的借款人会减少,这又会降低FHA获得的总保费收入。此外,保费过高可能会使得FHA保险抵押贷款成为一种不具有吸引力的贷款,除了对于那些呈现出高信用风险的借款人,进而降低 FHA承保的抵押贷款的整体质量。在公布2015年1月年度保费下降之前,联邦住房管理局在房地产市场动荡之后的几年中多次提高其年度保费。FHA目前收取的年度保费低于2010年10月以来的任何时间,但高于该日期之前收取的保费 ③贷款额 FHA保险的贷款数量和美元数量对其经济稳定起着重要作用。一方面,由于更多的借款人支付其FHA保险贷款的保费,FHA投保的更多贷款可能带来更多的保费收入进。另一方面,FHA投保的抵押贷款也增加了FHA对贷款违约的责任。此外,贷款额对MMI基金财务稳定性的总体影响会受到保险贷款的质量及其未来表现的影响。 ④经济条件和预测经济状况和住房市场条件多方面地影响FHA的财务状况。首先,经济状况的恶化可能导

8 需要评估借款人是否有资格获得某些特定的减损措施。如果成功，这些措施可以减少 FHA 会在陷入困境的贷款上的损失，进而促进最小化 MMI 基金的损失。一些损失减免方案旨在促使借款人保留其住房，例如贷款宽容或贷款修改；另一些选择会导致借款人失去其住房，但不会丧失抵押品赎回权，例如卖空和契约代替丧失抵押品赎回权（short sales and deedsin-lieu of foreclosure）。 FHA 在某些情况下，还向贷款人支付与减损措施有关的部分保险索赔。这些成本很可能低于丧失抵押品赎回权后支付索赔对 FHA 的成本。但是，如果借款人未来再次违约抵押贷款，则贷款将被丧失抵押品赎回权，FHA 最终可能会支付全部索赔金额。因此，减损行动的效果还将取决于接受贷款调整的借款人是继续偿还抵押贷款还是未来再次违约。 3) 损失严重程度如果抵押贷款最终必须进入丧失抵押品赎回权阶段，FHA 可以通过出售房产来收回其向贷方支付的部分索赔金额。一般而言，其收回的金额通常小于索赔金额。此外，FHA 还会产生与房产最终销售之前的管理和营销止赎房产相关的成本。在计算其出售房产后所收回的所有金额后，FHA 在特定索赔中损失的金额占未偿还贷款余额的的比例，称作损失严重程度。对于 2017 财年第四季度，联邦住房管理局报告称，当它支付保险索赔时，它平均损失了未偿还贷款本金余额的 47％。近年来，FHA 的损失严重程度有所改善，2017 年第四季度约为 47％。2017 年损失严重程度的改善的部分原因是因为出售止赎房产的替代方法使用的增加，使用替代方法时的损失严重程度通常低于传统的处置过程。然而，传统处置方式的损失严重程度也随着时间的推移而下降。处置方法以外的许多因素也会影响损失严重程度，包括房价升值或折旧以及抵押贷款和有问题的财产的特征。 ② 抵押保险费 FHA 向获得 FHA 保险抵押贷款的借款人收取费用或保费。这些保费旨在清偿从 MMI 基金支付的索赔的费用。借款人支付前期保费和年度保费。这些费用是流入 MMI 基金的主要收入来源。进入 MMI 基金的保费收入金额取决于多种因素，包括所收取的保费金额，需要借款人支付保费的未偿还抵押贷款的数量和金额，以及这些未偿还抵押贷款被最终预付——通过例如再融资抵押贷款，还清贷款或丧失抵押品赎回权——而导致借款人不再支付保费的数量。一方面，提高保费可以为保险基金带来更多资金，并有助于确保联邦住房管理局对其保险定价足够高，以充分覆盖其风险。另一方面，如果保费过高，则选择购买 FHA 保险抵押贷款的借款人会减少，这又会降低 FHA 获得的总保费收入。此外，保费过高可能会使得 FHA 保险抵押贷款成为一种不具有吸引力的贷款，除了对于那些呈现出高信用风险的借款人，进而降低 FHA 承保的抵押贷款的整体质量。在公布 2015 年 1 月年度保费下降之前，联邦住房管理局在房地产市场动荡之后的几年中多次提高其年度保费。FHA 目前收取的年度保费低于 2010 年 10 月以来的任何时间，但高于该日期之前收取的保费。 ③ 贷款额 FHA 保险的贷款数量和美元数量对其经济稳定起着重要作用。一方面，由于更多的借款人支付其 FHA 保险贷款的保费，FHA 投保的更多贷款可能带来更多的保费收入进。另一方面，FHA 投保的抵押贷款也增加了 FHA 对贷款违约的责任。此外，贷款额对 MMI 基金财务稳定性的总体影响会受到保险贷款的质量及其未来表现的影响。 ④ 经济条件和预测经济状况和住房市场条件多方面地影响 FHA 的财务状况。首先，经济状况的恶化可能导

致违约率和止赎率( foreclosure rates)上升。如果更多的人失业或就业不足,或者房价下跌使那些无法再负担抵押贷款的人无法靠出售房屋为继,那么会有更多的人违约以及被丧失抵押品赎回权。同时,房价下跌也限制了FHA在出售止赎房产时可以收回的金额对未来经济状况的预测也是评估MI基金健康状况的重要因素。特别是,房价和利率的预期未来路径在估计FHA保险抵押贷款未来的表现方面以及最终预计将有多少资金流入和流出MI基金上发挥了重要作用。再者,未来的房价变化趋势也非常重要,因为正如所指出的那样,房价在违约率和丧失抵押品赎回权率以及FHA可以收回丧失抵押品赎回权的数量方面起着重要作用。利率状况同样会影响MI基金的财务状况,因为它们会影响房屋购买活动以及房主为抵押贷款再融资的决定,这会影响FHA预计的收入,以及FHA未来索赔的潜在责任。如果拥有FA保险抵押贷款的借款人再融资到未由FHA投保的新抵押贷款,那些借款人将停止向FHA支付保费,减少FHA接收的收入,但是,FHA的总体负债也将减少由此可见,如果对未来经济状况的假设及其对贷款业绩的影响不准确,那么对MMI基金财务状况的估计也是不可靠的 2.风控方法基于如上诸多分析,FHA保险的风险是可以预见的。为了控制风险,国会通过法律颁布了一些条文。美国在1990年颁布的《综合预算调节法》中,要求FHA对MMI基金进行年度精算审査,同时要求M基金保持至少2%的资本比率。此外,《综合预算调节法》还让FHA 改善MⅠ基金财务状况,包括丧失支付某些先前已在某些条件下支付给借款人的付款(称为分配股份),以及两大保费之一的年度抵押贷款保险费也是在该法律中新增的要求。这些要求说明联邦住房管理局将向未来的借款人收取更多费用来建立储备金,以用来支付抵押贷款 FHA 年度审计控制风险 MMI 保持 2%资产比率 ①FHA精算审查法律要求联邦住房管理局每年进行一次独立的精算审査,分析MI基金的财务状况,并向国会提供关于精算审査结果的年度报告,前面所提及的2017以及2018财年财务状况概述中的诸多结果便是从年度精算审查报告中获得。精算审查报告一般报告MI基金目前拥有的资金数量,并估计其预期在其目前投保的贷款中预计将获利或亏损的净额(按现值计算),将这些数字加在一起计算MMI基金的“经济价值”,以分析MM基金的财务状况。它还使用经济模型来预测MⅠ基金在当未来几年的财务状况。FHA将精算审查的结果通过关于 MMI基金财务状况的年度报告向国会提交并接受审查在年度精算审查中,除了FHA进行的核算,还有独立精算师也将审查MMI基金的财务信

9 致违约率和止赎率（foreclosure rates）上升。如果更多的人失业或就业不足，或者房价下跌使那些无法再负担抵押贷款的人无法靠出售房屋为继，那么会有更多的人违约以及被丧失抵押品赎回权。同时，房价下跌也限制了 FHA 在出售止赎房产时可以收回的金额。对未来经济状况的预测也是评估 MMI 基金健康状况的重要因素。特别是，房价和利率的预期未来路径在估计 FHA 保险抵押贷款未来的表现方面以及最终预计将有多少资金流入和流出 MMI 基金上发挥了重要作用。再者，未来的房价变化趋势也非常重要，因为正如所指出的那样，房价在违约率和丧失抵押品赎回权率以及 FHA 可以收回丧失抵押品赎回权的数量方面起着重要作用。利率状况同样会影响 MMI 基金的财务状况，因为它们会影响房屋购买活动以及房主为抵押贷款再融资的决定，这会影响 FHA 预计的收入，以及 FHA 未来索赔的潜在责任。如果拥有 FHA 保险抵押贷款的借款人再融资到未由 FHA 投保的新抵押贷款，那些借款人将停止向 FHA 支付保费，减少 FHA 接收的收入，但是，FHA 的总体负债也将减少。由此可见，如果对未来经济状况的假设及其对贷款业绩的影响不准确，那么对 MMI 基金财务状况的估计也是不可靠的。 2．风控方法基于如上诸多分析，FHA 保险的风险是可以预见的。为了控制风险，国会通过法律颁布了一些条文。美国在 1990 年颁布的《综合预算调节法》中，要求 FHA 对 MMI 基金进行年度精算审查，同时要求 MMI 基金保持至少 2％的资本比率。此外，《综合预算调节法》还让 FHA 改善 MMI 基金财务状况，包括丧失支付某些先前已在某些条件下支付给借款人的付款（称为分配股份），以及两大保费之一的年度抵押贷款保险费也是在该法律中新增的要求。这些要求说明联邦住房管理局将向未来的借款人收取更多费用来建立储备金，以用来支付抵押贷款损失。 ① FHA 精算审查法律要求联邦住房管理局每年进行一次独立的精算审查，分析 MMI 基金的财务状况，并向国会提供关于精算审查结果的年度报告，前面所提及的 2017 以及 2018 财年财务状况概述中的诸多结果便是从年度精算审查报告中获得。精算审查报告一般报告 MMI 基金目前拥有的资金数量，并估计其预期在其目前投保的贷款中预计将获利或亏损的净额（按现值计算），将这些数字加在一起计算 MMI 基金的“经济价值”，以分析 MMI 基金的财务状况。它还使用经济模型来预测 MMI 基金在当未来几年的财务状况。FHA 将精算审查的结果通过关于 MMI 基金财务状况的年度报告向国会提交并接受审查。在年度精算审查中，除了 FHA 进行的核算，还有独立精算师也将审查 MMI 基金的财务信 FHA 年度审计 MMI 保持 2%资产比率