FHA贷款发放状况 FHA .oIl another American dream comes true 简要介绍 项目介绍 2 FHA贷款资格要求 如何获得FHA贷款 4 FHA贷款的优点 4 FHA贷款适用群体 、纵向比较 背景介绍 数据分析 与次贷危机的关系… 567 三、横向比较 不同地区 不同种族与收入… 四、FHA贷款发放保障
FHA 贷款发放状况 一、 简要介绍 项目介绍..................................................................................................................................... 2 FHA 贷款资格要求.............................................................................................................. 3 如何获得 FHA 贷款............................................................................................................ 4 FHA 贷款的优点.................................................................................................................... 4 FHA 贷款适用群体........................................................................................................... 5 二、 纵向比较 背景介绍..................................................................................................................................... 5 数据分析..................................................................................................................................... 6 与次贷危机的关系............................................................................................................ 7 三、 横向比较 不同地区..................................................................................................................................... 7 不同种族与收入.................................................................................................................. 8 四、FHA 贷款发放保障............................................................................................... 13
陈思倩17300680231 东方明15300680140 简要介绍 1.项目介绍: FHA贷款是美国联邦住房管理局( Federal housing administration提供 的贷款方案,由政府背书,降低贷款银行的风险,FHA对贷款设限 比传统贷款( Conventional loan)的设限要宽松。常见有30年和15年 固定利率,以及5/1的浮动利率。这是一项政府支持的贷款,允许 人们以低至3.5%的首付的价格购买价格适中的住房。FHA不仅支持 购房抵押贷款,还帮助提供再融资贷款。 在多家庭单元担保的抵押中有不同的利息、期限和借款价值比率, 每月支付给放贷人的金额,除了定期分摊的利息和本金,还要加上 税金和保险费 以威尔明顿总价值为$250000、首付$8750的家庭购买住房贷款为 例: 信用等 优秀 良好 一般 较差 利率 30年固定利 5.04% 5.05% 5.20% 率 15年固定利 4.73% 4.76% 4.82% 5.04% 率 5/1浮动利率 5.30 5.30% 无 无 从表格能够很容易看出 同样的信用等级下,5/1浮动利率>30年固定利率>15年固定利率 同样的利率计算方式下,信用等级越高,利率越低 利率数据来自2018年12月15日 lendingtree网站实时数据
陈思倩 17300680231 东方明 15300680140 2 一、 简要介绍 1. 项目介绍： FHA 贷款是美国联邦住房管理局(Federal Housing Administration)提供 的贷款方案，由政府背书，降低贷款银行的风险，FHA 对贷款设限 比传统贷款(Conventional loan)的设限要宽松。常见有 30 年和 15 年 固定利率，以及 5/1 的浮动利率。这是一项政府支持的贷款，允许 人们以低至 3.5％的首付的价格购买价格适中的住房。FHA 不仅支持 购房抵押贷款，还帮助提供再融资贷款。 在多家庭单元担保的抵押中有不同的利息、期限和借款价值比率， 每月支付给放贷人的金额，除了定期分摊的利息和本金，还要加上 税金和保险费。 以威尔明顿总价值为＄250000、首付＄8750 的家庭购买住房贷款为 例： 信用等 级 利率1 优秀 良好 一般 较差 30 年固定利 率 5.04% 5.04% 5.05% 5.20% 15 年固定利 率 4.73% 4.76% 4.82% 5.04% 5/1 浮动利率 5.30% 5.30% 无 无 从表格能够很容易看出： 同样的信用等级下，5/1 浮动利率>30 年固定利率>15 年固定利率 同样的利率计算方式下，信用等级越高，利率越低 1 利率数据来自 2018 年 12 月 15 日 濿e瀁di瀁gtree 网站实时数据
陈思倩17300680231 东方明15300680140 2016 2017 U.S. TOTAL Conventional 近年来,FA发放的贷款在居民所获住房贷款中占比稳定在25%左 右 2.FHA贷款资格要求 最低FHA贷款信用评分为580,这是按揭首付3.5%的抵押。分数在 500-570之间的申请人需要降低10%。 从可接受3.5%首付。申请人的预付款可以来自储蓄,贷款或礼物 但不是任何直接在交易收益的人,如卖家、代理人或贷款人等。 收入记录。发了要求贷款人确保申请人可以承担抵押贷款。必须提 供工资单,W-22和可能的纳税申报表 清除CAIⅤRS( Credit Alert Interactive Voice Response System)不良 记录。 CAIVRS是政府的信用警报互动验证报告系统。这是一个拖 欠政府贷款,欠税或有其他联邦债务的人的数据库。如果申请人在 这个清单上出现,必须在获得FHA贷款前清除记录。 用于自住。这笔贷款不能用于购买度假屋或第二住宅。但是,联邦 住房管理局的融资可以用来为家庭成员购买主要住房。另外,还需 W-2格式是从雇主那里获得的工资和所得税的声明
陈思倩 17300680231 东方明 15300680140 3 近年来，FHA 发放的贷款在居民所获住房贷款中占比稳定在 25%左 右。 2. FHA 贷款资格要求 • 最低 FHA 贷款信用评分为 580，这是按揭首付 3.5%的抵押。分数在 500-570 之间的申请人需要降低 10%。 • 从可接受 3.5%首付。申请人的预付款可以来自储蓄，贷款或礼物， 但不是任何直接在交易收益的人，如卖家、代理人或贷款人等。 • 收入记录。发了要求贷款人确保申请人可以承担抵押贷款。必须提 供工资单，W-22和可能的纳税申报表。 • 清除 CAIVRS（Credit Alert Interactive Voice Response System）不良 记录。CAIVRS 是政府的信用警报互动验证报告系统。这是一个拖 欠政府贷款，欠税或有其他联邦债务的人的数据库。如果申请人在 这个清单上出现，必须在获得 FHA 贷款前清除记录。 • 用于自住。这笔贷款不能用于购买度假屋或第二住宅。但是，联邦 住房管理局的融资可以用来为家庭成员购买主要住房。另外，还需 2 W-2 格式是从雇主那里获得的工资和所得税的声明
陈思倩17300680231 东方明15300680140 要注意的是,如果购买的是有物业管理(HOA)的住房,需要提前 确认物业是否允许FHA贷款,因为有的HOA对贷款有限制 3.如何获得FHA贷款 检査申请人的信用记录。确保它是准确的,并且在申请贷款之前査 看是否有任何问题需要解决。 储蓄首付。联邦住房管理局贷款只需要3.5%的首付,但如果申请 人能负担得起更大的贷款,它将降低申请人的长期成本。 房屋预算。申请人可以根据工资收入及当前的房屋租赁费用,计划 每月将多少钱存入预付定金,如果适用的话,这是申请人每月能够 承担多少按揭付款一个很好的指标。 比较贷款利率。 Lending Tree的FHA页面将显示一些当前的贷款利 率,该网站还为申请人提供在几分钟内获得竞争性贷款利率的手 段 4.FHA贷款的优点 低首付。在支付租金时节省首付可能是房屋所有权的重大障碍。通 过要求低至3.5%的首付,FHA抵押贷款帮助人们克服这一障碍 低信用要求。建立强大的信用记录或修复损坏的信用记录可能需要 好几年的时间。FHA贷款对信用要求没有那么高,如果没有大的信 用问题,相对来说购房就不需要花费那么长时间 合理的利率。贷款人可能向低收入或低于理想信用记录的借款人收 取更多费用。联邦政府支持的抵押贷款保险的保证有助于保持FHA 抵押贷款利率比其他方式更合理
陈思倩 17300680231 东方明 15300680140 4 要注意的是，如果购买的是有物业管理（HOA）的住房，需要提前 确认物业是否允许 FHA 贷款，因为有的 HOA 对贷款有限制。 3. 如何获得 FHA 贷款 • 检查申请人的信用记录。确保它是准确的，并且在申请贷款之前查 看是否有任何问题需要解决。 • 储蓄首付。联邦住房管理局贷款只需要 3.5％的首付，但如果申请 人能负担得起更大的贷款，它将降低申请人的长期成本。 • 房屋预算。申请人可以根据工资收入及当前的房屋租赁费用，计划 每月将多少钱存入预付定金，如果适用的话，这是申请人每月能够 承担多少按揭付款一个很好的指标。 • 比较贷款利率。LendingTree 的 FHA 页面将显示一些当前的贷款利 率，该网站还为申请人提供在几分钟内获得竞争性贷款利率的手 段。 4. FHA 贷款的优点 • 低首付。在支付租金时节省首付可能是房屋所有权的重大障碍。通 过要求低至 3.5％的首付，FHA 抵押贷款帮助人们克服这一障碍。 • 低信用要求。建立强大的信用记录或修复损坏的信用记录可能需要 好几年的时间。FHA 贷款对信用要求没有那么高，如果没有大的信 用问题，相对来说购房就不需要花费那么长时间。 • 合理的利率。贷款人可能向低收入或低于理想信用记录的借款人收 取更多费用。联邦政府支持的抵押贷款保险的保证有助于保持 FHA 抵押贷款利率比其他方式更合理
陈思倩17300680231 东方明15300680140 选择自由。虽然联邦住房管理局抵押贷款是一项政府计划,但申请 人有多种私人贷款人可供选择。这个选择让您有机会通过购物节省 资金。 可用于融资。FHA不仅支持购房抵押贷款,还帮助提供再融资贷 款 5.FHA贷款适用群体 只要是有合法居住权的人都可以申请,比较适合中低收入家庭,想 买第一套自住屋,银行没有太多存款没关系,只要准备3.5%头款, 或使用头款补助计划,预付房贷保险费也可融资滚入本金,一分钱 都不用拿,信用分数不高也没有关系,580分以上就足够了,房贷 利率又是最低,贷款条件上弹性较大,确实是购买房屋贷款一个不 错的选择 二、纵向比较 1.背景介绍 关于联邦住房贷款的监管机构和报告机构: 1975年,美国国会通过了《住房抵押贷款信息披露法》,并由美国 联邦储备委员会的《C条例》实施。2011年7月21日,《C条例》 的规则撰写权移交给消费者金融保护局(CFPB)。自此,法规要求贷 款机构报告公共贷款数据,以决定金融机构是否为其社区的住房需 要提供服务;便利公共官员分配公共部门投资并吸引私人投资到需 要的领域;确定可能的歧视性贷款模式。这项规定适用于某些金融 机构,包括银行、储蓄协会、信用社和其他抵押贷款机构。 联邦金融机构审査委员会( FFIEC)利用这些金融机构提交的贷款数 据,为每个大都市统计区或大都市分区创建汇总表,以及单个机构 披露报告。此外, FFIEC还向公众提供了一些其他的数据产品,包
陈思倩 17300680231 东方明 15300680140 5 • 选择自由。虽然联邦住房管理局抵押贷款是一项政府计划，但申请 人有多种私人贷款人可供选择。这个选择让您有机会通过购物节省 资金。 • 可用于融资。FHA 不仅支持购房抵押贷款，还帮助提供再融资贷 款。 5. FHA 贷款适用群体 • 只要是有合法居住权的人都可以申请，比较适合中低收入家庭，想 买第一套自住屋，银行没有太多存款没关系，只要准备 3.5%头款， 或使用头款补助计划，预付房贷保险费也可融资滚入本金，一分钱 都不用拿，信用分数不高也没有关系，580 分以上就足够了，房贷 利率又是最低，贷款条件上弹性较大，确实是购买房屋贷款一个不 错的选择。 二、 纵向比较 1. 背景介绍 关于联邦住房贷款的监管机构和报告机构： 1975 年，美国国会通过了《住房抵押贷款信息披露法》，并由美国 联邦储备委员会的《C 条例》实施。2011 年 7 月 21 日，《C 条例》 的规则撰写权移交给消费者金融保护局(CFPB)。自此，法规要求贷 款机构报告公共贷款数据，以决定金融机构是否为其社区的住房需 要提供服务；便利公共官员分配公共部门投资并吸引私人投资到需 要的领域；确定可能的歧视性贷款模式。这项规定适用于某些金融 机构，包括银行、储蓄协会、信用社和其他抵押贷款机构。 联邦金融机构审查委员会(FFIEC)利用这些金融机构提交的贷款数 据，为每个大都市统计区或大都市分区创建汇总表，以及单个机构 披露报告。此外，FFIEC 还向公众提供了一些其他的数据产品，包
陈思倩17300680231 东方明15300680140 括TS和LAR原始数据软件 2.数据分析 1998—2017FHA报告机构与贷款记录统计数据 10.000 8.000 6000 50505050 报告机构数量一贷款记录(:百万) 图:数据来自https://www.ffiec.gov 上图反映了1998-2017期间FHA贷款的报告机构和贷款记录的数量 变化。 由图知,在2002年至2007年期间机构数量和贷款记录几乎同趋势 地出现了一个波峰 4% 2008 2010 2012 2014 2016 2018 Source: Freddie mac va FreD 图:美国30年期抵押贷款利率平均水平
陈思倩 17300680231 东方明 15300680140 6 括 TS 和 LAR 原始数据软件。 2. 数据分析 图：数据来自 https://www.ffiec.gov 上图反映了 1998—2017 期间 FHA 贷款的报告机构和贷款记录的数量 变化。 由图知，在 2002 年至 2007 年期间机构数量和贷款记录几乎同趋势 地出现了一个波峰 图：美国 30 年期抵押贷款利率平均水平 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 2016 2015 2014 2013 2012 2011 2010 2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 1998——2017FHA报告机构与贷款记录统计数据 报告机构数量 贷款记录（：百万）
陈思倩17300680231 东方明15300680140 3.与次贷危机的关系 30年期抵押贷款平均利率在2008年左右出现了峰值 30年期抵押贷款平均利率、机构数量和贷款记录的峰值几乎都出现 在208年前后,这一现象不得不与2006年在美国逐步显现的“次 贷危机”联系起来,美国次贷危机的新增次贷贷款的时间大概在贷 危机”联系起来,美国次贷危机的新增次贷贷款的时间大概在2002 年到2006年这5年。 次级抵押贷款介绍 在美国,贷款是非常普遍的现象。当地人很少全款买房,通常都是长时间贷 款。可是在这里失业和再就业是很常见的现象。这些收入并不稳定甚至根本没 有收入的人,买房因为信用等级达不到标准,就被定义为次级信用贷款者,简 称次级贷款者 次级抵押贷款是一个高风险、高收益的行业,指一些贷款机构向信用程度较差 和收入不高的借款人提供的贷款。与传统意义上的标准抵押贷款的区别在于 次级抵押贷款对贷款者信 用记录和还款能力要求不高,贷款利率相应地比一般抵押贷款高很多。那些因 信用记录不好或偿还能力较弱而被银行拒绝提供优质抵押贷款的人,会申请次 级抵押贷款购买住房。 美国次级抵押贷款市场通常采用固定利率和浮动利率相结合的还款方式,即: 购房者在购房后头几年以固定利率偿还贷款,其后以浮动利率偿还贷款。 在2006年之前的5年里,由于美国住房市场持续繁荣,加上前几年美国利率水 平较低,美国的次级抵押贷款市场迅速发展。 三、横向比较 1.地区占比
陈思倩 17300680231 东方明 15300680140 7 3. 与次贷危机的关系 30 年期抵押贷款平均利率在 2008 年左右出现了峰值 30 年期抵押贷款平均利率、机构数量和贷款记录的峰值几乎都出现 在 2008 年前后，这一现象不得不与 2006 年在美国逐步显现的“次 贷危机”联系起来，美国次贷危机的新增次贷贷款的时间大概在贷 危机”联系起来，美国次贷危机的新增次贷贷款的时间大概在 2002 年到 2006 年这 5 年。 三、横向比较 1. 地区占比 次级抵押贷款介绍： 在美国，贷款是非常普遍的现象。当地人很少全款买房，通常都是长时间贷 款。可是在这里失业和再就业是很常见的现象。这些收入并不稳定甚至根本没 有收入的人，买房因为信用等级达不到标准，就被定义为次级信用贷款者，简 称次级贷款者。 次级抵押贷款是一个高风险、高收益的行业，指一些贷款机构向信用程度较差 和收入不高的借款人提供的贷款。与传统意义上的标准抵押贷款的区别在于， 次级抵押贷款对贷款者信 用记录和还款能力要求不高，贷款利率相应地比一般抵押贷款高很多。那些因 信用记录不好或偿还能力较弱而被银行拒绝提供优质抵押贷款的人，会申请次 级抵押贷款购买住房。 美国次级抵押贷款市场通常采用固定利率和浮动利率相结合的还款方式，即： 购房者在购房后头几年以固定利率偿还贷款，其后以浮动利率偿还贷款。 在 2006 年之前的 5 年里，由于美国住房市场持续繁荣，加上前几年美国利率水 平较低，美国的次级抵押贷款市场迅速发展
陈思倩17300680231 东方明15300680140 2015-2017年各州贷款方法数额 3000000 2500000 2000000 1500000 1000000 00000 AAA AAAAAAAAAA 】】】 20152016-2017 从图中可以看出,近年来贷款发放数额高的州始终处于稳定的贷款 大州状态,加利福尼亚州、得克萨斯州和佛罗里达州在2017年贷款 量已超过100万美元;同样的,贷款发放数额低的州也稳定在贷款 较低的状态,所以2015-2017年三年的折线呈现出峰值和谷值几乎 平行的特征。 引入贷款用途的分类:联邦住房贷款一般用于自置居所、改善居 所、再融资三种用途,从以下两图可以看出,各州住房贷款的使用 去向较为一致,几乎都是购房>再融资>改善居所
陈思倩 17300680231 东方明 15300680140 8 从图中可以看出，近年来贷款发放数额高的州始终处于稳定的贷款 大州状态，加利福尼亚州、得克萨斯州和佛罗里达州在 2017 年贷款 量已超过 100 万美元；同样的，贷款发放数额低的州也稳定在贷款 较低的状态，所以 2015-2017 年三年的折线呈现出峰值和谷值几乎 平行的特征。 引入贷款用途的分类：联邦住房贷款一般用于自置居所、改善居 所、再融资三种用途，从以下两图可以看出，各州住房贷款的使用 去向较为一致，几乎都是购房>再融资>改善居所。 0 500000 1000000 1500000 2000000 2500000 3000000 A濿aba瀀a Ariz瀂瀁a Ca濿if瀂r瀁ia C瀂瀁瀁ecticut District 瀂f … Ge瀂rgia Idah瀂 I瀁dia瀁a Ka瀁sas L瀂uisia瀁a Mary濿a瀁d Michiga瀁 Mississi瀃瀃i M瀂瀁ta瀁a Nevada New Jersey New Y瀂r濾 N瀂rth Da濾瀂ta O濾濿ah瀂瀀a Pe瀁瀁sy濿va瀁ia Rh瀂de Is濿a瀁d S瀂uth Da濾瀂ta Texas Utah Virgi瀁ia West Virgi瀁ia Wy瀂瀀i瀁g 2015-2017年各州贷款方法数额 2015 2016 2017
陈思倩17300680231 东方明15300680140 2.000000 1.000.000 2015 2017 U.S. TOTAL Home purchases ome improvements 2.种族与收入 背景补充:对于上交的申请( Applications Received),FHA有五种处 理方式:发放贷款( Loans Originated),同意但不接受(Apps Approved But Not Accepted),不予批准贷款( Applications Denied), 驳回申请( Applications Withdrawn),因资料不完善而作废(Fies Closed For Incompleteness
陈思倩 17300680231 东方明 15300680140 9 2. 种族与收入 背景补充：对于上交的申请（Applications Received），FHA 有五种处 理方式：发放贷款（Loans Originated），同意但不接受（Apps. Approved But Not Accepted），不予批准贷款（Applications Denied）， 驳回申请（Applications Withdrawn），因资料不完善而作废（Files Closed For Incompleteness）
陈思倩17300680231 东方明15300680140 详细介绍:有条件批准—不符合信誉条件,贷款行应如何编码:如 尚未作出信贷决定而借款人已明确撤回,请使用“撤回申请”的代 码。否则该代码不可用;如果条件涉及提交有关贷方需要作出信贷 决定的资信程度的额外信息,而申请人在允许的时间内未对要求提 供额外信息的请求作出回应,则使用“因不完整而关闭的文件”代 码;如借款人已提供贷款机构作岀信贷决定所需的资料,而贷款机 构拒绝该申请,或提出借款人不接受的还盘,则使用“拒绝申请” 的代码。借款人符合贷款人的承销条件,贷款人同意发放贷款,但 贷款尚未完成的,可以使用代码“申请批准但不予受理”。例如 如果审批以满意的评估为条件,尽管申请人已通知需要进行评估, 但申请人拒绝获得评估或未对贷款人的通知作出回应,则应将申请 编码为“因不完整而关闭档案”。另一方面,如果申请人获得了评 估,但评估不支持假定的贷款率,因此贷款人不愿意扩大贷款金 额,那么贷款人必须使用“拒绝申请”代码 以下按照不同收入为簇,分析不同种族在贷款申请上的待遇与结果 的不同,尤其以最具代表性的中产阶级为例,可以发现: a.白人的贷款申请,不论家庭收入情况,都是最多的(与人种基 数、消费观念、身份安全感等因素有关) b.少数人种的贷款申请,不论家庭收入情况,都是最少的 c.贷款发放率在不同人种间基本百分比一致,不存在种族歧视的现 象 (1)低收入家庭
陈思倩 17300680231 东方明 15300680140 10 详细介绍：有条件批准---不符合信誉条件，贷款行应如何编码：如 尚未作出信贷决定而借款人已明确撤回，请使用“撤回申请”的代 码。否则该代码不可用；如果条件涉及提交有关贷方需要作出信贷 决定的资信程度的额外信息，而申请人在允许的时间内未对要求提 供额外信息的请求作出回应，则使用“因不完整而关闭的文件”代 码；如借款人已提供贷款机构作出信贷决定所需的资料，而贷款机 构拒绝该申请，或提出借款人不接受的还盘，则使用“拒绝申请” 的代码。借款人符合贷款人的承销条件，贷款人同意发放贷款，但 贷款尚未完成的，可以使用代码“申请批准但不予受理”。例如， 如果审批以满意的评估为条件，尽管申请人已通知需要进行评估， 但申请人拒绝获得评估或未对贷款人的通知作出回应，则应将申请 编码为“因不完整而关闭档案”。另一方面，如果申请人获得了评 估，但评估不支持假定的贷款率，因此贷款人不愿意扩大贷款金 额，那么贷款人必须使用“拒绝申请”代码 以下按照不同收入为簇，分析不同种族在贷款申请上的待遇与结果 的不同，尤其以最具代表性的中产阶级为例，可以发现： a.白人的贷款申请，不论家庭收入情况，都是最多的（与人种基 数、消费观念、身份安全感等因素有关） b.少数人种的贷款申请，不论家庭收入情况，都是最少的 c.贷款发放率在不同人种间基本百分比一致，不存在种族歧视的现 象 （1）低收入家庭：