“以房养老”模式研究 探究美国反向抵押贷款对中国的启示 组员:何文婷、陈吉颖、王紫涵、胡晓倩
“以房养老”模式研究 ——探究美国反向抵押贷款对中国的启示 组员：何文婷、陈吉颖、王紫涵、胡晓倩
01(嗔)概念界定 02岛)类型比较 美国部分 03X突出特征 04Q发展状况 05区)原因分析 06(案例解读
01 概念界定 02 03 04 05 美国部分 06 案例解读 类型比较 原因分析 发展状况 突出特征
01 概念界定
概念界定 01
概念界定:什么是反向抵押贷款? 表1反向抵押货款与普通住房按揭贷款的区别 借款人 贷款方贷款目的贷款余额资金流向房屋产权 抵押贷款抵押的老年人险公司管理工具这车增多逐期放贷,随着贷款增加 反向住房主要为有住房为银行或保养老或资 次性收回而逐年减少 通住房有稳定收入为保 银行购房 按揭贷款障的个人 逐年减少一次性放贷贷款还清后拥 逐期收回有全部产权 HECM业务开办流程 HA下设的HECM管理部们 ①老年人以自有产权的房屋作为抵押,申 ⑥申请保 请贷款; ②申请②符合条 提供保险担保 ②金融机构委托中介对抵押房产进行综合 借方 评估; 8签订合同 ③签署借贷合同——借款人获得一定的贷 ④抵押房 综合评估 ⑤反馈 款金额 独立合法中介机构 ④贷款到期,金融机构收回贷款本息及费 资料来源:柴效武、孟晓苏:《反向抵押贷款制度》,杭州: 浙江大学出版社,2008年,第97页。[9 用,或取得房屋实现期权
概念界定：什么是反向抵押贷款？ ①老年人以自有产权的房屋作为抵押，申 请贷款； ②金融机构委托中介对抵押房产进行综合 评估； ③签署借贷合同——借款人获得一定的贷 款金额； ④贷款到期，金融机构收回贷款本息及费 用，或取得房屋实现期权
02 类型比较
类型比较 02
类型比较:三种反向抵押贷款特点分析 房产价值转换抵押贷款( Home Equity Conversation Mortgage,简称HECM) 90%乃至更高的市场份额 联邦住宅管理局( Federal Housing Administration,简称FHA)承保,风险性低 住房持有者贷款( Home Keeper) 由私营公司所提供,由联邦政府主导设计的 面向的借款群体拥有的房屋产值更大,贷款领取方式和还款支付方式相对较少 3)财务自由贷款( Financia| Freedom) 面对拥有大额房产的高端客户 所需支付费用高,且没有政府担保 HECM、 Home Keeper及 Financial Freedom模式特点比较 贷款特征 HECM Home Keeper Financial Freedom 贷设计机构果所房雪理(PH)投权的利(联料长贷协会,平老年财务自由基金公司 贷款机构性质政府主导 半官方 民营 适合人群房屋价值较低的借款人 房屋价值中等的款人 借款人拥有高价房星 支付方式 终身支付、定期支付、信用限额 一次性大额支付、购买年金或开 或其组合 终身支付、信用限额或其组合放式最高信用颗度 保险情况由HUD承担保险,房利美从次 级市场购买 房利美从次圾市场购买 没有保险、不在次级市场出售 资料来源:潘秀菊、李智仁:《以房乔老商品—反向抵押贷救制度之理论与实务》,台北:元照出版公司,2010年,第89
类型比较：三种反向抵押贷款特点分析 2 房产价值转换抵押贷款（Home Equity Conversation Mortgage, 简称HECM） • 90%乃至更高的市场份额 • 联邦住宅管理局（Federal Housing Administration, 简称FHA）承保，风险性低 住房持有者贷款（Home Keeper） • 由私营公司所提供，由联邦政府主导设计的 • 面向的借款群体拥有的房屋产值更大，贷款领取方式和还款支付方式相对较少 1 3 财务自由贷款（Financial Freedom） • 面对拥有大额房产的高端客户。 • 所需支付费用高，且没有政府担保
03 突出特征
突出特征 03
反向抵押贷款的突出特征 确保老年房屋所有者的合法权益 四项承诺:居住保证、收入保证 回报保证、无追索权保证 政府主导住房反向抵押贷款 完善的金融体系基础 产品设计 房地产二级市场 完善风险规避机制 担保体系 制定完善的法律法规 设立保险项目保障贷款投资方不受损失 在房屋价值转换抵押贷款项目中加亼保险项目
反向抵押贷款的突出特征 | 确保老年房屋所有者的合法权益 四项承诺：居住保证、收入保证 回报保证、无追索权保证 | 设立保险项目保障贷款投资方不受损失 在房屋价值转换抵押贷款项目中加入保险项目 | 政府主导住房反向抵押贷款 产品设计 完善风险规避机制 制定完善的法律法规 | 完善的金融体系基础 房地产二级市场 担保体系
04 发展状况
发展状况 04
历史沿革 (一)起步阶段(1989年之前) 为了解决养老保障问题,概念出现 美国国家住房资产价值转换中心,各国产品出现 (二)小步发展阶段(19892000年) 出现HECM、 Home Keeper、 Financial freedom三种类型 政府支持 三)快速发展阶段(20002007年) 产品进一步整合 宏观经济运行良好 (四)金融危机下的反向抵押贷款发展状况(2007年至今) 贷款数不降反升
历史沿革 （一）起步阶段（1989年之前） • 为了解决养老保障问题，概念出现 • 美国国家住房资产价值转换中心，各国产品出现 （二）小步发展阶段（1989—2000年） • 出现HECM、HomeKeeper、Financial Freedom三种类型 • 政府支持 （三）快速发展阶段（2000—2007年） • 产品进一步整合 • 宏观经济运行良好 （四）金融危机下的反向抵押贷款发展状况（2007年至今） • 贷款数不降反升