美国FHA( federal housing administration)是如何管理风险的? 、联邦住房管理局FHA的简介 联邦住房管理局成立于1934年大萧条时期时候,是当时美国总统罗斯福为了复苏经济推行 新政的产物。联邦住房管理局建立的初衷是在大萧条时期稳定住房产业,而如今是为了给首次 购房者和中低收入的家庭提供买房的可能性,因而风险管理是联防住房管理局的一个重要的不 可规避的议题 联邦住房管理局FHA的基本职责 联邦住房管理局的首要任务就是确保首次购房者和低收入借款人获得信贷。联邦住房管理 局作为抵押担保者,它不直接向有买房需求的借款人提供贷款相反,联邦住房管理局保证贷方 不会受到借款人的违约,换句话说,HHA吸收了抵押贷款可能会产生的信用风险。这个计划称 之为单户抵押担保计划。FHA将会和借贷双方签订保险合约,根据其保险条款,如果借款人违 约,HHA将会偿还贷款人未付的抵押余额和任何应计利息,而为了部分抵消该担保的成本,FHA 会向借款人收取预付费和年度保险费。与此同时,贷款人有了FHA对于信用的风险保护后,可 以向借款人收取低于其他情况的利率,从而増加借款人获得抵押贷款的机会。因此,FHA是否 实现其担保的收益或损失主要取决于FHA违约的投保借款人的数量以及这些违约的成本 FHA提供贷款担保的对象是首次购房人和中低收入的家庭,而正是因为对象是处于中低收 入阶层,他们很难获得从银行获得信贷。也正是因为对象的经济情况的特殊性,导致联邦住房 管理局需要谨慎为贷款人提供抵押贷款的担保,因此FHA通过年度拨款程序限制其新贷款担保 的数量,进行风险的控制 当然,FHA提供担保的对象会根据整体经济状况而变化。例如,在金融危机期间,联邦住 房管理局的业务重点是确保所有抵押贷款借款人都能获得信贷,而不仅仅是低收入借款人和首 次购房者,而其他时候则优先考虑低收入借款人和首次购房者。 、联邦住房管理局FHA风险管理部的结构 风险管理和监管机构办公室包括风险管理办公室,评估办公室,制造住房办公室。其中风 险管理办公室和评估办公室是进行HHA风险管理的机构。 1.风险管理办公室将根据其管理政策,系统地定义和阐明跨越单一家庭、多个家庭和医疗保 健计划领域的风险管理战略和程序,以获得最佳的风险管理实践。除了履行与监管规则相 关的职责外,该办公室还将以符合住房建设办公室的使命和愿景的方式营造风险意识强的 氛围。风险管理部门领导联邦住房管理局衡量和管理风险 评估办公室(OE)提供各种HHA保险组合的财务估值。这些投资组合包括为单身家庭住房 的抵押贷款提供保证,为老年人提供就地选择(房屋净值转换抵押贷款,也称为反向抵押 贷款),公寓,疗养院,辅助生活设施和医院。联邦住房管理局还有联合保险计划,与贷款 人分享房屋装修贷款和购买自产房屋贷款的风险。OE估算所有这些投资组合的贷款损失 准备金,以包含在FHA年度报告中,并为总统的年度预算提供预算收入估算。OE还分析 了政策变化的影响,并产生贷款业绩预测,信用风险分析和市场份额估计。OE建议进行 保费和承保调整,以实现目标信贷补贴率和资本比率。此外,OE还为高级管理层提供FHA 在更广泛的住房市场和住房融资系统中的地位分析。OE负责编写法定授权的年度报告,向 国会提交FHA互助保险基金(MMIF)的财务状况,以及准备法定授权的MMF年度精算 审查。OE还负责准备贷款担保和贷款损失准备金的负债,将之包括在财务报表中,发布 FHA业务活动的定期报 四、风险的由来
美国 FHA（federal housing administration）是如何管理风险的？ 一、 联邦住房管理局 FHA 的简介 联邦住房管理局成立于 1934 年大萧条时期时候，是当时美国总统罗斯福为了复苏经济推行 新政的产物。联邦住房管理局建立的初衷是在大萧条时期稳定住房产业，而如今是为了给首次 购房者和中低收入的家庭提供买房的可能性，因而风险管理是联防住房管理局的一个重要的不 可规避的议题。 二、联邦住房管理局 FHA 的基本职责 联邦住房管理局的首要任务就是确保首次购房者和低收入借款人获得信贷。联邦住房管理 局作为抵押担保者，它不直接向有买房需求的借款人提供贷款;相反，联邦住房管理局保证贷方 不会受到借款人的违约，换句话说，FHA 吸收了抵押贷款可能会产生的信用风险。这个计划称 之为单户抵押担保计划。FHA 将会和借贷双方签订保险合约，根据其保险条款，如果借款人违 约，FHA 将会偿还贷款人未付的抵押余额和任何应计利息，而为了部分抵消该担保的成本，FHA 会向借款人收取预付费和年度保险费。与此同时，贷款人有了 FHA 对于信用的风险保护后，可 以向借款人收取低于其他情况的利率，从而增加借款人获得抵押贷款的机会。因此，FHA 是否 实现其担保的收益或损失主要取决于 FHA 违约的投保借款人的数量以及这些违约的成本。 FHA 提供贷款担保的对象是首次购房人和中低收入的家庭，而正是因为对象是处于中低收 入阶层，他们很难获得从银行获得信贷。也正是因为对象的经济情况的特殊性，导致联邦住房 管理局需要谨慎为贷款人提供抵押贷款的担保，因此 FHA 通过年度拨款程序限制其新贷款担保 的数量，进行风险的控制。 当然，FHA 提供担保的对象会根据整体经济状况而变化。例如，在金融危机期间，联邦住 房管理局的业务重点是确保所有抵押贷款借款人都能获得信贷，而不仅仅是低收入借款人和首 次购房者，而其他时候则优先考虑低收入借款人和首次购房者。 三、联邦住房管理局FHA风险管理部的结构 风险管理和监管机构办公室包括风险管理办公室，评估办公室，制造住房办公室。其中风 险管理办公室和评估办公室是进行 FHA 风险管理的机构。 1. 风险管理办公室将根据其管理政策，系统地定义和阐明跨越单一家庭、多个家庭和医疗保 健计划领域的风险管理战略和程序，以获得最佳的风险管理实践。除了履行与监管规则相 关的职责外，该办公室还将以符合住房建设办公室的使命和愿景的方式营造风险意识强的 氛围。风险管理部门领导联邦住房管理局衡量和管理风险。 2. 评估办公室（OE）提供各种 FHA 保险组合的财务估值。这些投资组合包括为单身家庭住房 的抵押贷款提供保证，为老年人提供就地选择（房屋净值转换抵押贷款，也称为反向抵押 贷款），公寓，疗养院，辅助生活设施和医院。联邦住房管理局还有联合保险计划，与贷款 人分享房屋装修贷款和购买自产房屋贷款的风险。 OE 估算所有这些投资组合的贷款损失 准备金，以包含在 FHA 年度报告中，并为总统的年度预算提供预算收入估算。 OE 还分析 了政策变化的影响，并产生贷款业绩预测，信用风险分析和市场份额估计。 OE 建议进行 保费和承保调整，以实现目标信贷补贴率和资本比率。此外，OE 还为高级管理层提供 FHA 在更广泛的住房市场和住房融资系统中的地位分析。OE 负责编写法定授权的年度报告，向 国会提交 FHA 互助保险基金（MMIF）的财务状况，以及准备法定授权的 MMIF 年度精算 审查。 OE 还负责准备贷款担保和贷款损失准备金的负债，将之包括在财务报表中，发布 FHA 业务活动的定期报。 四、风险的由来
以往联邦住房管理局采用的是全面保证方案,当借款人无法如期偿还贷款时,FHA需承担 因借款人无力偿还或房屋贬值造成损失的“全部”责任,此政策能减轻借款方还不出贷款的负担, 但相对的,由于双方存在着资讯不对称的问题,FHA无法确定借款方是否能还清贷款,这也是 FHA风险的由来 FHA对其抵押担保的风险暴露造成了他们最终导致联邦政府损失多少的不确定性。这些成 本的变化主要是因为由于保险损失(贷方的索赔支付减去销售止赎房产的已收回收益),FHA 现金流可能出现意外变化。由于收取的保费金额和市场利率出现意料之外的变化,成本也会有 较小的变化。联邦住房管理局的保险损失受风险影响,因为损失金额取决于经济状况及其对借 款人的影响程度与抵押贷款发放时预测的不同程度。 五、风险管理的措施 1.部分保证方案 与FHA一样,退伍军人事务部( United States Department of Veterans Affairs实行了 ˉ项保障单户抵押贷款的计划(主要针对现任和前任军人)。与联邦住房管理局的担保 不同,退伍军人事务部只承担违约贷款的部分而非全部损失,贷款方应对ⅤA担保未涵盖 的损失负责 FHA的全面保证方案会促使贷方更愿意向有资格获得担保的借款人提供抵押贷款 而部分保证方案能降低联邦住房管理局的一定的损失,其中贷方要承担一部分损失,将 最大限度地降低联邦住房管理局审的风险 若实行了部分保证方案,FHA的保险贷款能用作其他证券的投资,就像VA部分担保 的保险贷款一样证券化。这些证券将由其他金融机构担保,从而降低FHA承担的风险。 2.增加风险定价 多年来,HHA多次修改其抵押贷款保险的费用和保费,但这些变化通常会影响所有 借款人,因此FHA考虑到所有借款人违约的平均保险损失率后,FHA承担信用风险的 种方法是在前期费用时增加风险定价,根据增加风险定价,FHA依借款人的「信用分数、 收入、预付款金额和过去违约」等特征,对贷款收取的预付费用能更好地与借款人的预 期保证成本相匹配 政府支持的私有企业以及私人贷款方和抵押贷款保险公司皆有广泛使用风险定价 意味着低风险借款人为抵押贷款需支付较低的价格,高风险借款人則需支付更高的价格 尽管价格较高,但高风险借款人可以更好地获得信贷。基于风险定价是因为向风险较高 的借款人收取较高费用的能力使贷方和保险公司能够更好地将其薪酬与预期成本相匹 配 具体而言,这些费用将取决于借款人的信用评分和抵押贷款,价值比率如下图: gage's Loan-to-value Ratio Less than 660 95的创动时 Higher by 0.5 percentage points Higher by 0. 25 percentage ponts less man 95 percent 750 ar greater 95 percent or greater Lower by 1.75 percentage points Less man 95 percent Lower by 2 percentage points 3.借款人的月收入限制及月还款额限
以往联邦住房管理局采用的是全面保证方案，当借款人无法如期偿还贷款时，FHA 需承担 因借款人无力偿还或房屋贬值造成损失的“全部”责任，此政策能减轻借款方还不出贷款的负担， 但相对的，由于双方存在着资讯不对称的问题，FHA 无法确定借款方是否能还清贷款，这也是 FHA 风险的由来。 FHA 对其抵押担保的风险暴露造成了他们最终导致联邦政府损失多少的不确定性。这些成 本的变化主要是因为由于保险损失（贷方的索赔支付减去销售止赎房产的已收回收益），FHA 现金流可能出现意外变化。由于收取的保费金额和市场利率出现意料之外的变化，成本也会有 较小的变化。联邦住房管理局的保险损失受风险影响，因为损失金额取决于经济状况及其对借 款人的影响程度与抵押贷款发放时预测的不同程度。 五、 风险管理的措施 1. 部分保证方案 与FHA一样，退伍军人事务部（United States Department of Veterans Affairs）实行了 一项保障单户抵押贷款的计划（主要针对现任和前任军人）。与联邦住房管理局的担保 不同，退伍军人事务部只承担违约贷款的部分而非全部损失，贷款方应对VA担保未涵盖 的损失负责。 FHA的全面保证方案会促使贷方更愿意向有资格获得担保的借款人提供抵押贷款； 而部分保证方案能降低联邦住房管理局的一定的损失，其中贷方要承担一部分损失，将 最大限度地降低联邦住房管理局审的风险 若实行了部分保证方案，FHA的保险贷款能用作其他证券的投资，就像VA部分担保 的保险贷款一样证券化。这些证券将由其他金融机构担保，从而降低FHA承担的风险。 2. 增加风险定价 多年来，FHA多次修改其抵押贷款保险的费用和保费，但这些变化通常会影响所有 借款人，因此FHA考虑到所有借款人违约的平均保险损失率后，FHA承担信用风险的一 种方法是在前期费用时增加风险定价，根据增加风险定价，FHA依借款人的「信用分数、 收入、预付款金额和过去违约」等特征，对贷款收取的预付费用能更好地与借款人的预 期保证成本相匹配。 政府支持的私有企业以及私人贷款方和抵押贷款保险公司皆有广泛使用风险定价， 意味着低风险借款人为抵押贷款需支付较低的价格，高风险借款人則需支付更高的价格。 尽管价格较高，但高风险借款人可以更好地获得信贷。基于风险定价是因为向风险较高 的借款人收取较高费用的能力使贷方和保险公司能够更好地将其薪酬与预期成本相匹 配。 具体而言，这些费用将取决于借款人的信用评分和抵押贷款，价值比率如下图： 3. 借款人的月收入限制及月还款额限制
FHA规定借款人的月还款额与月收入之比不得超过29%,月总债务与月收入之比不得超过 41%,只有同时满足上述两个条件,才能申请贷款 这项规定能有效防范出现借款人资不抵债,违约的情况,能够有效降低FHA的损失。 4.缴纳一定的抵押保险费 HHA规定,借款人获得FHA承保的抵押款时,需要缴纳一定的抵押保险费(MP),费率 一般在25%左右。 定比例的抵押款可以适当减少FHA承担的风险,有效的降低风险水平。 六、HHA政策的影响 1.部分保证方案 部分保证方案是指保证金数量减少,这些下降主要涉及高风险借款人,他们的贷款不完 全由FHA担保,而由私人担保。因此FHA的信贷风险由私人担保人分担了一部分,每笔贷款 的平均损失将会降低。 2.增加风险定价 CBO以保险损失的公允价值估计来衡量,如果FHA增加风险定价,新的FHA担保预期数 量将减少,信贷风险下降。加权平均保险损失率(每笔贷款的平均损失)基本不变。在费用增 加或费用减少的情况下,借款人对变化的反应相对较小 3.FHA保证的预算成本 FHA的单户计划是酌情决定的,因此立法者在年度拨款过程中确定可以发行的新抵押担保 总量。根据“联邦信贷改革法案”的规定,在给定财政年度内预计的贷款担保成本或节省将按照 权责发生制在联邦预算中进行核算。应计金额(通常称为补贴成本)是贷款担保的估计终生成 本。更具体地说,它是FHA估计的索赔付款的现值-减去担保期限内的回收,费用和保费 当整体经济状况不佳时,FHA的损失往往更大。在金融市场中,损失随整体经济状况波动 的交易被认为具有市场风险。通过在计划成本中包括市场风险成本,公允价值估计更接近于私 营部门如何评估金融交易成本这样的风险。在经济疲软的情况下,投资者通常会要求更高的补 偿金来承担损失。当联邦政府在其计划中承担市场风险时,该风险的成本实际上会转嫁给纳税 人和联邦计划的受益人,因为他们最终承担了政府财政损失的后果 剩余收益测试 降低FHA担保损失风险的另一种方法是增加潜在借款人支付抵押贷款的可能性,同时保证 借款人仍然拥有维持公平生活水平和支付一些意外开支所必需的资金。FHA可以增加其对于单 亲家庭担保的资格要求,即借款人的收入与支出的差额必须达到一定数额。这种要求被称为剩 余收入测试。 根据剩余收入测试的标准,借款人每月总收入和月支出之间的差额必须给出一个特定的阈 值。对于ⅥA保险的抵押贷款,门槛根据家庭规模和地区而有所不同,从单人每月400美元到 五口之家每月1000美元不等 与FHA用来确定其担保资格的费用前债务与收入的各种比率相比,剩余收入可能是衡量借 款人偿还抵押贷款能力的一个更好的指标。这项测试倾向于筛选出更容易违约的借款人, 是低收入借款人,对他们来说,月度支出很可能占他们收入的更大一部分。这项测试可能促使 其他借款人购买价格更低的房子,从而以较小的月还款额获得较小的抵押贷款,从而通过剩余 收入测试 5.降低贷款限额
FHA 规定借款人的月还款额与月收入之比不得超过 29%，月总债务与月收入之比不得超过 41%，只有同时满足上述两个条件，才能申请贷款。 这项规定能有效防范出现借款人资不抵债，违约的情况，能够有效降低 FHA 的损失。 4. 缴纳一定的抵押保险费 FHA 规定，借款人获得 FHA 承保的抵押款时，需要缴纳一定的抵押保险费（MIP），费率 一般在 2.5%左右。 一定比例的抵押款可以适当减少 FHA 承担的风险，有效的降低风险水平。 六、FHA政策的影响 1. 部分保证方案 部分保证方案是指保证金数量减少，这些下降主要涉及高风险借款人，他们的贷款不完 全由FHA担保，而由私人担保。因此FHA的信贷风险由私人担保人分担了一部分，每笔贷款 的平均损失将会降低。 2. 增加风险定价 CBO 以保险损失的公允价值估计来衡量，如果 FHA 增加风险定价，新的 FHA 担保预期数 量将减少，信贷风险下降。加权平均保险损失率（每笔贷款的平均损失）基本不变。在费用增 加或费用减少的情况下，借款人对变化的反应相对较小。 3. FHA保证的预算成本 FHA 的单户计划是酌情决定的，因此立法者在年度拨款过程中确定可以发行的新抵押担保 总量。根据“联邦信贷改革法案”的规定，在给定财政年度内预计的贷款担保成本或节省将按照 权责发生制在联邦预算中进行核算。应计金额（通常称为补贴成本）是贷款担保的估计终生成 本。更具体地说，它是 FHA 估计的索赔付款的现值 - 减去担保期限内的回收，费用和保费。 当整体经济状况不佳时，FHA 的损失往往更大。在金融市场中，损失随整体经济状况波动 的交易被认为具有市场风险。通过在计划成本中包括市场风险成本，公允价值估计更接近于私 营部门如何评估金融交易成本这样的风险。在经济疲软的情况下，投资者通常会要求更高的补 偿金来承担损失。当联邦政府在其计划中承担市场风险时，该风险的成本实际上会转嫁给纳税 人和联邦计划的受益人，因为他们最终承担了政府财政损失的后果。 4. 剩余收益测试 降低 FHA 担保损失风险的另一种方法是增加潜在借款人支付抵押贷款的可能性，同时保证 借款人仍然拥有维持公平生活水平和支付一些意外开支所必需的资金。FHA 可以增加其对于单 亲家庭担保的资格要求，即借款人的收入与支出的差额必须达到一定数额。这种要求被称为剩 余收入测试。 根据剩余收入测试的标准，借款人每月总收入和月支出之间的差额必须给出一个特定的阈 值。对于 VA 保险的抵押贷款，门槛根据家庭规模和地区而有所不同，从单人每月 400 美元到 五口之家每月 1000 美元不等。 与 FHA 用来确定其担保资格的费用前债务与收入的各种比率相比，剩余收入可能是衡量借 款人偿还抵押贷款能力的一个更好的指标。这项测试倾向于筛选出更容易违约的借款人，尤其 是低收入借款人，对他们来说，月度支出很可能占他们收入的更大一部分。这项测试可能促使 其他借款人购买价格更低的房子，从而以较小的月还款额获得较小的抵押贷款，从而通过剩余 收入测试。 5. 降低贷款限额
根据现行法律,FHA将担保的单户抵押贷款的最大额度在被指定为高成本的大都市地区为 636,150美元,在其他地区为275665美元。如果住房价格变动,FHA可以改变这些限制。CBO 预计,余额超过275665美元的抵押贷款将占单亲家庭计划新担保总额的近25%。这些较大贷 款中的许多是由那些不符合该计划支持初次购房者和低收入借款人的任务的借款人发放的。与 具有相似信用特征的小额贷款相比,大额贷款也给FHA带来了更大的风险,因为如果发生违约, 它们会产生更大的损失。降低贷款限额能够有效排除这类借款人 但是FHA信贷风险敞口的减少将部分被抵消,因为降低贷款限额将排除许多低风险、高收 入的借款人 6.贷款咨询 在买房之前接受抵押贷款咨询可以帮助借款人更好地理解他们的义务,并降低他们拖欠抵 押贷款的可能性。因此,使按揭咨询成为单亲家庭计划的资格标准的一部分能够有效降低FHA 的信贷风险。HA已经在其反向抵押贷款计划中增加了这种咨询,以促进对贷款过程和获得信 贷的更多理解,一些贷款人和一些提供首付的州或地方计划也是如此 实施该政策后,一些原本可以申请FHA担保的抵押贷款的借款人将不再这样做,因为需要 完成咨询。如果咨询针对高风险借款人,那么这种威慑效应将降低FHA的整体违约率。然而, 根据估计,那些决定不申请FHA保险贷款的人可能包括许多低收入借款人和第一次购房者,他 们是FHA首要任务的核心 7.保证首期付款以换取共同升值 许多初次购房者和低收入借款人发现难以支付首付或正在进行的抵押贷款。为了帮助解决 这些负担能力方面的问题,30多年前,当高利率阻止了一些借款人获得抵押贷款的资格时,政 府和私人贷款机构推出了共同升值抵押贷款。为了换取房产转售价值增加的百分比,贷款人提 供了让步,旨在使贷款更负担得起,如降低利率,减少预付费用,或协助减少借款数额。 共同升值的一个版本为,其中贷款价值比大于95%的借款人将被要求给予FHA其住房价值 增加16%的份额,这些份额在他们的FHA承保的抵押贷款期限内累积。作为交换,FHA将向 借款人提供其房屋初始价值的5%的赠款,用于增加借款人的首付款,这种方法可以有效避免违 约率较高的贷款人 七、提出建议以提高FHA风险的监测能力 1将拖欠的服务数据合并到FHA审计中 可以扩大年度审计报告所载的违约分析,以研究HHA按揭贷款拖欠情况的不同程度的趋势, 以及对FHA共同保险基金未来的索偿所产生的影响 2.改善当前LTV(贷款价值比率)的测量:在所有默认行为模型的中心位置 测量房主是否在水下,如果是,水下有多远 目前许多违约行为不仅受到房价下跌的打击,还受到收入和失业率下降的打击。可以利用 比FHFA指数更新、更细粒度的估值方法。 3.对纳税人资助项目的参与情况进行跟踪: 记录哪些借款人在州和国家层面上使用了购房税收抵免,才能跟踪最终贷款的执行情况 4扩大数据访问 保持HA风险分析处于前沿的最佳方法是向外部人员开放数据访问。“开源”的方法将提高 对FHA投资组合的研究程度,并确定风险分析中需要改进的领域
根据现行法律，FHA 将担保的单户抵押贷款的最大额度在被指定为高成本的大都市地区为 636,150 美元，在其他地区为 275,665 美元。如果住房价格变动，FHA 可以改变这些限制。CBO 预计，余额超过 275,665 美元的抵押贷款将占单亲家庭计划新担保总额的近 25%。这些较大贷 款中的许多是由那些不符合该计划支持初次购房者和低收入借款人的任务的借款人发放的。与 具有相似信用特征的小额贷款相比，大额贷款也给 FHA 带来了更大的风险，因为如果发生违约， 它们会产生更大的损失。降低贷款限额能够有效排除这类借款人。 但是 FHA 信贷风险敞口的减少将部分被抵消，因为降低贷款限额将排除许多低风险、高收 入的借款人。 6. 贷款咨询 在买房之前接受抵押贷款咨询可以帮助借款人更好地理解他们的义务，并降低他们拖欠抵 押贷款的可能性。因此，使按揭咨询成为单亲家庭计划的资格标准的一部分能够有效降低 FHA 的信贷风险。FHA 已经在其反向抵押贷款计划中增加了这种咨询，以促进对贷款过程和获得信 贷的更多理解，一些贷款人和一些提供首付的州或地方计划也是如此。 实施该政策后，一些原本可以申请 FHA 担保的抵押贷款的借款人将不再这样做，因为需要 完成咨询。如果咨询针对高风险借款人，那么这种威慑效应将降低 FHA 的整体违约率。然而， 根据估计，那些决定不申请 FHA 保险贷款的人可能包括许多低收入借款人和第一次购房者，他 们是 FHA 首要任务的核心。 7. 保证首期付款以换取共同升值 许多初次购房者和低收入借款人发现难以支付首付或正在进行的抵押贷款。为了帮助解决 这些负担能力方面的问题，30 多年前，当高利率阻止了一些借款人获得抵押贷款的资格时，政 府和私人贷款机构推出了共同升值抵押贷款。为了换取房产转售价值增加的百分比，贷款人提 供了让步，旨在使贷款更负担得起，如降低利率，减少预付费用，或协助减少借款数额。 共同升值的一个版本为，其中贷款价值比大于 95%的借款人将被要求给予 FHA 其住房价值 增加 16%的份额，这些份额在他们的 FHA 承保的抵押贷款期限内累积。作为交换，FHA 将向 借款人提供其房屋初始价值的 5%的赠款，用于增加借款人的首付款，这种方法可以有效避免违 约率较高的贷款人。 七、提出建议以提高 FHA 风险的监测能力 1.将拖欠的服务数据合并到 FHA 审计中 可以扩大年度审计报告所载的违约分析，以研究 FHA 按揭贷款拖欠情况的不同程度的趋势， 以及对 FHA 共同保险基金未来的索偿所产生的影响。 2.改善当前 LTV（贷款价值比率）的测量：在所有默认行为模型的中心位置 测量房主是否在水下，如果是，水下有多远 目前许多违约行为不仅受到房价下跌的打击，还受到收入和失业率下降的打击。可以利用 比 FHFA 指数更新、更细粒度的估值方法。 3.对纳税人资助项目的参与情况进行跟踪： 记录哪些借款人在州和国家层面上使用了购房税收抵免，才能跟踪最终贷款的执行情况。 4.扩大数据访问 保持 FHA 风险分析处于前沿的最佳方法是向外部人员开放数据访问。“开源”的方法将提高 对 FHA 投资组合的研究程度，并确定风险分析中需要改进的领域