深圳市注册会计师协会2005年注册会计师考试税法辅导 主讲:高海军 第十三章契税法 契税是在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时,对承受的单位和个人征收的一种税, 它属于财产行为税类。 新中国成立后颁布的第一个税收法规就是《契税暂行条例》,1954年财政部对《爽税行条 例》进行了修改,1980年、1990年财政部又对契税政策进行了一些补充和调整,现行契税是 依据国务院1997年7月7日重新颁布的《契税暂行条例》于1997年10月1日施行。 契税实行一次性征收,普遍适用于内外资企业和外国公民。 学习重点是:征税对象、纳税人、计税依据、税收优惠等。 历年分值分布 年份单项选择题多项选择题判断题计算题综合题合计 2002年1分 1分 3分 1分 2分 2004年1分 2分 本章变化内容 l、房屋附属设施征收契税的依据P241 2、继承土地、房屋权属征收契税的规定P243 3、各级征收机关要在2004年12月31日前停止代征委托,直接征收契税。P244 第一节征税对象 征税对象 征税对象是指境内转移土地、房屋权属。 ·①国有土地使用权出让(不交土地增值税) ②土地使用权转让(还应交土地增值税) ③房屋买卖(符合条件的还应交土地增值税 ④房屋赠与(符合条件的还应交土地增值税) ⑤房屋交换(单位之间进行房地产交换还应交土地增值税) 以下视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与,征收契税 ①以土地、房屋权属作价投资、入股;(以自有房产作股投入本人独资经营企业,免契税 ②以土地、房屋权属抵债或实物交换房屋 ③以获奖方式承受土地、房屋权属 ④以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属的。 ⑤买房拆料或翻建新房 二、征税对象的特殊规定P242 (1)公司制改造。不改变投资主体和出资比例的改制企业承受原企业土地、房屋权属的不
1 深圳市注册会计师协会2005年注册会计师考试税法辅导 主讲：高海军 第十三章 契税法 • 契税是在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时，对承受的单位和个人征收的一种税, 它属于财产行为税类。 • 新中国成立后颁布的第一个税收法规就是《契税暂行条例》，1954年财政部对《契税暂行条 例》进行了修改，1980年、1990年财政部又对契税政策进行了一些补充和调整，现行契税是 依据国务院1997年7月7日重新颁布的《契税暂行条例》于1997年10月1日施行。 • 契税实行一次性征收，普遍适用于内外资企业和外国公民。 • 学习重点是：征税对象、纳税人、计税依据、税收优惠等。 历年分值分布 年份 单项选择题 多项选择题 判断题 计算题 综合题 合计 2002年 1分 1分 1分 3分 2003年 1分 1分 2分 2004年 1分 1分 2分 本章变化内容： 1、房屋附属设施征收契税的依据P241 2、继承土地、房屋权属征收契税的规定P243 3、各级征收机关要在2004年12月31日前停止代征委托，直接征收契税。P244 第一节 征税对象 • 一、征税对象 • 征税对象是指境内转移土地、房屋权属。 • ①国有土地使用权出让（不交土地增值税） • ②土地使用权转让（还应交土地增值税） • ③房屋买卖（符合条件的还应交土地增值税） • ④房屋赠与（符合条件的还应交土地增值税） • ⑤房屋交换 （单位之间进行房地产交换还应交土地增值税） • 以下视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与，征收契税。 ①以土地、房屋权属作价投资、入股；（以自有房产作股投入本人独资经营企业，免契税） ②以土地、房屋权属抵债或实物交换房屋 ③以获奖方式承受土地、房屋权属 ④以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属的。 ⑤买房拆料或翻建新房 • 二、征税对象的特殊规定P242 • （1）公司制改造。不改变投资主体和出资比例的改制企业承受原企业土地、房屋权属的不
征;对独立发起、募集设立的股份有限公司承受发起人土地、房屋权属的免征;对国有、集 体企业改制成全体职工持股的有限责任公司和股份有限公司承受原企业土地、房屋权属的免 征。其余涉及土地、房屋权属转移的征收契税。 (2)企业合并。新设方或存续方承受被解散方土地、房屋权属的,如合并前各方为相同投 资主体的不征,其余则征 (3)企业分立。派生方、新设方承受原企业权属不征。 (4)股权重组。股权转让中,单位或个人承受企业股权,土地、房屋权属不发生转移的不 征;增资扩股,以土地、房屋作价入股或作为出资投入的,征收契税。 (5)企业破产。债权人承受,免征;非债权人承受,征契税 第二节纳税义务人与税率 纳税义务人 契税的纳税人是指以受让、购买、受赠交换等方式取得土地、房屋权属的单位和个人(包 括中国公民和外籍人员) 二、税率 契税采用幅度比例税率3%-5%,具体执行税率由各省(市、自治区)政府在上述幅度内 确定。 第三节应纳税额的计算 计税依据:不动产的价格 1、国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖时,成交价格为计税依据; ·2、土地使用权赠与、房屋赠与时,由征收机关参照相应的市场价格核定计税依据; 3、土地使用权交换、房屋交换时,以交换的差额为计税依据。 4、以划拨方式取得土地使用权,经批准转让时,由房地产转让者补缴契税,计税依据为补 缴的土地使用权出让费或者土地收益 成交价格和交换差价明显不合理又无正当理由的,由征收机关参照市场价格核定 5、房屋附属设施征收契税的依据(新增内容) 采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的,应按合同规定的 总价款计征契税。 (2).承受房屋附属设施权为单独计价的,按照当地确定的适用税率征收契税;如与房屋 统一计价的,适用与房屋相同的契税税率。 二、应纳税额的计算 应纳税额=计税依据×适用税率 计税依据为发生上述不同应税行为时的成交价格、市场价格和交换差价。 例:两单位互换经营性用房,A的房屋价格为490万元,B的房屋价格为600万元,差额由支 付,当地契税税率为3%,则应如何缴纳契税? 解:(1)房屋等价交换,不交契税。不等价交换由多付资产一方按价差缴纳契税。 (2)A应缴纳契税为 (600-490)×3%3.3(万元) 第四节税收优惠 根据暂行条例规定,以下情况减免契税:
2 征；对独立发起、募集设立的股份有限公司承受发起人土地、房屋权属的免征；对国有、集 体企业改制成全体职工持股的有限责任公司和股份有限公司承受原企业土地、房屋权属的免 征。其余涉及土地、房屋权属转移的征收契税。 • （2）企业合并。新设方或存续方承受被解散方土地、房屋权属的，如合并前各方为相同投 资主体的不征，其余则征。 • （3）企业分立。派生方、新设方承受原企业权属不征。 • （4）股权重组。股权转让中，单位或个人承受企业股权，土地、房屋权属不发生转移的不 征；增资扩股，以土地、房屋作价入股或作为出资投入的，征收契税。 • （5）企业破产。债权人承受，免征；非债权人承受，征契税。 第二节 纳税义务人与税率 • 一、纳税义务人 契税的纳税人是指以受让、购买、受赠交换等方式取得土地、房屋权属的单位和个人（包 括中国公民和外籍人员）。 • 二、税率 契税采用幅度比例税率3％－5％，具体执行税率由各省（市、自治区）政府在上述幅度内 确定。 第三节 应纳税额的计算 • 一、计税依据：不动产的价格 • 1、国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖时，成交价格为计税依据； • 2、土地使用权赠与、房屋赠与时，由征收机关参照相应的市场价格核定计税依据； • 3、土地使用权交换、房屋交换时，以交换的差额为计税依据。 • 4、以划拨方式取得土地使用权，经批准转让时，由房地产转让者补缴契税，计税依据为补 缴的土地使用权出让费或者土地收益。 • 成交价格和交换差价明显不合理又无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。 • 5、房屋附属设施征收契税的依据（新增内容） （1）.采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的 总价款计征契税。 （2）.承受房屋附属设施权为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税；如与房屋 统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。 • 二、应纳税额的计算 应纳税额＝计税依据×适用税率 计税依据为发生上述不同应税行为时的成交价格、市场价格和交换差价。 例：两单位互换经营性用房，A的房屋价格为490万元，B的房屋价格为600万元，差额由A支 付，当地契税税率为3%，则应如何缴纳契税？ 解：（1）房屋等价交换，不交契税。不等价交换由多付资产一方按价差缴纳契税。 （2）A应缴纳契税为： （600-490）3%=3.3（万元） 第四节 税收优惠 • 根据暂行条例规定，以下情况减免契税：
1、国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研 和军事设施的,免征契税 2、城镇职工按规定第一次购买公用住房的,免征契税; 3、因不可抗力灭失住房而重新购买住房的,酌情准予减征或者免征契税; 4、财政部规定的其他减征、免征项目 5、承受荒山等用于农业生产免征契税 6、外国使领馆及外交人员承受土地、房屋权属。 7、特殊规定: (1)公司制改造,对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属,免征契税。 (2)单位、个人承受企业股权,土地、房屋权属不发生转移,不征收契税。 (3)合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属,免征契税。 (4)分立企业承受原企业土地、房屋权属,免征契税。 (5)收购企业安置原企业职工30%以上的,减半征收契税,安置全部职工的,免征契税。 (6)承受关闭、破产企业的,债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属,免征契税。非债 权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属,安置原企业职工30%以上的,减半征收契税,安 置全部职工的,免征契税。 (7)房屋的附属设施(新增内容 对于承受与房屋相关的附属设施(包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室 下同)所有权或土地使用权的行为,按照契税法律、法规的规定征收契税;对于不涉及土地使 用权和房屋所有权转移变动的,不征收契税 (8)继承土地、房屋权属(新增内容) 对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖 父母、外祖父母)继承土地、房屋权属,不征契税。 按照《中华人民共和国继承法》规定,非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权 属,属于赠与行为,应征收契税。 第五节契税征收管理 、纳税义务发生时间 纳税人在签订土地、房屋权属转移合同当天或者取得其他具有土地、房屋权属转移合同性 质凭证当天 纳税期限 自纳税义务发生之日起10日内,向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报。 、纳税地点:土地、房屋所在地的征收机关 四、征收管理 纳税人出具契税完税凭证,土地管理部门、房产管理部门才能办理变更登记手续。 土地、房产管理部门应向契税征收机关提供有关资料,并协助契税征收机关征收契税 以下为新增内容 国家税务总局决定,各级征收机关要在2004年12月31日前停止代征委托,直接征收契税。 (一)要建立健全直接征收的管理制度。 (二)要及时终止委托代征 (三)要规范减免管理程序。 (四)要争取政府和相关部门的理解与支持
3 1、国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研 和军事设施的，免征契税； 2、城镇职工按规定第一次购买公用住房的，免征契税； 3、因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征契税； 4、财政部规定的其他减征、免征项目。 5、承受荒山等用于农业生产免征契税。 6、外国使领馆及外交人员承受土地、房屋权属。 7、特殊规定： （1）公司制改造，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。 （2）单位、个人承受企业股权，土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。 （3）合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。 （4）分立企业承受原企业土地、房屋权属，免征契税。 （5）收购企业安置原企业职工30％以上的，减半征收契税，安置全部职工的，免征契税。 （6）承受关闭、破产企业的，债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属，免征契税。非债 权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属，安置原企业职工30％以上的，减半征收契税，安 置全部职工的，免征契税。 （7）房屋的附属设施（新增内容） 对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室， 下同）所有权或土地使用权的行为，按照契税法律、法规的规定征收契税；对于不涉及土地使 用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。 （8）继承土地、房屋权属（新增内容） 对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖 父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。 按照《中华人民共和国继承法》规定，非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权 属，属于赠与行为，应征收契税。 第五节 契税征收管理 • 一、纳税义务发生时间 • 纳税人在签订土地、房屋权属转移合同当天或者取得其他具有土地、房屋权属转移合同性 质凭证当天。 • 二、纳税期限 • 自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报。 • 三、纳税地点：土地、房屋所在地的征收机关 • 四、征收管理 • 纳税人出具契税完税凭证，土地管理部门、房产管理部门才能办理变更登记手续。 • 土地、房产管理部门应向契税征收机关提供有关资料，并协助契税征收机关征收契税。 • 以下为新增内容： • 国家税务总局决定，各级征收机关要在2004年12月31日前停止代征委托，直接征收契税。 • （一）要建立健全直接征收的管理制度。 • （二）要及时终止委托代征 • （三）要规范减免管理程序。 • （四）要争取政府和相关部门的理解与支持
(五)各省级征收机关收到本通知后,应对本地区契税征管情况进行一次全面的检查、摸底
4 • （五）各省级征收机关收到本通知后，应对本地区契税征管情况进行一次全面的检查、摸底