第十二章住房保障的理论及实践
第十二章 住房保障的理论及实践
第十二章住房保障基本理论住房保障的主要模式中国住房保障制度
第十二章 1 2 住房保障基本理论 住房保障的主要模式 3 中国住房保障制度
第一节住房保障基本理论住房的属性及住房保障相关理论二政府与住房保障制度
第一节 住房保障基本理论 一 住房的属性及住房保障相关理论 二 政府与住房保障制度
一、住房的属性及住房保障相关理论（一）住房的属性住房作为商品，具有价值和使用价值，可以通过交换来满足人们的居住需求。必需品属性地理位置的住房作为一种特殊商品，具有必须消费品属性的同时，也具有私图定性住房的特殊性人财产性，是一种高价值的耐用品。同时，住房的形成又是一个复杂的商品生产的过程，是一个房地产开发的过程，这使得住房耐用性这种必需消费品的属性与市场经高价值性济发生一定的矛盾和冲突，必然产生个人无法依靠自有收入实现住房服务的消费
一、住房的属性及住房保障相关理论 住房的特殊性 • 住房作为商品，具有价值和使用 价值，可以通过交换来满足人们 的居住需求。 • 住房作为一种特殊商品，具有必 须消费品属性的同时，也具有私 人财产性，是一种高价值的耐用 品。同时，住房的形成又是一个 复杂的商品生产的过程，是一个 房地产开发的过程，这使得住房 这种必需消费品的属性与市场经 济发生一定的矛盾和冲突，必然 产生个人无法依靠自有收入实现 住房服务的消费。 （一）住房的属性
（二）住房保障的概念表12-22009年OECD国家住房保障的目标是居民“有房住”住房补贴公共开支及占GDP份额政府住房保障是要帮助和保障无能力进入市场的家庭有居住的佳房补贴占GDP份额家（按服目家货币的当条件和做人的尊严。(%)潮价格街量：百万）许多国家都分别用商品市场：租赁市场和政府保障的不同方式4255.20.3澳大亚较好的解决了公民居住权的问题，包括政府自有，政府与私人6559.60.4加季大部门合约共建及补助有资格的家庭等，而非在住房领城追求实1.0智型965782.00.7丹教12432.7现全民住房财富拥有的目标。15970.50.8法围表12-1OECD国家住房自有化事15365.20.6德网200019991998200019982003调童年份20002000160246.90.6韵牙利1.3县西于151592.5美国德国丹麦芬兰奥地利捷克周家法国美国1.5其园20531.3住房自有68.554.740.553.363.556.446.268.30.5鸡典14746.0化率（%）住房保障的概念政府的住房保障制度就是一个国家或地区政府和社会为满足公民基本居住需要，解决国民住房困难和改善住房条件为目的所实施的一余列特殊政策，包括供应，分配、补贴：协调机制等要素的总称，是社会保障体的重要组成部分
（二）住房保障的概念 政府的住房保障制度就是一个国家或地区政府和社会为满足公民基本居住需要，解决国民住房困难和改善住房条件 为目的所实施的一系列特殊政策，包括供应、分配、补贴、协调机制等要素的总称，是社会保障体系的重要组成部分。 住房保障的目标是居民“有房住” 住房保障的概念 • 政府住房保障是要帮助和保障无能力进入市场的家庭有居住的 条件和做人的尊严。 • 许多国家都分别用商品市场、租赁市场和政府保障的不同方式 较好的解决了公民居住权的问题，包括政府自有、政府与私人 部门合约共建及补助有资格的家庭等，而非在住房领域追求实 现全民住房财富拥有的目标。 调查年份 2000 1999 1998 2000 2000 2000 1998 2003 国家 英国 法国 德国 丹麦 芬兰 奥地利 捷克 美国 住房自有 化率（%） 68.5 54.7 40.5 53.3 63.5 56.4 46.2 68.3 表12- 1 OECD国家住房自有化率 国家 住房补贴 （按照国家货币的当 期价格衡量：百万） 占GDP份额 （%） 澳大利亚 4255.2 0.3 加拿大 6559.6 0.4 智利 965782.0 1.0 丹麦 12432.7 0.7 法国 15970.5 0.8 德国 15365.2 0.6 匈牙利 160246.9 0.6 墨西哥 151592.5 1.3 英国 20531.3 1.5 瑞典 14746.0 0.5 表12- 2 2009年OECD 国家 住房补贴公共开支及占GDP份额
二、政府与住房保障制度·住房的必需品属性及外部性政府介入住房领域的理由：·住房地理位置的固定性造成的区域供求非均衡住房产品特殊属性·住房市场的不完全竞争性引致市场失灵住房市场的短期无效：交易成本，信息不对称，资产市场泡沫住房市场失灵的衰现住房供给悸论政府介入住房保障领域在于弥补市场失灵，解决中低收入者消费能政府对住房保障力不足与高房价的冲突而产生的住房的不可及。领域的干预及存在的干丽失灵政府失灵住房保障的方式选择、政策效应及干预不当所产生的失灵（“建公房”“补供方”及“补需方”，），政府对住房保障制度的监管及干预失灵
二、政府与住房保障制度 正式制 度 非正式 制度 政府介入住房领域 的理由： 住房产品特殊属性 引致市场失灵 • 住房的必需品属性及外部性 • 住房地理位置的固定性造成的区域供求非均衡 • 住房市场的不完全竞争性 住房市场失灵 的表现 • 住房市场的短期无效：交易成本、信息不对称、资产市场泡沫 • 住房供给悖论 政府对住房保障 领域的干预 及存在的干预失灵 • 政府介入住房保障领域在于弥补市场失灵，解决中低收入者消费能 力不足与高房价的冲突而产生的住房的不可及。 • 政府失灵：住房保障的方式选择、政策效应及干预不当所产生的失 灵（“建公房”“补供方”及“补需方”，）；政府对住房保障制 度的监管及干预失灵
第二节住房保障的主要模式各国干预住房市场主要有以下几种不同方式：一是政府直接干预。二是间接干预。三以公共住房为主要特征的英国模式是综合运用直接干预和间接干预两种方式。各国的住房保障制度都不是单一的，是在不同市场、不同时期、不同经济发以抵押贷款为主要特征的美国模式展水平、不同政理念下动态变化的干预方式组合。政府干预的深度与广度也随着经济发展程度、政府保障能力、住房发展阶段及低收入居民住房保以中央公积金支持组屋制度为主要特征的新加坡模式二障需求的不同而呈现不同的特点。但一般都会存在一个基本或主体的干预形式，形成各国独特的模式
第二节 住房保障的主要模式 一 以公共住房为主要特征的英国模式 二 以抵押贷款为主要特征的美国模式 三 以中央公积金支持组屋制度为主要特征的新加坡模式 各国干预住房市场主要有 以下几种不同方式：一是政府 直接干预。二是间接干预。三 是综合运用直接干预和间接干 预两种方式。各国的住房保障 制度都不是单一的，是在不同 市场、不同时期、不同经济发 展水平、不同执政理念下动态 变化的干预方式组合。政府干 预的深度与广度也随着经济发 展程度、政府保障能力、住房 发展阶段及低收入居民住房保 障需求的不同而呈现不同的特 点。但一般都会存在一个基本 或主体的干预形式，形成各国 独特的模式
以公共住房为主要特征的英国模式（一）英国住房保障政策主要内容二战后，公房成为应对住房严重短缺的主要方式。表12-31945年1989年英国住房产出撒切尔政府视公房为英国资本主义中被社会主义腐蚀公共住房秒个节的岛屿，要予以铲除布莱尔为首的工壳保持了与之公共部门公共部门私人部门制度门点年价一致的福利国家政策方向。产出占此%产出%同前，公共住房改单的要点是实现公共住房的私有化。18.319451951806.85781.7180.727350195219581.262.00965.0680.0981959196739.960.0706.5471.067.608住房补贴住房补贴制度用于鼓励或使得消费者能够购买相对于54.81970984.39845.219681.193.609他们的承受力更高和更好的房子，而不是使住房提供制度59.640.419711976689.0651.018.495者获益。52.1198047.91977438.863476.47867.419811983156.37132.6323.01119841986124.90021.0468.60079.0英国相关租赁市场法崇一方面采取对房容住房给予保198914.4546.30085.6198792.000租金管制证，另一方面，1988年的住房法崇，通过“公平租金”政策实现租金的管制。表12-4英国居民住房自有率英国形成了包括房屋互助协会、商业银行、住房金融二成居1971198119882000公司，住房协会等机构在内的健全的房地产金融机构住房融资自有单（%）40%49%57%65%68%体系。制度
一、以公共住房为主要特征的英国模式 （一）英国住房保障政策主要内容 公共住房 制度 住房补贴 制度 租金管制 政策 住房融资 制度 • 二战后，公房成为应对住房严重短缺的主要方式。 • 撒切尔政府视公房为英国资本主义中被社会主义腐蚀 的岛屿，要予以铲除；布莱尔为首的工党保持了与之 一致的福利国家政策方向。 • 目前，公共住房改革的要点是实现公共住房的私有化。 • 住房补贴制度用于鼓励或使得消费者能够购买相对于 他们的承受力更高和更好的房子，而不是使住房提供 者获益。 • 英国相关租赁市场法案一方面采取对房客住房给予保 证，另一方面，1988年的住房法案，通过“公平租金” 实现租金的管制。 • 英国形成了包括房屋互助协会、商业银行、住房金融 公司、住房协会等机构在内的健全的房地产金融机构 体系。 年份 公共部门 产出 公共部门 占比% 私人部门 产出 私人部 门占比 % 1945——1951 806,857 81.7 180,727 18.3 1952——1958 1,262,009 65.0 680,098 35.0 1959——1967 706,547 39.9 1,067,608 60.0 1968——1970 984,398 45.2 1,193,609 54.8 1971——1976 689,065 40.4 1,018,495 59.6 1977——1980 438,863 47.9 476,478 52.1 1981——1983 156,371 32.6 323,011 67.4 1984——1986 124,900 21.0 468,600 79.0 1987——1989 92,000 14.4 546,300 85.6 表12- 3 1945年——1989年英国住房产出 二战后 1971 1981 1988 2000 自有率（%） 40% 49% 57% 65% 68% 表12- 4 英国居民住房自有率
（二）英国住房保障政策评估21英国的住房政策受到政英国住房保障政策适应党政治较强的影响和干预。了社会发展的需求。3政府与市场在住房干预中的角色：政府对住房市场的干预，经历了从直接干预向间接干预的方式发展
（二）英国住房保障政策评估 英国的住房政策受到政 党政治较强的影响和干预。 英国住房保障政策适应 了社会发展的需求。 政府与市场在住房干预 中的角色：政府对住房市场 的干预，经历了从直接干预 向间接干预的方式发展。 1 2 3
二、以抵押贷款为主要特征的美国模式美国传统的住房分期抵押贷款，是买房者在支付给卖房者一定的房款后，其差额款通过以所购房屋作抵押住房抵押向银行贷款支付给卖房者，然后由买房者在一个较长时间内分期佳还给银行。逆向住房抵押贷款制度的放贷对象是无固定收入而又有住房的老年人，以其自有住房作抵押，定期向贷款贷款制度人放贷，到期以出售住房的收入或其他资产还贷。美国最早的住房保障模式始于公共住房项目。20世纪30年代，美国经济的大萧条，住房问题成为影响社会稳定的重要问题，国会于1937年通过“住房公共住房法案”（HA），直接针对解决低收入居民住房问题。保障美国国会于1993年批准实施了HOPEVI计划改善公共住房项目的衰败现状。近年来，基本已停止对新的公共住房的投资。表12-5美国典型地区居民20世纪70年代起美国住房市场的主要矛盾是低收入阶层住房自有事（%）所付房租相对其收入过高的问题。住房补贴住房补贴方案分为“住房券”和“税收减免”、“财政加利华盛西弗组的金具贴息”三种方式。吉尼福尼顿将平份平均州亚州亚州区198563.937.450.375.954.2补贴私营减轻政府建造公共住房的负担，同时希望通过刺激总需200568.959.745.855.981.3开发商建求的政策振兴美国经济，政府为鼓励私营开发商和投资造保摩性者建造保障性住房提供了相应的优惠政策。住房
二、以抵押贷款为主要特征的美国模式 住房抵押 贷款制度 公共住房 保障 住房补贴 补贴私营 开发商建 造保障性 住房 • 美国传统的住房分期抵押贷款，是买房者在支付给卖房者一定的房款后，其差额款通过以所购房屋作抵押 向银行贷款支付给卖房者，然后由买房者在一个较长时间内分期偿还给银行。 • 逆向住房抵押贷款制度的放贷对象是无固定收入而又有住房的老年人，以其自有住房作抵押，定期向贷款 人放贷，到期以出售住房的收入或其他资产还贷。 • 美国最早的住房保障模式始于公共住房项目。 • 20世纪30年代，美国经济的大萧条，住房问题成为影响社会稳定的重要问题，国会于1937年通过“住房 法案”（HA），直接针对解决低收入居民住房问题。 • 美国国会于1993年批准实施了HOPE VI计划改善公共住房项目的衰败现状。 • 近年来，基本已停止对新的公共住房的投资。 • 20世纪70年代起美国住房市场的主要矛盾是低收入阶层 所付房租相对其收入过高的问题。 • 住房补贴方案分为“住房券”和“税收减免”、“财政 贴息”三种方式。 • 减轻政府建造公共住房的负担，同时希望通过刺激总需 求的政策振兴美国经济，政府为鼓励私营开发商和投资 者建造保障性住房提供了相应的优惠政策。 年份 全美 平均 加利 福尼 亚州 华盛 顿特 区 纽约 州 西弗 吉尼 亚州 1985 63.9 54.2 37.4 50.3 75.9 2005 68.9 59.7 45.8 55.9 81.3 表12- 5 美国典型地区居民 住房自有率（%）