天津松江股份有限公司2019年年度报告

2019年年度报告 公司代码:600225 公司简称:天津松江 天津松江股份有限公司 2019年年度报告

2019 年年度报告 1 / 224 公司代码：600225 公司简称：天津松江 天津松江股份有限公司 2019 年年度报告

2019年年度报告 重要提示 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整, 不存在虚假记、误导性陈述或重大遗漏,并承担个别和连带的法律责任。 、未出席薰事情况 未出席董事职务未出席董事姓名未出席董事的原因说明被委托人姓名 独立董事 吴郄光 个人原因 李志辉 三、中审众环会计师事务所(特殊普通合伙)为本公司出具了带强调事项段、其他事项段或与持 续经营相关的重大不确定性段的无保留意见的审计报告,本公司董事会、监事会对相关事项 已有详细说明,请投资者注意阅读 审计意见详见审计报告正文,本公司董事会、监事会对相关事项说明详见《天津松江股份有 限公司董事会关于会计师事务所出具带强调事项段无保留意见审计报告涉及事项的专项说明》及 《天津松江股份有限公司监事会对的意见》。 公司负责人阎鹏、主管会计工作负责人庞国栋及会计机构负责人(会计主管人员)张文敬 声明:保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整 四、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 经中审众环会计师事务所(特殊普通合伙)审计,2019年度母公司实现的净利润为 449,511,997.90元,2019年初母公司未分配利润为290,298,589.11元,2019年末母公司未分配利 润为-159,213,408.79元。 根据《公司法》、《公司章程》的有关规定,基于公司2019年度净利润为负的实际情况,综合 考虑公司进一步的发展需求,公司本年度不进行利润分配,也不进行公积金转增股本 五、前瞻性陈述的风险声明 v适用口不适用 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺,敬请 投资者注意投资风险。 六、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 七、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况? 2/224

2019 年年度报告 2 / 224 重要提示 一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整， 不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、 未出席董事情况 未出席董事职务 未出席董事姓名 未出席董事的原因说明 被委托人姓名 独立董事 吴邲光 个人原因 李志辉 三、 中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了带强调事项段、其他事项段或与持 续经营相关的重大不确定性段的无保留意见的审计报告，本公司董事会、监事会对相关事项 已有详细说明，请投资者注意阅读。 审计意见详见审计报告正文，本公司董事会、监事会对相关事项说明详见《天津松江股份有 限公司董事会关于会计师事务所出具带强调事项段无保留意见审计报告涉及事项的专项说明》及 《天津松江股份有限公司监事会对的意见》。 公司负责人阎鹏、主管会计工作负责人庞国栋及会计机构负责人（会计主管人员）张文敬 声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 四、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 经中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）审计，2019年度母公司实现的净利润为 -449,511,997.90元，2019年初母公司未分配利润为290,298,589.11元，2019年末母公司未分配利 润为-159,213,408.79元。 根据《公司法》、《公司章程》的有关规定，基于公司2019年度净利润为负的实际情况，综合 考虑公司进一步的发展需求，公司本年度不进行利润分配，也不进行公积金转增股本。 五、 前瞻性陈述的风险声明 √适用 □不适用 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请 投资者注意投资风险。 六、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 七、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？ 否

2019年年度报告 八、重大风险提示 公司已在本报告中详细描述存在的相关风险,敬请査阅第四节经营情况讨论与分析中关于公 司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险部分的内容。 九、其他 口适用v不适用 3/224

2019 年年度报告 3 / 224 八、 重大风险提示 公司已在本报告中详细描述存在的相关风险，敬请查阅第四节经营情况讨论与分析中关于公 司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险部分的内容。 九、 其他 □适用 √不适用

2019年年度报告 目录 第一节释义… 第二节公司简介和主要财务指标 第三节 公司业务概要 第四节经营情况讨论与分析 第五节重要事项 第六节普通股股份变动及股东情况 第七节优先股相关情况 第八节董事、监事、高级管理人员和员工情况… 第九节公司治理 ……56 第十节公司债券相关情况…… 第十一节财务报告 第十二节备查文件目录

2019 年年度报告 4 / 224 目录 第一节 释义.....................................................................................................................................5 第二节 公司简介和主要财务指标.................................................................................................5 第三节 公司业务概要.....................................................................................................................9 第四节 经营情况讨论与分析.........................................................................................................9 第五节 重要事项...........................................................................................................................22 第六节 普通股股份变动及股东情况...........................................................................................43 第七节 优先股相关情况...............................................................................................................50 第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况.......................................................................51 第九节 公司治理...........................................................................................................................56 第十节 公司债券相关情况...........................................................................................................59 第十一节 财务报告...........................................................................................................................60 第十二节 备查文件目录.................................................................................................................224

2019年年度报告 第一节释义 释义 在本报告书中,除非文义另有所指,下列词语具有如下含义 常用词语释义 中国证监会 指中国证券监督管理委员会 上上交所 海证券交易所 [公司、本公司、天津松江 指天津松江股份有限公司 滨海控股 天津滨海发展投资控股有限公司 津诚资本 天津津诚国有资本投资运营有限公司 市政集团 指天津市政建设集团有限公司 华通置业 指福建华通置业有限公司 华鑫通 华鑫通国际招商集团股份有限公司 天津证监局 中国证券监督管理委员会天津监管局 天津市国资委 天津市人民政府国有资产监督管理委员会 卓朗科技 天津卓朗科技发展有限公司 天津卓创 指天津卓创众城企业管理合伙企业(有限合伙) 天津卓成 指天津卓成企业管理合伙企业(有限合伙) 松江财富 指天津松江财富投资合伙企业(有限合伙 第二节公司简介和主要财务指标 公司信息 公司的中文名称 天津松江股份有限公司 公司的中文简称 厌津松江 公司的外文名称 TIANJIN SONGJIANG CO, LTD 公司的外文名称缩写 TJ SONGJIANG 忪公司的法定代表人 l阎鹏 、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 詹鹏飞 贾潞洁 联系地址 天津市西青区友谊南路与外环线交口天津市西青区友谊南路与外环线交口 东北侧环岛西路天湾园公建1号楼东北侧环岛西路天湾园公建1号楼 电话 022-58915818 02258915818 真 022-58915816 022-58915816 电子信箱 songjiangzqb@sina.com songjiangzqb@sina.com 三、基本情况简介 公司注册地址 天津华苑产业区海泰发展六道6号海泰绿色产业基地A座4-061室 公司注册地址的邮政编码300384 公司办公地址 天津市西青区友谊南路与外环线交口东北侧环岛西路天湾园公建1号 公司办公地址的邮政编码300221 公司网力 http://www.tjsjgf.com.cn 5/224

2019 年年度报告 5 / 224 第一节 释义 一、 释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 常用词语释义 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 指 上海证券交易所 公司、本公司、天津松江 指 天津松江股份有限公司 滨海控股 指 天津滨海发展投资控股有限公司 津诚资本 指 天津津诚国有资本投资运营有限公司 市政集团 指 天津市政建设集团有限公司 华通置业 指 福建华通置业有限公司 华鑫通 指 华鑫通国际招商集团股份有限公司 天津证监局 指 中国证券监督管理委员会天津监管局 天津市国资委 指 天津市人民政府国有资产监督管理委员会 卓朗科技 指 天津卓朗科技发展有限公司 天津卓创 指 天津卓创众城企业管理合伙企业（有限合伙） 天津卓成 指 天津卓成企业管理合伙企业（有限合伙） 松江财富 指 天津松江财富投资合伙企业（有限合伙） 第二节 公司简介和主要财务指标 一、 公司信息 公司的中文名称 天津松江股份有限公司 公司的中文简称 天津松江 公司的外文名称 TIANJIN SONGJIANG CO.,LTD. 公司的外文名称缩写 TJ SONGJIANG 公司的法定代表人 阎鹏 二、 联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 詹鹏飞 贾潞洁 联系地址 天津市西青区友谊南路与外环线交口 东北侧环岛西路天湾园公建1号楼 天津市西青区友谊南路与外环线交口 东北侧环岛西路天湾园公建1号楼 电话 022-58915818 022-58915818 传真 022-58915816 022-58915816 电子信箱 songjiangzqb@sina.com songjiangzqb@sina.com 三、 基本情况简介 公司注册地址 天津华苑产业区海泰发展六道6号海泰绿色产业基地A座4－061室 公司注册地址的邮政编码 300384 公司办公地址 天津市西青区友谊南路与外环线交口东北侧环岛西路天湾园公建1号 楼 公司办公地址的邮政编码 300221 公司网址 http://www.tjsjgf.com.cn

2019年年度报告 电子信箱 gjiangzqb@sina.com 四、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 中国证券报、上海证券报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址www.sse.com.cn 公司年度报告备置地点 天津市西青区友谊南路与外环线交口东北侧环岛西 路天湾园公建1号楼 五、公司股票简况 公司股票简况 股票种类股票上市交易所股票简称 股票代码变更前股票简称 股 上海证券交易所天津松江 600225 六、其他相关资料 公司聘请的会计师事务所(境 名称 中审众环会计师事务所(特殊普通合伙) 内) 办公地址 武汉市武昌区东湖路169号2-9层 「签字会计师姓名「黄秀娟、邵雯 七、近三年主要会计数据和财务指标 (一)主要会计数据 单位:元币种:人民币 主要会计数据 019年 2018 本期比上年同期 增减(%) 2017年 营业收入 1,183486,214793,193,158.8893 -62.94 147578446885 归属于上市公司股东的净利润912,30064989-38694058392 不适用 199,778,77523 归属于上市公司股东的扣除非 经常性损益的净利润 919646,07716-387,13405162 不适用 717,284,036.98 经营活动产生的现金流量净额「2131313299579063748 35.07 684.53793948 2019年末 2018年末 本期末比上年同 期末增减(%) 2017年末 归属于上市公司股东的净资产316.25719771.237048.025 7443 1,624,795,070.2 总资产 129359881513813.92308063476 709 14,820,874,130.08 说明:公司业务类型包括房地产业务、融资租赁业务和信息服务。房地产业务收入10904.67万元 成本6671.02万元:融资租赁业务收入3905.97万元,成本3853.90万元:;信息服务收入97997.59 万元,成本50184.36万元。公司2019年扣除非经常性损益大幅亏损主要是因为公司以间接融资 方式为主,融资成本较高,同时房地产企业融资成本普遍高于其他行业,公司目前财务费用负担 较重,从而形成了2019年归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润亏损较大的局面 (二)主要财务指标 主要财务指标 2019年 2018年本期比上年同期增减 2017年 基本每股收益(元/股) -0.98 -0.41 不适用 0.21 稀释每股收益(元/股) -0.98 0.41 不适用 21 扣除非经常性损益后的基本每股 收益(元/股) -0.98 -0.41 不适用 加权平均净资产收益率(%) 11726 -2703减少9023个百分点 4 6/224

2019 年年度报告 6 / 224 电子信箱 songjiangzqb@sina.com 四、 信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 中国证券报、上海证券报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn 公司年度报告备置地点 天津市西青区友谊南路与外环线交口东北侧环岛西 路天湾园公建1号楼 五、 公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 天津松江 600225 六、 其他相关资料 公司聘请的会计师事务所（境 内） 名称 中审众环会计师事务所（特殊普通合伙） 办公地址 武汉市武昌区东湖路 169 号 2-9 层 签字会计师姓名 黄秀娟、邵雯 七、 近三年主要会计数据和财务指标 (一) 主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2019年 2018年 本期比上年同期 增减(%) 2017年 营业收入 1,183,486,214.79 3,193,158,888.73 -62.94 1,475,784,468.85 归属于上市公司股东的净利润 -912,300,649.89 -386,940,583.92 不适用 199,778,775.23 归属于上市公司股东的扣除非 经常性损益的净利润 -919,646,077.16 -387,134,051.62 不适用 -717,284,036.98 经营活动产生的现金流量净额 2,131,313,299.99 1,577,990,637.48 35.07 -684,537,939.48 2019年末 2018年末 本期末比上年同 期末增减（%） 2017年末 归属于上市公司股东的净资产 316,257,119.77 1,237,048,022.55 -74.43 1,624,795,070.22 总资产 12,935,988,151.38 13,923,080,634.76 -7.09 14,820,874,130.08 说明：公司业务类型包括房地产业务、融资租赁业务和信息服务。房地产业务收入 10904.67 万元， 成本 6671.02 万元；融资租赁业务收入 3905.97 万元，成本 3853.90 万元；信息服务收入 97997.59 万元，成本 50184.36 万元。公司 2019 年扣除非经常性损益大幅亏损主要是因为公司以间接融资 方式为主，融资成本较高，同时房地产企业融资成本普遍高于其他行业，公司目前财务费用负担 较重，从而形成了 2019 年归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润亏损较大的局面。 (二) 主要财务指标 主要财务指标 2019年 2018年 本期比上年同期增减 (%) 2017年 基本每股收益（元／股） -0.98 -0.41 不适用 0.21 稀释每股收益（元／股） -0.98 -0.41 不适用 0.21 扣除非经常性损益后的基本每股 收益（元／股） -0.98 -0.41 不适用 -0.77 加权平均净资产收益率（%） -117.26 -27.03 减少90.23个百分点 14

2019年年度报告 扣除非经常性损益后的加权平均 118.21 -27.05 减少91.16个百分点 50.26 净资产收益率(%) 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 口适用不适用 八、境内外会计准则下会计数据差异 (一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东 的净资产差异情况 口适用不适用 二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的 净资产差异情况 口适用不适用 三)境内外会计准则差异的说明: 口适用不适用 九、2019年分季度主要财务数据 单位:元币种:人民币 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 (4-6月份) (7-9月 (10-12月份) 营业收入 1268499454729353973845338522040.1642457449071 归属于上市公司股东的 净利润 9875734261172373082270191764764332517553 归属于上市公司股东的 扣除非经常性损益后的-169,774,20071-160691,22804,22091301-59340156066 净利润 经营活动产生的现金流 量净额 7493687981421792,34446-257,66843482,042126,27882 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 口适用V不适用 十、非经常性损益项目和金额 √适用口不适用 单位:元币种:人民币 非经常性损益项目 2019年金额附注(如208年金额|2017年金额 适用) 非流动资产处置损益 10,467,655871,11421.88964 越权审批,或无正式批准文件, 或偶发性的税收返还、减免 2667,321.81 计入当期损益的政府补助,但与 公司正常经营业务密切相关,符 合国家政策规定、按照一定标准8,874,72294 7.05847927 52.092.22 定额或定量持续享受的政府补助 除外 计入当期损益的对非金融企业收 取的资金占用费 1,327,265.98 14,370.78 企业取得子公司、联营企业及合 营企业的投资成本小于取得投资 时应享有被投资单位可辨认净资 7/224

2019 年年度报告 7 / 224 扣除非经常性损益后的加权平均 净资产收益率（%） -118.21 -27.05 减少91.16个百分点 -50.26 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 □适用 √不适用 八、 境内外会计准则下会计数据差异 (一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东 的净资产差异情况 □适用 √不适用 (二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的 净资产差异情况 □适用 √不适用 (三) 境内外会计准则差异的说明： □适用 √不适用 九、 2019 年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度 （1-3 月份） 第二季度 （4-6 月份） 第三季度 （7-9 月份） 第四季度 （10-12 月份） 营业收入 126,849,945.47 293,539,738.45 338,522,040.16 424,574,490.71 归属于上市公司股东的 净利润 -98,757,342.61 -177,237,308.22 7,019,176.47 -643,325,175.53 归属于上市公司股东的 扣除非经常性损益后的 净利润 -169,774,200.71 -160,691,228.80 4,220,913.01 -593,401,560.66 经营活动产生的现金流 量净额 -74,936,879.81 421,792,344.46 -257,668,443.48 2,042,126,278.82 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 □适用 √不适用 十、 非经常性损益项目和金额 √适用 □不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2019 年金额 附注（如 适用） 2018 年金额 2017 年金额 非流动资产处置损益 / 10,467,655.87 1,119,421,889.64 越权审批，或无正式批准文件， 或偶发性的税收返还、减免 / 2,667,321.81 计入当期损益的政府补助，但与 公司正常经营业务密切相关，符 合国家政策规定、按照一定标准 定额或定量持续享受的政府补助 除外 8,874,722.94 / 7,058,479.27 52,092.22 计入当期损益的对非金融企业收 取的资金占用费 1,327,265.98 / 14,370.78 企业取得子公司、联营企业及合 营企业的投资成本小于取得投资 时应享有被投资单位可辨认净资 /

2019年年度报告 产公允价值产生的收益 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损益 因不可抗力因素,如遭受自然灾 害而计提的各项资产减值准备 债务重组损益 13,683,802.95 企业重组费用,如安置职工的支 出、整合费用等 交易价格显失公允的交易产生的 超过公允价值部分的损益 同一控制下企业合并产生的子公 司期初至合并日的当期净损益 与公司正常经营业务无关的或有 事项产生的损益 除同公司正常经营业务相关的有 效套期保值业务外,持有交易性 金融资产、交易性金融负债产生 的公允价值变动损益,以及处置 交易性金融资产、交易性金融负 债和可供出售金融资产取得的投 资收益 除同公司正常经营业务相关的有 效套期保值业务外,持有交易性 金融资产、衍生金融资产、交易 性金融负债、衍生金融负债产生 的公允价值变动损益,以及处置 交易性金融资产、衍生金融资产、 交易性金融负债、衍生金融负债 和其他债权投资取得的投资收益 单独进行减值测试的应收款项减 值准备转回 对外委托贷款取得的损益 382,599.58 3825995815.171,1185 采用公允价值模式进行后续计量 的投资性房地产公允价值变动产 生的损益 根据税收、会计等法律、法规的 要求对当期损益进行一次性调整 对当期损益的影响 [受托经营取得的托管费收入 1,488,361.77 283.018.87 除上述各项之外的其他营业外收 入和支出 10,973,738.73 15,303,36209-2160423243 其他符合非经常性损益定义的损 58238.50 49 益项目 [少数股东权益影响额 1,868,22484-22,184,61447 所得税影响额 579754.53 -543681.58-176,758,15206 归属于少数股东的非经常性损益 净额 -3.622.870.65 合计 7,345,427.27 193467.70917,06281221 8/224

2019 年年度报告 8 / 224 产公允价值产生的收益 非货币性资产交换损益 / 委托他人投资或管理资产的损益 / 因不可抗力因素，如遭受自然灾 害而计提的各项资产减值准备 / 债务重组损益 13,683,802.95 / 企业重组费用，如安置职工的支 出、整合费用等 / 交易价格显失公允的交易产生的 超过公允价值部分的损益 / 同一控制下企业合并产生的子公 司期初至合并日的当期净损益 / 与公司正常经营业务无关的或有 事项产生的损益 / 除同公司正常经营业务相关的有 效套期保值业务外，持有交易性 金融资产、交易性金融负债产生 的公允价值变动损益，以及处置 交易性金融资产、交易性金融负 债和可供出售金融资产取得的投 资收益 / 除同公司正常经营业务相关的有 效套期保值业务外，持有交易性 金融资产、衍生金融资产、交易 性金融负债、衍生金融负债产生 的公允价值变动损益，以及处置 交易性金融资产、衍生金融资产、 交易性金融负债、衍生金融负债 和其他债权投资取得的投资收益 / / 单独进行减值测试的应收款项减 值准备转回 / 对外委托贷款取得的损益 382,599.58 / 382,599.58 15,171,117.85 采用公允价值模式进行后续计量 的投资性房地产公允价值变动产 生的损益 / 根据税收、会计等法律、法规的 要求对当期损益进行一次性调整 对当期损益的影响 / 受托经营取得的托管费收入 -1,488,361.77 / 283,018.87 除上述各项之外的其他营业外收 入和支出 -10,973,738.73 / -15,303,362.09 -21,604,232.43 其他符合非经常性损益定义的损 益项目 -258,238.50 / 1.49 少数股东权益影响额 / -1,868,224.84 -22,184,614.47 所得税影响额 -579,754.53 / -543,681.58 -176,758,152.06 归属于少数股东的非经常性损益 净额 -3,622,870.65 / 合计 7,345,427.27 0 193,467.70 917,062,812.21

2019年年度报告 十一、采用公允价值计量的项目 口适用不适用 十二、其他 口适用不适用 第三节公司业务概要 报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 主要业务:报告期内公司的主要业务类型包括房地产业务、信息服务业务。公司房地产业务 以自主开发及销售为主,主要分为住宅开发和商业地产。2019年公司房地产开发的业务范围主要 集中在天津、广西,其中天津占较大比重。信息服务业务方面,主要利用虚拟化等云计算技术 为客户提供软件、云计算、系统集成、IDC建设与托管、I产品分销五大“一站式”IT服务。 经营模式: (1)公司房地产开发方面分为住宅地产和商业地产,住宅地产开发业务的主要产品为各类住 宅产品,包括高层住宅、多层洋房与别墅等。商业地产开发主要是以商铺、写字楼、公寓的开发 和运营管理为主。 (2)信息服务业方面,公司面向智能城市和智能制造等领域,为企业、政府和各类组织提供 产品、服务与解决方案,同时从事IDC建设与托管服务。 行业情况说明: 详见第四节“经营情况的讨论与分析” 二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 口适用V不适用 三、报告期内核心竞争力分析 V适用口不适用 作为天津本地的知名房地产企业,公司自2009年在上海证券交易所上市以来,坚定以房地产 开发为主业,强调规范运营,注重项目品质,拥有丰富的房地产开发经验与产品创新能力,先后 成功开发了水岸公馆、水岸江南、武台松江城等各类优质住宅项目,得到了众多消费者的认可与 厚爱。近几年来,随着公司津滨置地广场、松江置地广场、松江进步广场等商业项目的不断开发, 公司良好的品牌优势与品牌效应也进一步显现 公司在突出房地产主业的基础上,逐步推进智慧城市业务。公司控股子公司卓朗科技主要为 各地方政府和企事业单位提供软件开发、系统集成解决方案及『产品分销与增值服务等,致力于 改善人和机器的工作,构建数字智能城市,推动数字经济发展。进军数据中心领域后,卓朗科技 已经在国内建设运营了三座数据中心。同时,卓朗科技总结多年的系统集成与软件开发经验,结 合数据中心打造了一系列产品,例如昆仑云这一与数据中心相辅相成的产品。 第四节经营情况讨论与分析 经营情况讨论与分析 1、宏观经济形势分析 2019年,面对国内外风险挑战明显上升的复杂局面,我国国民经济运行总体平稳,发展质量 稳步提升,主要预期目标较好实现,为全面建成小康社会奠定了坚实基础。初步核算,2019年全 年国内生产总值990865亿元,按可比价格计算,比上年增长61%,符合6%65%的预期目标。2019 年,天津市生产总值1410428亿元,按可比价格计算,同比增长48%,增速比上年加快12个百 分点。其中,第一产业增加值185.23亿元增长0.2%;第二产业增加值4969.18亿元增长3.2%:第 三产业增加值8949.87亿元增长5.9%。全市经济运行稳中有进、稳中向好高质量发展扎实推进, 动能转换步伐加快,市场活力不断释放,人民生活水平持续提升 2、房地产行业概况 2019年,全国房地产开发投资132194亿元,比上年增长99% 2019年,房地产开发企业房屋施工面积893821万平方米,比上年增长87%。其中,住宅施 9/224

2019 年年度报告 9 / 224 十一、 采用公允价值计量的项目 □适用 √不适用 十二、 其他 □适用 √不适用 第三节 公司业务概要 一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 主要业务：报告期内公司的主要业务类型包括房地产业务、信息服务业务。公司房地产业务 以自主开发及销售为主，主要分为住宅开发和商业地产。2019 年公司房地产开发的业务范围主要 集中在天津、广西，其中天津占较大比重。信息服务业务方面，主要利用虚拟化等云计算技术， 为客户提供软件、云计算、系统集成、IDC 建设与托管、IT 产品分销五大“一站式”IT 服务。 经营模式： （1）公司房地产开发方面分为住宅地产和商业地产，住宅地产开发业务的主要产品为各类住 宅产品，包括高层住宅、多层洋房与别墅等。商业地产开发主要是以商铺、写字楼、公寓的开发 和运营管理为主。 （2）信息服务业方面，公司面向智能城市和智能制造等领域，为企业、政府和各类组织提供 产品、服务与解决方案，同时从事 IDC 建设与托管服务。 行业情况说明： 详见第四节“经营情况的讨论与分析” 二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 □适用 √不适用 三、报告期内核心竞争力分析 √适用 □不适用 作为天津本地的知名房地产企业，公司自 2009 年在上海证券交易所上市以来，坚定以房地产 开发为主业，强调规范运营，注重项目品质，拥有丰富的房地产开发经验与产品创新能力，先后 成功开发了水岸公馆、水岸江南、武台松江城等各类优质住宅项目，得到了众多消费者的认可与 厚爱。近几年来，随着公司津滨置地广场、松江置地广场、松江进步广场等商业项目的不断开发， 公司良好的品牌优势与品牌效应也进一步显现。 公司在突出房地产主业的基础上，逐步推进智慧城市业务。公司控股子公司卓朗科技主要为 各地方政府和企事业单位提供软件开发、系统集成解决方案及 IT 产品分销与增值服务等，致力于 改善人和机器的工作，构建数字智能城市，推动数字经济发展。进军数据中心领域后，卓朗科技 已经在国内建设运营了三座数据中心。同时，卓朗科技总结多年的系统集成与软件开发经验，结 合数据中心打造了一系列产品，例如昆仑云这一与数据中心相辅相成的产品。 第四节 经营情况讨论与分析 一、经营情况讨论与分析 1、宏观经济形势分析 2019 年，面对国内外风险挑战明显上升的复杂局面，我国国民经济运行总体平稳，发展质量 稳步提升，主要预期目标较好实现，为全面建成小康社会奠定了坚实基础。初步核算，2019 年全 年国内生产总值 990865 亿元，按可比价格计算，比上年增长 6.1%，符合 6%-6.5%的预期目标。2019 年，天津市生产总值 14104.28 亿元，按可比价格计算，同比增长 4.8%，增速比上年加快 1.2 个百 分点。其中,第一产业增加值 185.23 亿元,增长 0.2%；第二产业增加值 4969.18 亿元,增长 3.2%；第 三产业增加值 8949.87 亿元,增长 5.9%。全市经济运行稳中有进、稳中向好,高质量发展扎实推进, 动能转换步伐加快,市场活力不断释放,人民生活水平持续提升。 2、房地产行业概况 2019 年，全国房地产开发投资 132194 亿元，比上年增长 9.9%。 2019 年，房地产开发企业房屋施工面积 893821 万平方米，比上年增长 8.7%。其中，住宅施

2019年年度报告 工面积627673万平方米,增长101%。房屋新开工面积227154万平方米,增长8.5%。其中,住 宅新开工面积167463万平方米,增长9,2%。房屋竣工面积95942万平方米,增长2.6%。其中 住宅竣工面积68011万平方米,增长3.0%。 2019年,商品房销售面积171558万平方米,比上年下降01%其中,住宅销售面积增长15% 办公楼销售面积下降14.7%,商业营业用房销售面积下降15.0%。商品房销售额159725亿元,比 上年增长6.5%。其中,住宅销售额增长10.3%,办公楼销售额下降15.1%,商业营业用房销售额 下降165% 32019年末,商品房待售面积4931万平方米比1)月末增加60万平方米,比上年末减少 方米,商业营业用房待售面积增加84万平方米 2019年,房地产开发企业到位资金178609亿元,比上年增长7.6%。其中,国内贷款25229 亿元,增长5.1%;利用外资176亿元,增长62.7%;自筹资金58158亿元,增长4,2%;定金及预 收款61359亿元,增长10.7%:个人按揭贷款27281亿元,增长15.1% 2019年,房地产开发企业土地购置面积25822万平方米,比上年下降114%;土地成交价款 14709亿元,比上年下降87% 3、信息服务行业概况 2019年以来,随着一系列“互联网+"政策文件的实施,互联网将加速融入到经济社会各领域, 移动互联网、云计算、系统集成等新一代信息技术在各个社会经济领域得到深入应用。特别是国 家大数据战略的实施,政府数据开放进程加快,未来,将有更多省市设立大数据管理机构,建设 数据开放平台,研究制定大数据战略落地实施政策,为政府数据有效流动提供有力支撑,大数据 应用将逐步深入到经济社会各领域。以此同时,越来越多的制造业企业意识到互联网对生产制造 全过程、全产业链和产品全生命周期的改造提升作用,加速向基于互联网和数据驱动的新型生产 模式转变 2020年3月4日中共中央政治局常务委员会召开会议,会议指出要加快5G网络、数据中心 等新型基础设施建设进度。新型基础设施建设(新基建)包括特高压、新能源汽车充电桩、5G基 站建设、大数据中心、人工智能、工业互联网和城际高速铁路和城市轨道交通等七大领域。据中 国信通院预测,预计到2025年我国5G网络建设投资累计将达到12万亿元。未来5年工业企业 开展网络化改造投资规模有望达到5000亿元。5G网络建设将带动产业链上下游以及各行业应用 投资超过3.5万亿元。 4、融资租赁行业概况 受宏观经济增速放缓、金融监管环境趋严、行业竞争加剧等因素影响,我国融资租赁行业企 业数量、注册资金和业务量增速趋缓。截至2019年9月底,全国融资租赁企业(不含单一项目公 司、分公司、SPV公司和收购的海外公司,也不包括港澳台地区当地的租赁企业)总数约为12027 家,较2018年底增长21%;注册资本金总额达33309亿元,较2018年底增长1.7%;融资租赁合 同余额约为66800亿元,比2018年底增长05%。三类融资租赁企业中,外资租赁企业在数量和 注册资本金占比较高,是我国融资租赁业务重要的参与主体;但在业务体量方面,三类企业基本 持平。其中:金融租赁约25150亿元;内资租赁约20900亿元;外商租赁约合20750亿元。 报告期内主要经营情况 1、2019年度公司主要财务状况 公司2019年实现营业收入1183亿元,较上年同期减少6294%;利润总额-737亿元,较上 年同期减少71.68%:归属于上市公司股东的净利润-9.12亿元,较上年同期减少13577%;每股收 益-0.98元,较上年同期减少137.86%;加权平均净资产收益率-117.26%,较上年同期下降90.23 个百分点 报告期,公司业绩较上年出现较大亏损,主要由于公司存量融资规模较大,且房地产企业融 资成本持续增高,财务费用负担较重。此外,公司房地产业务板块2019年没有新项目完工且在 售房源中存量较大的商业项目,去库存化周期较长、去库存化率低,导致房地产业务收入比去年 减少约9516%。 2、2019年度公司主要经营情况 报告期内,在经济形势放缓、房地产市场严控的宏观环境影响下,公司面临较大的经营困境 /224

2019 年年度报告 10 / 224 工面积 627673 万平方米，增长 10.1%。房屋新开工面积 227154 万平方米，增长 8.5%。其中，住 宅新开工面积 167463 万平方米，增长 9.2%。房屋竣工面积 95942 万平方米，增长 2.6%。其中， 住宅竣工面积 68011 万平方米，增长 3.0%。 2019 年，商品房销售面积 171558 万平方米，比上年下降 0.1%。其中，住宅销售面积增长 1.5%， 办公楼销售面积下降 14.7%，商业营业用房销售面积下降 15.0%。商品房销售额 159725 亿元，比 上年增长 6.5%。其中，住宅销售额增长 10.3%，办公楼销售额下降 15.1%，商业营业用房销售额 下降 16.5%。 2019 年末，商品房待售面积 49821 万平方米，比 11 月末增加 600 万平方米，比上年末减少 2593 万平方米。其中，住宅待售面积比 11 月末增加 192 万平方米，办公楼待售面积增加 105 万 平方米，商业营业用房待售面积增加 84 万平方米。 2019 年，房地产开发企业到位资金 178609 亿元，比上年增长 7.6%。其中，国内贷款 25229 亿元，增长 5.1%；利用外资 176 亿元，增长 62.7%；自筹资金 58158 亿元，增长 4.2%；定金及预 收款 61359 亿元，增长 10.7%；个人按揭贷款 27281 亿元，增长 15.1%。 2019 年，房地产开发企业土地购置面积 25822 万平方米，比上年下降 11.4%；土地成交价款 14709 亿元，比上年下降 8.7%。 3、信息服务行业概况 2019 年以来，随着一系列“互联网+”政策文件的实施，互联网将加速融入到经济社会各领域， 移动互联网、云计算、系统集成等新一代信息技术在各个社会经济领域得到深入应用。特别是国 家大数据战略的实施，政府数据开放进程加快，未来，将有更多省市设立大数据管理机构，建设 数据开放平台，研究制定大数据战略落地实施政策，为政府数据有效流动提供有力支撑，大数据 应用将逐步深入到经济社会各领域。以此同时，越来越多的制造业企业意识到互联网对生产制造 全过程、全产业链和产品全生命周期的改造提升作用，加速向基于互联网和数据驱动的新型生产 模式转变。 2020 年 3 月 4 日中共中央政治局常务委员会召开会议，会议指出要加快 5G 网络、数据中心 等新型基础设施建设进度。新型基础设施建设（新基建）包括特高压、新能源汽车充电桩、5G 基 站建设、大数据中心、人工智能、工业互联网和城际高速铁路和城市轨道交通等七大领域。据中 国信通院预测，预计到 2025 年我国 5G 网络建设投资累计将达到 1.2 万亿元。未来 5 年工业企业 开展网络化改造投资规模有望达到 5000 亿元。5G 网络建设将带动产业链上下游以及各行业应用 投资超过 3.5 万亿元。 4、融资租赁行业概况 受宏观经济增速放缓、金融监管环境趋严、行业竞争加剧等因素影响，我国融资租赁行业企 业数量、注册资金和业务量增速趋缓。截至 2019 年 9 月底，全国融资租赁企业（不含单一项目公 司、分公司、SPV 公司和收购的海外公司，也不包括港澳台地区当地的租赁企业）总数约为 12027 家，较 2018 年底增长 2.1%；注册资本金总额达 33309 亿元，较 2018 年底增长 1.7%；融资租赁合 同余额约为 66800 亿元，比 2018 年底增长 0.5%。三类融资租赁企业中，外资租赁企业在数量和 注册资本金占比较高，是我国融资租赁业务重要的参与主体；但在业务体量方面，三类企业基本 持平。其中：金融租赁约 25150 亿元；内资租赁约 20900 亿元；外商租赁约合 20750 亿元。 二、报告期内主要经营情况 1、2019 年度公司主要财务状况 公司 2019 年实现营业收入 11.83 亿元，较上年同期减少 62.94%；利润总额-7.37 亿元，较上 年同期减少 71.68%；归属于上市公司股东的净利润-9.12 亿元，较上年同期减少 135.77%；每股收 益-0.98 元，较上年同期减少 137.86%；加权平均净资产收益率 -117.26%，较上年同期下降 90.23 个百分点。 报告期，公司业绩较上年出现较大亏损，主要由于公司存量融资规模较大，且房地产企业融 资成本持续增高，财务费用负担较重。此外，公司房地产业务板块 2019 年没有新项目完工且在 售房源中存量较大的商业项目，去库存化周期较长、去库存化率低，导致房地产业务收入比去年 减少约 95.16%。 2、2019 年度公司主要经营情况 报告期内，在经济形势放缓、房地产市场严控的宏观环境影响下，公司面临较大的经营困境