荣安地产股份有限公司2017年年度报告全文

安地产股份有限公司2017年年度报告全文 ◆ 民K 荣安地产股份有限公司 2017年年度报告 2018年03月

荣安地产股份有限公司 2017 年年度报告全文 1 荣安地产股份有限公司 2017 年年度报告 2018 年 03 月

安地产股份有限公司2017年年度报告全文 第一节重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真 实、准确、完整,不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏,并承担个别和连 带的法律责任 公司负责人王久芳、主管会计工作负责人宋长虹及会计机构负责人(会计主 管人员)郑伟红声明:保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议 公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为:以公司2017年12月31日 的总股本3,183,922,485股为基数,向全体股东每10股派发现金红利0.20元(含 税),送红股0股(含税),不以公积金转增股本

荣安地产股份有限公司 2017 年年度报告全文 2 第一节 重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真 实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连 带的法律责任。 公司负责人王久芳、主管会计工作负责人宋长虹及会计机构负责人(会计主 管人员)郑伟红声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以公司 2017 年 12 月 31 日 的总股本 3,183,922,485 股为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 0.20 元（含 税），送红股 0 股（含税），不以公积金转增股本

安地产股份有限公司2017年年度报告全文 目录 第一节重要提示、目录和释义 第二节公司简介和主要财务指标 第三节公司业务概要 第四节经营情况讨论与分析 12 第五节重要事项 第六节股份变动及股东情况 第七节优先股相关情况.….1 第八节董事、监事、高级管理人员和员工情况 556 第九节公司治理 第十节公司债券相关情况.… 第十一节财务报告 第十二节备查文件目录 173

荣安地产股份有限公司 2017 年年度报告全文 3 目录 第一节 重要提示、目录和释义............................................................................................................................................................. 2 第二节 公司简介和主要财务指标......................................................................................................................................................... 5 第三节 公司业务概要............................................................................................................................................................................. 9 第四节 经营情况讨论与分析............................................................................................................................................................... 12 第五节 重要事项................................................................................................................................................................................... 28 第六节 股份变动及股东情况............................................................................................................................................................... 51 第七节 优先股相关情况....................................................................................................................................................................... 57 第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况............................................................................................................................... 58 第九节 公司治理................................................................................................................................................................................... 65 第十节 公司债券相关情况................................................................................................................................................................... 70 第十一节 财务报告............................................................................................................................................................................... 73 第十二节 备查文件目录..................................................................................................................................................................... 173

安地产股份有限公司2017年年度报告全文 释义 释义项 释义内容 中国证监会、证监会指中国证券监督管理委员会 深交所、交易所 指深圳证券交易所 宁波证监局 指中国证券监督管理委员会宁波监管局 司、本公司 指荣安地产股份有限公司 荣安地产 指荣安地产股份有限公司 荣安集团 指荣安集团股份有限公司 报告期 指2017年1月1日至2017年12月31日 指人民币 桃李郡项目 指宁波康旺置业有限公司开发的集士港中一片CX0601-05b地块 欢乐购广场项目 指宁波欢乐购广场开发有限公司开发的陈婆渡片区CPD301-07B地块A 海上明月项目 指海盐荣安置业有限公司开发的海盐1793地块 金域兰庭项目 指桐乡荣正置业有限公司开发的桐土储(2017)11号地块 公园天下项目 指重庆荣美房地产开发有限公司开发的巴南区界石组团N标准分区N15-102、N15-202号地块 明月江南项目 指重庆市康瀚置业有限公司开发的巴南区李家沱鱼洞组团O分区O20-302、020402地块 林语春风项目 指重庆康甬置业有限公司开发的大渡口区大渡口组团M分区MO1-、M02号地块 星院项目 指宁波康华置业有限公司开发的宁波市火车东站—潘火地段J130209A地块 柳岸潮鸣项目 指重庆市康创置业有限公司开发的两江新区悦来组团C分区C53/5号宗地 晴雪园项目 指宁波荣安房地产开发有限公司开发的江北文教地块 杭州临平项目 指杭州荣德置业有限公司开发的余政储出【2017】20号地块 焦作当阳峪项目 指河南大豫置业有限公司开发的修武XGT201702号地块 宁波海洋置业有限公司开发的丰饶路与滨海大道交叉口西北角地块、象山来薰路与滨海大 象山滨海大道项目 道交叉口地块

荣安地产股份有限公司 2017 年年度报告全文 4 释义 释义项 指 释义内容 中国证监会、证监会 指 中国证券监督管理委员会 深交所、交易所 指 深圳证券交易所 宁波证监局 指 中国证券监督管理委员会宁波监管局 公司、本公司 指 荣安地产股份有限公司 荣安地产 指 荣安地产股份有限公司 荣安集团 指 荣安集团股份有限公司 报告期 指 2017 年 1 月 1 日至 2017 年 12 月 31 日 元 指 人民币元 桃李郡项目 指 宁波康旺置业有限公司开发的集士港中一片 CX06-01-05b 地块 欢乐购广场项目 指 宁波欢乐购广场开发有限公司开发的陈婆渡片区 CPD3-01-07B 地块 A 海上明月项目 指 海盐荣安置业有限公司开发的海盐 17-93 地块 金域兰庭项目 指 桐乡荣正置业有限公司开发的桐土储（2017）11 号地块 公园天下项目 指 重庆荣美房地产开发有限公司开发的巴南区界石组团 N 标准分区 N15-102、N15-202 号地块 明月江南项目 指 重庆市康瀚置业有限公司开发的巴南区李家沱-鱼洞组团 O 分区 O20-3-02、O20-4-02 地块 林语春风项目 指 重庆康甬置业有限公司开发的大渡口区大渡口组团 M 分区 M01-4、M02-2 号地块 星院项目 指 宁波康华置业有限公司开发的宁波市火车东站——潘火地段 JD13-02-09A 地块 柳岸潮鸣项目 指 重庆市康创置业有限公司开发的两江新区悦来组团 C 分区 C53/5 号宗地 晴雪园项目 指 宁波荣安房地产开发有限公司开发的江北文教地块 杭州临平项目 指 杭州荣德置业有限公司开发的余政储出【2017】20 号地块 焦作当阳峪项目 指 河南大豫置业有限公司开发的修武 XGT2017-02 号地块 象山滨海大道项目 指 宁波海洋置业有限公司开发的丰饶路与滨海大道交叉口西北角地块、象山来薰路与滨海大 道交叉口地块

安地产股份有限公司2017年年度报告全文 第二节公司简介和主要财务指标 、公司信息 简称 荣安地产 股票代码 000517 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 荣安地产股份有限公司 公司的中文简称 荣安地产 公司的外文名称(如有) RONGAN PROPERTY CO,LTD 公司的外文名称缩写(如有) RONGAN PROPERTY 公司的法定代表人 王久芳 注册地址 浙江省宁波市海曙区灵桥路513号(1412) 注册地址的邮政编码 315010 办公地址 浙江省宁波市鄞州区天童南路700号荣安大厦18F(A)、19F、20F 办公地址的邮政编码 31510 公司网址 http://www.rongan.com.cn/ 电子信箱 stock(@000517.com 二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 王久芳(代) 邓华堂 浙江省宁波市鄞州区天童南路700号荣浙江省宁波市鄞州区天童南路700号荣 安大厦18F(A) 安大厦18F(A) 057487312638 057487312566 0574-87310668 0574-87310668 电子信箱 stocka000517.com denghuatang@000517.com 、信息披露及备置地点 公司选定的信息技露媒体的名称《证券时报、《证券日报》和(中国证券报》 深圳证券交易所(htp/www.szse.cn)、巨潮资讯网 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 (http://www.cninfo.comcn/) 公司年度报告备置地点 董事会办公室

荣安地产股份有限公司 2017 年年度报告全文 5 第二节 公司简介和主要财务指标 一、公司信息 股票简称 荣安地产 股票代码 000517 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 荣安地产股份有限公司 公司的中文简称 荣安地产 公司的外文名称（如有） RONGAN PROPERTY CO.,LTD. 公司的外文名称缩写（如有）RONGAN PROPERTY 公司的法定代表人 王久芳 注册地址 浙江省宁波市海曙区灵桥路 513 号（14-12） 注册地址的邮政编码 315010 办公地址 浙江省宁波市鄞州区天童南路 700 号荣安大厦 18F（A）、19F、20F 办公地址的邮政编码 315100 公司网址 http：//www.rongan.com.cn/ 电子信箱 stock@000517.com 二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 王久芳（代） 邓华堂 联系地址 浙江省宁波市鄞州区天童南路 700 号荣 安大厦 18F（A） 浙江省宁波市鄞州区天童南路 700 号荣 安大厦 18F（A） 电话 0574-87312638 0574-87312566 传真 0574-87310668 0574-87310668 电子信箱 stock@000517.com denghuatang@000517.com 三、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体的名称 《证券时报》、《证券日报》和《中国证券报》 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 深圳证券交易所（http://www.szse.cn/）、巨潮资讯网 （http://www.cninfo.com.cn/） 公司年度报告备置地点 董事会办公室

安地产股份有限公司2017年年度报告全文 四、注册变更情况 组织机构代码 913302001440685655 公司股票于1993年8月6日在深圳证券交易所上市。公司主营冷轧、冷拔管设备 精密无缝钢管及其延伸产品。1999年10月31日,公司召开股东大会审议通过章 程修正案,变更后主营范围为:通讯设备(除无线电发射设备)、电子网络产品的 开发、研制;计算机软件开发、研制。2009年6月8日,公司召开股东大会审议 公司上市以来主营业务的变化情况(如 通过章程修正案,变更后主营业务范围为:房地产开发、经营:物业服务:房屋 赁:建筑材料、装饰材料、机械电器设备、五金交电、化工产品、制冷空调设 各备的批发、零售:市政工程施工:工业与民用建筑工程:实业投资.2013年5 18日,公司召开股东大会审议通过章程修正案,公司经营范围增加建筑智能化 工程”。 公司上市之初的控股股东为宁波市财政局。1999年,公司经过重大资产重组,控 历次控股股东的变更情况(如有) 股股东变更为深圳市新海投资控股有限公司。200年4月10日,荣安集团股份 有限公司通过定向增发方式持有本公司7802%股份,成为本公司当前第一大股 五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 天衡会计师事务所(特殊普通合伙) 会计师事务所办公地址 南京市建邺区江东中路106号万达广场商务楼B座20楼 签字会计师姓名 虞丽新、杨贤武 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 口适用√不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 口适用√不适用 六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 口是V否 2017年 2016年 本年比上年增减 2015年 营业收入(元) 4264215143.951,72763885895 1,124.460,990.57 归属于上市公司股东的净利润 541,75581197 148,934,401.83 263.75 103265,17326 (元) 归属于上市公司股东的扣除非经 473,401,900.48 103,016,149.34 359.54% 90,142,654.66 常性损益的净利润(元) 经营活动产生的现金流量净额 2611706306181,538,02.59 244.209 660.400.494.6 (元)

荣安地产股份有限公司 2017 年年度报告全文 6 四、注册变更情况 组织机构代码 913302001440685655 公司上市以来主营业务的变化情况（如 有） 公司股票于 1993 年 8 月 6 日在深圳证券交易所上市。公司主营冷轧、冷拔管设备、 精密无缝钢管及其延伸产品。1999 年 10 月 31 日，公司召开股东大会审议通过章 程修正案，变更后主营范围为：通讯设备（除无线电发射设备）、电子网络产品的 开发、研制；计算机软件开发、研制。2009 年 6 月 8 日，公司召开股东大会审议 通过章程修正案，变更后主营业务范围为：房地产开发、经营；物业服务；房屋 租赁；建筑材料、装饰材料、机械电器设备、五金交电、化工产品、制冷空调设 备的批发、零售；市政工程施工；工业与民用建筑工程；实业投资。2013 年 5 月 18 日，公司召开股东大会审议通过章程修正案，公司经营范围增加“建筑智能化 工程”。 历次控股股东的变更情况（如有） 公司上市之初的控股股东为宁波市财政局。1999 年，公司经过重大资产重组，控 股股东变更为深圳市新海投资控股有限公司。2009 年 4 月 10 日，荣安集团股份 有限公司通过定向增发方式持有本公司 78.02%股份，成为本公司当前第一大股 东。 五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 天衡会计师事务所（特殊普通合伙） 会计师事务所办公地址 南京市建邺区江东中路 106 号万达广场商务楼 B 座 20 楼 签字会计师姓名 虞丽新、杨贤武 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 □ 适用 √ 不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 □ 适用 √ 不适用 六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 □ 是 √ 否 2017 年 2016 年 本年比上年增减 2015 年 营业收入（元） 4,264,215,143.95 1,727,638,858.95 146.82% 1,124,460,990.57 归属于上市公司股东的净利润 （元） 541,755,811.97 148,934,401.83 263.75% 103,265,173.26 归属于上市公司股东的扣除非经 常性损益的净利润（元） 473,401,900.48 103,016,149.34 359.54% 90,142,654.66 经营活动产生的现金流量净额 （元） -261,776,063.06 181,538,102.59 -244.20% 660,400,494.62

安地产股份有限公司2017年年度报告全文 基本每股收益(元/股 0.0468 263.68 0.0324 稀释每股收益(元/股) 0.17 0.0468 26368% 加权平均净资产收益率 13.72% 4.10% 9.62 282% 2017年末 2016年末 本年末比上年末增减 2015年末 总资产(元) 13,195,197,3769 11,106,634,517.01 l8.80%7,934616,164.50 归属于上市公司股东的净资产 4,218,397, 3,676,641,900.62 14 3,623,224,257.2 七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 口适用√不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 口适用√不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 八、分季度主要财务指标 单位:元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业收入 2,899,556,868.4 799,194,985.14 191,032,061.97 374431,22842 归属于上市公司股东的净利润 348820,552.07 120.875,061.84 9,59648645 62,463,711.6 归属于上市公司股东的扣除非经 338,470,530.4 98,011,144.70 3.916.478.63 常性损益的净利润 330374675 经营活动产生的现金流量净额 362,7: 872,725,80 213,635,740. 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 是√否 九、非经常性损益项目及金额 √适用口不适用 单位:元 项目 2017年金额 2016年金额 2015年金额 说明 非流动资产处置损益(包括已计提资产减 155833.7 7.162. 139,576.3 值准备的冲销部分) 计入当期损益的政府补助(与企业业务密 4,152,942.88 2,78241540 2,256,610.00

荣安地产股份有限公司 2017 年年度报告全文 7 基本每股收益（元/股） 0.1702 0.0468 263.68% 0.0324 稀释每股收益（元/股） 0.1702 0.0468 263.68% 0.0324 加权平均净资产收益率 13.72% 4.10% 9.62% 2.82% 2017 年末 2016 年末 本年末比上年末增减 2015 年末 总资产（元） 13,195,197,376.92 11,106,634,517.01 18.80% 7,934,616,164.50 归属于上市公司股东的净资产 （元） 4,218,397,712.59 3,676,641,900.62 14.74% 3,623,224,257.27 七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、分季度主要财务指标 单位：元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业收入 2,899,556,868.42 799,194,985.14 191,032,061.97 374,431,228.42 归属于上市公司股东的净利润 348,820,552.07 120,875,061.84 9,596,486.45 62,463,711.61 归属于上市公司股东的扣除非经 常性损益的净利润 338,470,530.40 98,011,144.70 3,916,478.63 33,003,746.75 经营活动产生的现金流量净额 34,558,204.36 362,755,800.78 -872,725,808.97 213,635,740.77 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 □ 是 √ 否 九、非经常性损益项目及金额 √ 适用 □ 不适用 单位：元 项目 2017 年金额 2016 年金额 2015 年金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减 值准备的冲销部分） 155,833.70 -7,162.59 139,576.13 计入当期损益的政府补助（与企业业务密 4,152,942.88 2,782,415.40 2,256,610.00

安地产股份有限公司2017年年度报告全文 切相关,按照国家统一标准定额或定量享 受的政府补助除外) 除同公司正常经营业务相关的有效套期保 业务外,持有交易性金融资产、交易性 金融负债产生的公允价值变动损益,以及 3,778,64823 处置交易性金融资产、交易性金融负债和 可供出售金融资产取得的投资收益 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 6,805,86565 1,179,01620 773,859.18 其他符合非经常性损益定义的损益项目 76,222,6839 59677462.2150309.59理财产品收益 减:所得税影响额 22,761,561.98 15,355446.34 3,523,11794 少数股东权益影响额(税后) 68353,911.49 45,918,252.49 13,122,51860 对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目,以及把《公 开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目,应 说明原因 口适用√不适用 公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益 项目界定为经常性损益的项目的情形

荣安地产股份有限公司 2017 年年度报告全文 8 切相关，按照国家统一标准定额或定量享 受的政府补助除外） 除同公司正常经营业务相关的有效套期保 值业务外，持有交易性金融资产、交易性 金融负债产生的公允价值变动损益，以及 处置交易性金融资产、交易性金融负债和 可供出售金融资产取得的投资收益 3,778,648.23 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 6,805,865.65 -1,179,016.20 -773,859.18 其他符合非经常性损益定义的损益项目 76,222,683.97 59,677,462.22 15,023,309.59 理财产品收益 减：所得税影响额 22,761,561.98 15,355,446.34 3,523,117.94 少数股东权益影响额（税后） 500.96 合计 68,353,911.49 45,918,252.49 13,122,518.60 -- 对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公 开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应 说明原因 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益 项目界定为经常性损益的项目的情形

安地产股份有限公司2017年年度报告全文 第三节公司业务概要 报告期内公司从事的主要业务 公司是否需要遵守特殊行业的披露要求 房地产业 (一)报告期内公司所从事的主要业务、主要产品及其用途、经营模式、主要的业绩驱动因素 报告期内,公司主营业务主要由房地产开发与销售、物业出租、物业管理及“代建、建筑施工”四方面构成。从各业务 发展情况看,房地产开发业务是公司收入的主要来源。由于房地产市场易受国家房地产宏观调控政策的影响,公司经营业绩 存在一定波动性:物业出租,即商业写字楼租赁业务,随着公司持有型物业的适当增加,租金收入将稳步增长:物业管理的 经营及收入规模随公司开发项目的增加稳步增长,截止报告期末,物业公司实际管理面积达到393.31万平方米;“代建”、“建 筑施工”等业务,进一步延伸了房产开发链,对公司业绩形成有益补充 公司房地产开发业务以商品住宅为主,以商业办公型物业为辅。在住宅产品定位上,公司主要开发精装修的中高档优质 住宅,满足刚性需求(包括首次置业和改善型置业),同时为高净值客户打造高端豪宅。在商业办公型产品定位上,公司积 极响应国家关于商业地产“去库存”的政策,主要通过收购方式选择位于市中心的、土地获取成本较低、投资回报率较高的 商业办公项目进行开发,适度持有高回报率的商业办公物业,为公司未来取得稳定的现金流,促进公司长期稳定健康发展。 在房地产开发区域布局上,公司扎根浙江,深耕长三角,重点布局中西部省会城市,积极拓展京津冀城市圈,不断寻找 国内房地产市场价值洼地城市,加快跨区域发展布局。报告期内,公司重点布局了中西部核心城市——重庆,共竞得四宗地 块,同时増加了宁波、杭州、嘉兴、台州等城市的土地储备,努力扩大当地市场份额,为公司未来经营业绩提供资源保障 公司跨区域发展布局,有利于避免单一市场区域房地产调控政策对公司销售业绩产生较大的冲击 在加大土地储备的同时,公司注重打造“一流的产品”、“一流的品牌”,不断提升品牌价值,以较好地实现品牌溢价: 并且加强科学管理,严格控制成本,以实现向管理要效益 (二)报告期内公司所属行业的发展阶段、周期性特点以及公司所处的行业地位 2017年,全国商品房销售面积、金额仍双双创下新高,且待售面积持续下滑。国家和地方政府纷纷出台租赁市场利好政 策,越来越多的房企切入长租公寓领域抢滩租赁市场。根据国家统计局数据,2017年,商品房销售面积169408万平方米, 上年增长7.7%。其中,住宅销售面积增长5.3%,办公楼销售面积增长24.3%,商业营业用房销售面积增长18.7%。商品房销售 额133701亿元,增长13.7%。其中,住宅销售额增长11.3%,办公楼销售额增长17.5%,商业营业用房销售额增长25.3%2017 年12月份,房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为101.72,比11月份提高0.09点,属于适度景气水平 与此同时,为遏制热点城市房价过快上涨,加快住房制度改革和房地产长效机制的建设,全国主要城市纷纷收紧了楼市 政策,限购、限价、限贷、限售、限商的“五限”调控,使中国房地产市场正式进入“五限”时代。在“分类调控、因城施 策”的房地产市场调控政策指导下,2017年下半年一线城市和核心二线城市房价开始止涨回落,绝大多数三、四线城市在去 库存政策的引领下,年内房价持续飘红。但随着三、四线城市基本完成去库存目标,全国商品房库存量已降至3年前水平 去库存政策也逐渐退出,这些区域的房价涨幅开始放缓 公司作为浙江省知名的房地产开发商,具有丰富的房地产开发经验,在区域内有较强的市场竞争力和较高的品牌知名度 公司坚持做精做专房地产的发展战略,遵循国家“房子是用来住的,不是用来炒的”房地产行业定位,所开发住宅产品主要 面向改善型客户,以满足购房者对更美好居住生活的需要

荣安地产股份有限公司 2017 年年度报告全文 9 第三节 公司业务概要 一、报告期内公司从事的主要业务 公司是否需要遵守特殊行业的披露要求 是 房地产业 （一）报告期内公司所从事的主要业务、主要产品及其用途、经营模式、主要的业绩驱动因素 报告期内，公司主营业务主要由房地产开发与销售、物业出租、物业管理及“代建、建筑施工”四方面构成。从各业务 发展情况看，房地产开发业务是公司收入的主要来源。由于房地产市场易受国家房地产宏观调控政策的影响，公司经营业绩 存在一定波动性；物业出租，即商业写字楼租赁业务，随着公司持有型物业的适当增加，租金收入将稳步增长；物业管理的 经营及收入规模随公司开发项目的增加稳步增长，截止报告期末，物业公司实际管理面积达到393.31万平方米；“代建”、“建 筑施工”等业务，进一步延伸了房产开发链，对公司业绩形成有益补充。 公司房地产开发业务以商品住宅为主，以商业办公型物业为辅。在住宅产品定位上，公司主要开发精装修的中高档优质 住宅，满足刚性需求（包括首次置业和改善型置业），同时为高净值客户打造高端豪宅。在商业办公型产品定位上，公司积 极响应国家关于商业地产“去库存”的政策，主要通过收购方式选择位于市中心的、土地获取成本较低、投资回报率较高的 商业办公项目进行开发，适度持有高回报率的商业办公物业，为公司未来取得稳定的现金流，促进公司长期稳定健康发展。 在房地产开发区域布局上，公司扎根浙江，深耕长三角，重点布局中西部省会城市，积极拓展京津冀城市圈，不断寻找 国内房地产市场价值洼地城市，加快跨区域发展布局。报告期内，公司重点布局了中西部核心城市——重庆，共竞得四宗地 块，同时增加了宁波、杭州、嘉兴、台州等城市的土地储备，努力扩大当地市场份额，为公司未来经营业绩提供资源保障。 公司跨区域发展布局，有利于避免单一市场区域房地产调控政策对公司销售业绩产生较大的冲击。 在加大土地储备的同时，公司注重打造“一流的产品”、“一流的品牌”，不断提升品牌价值，以较好地实现品牌溢价； 并且加强科学管理，严格控制成本，以实现向管理要效益。 （二）报告期内公司所属行业的发展阶段、周期性特点以及公司所处的行业地位 2017年，全国商品房销售面积、金额仍双双创下新高，且待售面积持续下滑。国家和地方政府纷纷出台租赁市场利好政 策，越来越多的房企切入长租公寓领域抢滩租赁市场。根据国家统计局数据，2017年，商品房销售面积169408万平方米，比 上年增长7.7%。其中，住宅销售面积增长5.3%，办公楼销售面积增长24.3%，商业营业用房销售面积增长18.7%。商品房销售 额133701亿元，增长13.7%。其中，住宅销售额增长11.3%，办公楼销售额增长17.5%，商业营业用房销售额增长25.3%。2017 年12月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为101.72，比11月份提高0.09点，属于适度景气水平。 与此同时，为遏制热点城市房价过快上涨，加快住房制度改革和房地产长效机制的建设，全国主要城市纷纷收紧了楼市 政策，限购、限价、限贷、限售、限商的“五限”调控，使中国房地产市场正式进入“五限”时代。在“分类调控、因城施 策”的房地产市场调控政策指导下，2017年下半年一线城市和核心二线城市房价开始止涨回落，绝大多数三、四线城市在去 库存政策的引领下，年内房价持续飘红。但随着三、四线城市基本完成去库存目标，全国商品房库存量已降至3年前水平， 去库存政策也逐渐退出，这些区域的房价涨幅开始放缓。 公司作为浙江省知名的房地产开发商，具有丰富的房地产开发经验，在区域内有较强的市场竞争力和较高的品牌知名度。 公司坚持做精做专房地产的发展战略，遵循国家“房子是用来住的，不是用来炒的”房地产行业定位，所开发住宅产品主要 面向改善型客户，以满足购房者对更美好居住生活的需要

安地产股份有限公司2017年年度报告全文 、主要资产重大变化情况 l、主要资产重大变化情况 主要资产 重大变化说明 预付款项 报告期末比期初增加14667%,原因为报告期预付土地款项 其他应收款 报告期末比期初增加13990原因为报告期对合营项目提供财务资助 其他流动资产 报告期末比期初减少42.92%,原因为报告期赎回理财产品及项目交付结转了税金及附加。 2、主要境外资产情况 口适用√不适用 三、核心竞争力分析 公司以企业文化为基础,以市场化运作为依托,结合公司特点及城市布局不断形成并完善自身的经营优势,逐步确立了 具有荣安特色的核心竞争力 1、科学的管理机制 公司建立了流程管理体系及绩效管理体系,贯彻实施标准化运营,优化流程环节,进行充分授权,加强资金预算管理, 不断完善公司绩效考核机制。流程管理体系对公司房地产项目开发过程中所涉及的各项业务均规定了眀确的工作及管理流程 使房地产开发全流程明确到每道工序、完成每项任务的具体天数、负责单位,最大限度地保证了公司各个项目按照统一标准 流程进行开发,保证了工程质量与效率,并且形成了标准化的运营体系 2、拥有一流的开发团队和合作伙伴 荣安地产是一家拥有近二十多年房地产开发经验的专业房地产公司。在多年的发展过程中,公司培育并形成了一个知识 结构和专业结构合理、实战经验丰富、具备战略发展眼光的管理团队。公司董事长王久芳先生具有二十多年的房地产开发管 理经验,市场意识敏锐并超前,在公司发展的关键时期能把握住机会,做出有利于公司持续性发展的战略决策:公司总经 及其它高管人员、城市公司总经理,他们是营销、工程建设、投融资、财务管理等方面的专家能手,在房地产行业具有较高 的理论水平及丰富的实践经验。这样一支高水平管理团队具备了带领公司进一步做大做强的经营管理能力。公司实施快速开 工、快速开盘、快速回笼资金的项目运营模式,大大降低了项目的开发成本以及政策变动的风险。 同时,荣安地产一直与优秀企业保持着战略合作伙伴关系,如浙江绿城建筑设计有限公司、浙江南方建筑勘察设计院 西门子、科勒、汉斯格雅、上海三菱、亚厦股份、棕榈园林等合作单位均是行业中的佼佼者,荣安坚信,只有一流的团队, 流的合作单位才能打造一流的产品,创造一流的业绩 在土地市场竞争日益激烈的环境下,公司积极与有实力的品牌开发商进行强强联合,合作开发房地产项目,通过合作的 方式使公司利益最大化,并积累了丰富的合作开发管理经验,能够有效控制风险 3、理性、灵活的土地储备策略 公司严格遵守拿地操作规范,秉持“宁可少拿一块地,不可拿错一块地″的原则,积极拓宽拿地渠道,严控土地成本,增 加优质土地储备。报告期内,公司通过合作、公开市场竞拍等方式新增权益建筑面积约100万平方米,土地获取成本相对较 低,且当地房地产市场健康稳定发展。理性、灵活的土地储备策略为公司未来发展奠定了坚实的基础 4、区域品牌优势 通过多年耕耘和积淀,公司在长三角、浙江省内拥有较高的品牌知名度和较强的品牌影响力,尤其是在宁波市场已具有 较强的品牌溢价能力。公司秉持精品理念,开发的产品屡获人居环境奖,宁波荣安府项目荣获国家级“广厦奖”,树立了“住 宅专家、豪宅巨匠”的专业房地产品牌形象。无论走到哪里都将精品理念带到哪里,为当地市场打造安居、乐居、宜居的住

荣安地产股份有限公司 2017 年年度报告全文 10 二、主要资产重大变化情况 1、主要资产重大变化情况 主要资产 重大变化说明 预付款项 报告期末比期初增加 146.67%，原因为报告期预付土地款项。 其他应收款 报告期末比期初增加 1399.00%，原因为报告期对合营项目提供财务资助。 其他流动资产 报告期末比期初减少 42.92%，原因为报告期赎回理财产品及项目交付结转了税金及附加。 2、主要境外资产情况 □ 适用 √ 不适用 三、核心竞争力分析 公司以企业文化为基础，以市场化运作为依托，结合公司特点及城市布局不断形成并完善自身的经营优势，逐步确立了 具有荣安特色的核心竞争力。 1、科学的管理机制 公司建立了流程管理体系及绩效管理体系，贯彻实施标准化运营，优化流程环节，进行充分授权，加强资金预算管理， 不断完善公司绩效考核机制。流程管理体系对公司房地产项目开发过程中所涉及的各项业务均规定了明确的工作及管理流程， 使房地产开发全流程明确到每道工序、完成每项任务的具体天数、负责单位，最大限度地保证了公司各个项目按照统一标准、 流程进行开发，保证了工程质量与效率，并且形成了标准化的运营体系。 2、拥有一流的开发团队和合作伙伴 荣安地产是一家拥有近二十多年房地产开发经验的专业房地产公司。在多年的发展过程中，公司培育并形成了一个知识 结构和专业结构合理、实战经验丰富、具备战略发展眼光的管理团队。公司董事长王久芳先生具有二十多年的房地产开发管 理经验，市场意识敏锐并超前，在公司发展的关键时期能把握住机会，做出有利于公司持续性发展的战略决策；公司总经理 及其它高管人员、城市公司总经理，他们是营销、工程建设、投融资、财务管理等方面的专家能手，在房地产行业具有较高 的理论水平及丰富的实践经验。这样一支高水平管理团队具备了带领公司进一步做大做强的经营管理能力。公司实施快速开 工、快速开盘、快速回笼资金的项目运营模式，大大降低了项目的开发成本以及政策变动的风险。 同时，荣安地产一直与优秀企业保持着战略合作伙伴关系，如浙江绿城建筑设计有限公司、浙江南方建筑勘察设计院、 西门子、科勒、汉斯格雅、上海三菱、亚厦股份、棕榈园林等合作单位均是行业中的佼佼者，荣安坚信，只有一流的团队， 一流的合作单位才能打造一流的产品，创造一流的业绩。 在土地市场竞争日益激烈的环境下，公司积极与有实力的品牌开发商进行强强联合，合作开发房地产项目，通过合作的 方式使公司利益最大化，并积累了丰富的合作开发管理经验，能够有效控制风险。 3、理性、灵活的土地储备策略 公司严格遵守拿地操作规范，秉持“宁可少拿一块地，不可拿错一块地”的原则，积极拓宽拿地渠道，严控土地成本，增 加优质土地储备。报告期内，公司通过合作、公开市场竞拍等方式新增权益建筑面积约100万平方米，土地获取成本相对较 低，且当地房地产市场健康稳定发展。理性、灵活的土地储备策略为公司未来发展奠定了坚实的基础。 4、区域品牌优势 通过多年耕耘和积淀，公司在长三角、浙江省内拥有较高的品牌知名度和较强的品牌影响力，尤其是在宁波市场已具有 较强的品牌溢价能力。公司秉持精品理念，开发的产品屡获人居环境奖，宁波荣安府项目荣获国家级“广厦奖”，树立了“住 宅专家、豪宅巨匠”的专业房地产品牌形象。无论走到哪里都将精品理念带到哪里，为当地市场打造安居、乐居、宜居的住