住宅金融在借鉴中破题制度的发展趋势乐观 来源《经济参考报》(2004年1月14日) 住光金融的含义： 住字金融是指为住字生产和消费而讲行的第资、融资、借贷和结算等金融活动的总称」 是住宅业与金融业相结合而发展起来的一种金融制度。目前已成为世界各国住宅资金市场最 主要的资金融通手段，推动了房地产业的发展 住宅金融制度的主要内容尽管由于世界各国经济制度和经济模式的不同，形成了多种各 具特色的而又卓有成效的住宅金融制度。但各种住宅金融制度大致包括两方面内容： 住宅金融机构名称各异，但无非有两种类型： 是专门经营住宅金融业务的专业化金融机构 如专业住宅储蓄银行、住宅抵押银行、住宅契约机构：二是兼营住宅金融业务的一般性商业 银行和普通储蓄银行。这些住宅金融机构从事各种住房储蓄、住宅债券发行、住宅抵押贷款 及住宅企业的结算等各种业务。 二、发达的住宅金融市场。住宅金融市场是住宅金融的载体，是住房资金供求实现的场 所。就世界上大多数国家来说，住宅金融市场往往是初级市场即住房债券的发行、住宅专项 储蓄、住宅贷款的发放等，不存在这些金融工具的再交易和转让问题。但随着住宅金融业务 的发展，住宅金融的二级市场逐渐形成并发展起来。 发达国家住宅金融的类型 据搜房研究院一份研究资料显示，目前发达国家发展住房金融有代表性的主要有以下几 种类型： 1美国住房抵钾金融系统 美国拥有世界上规模最大、最发达的住房金融市场，其住房抵押市场是金融市场的重要 组成部分。政府调节住房金融主要采取经济手段，其涉及的系统包括：初级抵押市场的贷款 保险保证制度、联邦住房贷款系统、二级市场的规范监督管理系统。初级市场的政府保险保 证机构主要包括联邦住房管理局、退伍军人管理局和农场主住房管理局。它们的任务是对个 人的住房抵押贷款提供保险或保证，充当无条件偿还贷款的保证者和保险者。联邦住房贷款 银行系统是美国政府调节和管理住房抵押市场的主要工具，该系统由政府充当保证人，从私 人手中吸收资金，以此作为住房建设和购买的融通资金，发挥了住房抵押机构的储备中心的 职能，在稳定住房金融系统、促进住房抵押的资金流动性、保障住房抵押资金的供应、调节 二级市场等方面都发挥了重要作用。联邦国民抵押协会，后分裂为政府国民抵押协会和联邦 住房抵押贷款公司，是二级市场的主要经营机构。在二级市场上收购一级机构的抵押贷款 并将其汇组成为抵押组群，经过担保和信用加强后，以证券的形式出售给投资者，目的是改 级机构抵押资产的流动性，调剂资金余缺 2、日本住宅金融公库 住宅金融公库由日本政府建立于1950年，其目的是为国民提供购房及建房贷款并解决
住宅金融在借鉴中破题 制度的发展趋势乐观 来源《经济参考报》（2004 年 1 月 14 日） 住宅金融的含义： 住宅金融是指为住宅生产和消费而进行的筹资、融资、借贷和结算等金融活动的总称， 是住宅业与金融业相结合而发展起来的一种金融制度。目前已成为世界各国住宅资金市场最 主要的资金融通手段，推动了房地产业的发展。 住宅金融制度的主要内容尽管由于世界各国经济制度和经济模式的不同，形成了多种各 具特色的而又卓有成效的住宅金融制度。但各种住宅金融制度大致包括两方面内容： 一、系统、健全的住宅金融机构。住宅金融机构是住宅金融制度的主体。尽管世界各国 住宅金融机构名称各异，但无非有两种类型：一是专门经营住宅金融业务的专业化金融机构， 如专业住宅储蓄银行、住宅抵押银行、住宅契约机构；二是兼营住宅金融业务的一般性商业 银行和普通储蓄银行。这些住宅金融机构从事各种住房储蓄、住宅债券发行、住宅抵押贷款 及住宅企业的结算等各种业务。 二、发达的住宅金融市场。住宅金融市场是住宅金融的载体，是住房资金供求实现的场 所。就世界上大多数国家来说，住宅金融市场往往是初级市场即住房债券的发行、住宅专项 储蓄、住宅贷款的发放等，不存在这些金融工具的再交易和转让问题。但随着住宅金融业务 的发展，住宅金融的二级市场逐渐形成并发展起来。 发达国家住宅金融的类型： 据搜房研究院一份研究资料显示，目前发达国家发展住房金融有代表性的主要有以下几 种类型： 1﹑美国住房抵押金融系统 美国拥有世界上规模最大、最发达的住房金融市场，其住房抵押市场是金融市场的重要 组成部分。政府调节住房金融主要采取经济手段，其涉及的系统包括：初级抵押市场的贷款 保险保证制度、联邦住房贷款系统、二级市场的规范监督管理系统。初级市场的政府保险保 证机构主要包括联邦住房管理局、退伍军人管理局和农场主住房管理局。它们的任务是对个 人的住房抵押贷款提供保险或保证，充当无条件偿还贷款的保证者和保险者。联邦住房贷款 银行系统是美国政府调节和管理住房抵押市场的主要工具，该系统由政府充当保证人，从私 人手中吸收资金，以此作为住房建设和购买的融通资金，发挥了住房抵押机构的储备中心的 职能，在稳定住房金融系统、促进住房抵押的资金流动性、保障住房抵押资金的供应、调节 二级市场等方面都发挥了重要作用。联邦国民抵押协会，后分裂为政府国民抵押协会和联邦 住房抵押贷款公司，是二级市场的主要经营机构。在二级市场上收购一级机构的抵押贷款， 并将其汇组成为抵押组群，经过担保和信用加强后，以证券的形式出售给投资者，目的是改 善一级机构抵押资产的流动性，调剂资金余缺。 2﹑日本住宅金融公库 住宅金融公库由日本政府建立于 1950 年，其目的是为国民提供购房及建房贷款并解决
银行贷款困难。对公库利用者的调查表明，个人自建或购买住宅资金，50%一60%来自于住 宅金融公库，其余40% 一50%来自于个人储蓄和民间金融贷款。日本金融公库的资金来源 于利率低于市场水平的国家财政提供的借贷，公库再将资金贷给符合条件的住宅消费者 般住宅金融公库的贷出利率低于从国家财政获得的借款利率，借入与贷出之间的利息差由政 府预算中的一般项目补贴。对于住宅金融公库贷款的申请者，规定了住宅面积的上限，如果 超过则不予贷款。同时，对购买大型住宅和高收入者与中低收入家庭实行区别对待的政策， 后者将享受到更优惠的利率。另外，公库对贷款和房价的比例以及自有资金的比例也有一定 可以将贷教 还款额控制在家庭收入的合理比例之内。由于住宅金融公库的存在，极大 地促进了中低收入阶层住房问题的解决。 3、新加坡的中央公积金 新加坡的中央公积金是一种强迫储蓄计划。主要目的是以个人供款负相本人的养老需 要。经过长期的演变，中央公积金已经从单一的养老储蓄功能扩展到包括住房、医 、养老 保障三大类16项计划的形式。尤其是公积金制度与住房发展计划的结合，有效地解决了住 房建设投资和住房信贷的资金来源。公积金的归集采用雇员和雇主每月将一定比例的工资有 入中央公积金局设立的雇员公积金储蓄个人账户上的方式，其缴纳比例随经济发展和工资水 平而变动。会员既可运用公积金储蓄支付购房的首期付款，也可利用每月缴纳的公积金支付 从公私机构获得的购房贷款的分期付款。公积金由中央公积金管理局统 一管理，并向会员支 付利息。利率平均水平高于通货膨胀率，每半年调整 公积金管理用 收到公积金 将其中的大部分交给中央投资局从事政府担保的投资项目以使公积金增值。在这种投资中， 住房发展局是最主要的贷款对象。目前新加坡公积金会员己达到240万，占全部人口的93%， 存款余额达450亿新加坡元。 住老金融系统的筹资途径 搜房研究院分析师赵丽一在接受记者采访时指出，住房金融离不开资金的筹集，虽然各 个国家发展住房金融的路子各不相同，但概括起来有如下几条途径： 1、需要购房资金的人，由于个人关系或商业关系直接向拥有剩余金融资产的人借用 但近年来在发达国家出现 了售房者向买房者提供资金的形式。如20世纪70一80年代在美国 广泛采用的“创造金融”就是一例，即售房者并不立即收取房价的全部，而是将部分乃至全 部的房价延期若干年。 2、望约第资购房者所需部分资金从其他来可能的的房者的储蓄中第集，或者从其 契约储蓄体系筹集。正式的契约系统存在于许多的国家 ,最著名的有前西德的建房互助储 信贷社、法国的住房储蓄系统。任何契约系统的实质都是以低于市场利率水平的利率存入几 年以上的定期储蓄，从而取得以低于市场利率水平的利率获得贷款的权利。在发展中国家， 契约系统往往利用社会保险基金提供住房贷款，从而成为最大的资金来源，巴西、菲律宾 恩西哥等国就屈于此类。 、存款金融指经过零售银行这类媒介把个人短期储蓄注入包括住房金融贷款在内的长 期贷款。住房金融系统的普遍做法是，存煮金融机构运用存煮的一定比例进行住房贷款。但 无论如何对该系统关键是首先必须吸引到存款，再决定如何使用
银行贷款困难。对公库利用者的调查表明，个人自建或购买住宅资金，50％—60％来自于住 宅金融公库，其余 40％—50％来自于个人储蓄和民间金融贷款。日本金融公库的资金来源 于利率低于市场水平的国家财政提供的借贷，公库再将资金贷给符合条件的住宅消费者。一 般住宅金融公库的贷出利率低于从国家财政获得的借款利率，借入与贷出之间的利息差由政 府预算中的一般项目补贴。对于住宅金融公库贷款的申请者，规定了住宅面积的上限，如果 超过则不予贷款。同时，对购买大型住宅和高收入者与中低收入家庭实行区别对待的政策， 后者将享受到更优惠的利率。另外，公库对贷款和房价的比例以及自有资金的比例也有一定 限制，可以将贷款还款额控制在家庭收入的合理比例之内。由于住宅金融公库的存在，极大 地促进了中低收入阶层住房问题的解决。 3﹑新加坡的中央公积金 新加坡的中央公积金是一种强迫储蓄计划，主要目的是以个人供款负担本人的养老需 要。经过长期的演变，中央公积金已经从单一的养老储蓄功能扩展到包括住房、医疗、养老 保障三大类 16 项计划的形式。尤其是公积金制度与住房发展计划的结合，有效地解决了住 房建设投资和住房信贷的资金来源。公积金的归集采用雇员和雇主每月将一定比例的工资存 入中央公积金局设立的雇员公积金储蓄个人账户上的方式，其缴纳比例随经济发展和工资水 平而变动。会员既可运用公积金储蓄支付购房的首期付款，也可利用每月缴纳的公积金支付 从公私机构获得的购房贷款的分期付款。公积金由中央公积金管理局统一管理，并向会员支 付利息。利率平均水平高于通货膨胀率，每半年调整一次。中央公积金管理局收到公积金后， 将其中的大部分交给中央投资局从事政府担保的投资项目以使公积金增值。在这种投资中， 住房发展局是最主要的贷款对象。目前新加坡公积金会员已达到 240 万，占全部人口的 93％， 存款余额达 450 亿新加坡元。 住宅金融系统的筹资途径 搜房研究院分析师赵丽一在接受记者采访时指出，住房金融离不开资金的筹集，虽然各 个国家发展住房金融的路子各不相同，但概括起来有如下几条途径： 1、需要购房资金的人，由于个人关系或商业关系直接向拥有剩余金融资产的人借用。 但近年来在发达国家出现了售房者向买房者提供资金的形式。如 20 世纪 70—80 年代在美国 广泛采用的“创造金融”就是一例，即售房者并不立即收取房价的全部，而是将部分乃至全 部的房价延期若干年。 2、契约筹资购房者所需部分资金从其他将来可能的购房者的储蓄中筹集，或者从其他 契约储蓄体系筹集。正式的契约系统存在于许多的国家，最著名的有前西德的建房互助储金 信贷社、法国的住房储蓄系统。任何契约系统的实质都是以低于市场利率水平的利率存入几 年以上的定期储蓄，从而取得以低于市场利率水平的利率获得贷款的权利。在发展中国家， 契约系统往往利用社会保险基金提供住房贷款，从而成为最大的资金来源，巴西、菲律宾、 墨西哥等国就属于此类。 3、存款金融指经过零售银行这类媒介把个人短期储蓄注入包括住房金融贷款在内的长 期贷款。住房金融系统的普遍做法是，存款金融机构运用存款的一定比例进行住房贷款。但 无论如何对该系统关键是首先必须吸引到存款，再决定如何使用
4、抵押银行通过发行债券来筹集资金，抵押贷款资金债券一般由投资机构来购买，或 在很小的范围内向个人发行。该系统实际上是通过在资本市场以现行利率销售债券筹得资金 发放固定利率的贷款 系统不承担任何零售存款的筹集，所发行的债券由退休基金、保 公司、商业银行等金融媒介来购买。 住宅金融制度的发展趋势 住宅金融的发展是一国经济、金融、居民生活质量等综合指标的具体体现，也 济体制成熟的重要标志之 。搜房研究院分析认为，目前，世界各国住宅金融发展的现状利 趋势主要呈现以下几个方面： 、多种形式的住宅金融机构并存，共同发展。目前，世界大多数国家的住宅金融机构 有的住老金融机构和互助合作性质的住宅金融机构发展也很快。形成 金融机构为主、国有和合作住宅金融机构为 种金融机构并存的 而 跃了住宅金融市场，满足了不同层次的住宅金融需求。特别是互助合作性质的住宅金融机构， 由于大量的投资者的参与，使其经营运作模式越来越贴近现代银行，规模也迅速扩大。 、住字金融业的经营管理步实现现代化。作为住金融市场主体的金融机构倾应金 融发展的需要，纷纷采用现代经营管理方法 经营管理手段和技术日趋成熟，衍生的金融 具不断出现，从而出现了住宅金融专业化和多元化并存的发展趋势。许多发达国家，如美国 的储蓄贷款协会、日本的住宅金融公库都是属于专门化的住宅金融机构，专门从事住宅金融 业务。近些年来，发达国家住宅金融经营多样化的趋势也十分引人注目，其主要表现在，专 营住宅金融业务的金融机构和地营住宅金融业务的金融机构经营的多样化，特别是一些专门 从事住宅金融业务的金融机构，在其自身发展过程中，积累了巨额资本。为了寻求更大发展 在原有住宅金融业务的基础上，还力图分享有其它商业银行在金融市场上的某些特殊权力， 甚至渗透到工商信贷领域，这种现象在美国和欧洲已经出现。 三、住宅金融市场与其他金融市场相互渗透趋势日益明显。随着住房金融业务的多样化 金融机构住字金融业务的交叉，等资手段的创新以及市场深度和广度的扩大，使得住宅金 市场和其他金融市场相互融合、联系，加速了住宅金融市场的发展。这种趋势主要表现在 1、专业的住宅金融机构向其他金融市场渗透，商业银行和非银行金融机构向住宅金融 市场渗透，促进了各金融市场之间的资金融通： 2、金融机构之间相互参股、交叉控制的趋势加强 3、住房债券不仅通过住房市场发行，而且一些资信级别高的住房债券也在其他金融市 场和公开市场交易，甚至被国外投资者所购买。 住字业和相关金业的发民。是我围经济的重要组成部分。也县扩大内需的宏观经济 策的重要环节。近几年来，随着我国经济的持续快速发展和住宅制度改革的深入，住宅业利 相关金融服务的需求迅速增长，并初步建立起政策性金独和商业性金融并存的住宅金融体 系据统计，九五期间，中国国内生产总值年均增长8.2%，而居民住宅投资年均增长11.5%， 大大快于经济增长速度。到2002年9月底，仅仅商业银行个人住房贷款余额就达7422亿元
4、抵押银行通过发行债券来筹集资金，抵押贷款资金债券一般由投资机构来购买，或 在很小的范围内向个人发行。该系统实际上是通过在资本市场以现行利率销售债券筹得资金 发放固定利率的贷款，该系统不承担任何零售存款的筹集，所发行的债券由退休基金、保险 公司、商业银行等金融媒介来购买。 住宅金融制度的发展趋势 住宅金融的发展是一国经济、金融、居民生活质量等综合指标的具体体现，也是一国经 济体制成熟的重要标志之一。搜房研究院分析认为，目前，世界各国住宅金融发展的现状和 趋势主要呈现以下几个方面： 一、多种形式的住宅金融机构并存，共同发展。目前，世界大多数国家的住宅金融机构 都是私人性质的，但国有的住宅金融机构和互助合作性质的住宅金融机构发展也很快。形成 了以私人住宅金融机构为主、国有和合作住宅金融机构为辅的多种金融机构并存的局面，活 跃了住宅金融市场，满足了不同层次的住宅金融需求。特别是互助合作性质的住宅金融机构， 由于大量的投资者的参与，使其经营运作模式越来越贴近现代银行，规模也迅速扩大。 二、住宅金融业的经营管理逐步实现现代化。作为住宅金融市场主体的金融机构顺应金 融发展的需要，纷纷采用现代经营管理方法，经营管理手段和技术日趋成熟，衍生的金融工 具不断出现，从而出现了住宅金融专业化和多元化并存的发展趋势。许多发达国家，如美国 的储蓄贷款协会、日本的住宅金融公库都是属于专门化的住宅金融机构，专门从事住宅金融 业务。近些年来，发达国家住宅金融经营多样化的趋势也十分引人注目，其主要表现在，专 营住宅金融业务的金融机构和兼营住宅金融业务的金融机构经营的多样化。特别是一些专门 从事住宅金融业务的金融机构，在其自身发展过程中，积累了巨额资本。为了寻求更大发展， 在原有住宅金融业务的基础上，还力图分享有其它商业银行在金融市场上的某些特殊权力， 甚至渗透到工商信贷领域，这种现象在美国和欧洲已经出现。 三、住宅金融市场与其他金融市场相互渗透趋势日益明显。随着住房金融业务的多样化， 金融机构住宅金融业务的交叉，筹资手段的创新以及市场深度和广度的扩大，使得住宅金融 市场和其他金融市场相互融合、联系，加速了住宅金融市场的发展。这种趋势主要表现在： 1、专业的住宅金融机构向其他金融市场渗透，商业银行和非银行金融机构向住宅金融 市场渗透，促进了各金融市场之间的资金融通； 2、金融机构之间相互参股、交叉控制的趋势加强； 3、住房债券不仅通过住房市场发行，而且一些资信级别高的住房债券也在其他金融市 场和公开市场交易，甚至被国外投资者所购买。 住宅业和相关金融业的发展，是我国经济的重要组成部分，也是扩大内需的宏观经济政 策的重要环节。近几年来，随着我国经济的持续快速发展和住宅制度改革的深入，住宅业和 相关金融服务的需求迅速增长，并初步建立起政策性金融和商业性金融并存的住宅金融体 系。据统计，九五期间，中国国内生产总值年均增长 8．2％，而居民住宅投资年均增长 11．5％， 大大快于经济增长速度。到 2002 年 9 月底，仅仅商业银行个人住房贷款余额就达 7422 亿元
比年初增长1835亿元，占银行各项贷款余额的5.87%，占银行个人信贷余额的78%。住 宅金融业务已成为商业银行名副其实的精品业务，发展势头非常好。中国住宅投资和住宅金 融业的市场空间十分广阔，如果按照 L五”时期住宅投资与经济增长率的相关预测 五”时期我国经济如果保持7%以上的增长，则住宅投资的增长将在10%以上，住宅投资 将在较长时期内持续高于经济增长速度。另一方面，我们也应看到：我国大中城市的房价与 发达国家相差无几，而居民收入却远远低于发达国家。满足其住宅需求的压力十分巨大。建 立一个持续、稳定、高效的住宅供应体系和住宅金融体系，还需要我们在制度、方法和管理 上不断改革与创新。 住房公积金：住宅金融的核心 房地产业作为一个特殊的产业，房地产开发商自右资本通常只占资产总领的10%，即 每1元的自有资本必须推动10元的总资产。显而易 房地产对金 独业的依赖性较其他行 业更大，金融支持的薄弱将使房地产开发成为天方夜 在西方发达国家，为了将房地产斗 和金融业有效地结合起来，各国政府对住宅金融机构的组织形式、资金来源、信用保证等多 方面实行政府参与或加以引导，并在财政、税收上给子支持，从而确保了住宅金融机构拥有 稳定的资金。 中国的住宅金融虽然起步晚，但目前己初步建立起具有中国特色的住宅金融体系，即以 “住房公积金”为核心，以各大商业银行房地产信贷部为运行主体的住宅金融模式。这种住 宅金融体系可以大致分为房地产开发金融和个人住宅金融两大块，前者为开发商、投资商、 建筑商等住房建设者提供融资：后者则给居民个人购房提供金融支持。个人住宅金融大致可 分为政策性住宅金融和商业性住宅金融两大类，前者俗称为“委托性”业务，以住房公积金 的运作为核心：后者为“自营性”业务，以商业银行的个人住房抵押贷款为主要方式。 1991年，为了加大个人住房贷款的发放力度，改善中低收入家庭的购房能力，上海市 借鉴新加坡的经验，在国内率先推行公积金制度。1994年，国务院在全国推广了这一制度。 目前全国有30个省、自治区、直辖市，36个大中城市，213个地级市和大部分县建立了住 房公积金制度。其基本原则是“房委会决策、中心运作、银行专户、财政监督”。 住房公积金制度是国家动用法律手段、经济手段和行政手段，对住房基金进行强制性储 蓄，并由政府集中支配，定向用于住宅建设和住宅融资的管理制度。这一制度已成为我国住 宅金融体系的重要支柱之一。各地住房公积金缴存比例基本达到职工工资收入的5%，部分 城市达到8%一10%。住房公积金的覆盖率也逐步提高， 上海、天津等地达到90%以上。 2001年年底，全国商业性和公积金个人住房贷款余额合计达6398亿元，是1997年的 33倍，首次超过房地产开发贷款余额，占整个消费贷款余额的86%。同期，全国住房公积 金归集总额为3326亿元.，归集余额为2405亿元，共向210万户家庭发放贷款90亿元。住 宅金融的发展不仅大大提高了居民购房的支付能力，也有效地推动了房地产信贷结构的调 整，改善了银行的信贷资产质量
比年初增长 1835 亿元，占银行各项贷款余额的 5．87％，占银行个人信贷余额的 78％。住 宅金融业务已成为商业银行名副其实的精晶业务，发展势头非常好。中国住宅投资和住宅金 融业的市场空间十分广阔，如果按照“九五”时期住宅投资与经济增长率的相关预测，“十 五”时期我国经济如果保持 7％以上的增长，则住宅投资的增长将在 10％以上，住宅投资 将在较长时期内持续高于经济增长速度。另一方面，我们也应看到：我国大中城市的房价与 发达国家相差无几，而居民收入却远远低于发达国家。满足其住宅需求的压力十分巨大。建 立一个持续、稳定、高效的住宅供应体系和住宅金融体系，还需要我们在制度、方法和管理 上不断改革与创新。 住房公积金：住宅金融的核心 房地产业作为一个特殊的产业，房地产开发商自有资本通常只占资产总额的 10%，即 每 1 元的自有资本必须推动 10 元的总资产。显而易见，房地产对金融业的依赖性较其他行 业更大，金融支持的薄弱将使房地产开发成为天方夜谭。在西方发达国家，为了将房地产业 和金融业有效地结合起来，各国政府对住宅金融机构的组织形式、资金来源、信用保证等多 方面实行政府参与或加以引导，并在财政、税收上给予支持，从而确保了住宅金融机构拥有 稳定的资金。 中国的住宅金融虽然起步晚，但目前已初步建立起具有中国特色的住宅金融体系，即以 “住房公积金”为核心，以各大商业银行房地产信贷部为运行主体的住宅金融模式。这种住 宅金融体系可以大致分为房地产开发金融和个人住宅金融两大块，前者为开发商、投资商、 建筑商等住房建设者提供融资；后者则给居民个人购房提供金融支持。个人住宅金融大致可 分为政策性住宅金融和商业性住宅金融两大类，前者俗称为“委托性”业务，以住房公积金 的运作为核心；后者为“自营性”业务，以商业银行的个人住房抵押贷款为主要方式。 1991 年，为了加大个人住房贷款的发放力度，改善中低收入家庭的购房能力，上海市 借鉴新加坡的经验，在国内率先推行公积金制度。1994 年，国务院在全国推广了这一制度。 目前全国有 30 个省、自治区、直辖市，36 个大中城市，213 个地级市和大部分县建立了住 房公积金制度。其基本原则是“房委会决策、中心运作、银行专户、财政监督”。 住房公积金制度是国家动用法律手段、经济手段和行政手段，对住房基金进行强制性储 蓄，并由政府集中支配，定向用于住宅建设和住宅融资的管理制度。这一制度已成为我国住 宅金融体系的重要支柱之一。各地住房公积金缴存比例基本达到职工工资收入的 5%，部分 城市达到 8%—10%。住房公积金的覆盖率也逐步提高，上海、天津等地达到 90%以上。 2001 年年底，全国商业性和公积金个人住房贷款余额合计达 6398 亿元，是 1997 年的 33 倍，首次超过房地产开发贷款余额，占整个消费贷款余额的 86%。同期，全国住房公积 金归集总额为 3326 亿元，归集余额为 2405 亿元，共向 210 万户家庭发放贷款 970 亿元。住 宅金融的发展不仅大大提高了居民购房的支付能力，也有效地推动了房地产信贷结构的调 整，改善了银行的信贷资产质量