第九章资源税类 、学目禄 目前,我国对资源的课税具体包括对矿产资源和盐征收的资源税,对土地资源征收 的城镇土地使用税、土地增值税和耕地占用税。通过学习,应掌握这四个税种的基本课 税制度及其各自应纳税额的计算与征纳方法 通过本章教学,应使学生明确各资源税种的共同点和不同点,了解各税的征税对象 和税率形式,熟悉各税的征税范围、计税依据和纳税人,掌握各税应纳税额的计算和征 收方法 、本拿量京及难成 重点是各税的税目划分及单位税额:各税的销售数量的确定 难点是应纳税额的计算,特别是资源税,征税对象是级差收入,计税依据是数量,需 要学生理解和掌握。 三、敏学时间安排 本章教学共需3课时
第九章 资源税类 一、教学目标 目前，我国对资源的课税具体包括对矿产资源和盐征收的资源税，对土地资源征收 的城镇土地使用税、土地增值税和耕地占用税。通过学习，应掌握这四个税种的基本课 税制度及其各自应纳税额的计算与征纳方法。 通过本章教学，应使学生明确各资源税种的共同点和不同点，了解各税的征税对象 和税率形式，熟悉各税的征税范围、计税依据和纳税人，掌握各税应纳税额的计算和征 收方法。 二、本章重点及难点 重点是各税的税目划分及单位税额；各税的销售数量的确定。 难点是应纳税额的计算，特别是资源税，征税对象是级差收入，计税依据是数量，需 要学生理解和掌握。 三、教学时间安排 本章教学共需 3 课时
教学方法提示拦 第一节资源税 资源税不是重点税 种,本章教学,要 资源税是对在我国境内开采应税资源和生产盐的单位和个人,就其 求学生着重掌握资 取得的级差收益征收的一种税。 源税开征的目的及 基本的计算 一、纳税义务人: 概念:指在中国境内开采应税资源的矿产品或者生产盐的单位和个人 注意理解以下几点 1、资源税的课税行为是生产(开采)应税资源的行为,对进口应 税资源的行为不征税 2、资源税是在资源生产(开采)完成后,于销售或移作自用时一 次性征收,而对批发、零售已税资源产品的单位和个人不再征收资源税 3、资源税纳税人不仅包括中国企业和个人,还包括外商投资企业 和外国企业。 注意税目中的特殊 4、两种特殊规定 A、中外合作开采石油、天然气,按照现行税法规定征收矿区使用情况。 费,暂不征收资源税。 B、独立矿山、联合企业和其他收购未税矿产品的单位,为资源税 的扣缴义务人。 二、税目、单位税额 (一)基本原则: 普便征收、级差调节。普便征收是指对在我国境内开发的一切应税 资源产品征收。级差调节是对资源级差收入,通过实施差别税额标准进 行调节 (二)税目(征税范围) 1、原油:指天然汽油,不包括人造石油: 2、天然气:指专门开采或与原油同时开采的天然气,暂不包括煤 矿伴生的天然气;
第一节 资源税 资源税是对在我国境内开采应税资源和生产盐的单位和个人，就其 取得的级差收益征收的一种税。 一、纳税义务人： 概念：指在中国境内开采应税资源的矿产品或者生产盐的单位和个人。 注意理解以下几点： 1、资源税的课税行为是生产（开采）应税资源的行为，对进口应 税资源的行为不征税。 2、资源税是在资源生产（开采）完成后，于销售或移作自用时一 次性征收，而对批发、零售已税资源产品的单位和个人不再征收资源税。 3、资源税纳税人不仅包括中国企业和个人，还包括外商投资企业 和外国企业。 4、两种特殊规定： A、中外合作开采石油、天然气，按照现行税法规定征收矿区使用 费，暂不征收资源税。 B、独立矿山、联合企业和其他收购未税矿产品 ．．．．．的单位．．，为资源税 的扣缴义务人。 二、税目、单位税额： （一）基本原则： 普便征收、级差调节。普便征收是指对在我国境内开发的一切应税 资源产品征收。级差调节是对资源级差收入，通过实施差别税额标准进 行调节。 （二）税目（征税范围）： 1、原油；指天然汽油，不包括人造石油； 2、天然气：指专门开采或与原油同时开采的天然气，暂不包括煤 矿伴生的天然气； 教学方法提示栏： 资源税不是重点税 种，本章教学，要 求学生着重掌握资 源税开征的目的及 基本的计算。 注意税目中的特殊 情况
3、煤炭:指原煤,不包括洗煤、选煤及其他煤炭制品 教学方法提示栏 4、其他非金属矿原矿; 5、黑色金属矿原矿; 6、有色金属矿原矿 7、盐:包括固体盐和液体盐(卤水)。 计算时值得注意 并非所有资源产品均征税,只有列入税目的七类产品才征税; 2并非列入税目的七类产品均征税,(二)中已经列明了一些不征税 的特殊情况。 3资源税仅对初级矿产品或原矿征税,而对加工后的资源产品不征 税。 (三)税额: 资源税采用定额税率(固定税额),并按资源等级和产区确定了差 别税额。(一般了解) 、课税数量: 教学提示:着重强 (一)课税数量确定的基本要求: 1、纳税人开采或生产应税产品销售的,以销售数量为课税数量(已/喝视同销售情况下 开采或生产但尚未实现销售的,不征税) 销售数量的确定。 2、纳税人开采或生产应税产品自用的,以自用数量为课税数量。 (二)特殊要求 1、纳税人不能准确提供应税产品销售数量或移送使用数量的,以 应税产品的产量或按照主管税务机关确定的折算比换算成的数量 为课税数量 2、原油中的稠油、高凝油与稀油划分不清或不易划分的,一律按 原油的数量课税。 3、对于连续加工前无法正确计算原煤移送使用量的煤炭,可按加 工产品的综合回收率,将加工产品实际销量和自用量折算成原煤数量 以此作为课税数量
3、煤炭：指原煤，不包括洗煤、选煤及其他煤炭制品； 4、其他非金属矿原矿； 5、黑色金属矿原矿； 6、有色金属矿原矿； 7、盐：包括固体盐和液体盐（卤水）。 注意三个问题： ○1并非所有资源产品均征税，只有列入税目的七类产品才征税； ○2并非列入税目的七类产品均征税，（二）中已经列明了一些不征税 的特殊情况。 ○3资源税仅对初级矿产品或原矿征税，而对加工后的资源产品不征 税。 （三）税额： 资源税采用定额税率（固定税额），并按资源等级和产区确定了差 别税额。（一般了解） 三、课税数量： （一）课税数量确定的基本要求 ．．．．： 1、纳税人开采或生产应税产品销售的，以销售数量为课税数量。（已 开采或生产但尚未实现销售的，不征税） 2、纳税人开采或生产应税产品自用的，以自用数量为课税数量。 （二）特殊要求： 1、纳税人不能准确提供应税产品销售数量或移送使用数量的，以 应税产品的产量或按照主管税务机关确定的折算比换算成的数量 为课税数量。 2、原油中的稠油、高凝油与稀油划分不清或不易划分的，一律按 原油的数量课税。 3、对于连续加工前无法正确计算原煤移送使用量的煤炭，可按加 工产品的综合回收率，将加工产品实际销量和自用量折算成原煤数量， 以此作为课税数量。 教学方法提示栏： 计算时值得注意 教学提示：着重强 调视同销售情况下 销售数量的确定
4、金属和非金属矿产品原矿,因无法准确掌握纳税人移送使用原 矿数量的,可将其精矿按选矿比折算成原矿数量,以此作为课税数量。 5、纳税人以自产的液体盐加工固体盐,按固体盐税额征税,以加 工的固体盐数量为 6、对于纳税人开采或者生产不同税目应税产品的,应当分别核算 不能准确提供不同税目应税产品的课税数量的,从高适用税额 四、应纳税额的计算: 资源税采用从量定额方法征税,计税时不考虑价格问题,其计税公 式为 应纳税额=课税数量*单位税额 举例: 1.某盐场2003年7月份用自产液体盐400万吨加工固体盐100 万吨,其中80万吨当月已销售出去,另外20万吨尚待销售;用外购 液体盐加工成固体盐200万吨,当月全部实现对外销售;此外,该盐场 还对外销售自产液体盐300万吨已知该盐场液体盐适用的单位税额为 10元/吨,固体盐适用的单位税额为30元/吨。计算该盐场2003年7 月份应缴纳的资源税税额。 应纳税额=100*30+200*30-200*10+300*10=10000 2.某铁矿当月开采铁矿石8万吨,移送入选铁矿精矿1万吨(选 矿比为25%),其余全部销售,请计算应纳的资源税。铁矿石单位税额 1、2元/吨。 应纳税额=8*1、2*70%+1/25%1、2*70%=8、932万元 五、税收优惠: 凡有下列情形之一的,减征或者免征资源税: 1、开采原油过程中用于加热、修井的原油,免税。 2、纳税人开采或者生产应税产品过程中,因意外事故或者自然灾 害等原因遭受重大损失的,由省、自治区、直辖市人民政府酌情决定减 税或者免税
4、金属和非金属矿产品原矿，因无法准确掌握纳税人移送使用原 矿数量的，可将其精矿按选矿比折算成原矿数量，以此作为课税数量。 5、纳税人以自产的液体盐加工固体盐，按固体盐税额征税，以加 工的固体盐数量为 6、对于纳税人开采或者生产不同税目应税产品的，应当分别核算； 不能准确提供不同税目应税产品的课税数量的，从高适用税额。 四、应纳税额的计算： 资源税采用从量定额方法征税，计税时不考虑价格问题，其计税公 式为： 应纳税额=课税数量*单位税额 举例： 1．某盐场 2003 年 7 月份用自产液体盐 400 万吨加工固体盐 100 万吨，其中 80 万吨当月已销售出去，另外 20 万吨尚待销售；用外购 液体盐加工成固体盐 200 万吨，当月全部实现对外销售；此外，该盐场 还对外销售自产液体盐 300 万吨。已知该盐场液体盐适用的单位税额为 10 元/吨，固体盐适用的单位税额为 30 元/吨。计算该盐场 2003 年 7 月份应缴纳的资源税税额。 应纳税额=100*30+200*30-200*10+300*10=10000 元 2．某铁矿当月开采铁矿石 8 万吨，移送入选铁矿精矿 1 万吨（选 矿比为 25%），其余全部销售，请计算应纳的资源税。铁矿石单位税额 1、2 元/吨。 应纳税额=8*1、2*70%+1/25%*1、2*70%=8、932 万元 五、税收优惠： 凡有下列情形之一的，减征或者免征资源税： 1、开采原油过程中用于加热、修井的原油，免税。 2、纳税人开采或者生产应税产品过程中，因意外事故或者自然灾 害等原因遭受重大损失的，由省、自治区、直辖市人民政府酌情决定减 税或者免税
3、国务院规定的其他减税、免税项目。具体包括: (1)自2002年4月1日起,对冶金联合矿山(含1993年12月31 日后从联合企业矿山中独立出来的铁矿山企业)铁矿石资源税,减按规 定税额标准的40%征收。对于由此造成的地方财政减少的收入,中央财 政将予以适当补助。 2)对有色金属矿的资源税在规定税额的基础上减征30%,按规 定税额标准的70%征收。 纳税人的减税、免税项目,应当单独核算课税数量,未单独核算或 者不能准确提供课税数量的,不予减税或者兔税 六、资源税的征收与缴纳 (一)资源税的纳税义务发生时间 1、纳税人采取分期收款结算方式的,其纳税义务发生时间为销售 合同规定的收款日期的 2、纳税人采取预收货款结算方式的,其纳税义务发生时间为发出 应税产品的当天。 、纳税人采取其他结算方式的,其纳税义务发生时间为收讫销售 款或者取得索取销售款凭据的当天。 纳税人自产自用应税产品,其纳税义务发生时间,为移送使用 应税产品的当天。 5、扣缴义务人代扣代缴税款的纳税义务发生时间,为支付首笔货 款或者开具应支付货款凭据的当天 (二)资源纳的纳税环节 1、纳税人将自产应税资源产品对外销售,规定在销售环节缴纳资 源税 2、纳税人自产自用的应税资源产品,应于移送使用环节缴纳资源 税 (三)资源税的纳税地点
3、国务院规定的其他减税、免税项目。具体包括： （1）自 2002 年 4 月 1 日起，对冶金联合矿山（含 1993 年 12 月 31 日后从联合企业矿山中独立出来的铁矿山企业）铁矿石资源税，减按规 定税额标准的 40％征收。对于由此造成的地方财政减少的收入，中央财 政将予以适当补助。 （2）对有色金属矿的资源税在规定税额的基础上减征 30％，按规 定税额标准的 70％征收。 纳税人的减税、免税项目，应当单独核算课税数量，未单独核算或 者不能准确提供课税数量的，不予减税或者免税。 六、资源税的征收与缴纳 （一）资源税的纳税义务发生时间 1、纳税人采取分期收款结算方式的，其纳税义务发生时间为销售 合同规定的收款日期的 2、纳税人采取预收货款结算方式的，其纳税义务发生时间为发出 应税产品的当天。 3、纳税人采取其他结算方式的，其纳税义务发生时间为收讫销售 款或者取得索取销售款凭据的当天。 4、纳税人自产自用应税产品，其纳税义务发生时间，为移送使用 应税产品的当天。 5、扣缴义务人代扣代缴税款的纳税义务发生时间，为支付首笔货 款或者开具应支付货款凭据的当天。 （二）资源纳的纳税环节 1、纳税人将自产应税资源产品对外销售，规定在销售环节缴纳资 源税。 2、纳税人自产自用的应税资源产品，应于移送使用环节缴纳资源 税。 （三）资源税的纳税地点
纳税人应纳的资源税,应当向应税产品的开采或者生产所在地的主 管税务机关缴纳 纳税人跨省开采资源税应税产品,其下属生产单位与核算单位不在 同一省、自治区、直辖市的,对其开采的矿产品,一律在开采地纳税。 扣缴义务人代扣代缴的资源税,应当向收购地主管税务机关缴纳 (四)资源税的纳税方法 资源税采取申报缴纳和扣缴税款两种纳税方法。 第二节土地增值税 教学方法提示 纳税人 拦 转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位。 征税范围 (一)转让国有土地使用权 注意征税范围的 (二)地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。 征税范围的界定掌握(三个标准,同时满足) 界定: 1、使用权是否为国家所有。(必须是国有土地使用权,集体土地使用 权不得转让。将集体土地转让的,应在有关部门处理、补办土地征 用或出让手续变为国家所有之后,再纳入土地增值税的征税范围。)
纳税人应纳的资源税，应当向应税产品的开采或者生产所在地的主 管税务机关缴纳。 纳税人跨省开采资源税应税产品，其下属生产单位与核算单位不在 同一省、自治区、直辖市的，对其开采的矿产品，一律在开采地纳税。 扣缴义务人代扣代缴的资源税，应当向收购地主管税务机关缴纳。 （四）资源税的纳税方法 资源税采取申报缴纳和扣缴税款两种纳税方法。 第二节 土地增值税 一、纳税人 转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位。 二、征税范围 （一） 转让国有土地使用权 （二） 地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。 征税范围的界定掌握（三个标准，同时满足） 1、使用权是否为国家所有。(必须是国有土地使用权，集体土地使用 权不得转让。将集体土地转让的，应在有关部门处理、补办土地征 用或出让手续变为国家所有之后，再纳入土地增值税的征税范围。) 教学方法提示 栏： 注意征税范围的 界定:
2、产权是否发生转让。一级市场出让行为是国家转让,不纳税:二 级市场转让要纳税。 3、是否取得收入。(包括货币、实物收入) (三)、对具体情况的判定 方法提示 1、纵出售方式 、将生地变熟地(通水、通电、通路、平整)再将空地卖出去 应纳入征税范围 ②、房地产开发建造后出售,既发生产权转让又取得了收入, 应纳入征税范围。 ③、存量房地产的买卖。既发生产权转让又取得了收入,应纳 入征税范围,原土地使用权无偿划拨的,还应补交土地出让金 2、以继质、赠与方式转让房地产的,并没有因权属的转让而取得任 何收入,不属于地土增值税的征税范围 3、房地产的出租。出租人虽取得了收入,但没发生产权、使用权转 让,因此不属于征税范围。 4、房地产的抵押。在抵押期间不征收土地增值税,对于以房地产抵 债而发生房地产权属转让的,应列入征税范围 5、房地产的交獎。既发生了产权转移,又取得了实物形态的收入 属于征税范围。但对个人之间互换自有居住用房地产的,经核实可 免征土地增值税。(注意:在征税范围内,但是免税!) 6、纵房地产投资、联营的,将房地产转让到所投企业中时,暂免征 收(因为是将所有权转换成了股权,并获取收益,并没有完全转让) 对投资企业、联营企业将上述再转让的,应征收 对比房产税;对以房产投资联营,投资者参与授资利分红, 苎担风险的,按房产笸作为计税依据计征房产税;对以房产资 收取固定收入,不质担蹉营风险的,实所是以营名义取得租金, 应由出租方按租金收入计缴房产税 提示:在征税 7、合作建房。一方出地,一方出钱,建成后按比例分房自用的,暂
2、产权是否发生转让。一级市场出让行为是国家转让，不纳税；二 级市场转让要纳税。 3、是否取得收入。(包括货币、实物收入) （三）、对具体情况的判定 1、以出售方式 ①、将生地变熟地(通水、通电、通路、平整)再将空地卖出去， 应纳入征税范围 ②、房地产开发建造后出售，既发生产权转让又取得了收入， 应纳入征税范围。 ③、存量房地产的买卖。既发生产权转让又取得了收入，应纳 入征税范围，原土地使用权无偿划拨的，还应补交土地出让金。 2、以继承、赠与方式转让房地产的，并没有因权属的转让而取得任 何收入，不属于地土增值税的征税范围 3、房地产的出租。出租人虽取得了收入，但没发生产权、使用权转 让，因此不属于征税范围。 4、房地产的抵押。在抵押期间不征收土地增值税，对于以房地产抵 债而发生房地产权属转让的，应列入征税范围。 5、房地产的交换。既发生了产权转移，又取得了实物形态的收入， 属于征税范围。但对个人之间互换自有居住用房地产的，经核实可 免征土地增值税。(注意：在征税范围内，但是免税！) 6、以房地产投资、联营的，将房地产转让到所投企业中时，暂免征 收（因为是将所有权转换成了股权，并获取收益，并没有完全转让）； 对投资企业、联营企业将上述再转让的，应征收。 对比房产税：对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红， 共担风险的，按房产余值作为计税依据计征房产税；对以房产投资， 收取固定收入，不承担联营风险的，实际是以联营名义取得租金， 应由出租方按租金收入计缴房产税。 7、合作建房。一方出地，一方出钱，建成后按比例分房自用的，暂 教学方法提示 栏： 提示：在征税
免征收土地增值税;建成后转让的,应征收土地增值税 范围内,但是免 8、企业裘并让房魉产,暂免征收土地增值税 税!) 9、房地产的代房行为不属于征税范围 10、房地产重新评估增笸的,不属于征税范围 三、税率:土地增值税实行四级超额累进税率: ①纳税人为取得 增值税未超过扣除项目金额50%的部分,税率30%。 土地使用权所支 增值税超过扣除项目金额50%未超过100%的部分,税率40% 增值税超过扣除项目金额100%未超过200%的部分,税率50% 付的地价款。如 增值税超过扣除项目金额200%的部分,税率60%。 果是从加议、招 四、土地增值税的计税方法 标、拍卖等出让 (一)计税依据 土地增值税以纳税人转让房地产所取得的增信题作为计税依据。方动取得士地使 增值额是指纳税人转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金 用权的,地价款 额后的余额 用公式表示为: 增信颜让房地产孜得的收入总颜—加除月金题 为纳税人所支付 1、转让房地产取得的收入的确定 的土地出让金; 转让房地产取得的收入,是指纳税人转让房地产的全部价款及有关 的经济利益。包括货币收入、实物收入和其他收入。 如果是以行政划 货币收入是指纳税人转让房地产而取得的现金、银行存款、支票 拨方式取得土地 银行本票、汇票等有价证券。实物收入是指纳税人转让房地产而取得的 各种实物形态的收入,包括货物、不动产等。其他收入是指纳税人转让使用权的,地价 房地产而取得的无形资产收入或具有财产价值的权利,如专利权、商标 权、著作权、专有技术使用权、土地使用权等。 款为按照国家有 2、扣除项目金额的确定 关规定补交的土 按现行《土地增值税暂行条例》规定,准予纳税人从转让收入额减地出让金;如果 除的扣除项目包括以下几项 (1)取得土地使用权所支付的金额。 是让左取 取得土地使用权所支付的金额包括纳税人为取得土地使用权所支付 的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 得土地使用权 (2)房地产开发成本 的,地价款为向 房地产开发成本是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本包括|原土地 土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、 地使用权人
免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。 8、企业兼并转让房地产，暂免征收土地增值税 9、房地产的代建房行为不属于征税范围 10、房地产重新评估增值的，不属于征税范围。 三、税率： 土地增值税实行四级超额累进税率： 增值税未超过扣除项目金额 50%的部分，税率 30%。 增值税超过扣除项目金额 50%未超过 100%的部分，税率 40%。 增值税超过扣除项目金额 100%未超过 200%的部分，税率 50%。 增值税超过扣除项目金额 200%的部分，税率 60%。 四、土地增值税的计税方法 （一）计税依据 土地增值税以纳税人转让房地产所取得的增值额作为计税依据。 增值额是指纳税人转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金 额后的余额。 用公式表示为： 增值额=转让房地产取得的收入总额—扣除项目金额 1、转让房地产取得的收入的确定 转让房地产取得的收入，是指纳税人转让房地产的全部价款及有关 的经济利益。包括货币收入、实物收入和其他收入。 货币收入是指纳税人转让房地产而取得的现金、银行存款、支票、 银行本票、汇票等有价证券。实物收入是指纳税人转让房地产而取得的 各种实物形态的收入，包括货物、不动产等。其他收入是指纳税人转让 房地产而取得的无形资产收入或具有财产价值的权利，如专利权、商标 权、著作权、专有技术使用权、土地使用权等。 2、扣除项目金额的确定 按现行《土地增值税暂行条例》规定，准予纳税人从转让收入额减 除的扣除项目包括以下几项： （1）取得土地使用权所支付的金额。 取得土地使用权所支付的金额包括纳税人为取得土地使用权所支付 的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 （2）房地产开发成本。 房地产开发成本是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本。包括 土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、 范围内，但是免 税！) ①纳税人为取得 土地使用权所支 付的地价款。如 果是以协议、招 标、拍卖等出让 方式取得土地使 用权的，地价款 为纳税人所支付 的土地出让金； 如果是以行政划 拨方式取得土地 使用权的，地价 款为按照国家有 关规定补交的土 地出让金；如果 是以转让方式取 得土地使用权 的，地价款为向 原土地使用权人
公共配套设施费、开发间接费用等。 实际支付的地价 ①土地征用及拆迁邡偿费,包括土地征用费、耕地占用税、劳动力 安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支的/款。 ②纳税人在 ②前期工程费。包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、 勘察、测绘、“三通一平”等支出。 取得土地使用权 建筑安装工程费。指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程 费,以自营方式发生的建筑安装工程费。 时按国家统一规 ④基础投费。包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污 通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 定交纳的有关费 ⑤公共配套投施费。包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施 发生的支出 用(纳税人在耶 回开发闻接费用。指直接组织、管理开发项目发生的费用,包括工 资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周 得土地使用权过 转房摊销等。 (3)房地产开发费用 程中为办理有关 房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用 和财务费用。 手续,按国家统 纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出,并能提供金 融机构贷款证明的 一规定缴纳的有 允许扣除的房地产开发费用=利息+(取得土地使用权所支付的关登记、过户手 金额+房地产开发成本)×5%以内(利息最高不能超过按商业银行同 类同期贷款利率计算的金额) 续费 纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金 融机构贷款证明的。 允许扣除的房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+提示:根据现行 房地产开发成本)×10%以内。 (4)旧房及建筑物的评估价格。 财务会计制度的 旧房及建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由 政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后 规定,这三项费 的价格。评估价格须经当地税务机关确认。 用作为期间费 重置成本价是指对旧房及建筑物,按转让时的建材价格及人工费用 计算,建造同样面积、同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建 用,直接计入当 筑物所需花费的成本费用。成新度折扣率是指按旧房的新旧程度作 比例的折扣。 期损益,不按成 例如:一栋房屋已使用近9年,建造时的造价为1000元,按转止本核算对缘进行
公共配套设施费、开发间接费用等。 ①土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力 安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出 等。 ②前期工程费。包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、 勘察、测绘、“三通一平”等支出。 ③建筑安装工程费。指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程 费，以自营方式发生的建筑安装工程费。 ④基础设施费。包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、 通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 ⑤公共配套设施费。包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施 发生的支出。 ⑥开发间接费用。指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工 资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周 转房摊销等。 （3）房地产开发费用。 房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用 和财务费用。。 纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金 融机构贷款证明的。 允许扣除的房地产开发费用＝利息+（取得土地使用权所支付的 金额+房地产开发成本）×5%以内（利息最高不能超过按商业银行同 类同期贷款利率计算的金额）。 纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金 融机构贷款证明的。 允许扣除的房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额+ 房地产开发成本）×10%以内。 （4）旧房及建筑物的评估价格。 旧房及建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由 政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后 的价格。评估价格须经当地税务机关确认。 重置成本价是指对旧房及建筑物，按转让时的建材价格及人工费用 计算，建造同样面积、同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建 筑物所需花费的成本费用。成新度折扣率是指按旧房的新旧程度作一定 比例的折扣。 例如：一栋房屋已使用近 9 年，建造时的造价为 1000 万元，按转让 实际支付的地价 款。 ②纳税人在 取得土地使用权 时按国家统一规 定交纳的有关费 用（纳税人在取 得土地使用权过 程中为办理有关 手续，按国家统 一规定缴纳的有 关登记、过户手 续费）。 提示：根据现行 财务会计制度的 规定，这三项费 用作为期间费 用，直接计入当 期损益，不按成 本核算对象进行
时的建材及人工费用计算建同样的新房需花费200元,该房有七成分摊。故作为士 新,则该房的评估价格为:2000×70%=1400(万元 地增值税除项 目的房地产开发 (5)与转让房地产有关的税金。 与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市 费用,不按纳税 维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加,也可视同税金 予以扣除 人房她产开发项 房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》有关规定,/与实际发生的费 其在转让房地产时缴纳的印花税因列入管理费用中,不允许扣除 他然税人缴纳的里花校(按产权转移书据所载金额的5‰贴花)滋于扣除,而 按《土地增值税 (6)财政部规定的其他扣除项目。 对从事房地产开发的纳税人可按(1)、(2)项加计20%的扣除额 实施细则》的标 计算公式为 扣除额=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×20%。准分两种情况进 3、其他规定 行扣除 对于转让旧房的,按房屋及建筑物的评估价格,取得土地使用权所 支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用及在转让环节缴纳的税 金作为扣除项目金额计征土地增值税 注意: 如果纳税人转让房地产的成交价格低于房她产分赫,并且没有红雕顶日金额 颜不真喜实主管税务机关将按照房地产评估价格(指经过当地主管税务|中信卖出的计 机关确认的、由政府批准设立的房地产评估机构,根据相同地段、同类 房地产综合评定的价格)计算征收土地增值税。 算问题作了两点 (二)应纳税额的计算 专门规定:一是 1、计算出增值额 利息的上浮幅度 2、按照增值额与扣除项目金额的比例,分别确定增值额中各个部分 的适用税率 按国家的有关规 3依此计算各部分增值额的应纳主地增值税,各部分增值额应定执行,超过上 纳土地增值税税额之和,即为纳税人应纳的全部土地增值税税额 应纳税额计算公式 浮幅度的部分不 应纳税额=∑(增值额x适用税率) 允许扣除;二是 在实际工作中,为了简化计算过程,一般可以采用速算打除法计算
时的建材及人工费用计算，建同样的新房需花费 2000 万元，该房有七成 新，则该房的评估价格为：2000×70%=1400（万元） ） （5）与转让房地产有关的税金。 与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市 维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金 予以扣除。 房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》有关规定， 其在转让房地产时缴纳的印花税因列入管理费用中，不允许扣除。 其他纳税人缴纳的印花税（按产权转移书据所载金额的 5‰贴花）允 许扣除。 （6）财政部规定的其他扣除项目。 对从事房地产开发的纳税人可按（1）、（2）项加计 20％的扣除额。 计算公式为： 扣除额=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20%。 3、其他规定 对于转让旧房的，按房屋及建筑物的评估价格，取得土地使用权所 支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用及在转让环节缴纳的税 金作为扣除项目金额计征土地增值税。 如果纳税人转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，并且没有 正当的理由，或者隐瞒、虚报房地产成交价格，或者提供的扣除项目金 额不真实，主管税务机关将按照房地产评估价格（指经过当地主管税务 机关确认的、由政府批准设立的房地产评估机构，根据相同地段、同类 房地产综合评定的价格）计算征收土地增值税。 （二）应纳税额的计算 1、计算出增值额。 2、按照增值额与扣除项目金额的比例，分别确定增值额中各个部分 的适用税率。 3、依此计算各部分增值额的应纳土地增值税税额。各部分增值额应 纳土地增值税税额之和，即为纳税人应纳的全部土地增值税税额。 应纳税额计算公式： 应纳税额= （增值额×适用税率） 在实际工作中，为了简化计算过程，一般可以采用速算扣除法计算。 分摊。故作为土 地增值税扣除项 目的房地产开发 费用，不按纳税 人房地产开发项 目实际发生的费 用进行扣除，而 按《土地增值税 实施细则》的标 准分两种情况进 行扣除。 注意： 对扣除项目金额 中利息支出的计 算问题作了两点 专门规定：一是 利息的上浮幅度 按国家的有关规 定执行，超过上 浮幅度的部分不 允许扣除；二是
