第四节土地增值税 概念 *是为了规范土地、房地产市场交易秩序,合理调节土地 增值收益,维护国家权益,对转让国有土地使用权、地 上的建筑物及其附着物产权并取得增值性收入的单位和 个人征收的一种税。 *二、开征目的 *增强国家对房地产开发和房地产市场调控力度的客观需 要 *抑制炒买炒卖土地投机获取暴利的行为 *健全土地税收制度 *规范国家参与土地增值收益的分配方式,增加国家财政 收入
第四节 土地增值税 一、概念： 是为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地 增值收益，维护国家权益，对转让国有土地使用权、地 上的建筑物及其附着物产权并取得增值性收入的单位和 个人征收的一种税。 二、开征目的： 增强国家对房地产开发和房地产市场调控力度的客观需 要 抑制炒买炒卖土地投机获取暴利的行为 健全土地税收制度 规范国家参与土地增值收益的分配方式，增加国家财政 收入 1
*三、纳税人: *转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物 并取得收入的单位和个人 对纳税人的规定主要有以下几个特点: *不论法人与自然人 *不论经济性质 *不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人 *不论部门
三、纳税人： 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物 并取得收入的单位和个人 对纳税人的规定主要有以下几个特点： 不论法人与自然人 不论经济性质 不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人 不论部门 2
四、征税范围 ∫转让国有土地使用权 地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让 征税范围的界定 对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税 使用权是否为国家所有为判断标准之一 对国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的转让行为征税 专产权是否发生转让为判断标准之二 对转让房地产并取得收入的行为征税 是否取得收入为判断标准之三
四、征税范围 地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让 转让国有土地使用权 对转让房地产并取得收入的行为征税 对国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的转让行为征税 对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税 3 征税范围的界定 使用权是否为国家所有为判断标准之一 产权是否发生转让为判断标准之二 是否取得收入为判断标准之三
对若干具体情况的判断 以出售方式转让国有土地使用权地上建筑物及着物的:是 以继承、赠与方式转让房地产的:不是(少标准三) 房地产的出租:不是(少标准二) 房地产的抵押:不是(少标准二及三) 房地产抵债 房地产的交换:是(但个人互换居住房不算) 当以房地产进行投资、联营:暂免征收;再转让的应征收 合作建房:建成后分房自用暂免征收;建成后转让的应征收 企业兼并转让房地产:暂免征收 房地产的代建房行为:不是(少标准二及三) 房地产的重新评估增值:不是(少标准二及三) 因国家收回国有土地使用权而使房地产权属发生转让的:免征
以出售方式转让国有土地使用权地上建筑物及着物的：是 以继承、赠与方式转让房地产的：不是（少标准三） 房地产的出租：不是（少标准二） 房地产的抵押：不是（少标准二及三） 房地产抵债：是 房地产的交换：是（但个人互换居住房不算） 以房地产进行投资、联营：暂免征收；再转让的应征收 合作建房：建成后分房自用暂免征收；建成后转让的应征收 企业兼并转让房地产：暂免征收 房地产的代建房行为：不是（少标准二及三） 房地产的重新评估增值：不是（少标准二及三） 因国家收回国有土地使用权而使房地产权属发生转让的：免征 4 对若干具体情况的判断
例2:按照土地增值税的有关规定,下列房地产的 各项行为中,应该缴纳土地增值税的有()。 A.以房地产作价入股进行投资或作为联营 B.双方合作建房,建成后转让的 C.对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的 D.对于以房地产抵债而发生房地产产权转让的 E.房地产出租,出租人取得了收入
5 例2：按照土地增值税的有关规定，下列房地产的 各项行为中，应该缴纳土地增值税的有（ ）。 A．以房地产作价入股进行投资或作为联营 B．双方合作建房，建成后转让的 C．对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的 D．对于以房地产抵债而发生房地产产权转让的 E．房地产出租，出租人取得了收入
标准答案:B、D 说明 (1)以房地产作价入股进行投资或作为联营条件的, 暂免征收土地增值税,但投资、联营企业将其土地再 转让的应征收土地增值税;(2)双方合作建房,建 成后转让的应征收土地增值税;(3)对被兼并企业 将房地产转让到兼并企业中的,暂免征收土地增值税; (4)对于以房地产抵债而发生房地产产权转让的, 应征收土地增值税;(5)房地产出租,出租人取得 了收入,但未发生产权转让行为,不属征收土地增值 税的范围
6 标准答案：B、D 说明: （1）以房地产作价入股进行投资或作为联营条件的， 暂免征收土地增值税，但投资、联营企业将其土地再 转让的应征收土地增值税；（2）双方合作建房，建 成后转让的应征收土地增值税；（3）对被兼并企业 将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税； （4）对于以房地产抵债而发生房地产产权转让的， 应征收土地增值税；（5）房地产出租，出租人取得 了收入，但未发生产权转让行为，不属征收土地增值 税的范围
*五、征税对象: *纳税人转让房地产所取得的增值额 *六、税率:采用四级超率累进税率 增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率 为30% 增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项 目金额100%的部分,税率为40% 增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项 目200%的部分,税率为50% 增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为 60%
五、征税对象 ： 纳税人转让房地产所取得的增值额 六、税率：采用四级超率累进税率 增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率 为30% 增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项 目金额100%的部分，税率为40% 增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项 目200%的部分，税率为50% 增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为 60% 7
七、应纳税额的计算 (一)应税收入的确定 货币:现金、银行存款、支票、银行本票等,比较容易确定 实物:价值不容易确定,需要进行估价 其他:取得的无形资产或具有财产价值的权利需要专门评估 (二)扣除项目的确定(具体说明见下页) 税法准予纳税人从转让收入额减除的扣除项目有: 取得土地使用权所支付的金额(地价费和有关登记、过户手续费) 房地产开发成本 房地产开发费用(销售费用、财务费用、管理费用) 与转让房地产有关的税金(营业税、城建税、印花税、教育费附加) 其他扣除项目(从事房地产开发,另加计20%扣除) 旧房及建筑物的评估价格(重置成本乘以成新率)
七、应纳税额的计算 （一）应税收入的确定 其他 取得的无形资产或具有财产价值的权利 需要专门评估 实物 价值不容易确定，需要进行估价 货币 现金、银行存款、支票、银行本票等 比较容易确定 : , : : , ( ) ( , 20% ) ( ) ( ) ( ) 旧房及建筑物的评估价格 重置成本乘以成新率 其他扣除项目 从事房地产开发 另加计 扣除 与转让房地产有关的税金 营业税、城建税、印花税、教育费附加 房地产开发费用 销售费用、财务费用、管理费用 房地产开发成本 取得土地使用权所支付的金额 地价费和有关登记、过户手续费 8 （二）扣除项目的确定（具体说明见下页） 税法准予纳税人从转让收入额减除的扣除项目有：
(三)计税依据——增值额的确定 @纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项 目金额后的余额,为增值额 上述扣除项目的进一步说明: 颦取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土 地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有 关费用(登记费和过户手续费) 颦房地产开发成本,是指纳税人房地产开发项目实际发 生的成本,包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、 建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开 发间接费用
9 取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土 地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有 关费用（登记费和过户手续费） 房地产开发成本，是指纳税人房地产开发项目实际发 生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、 建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开 发间接费用。 （三）计税依据——增值额的确定 纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项 目金额后的余额，为增值额 上述扣除项目的进一步说明：
*房地产开发费用,是指与房地产开发项目有关的销售费用、 管理费用、财务费用。 *财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算 分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不 能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他 房地产开发费用,按本条(-)取得土地使用权所支付 的金额(二)房地产开发成本项规定计算的金额之和 的5%以内计算扣除。 *凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供 金融机构证明的,房地产开发费用按本条(一)、(二) 项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除
房地产开发费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、 管理费用、财务费用。 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算 分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不 能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他 房地产开发费用，按本条（一）取得土地使用权所支付 的金额 （二）房地产开发成本项规定计算的金额之和 的5％以内计算扣除。 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供 金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二） 项规定计算的金额之和的10％以内计算扣除。 10