2019年年度报告 公司代码:601155 公司简称:新城控股 新城控股集团股份有限公司 2019年年度报告 /315
2019 年年度报告 1 / 315 公司代码：601155 公司简称：新城控股 新城控股集团股份有限公司 2019 年年度报告
2019年年度报告 重要提示 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整 不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏,并承担个别和连带的法律责任。 二、公司全体董事出席董事会会议 三、普华永道中天会计师事务所(特殊普通合伙)为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、公司负责人王晓松、主管会计工作负责人王晓松及会计机构负责人(会计主管人员)管有冬 声明:保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 经普华永道中天会计师事务所(特殊普通合伙)审计,截至2019年12月31日,公司期末可供 分配利润为人民币6,252,036,378元。根据《公司章程》及《上海证券交易所上市公司现金分红指 引》等相关规定,本着积极回报股东,培育长期投资者,同时立足于公司长远发展的原则,公司 第二届董事会第二十六次会议审议通过了2019年度利润分配方案:公司拟向全体股东每10股派发 现金红利17元(含税)。截至2019年12月31日,公司总股本2,256,724,186股,扣减公司通过回购 专用账户所持有本公司股份1,294,647股后的股本基数为2,255,429,539股,以此计算合计拟派发 现金红利3,834,230,216(含税)。公司通过回购专用账户所持有本公司股份1,294,647股,不参 与本次利润分配。该议案尚需提交公司2019年度股东大会审议。 六、前瞻性陈述的风险声明 √适用口不适用 本报告除对事实陈述外,所有本公司对(包括但不限于)预计、预测、目标、估计、规划、 计划及展望的前瞻性陈述都涉及各类已知或未知的风险与不确定因素,其大部分不受公司控制, 且将影响着公司的经营运作及实际业绩,导致公司未来的实际结果可能会与这些陈述出现重大差 异。敬请投资者审慎参考且不可完全依赖本报告的前瞻性陈述。本公司声明,本公司没有义务对 本报告中的任何前瞻性陈述公开地进行更新或修改(除法律规定外)。本公司及其任何员工并未 就公司未来表现作出任何保证声明,及不为任何该等声明负责。 七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况? 九、重大风险提示 公司已在本报告中详细描述存在的行业风险、市场风险等,敬请查阅管理层经营与分析中关 于公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险因素及对策部分的内容。 十、其他 口适用√不适用
2019 年年度报告 2 / 315 重要提示 一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整， 不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、公司全体董事出席董事会会议。 三、普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、公司负责人王晓松、主管会计工作负责人王晓松及会计机构负责人（会计主管人员）管有冬 声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 经普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）审计，截至2019年12月31日，公司期末可供 分配利润为人民币6,252,036,378元。根据《公司章程》及《上海证券交易所上市公司现金分红指 引》等相关规定，本着积极回报股东，培育长期投资者，同时立足于公司长远发展的原则，公司 第二届董事会第二十六次会议审议通过了2019年度利润分配方案：公司拟向全体股东每10股派发 现金红利17元（含税）。截至2019年12月31日，公司总股本2,256,724,186股，扣减公司通过回购 专用账户所持有本公司股份1,294,647股后的股本基数为2,255,429,539股，以此计算合计拟派发 现金红利3,834,230,216（含税）。公司通过回购专用账户所持有本公司股份1,294,647股，不参 与本次利润分配。该议案尚需提交公司2019年度股东大会审议。 六、前瞻性陈述的风险声明 √适用 □不适用 本报告除对事实陈述外，所有本公司对（包括但不限于）预计、预测、目标、估计、规划、 计划及展望的前瞻性陈述都涉及各类已知或未知的风险与不确定因素，其大部分不受公司控制， 且将影响着公司的经营运作及实际业绩，导致公司未来的实际结果可能会与这些陈述出现重大差 异。敬请投资者审慎参考且不可完全依赖本报告的前瞻性陈述。本公司声明，本公司没有义务对 本报告中的任何前瞻性陈述公开地进行更新或修改（除法律规定外）。本公司及其任何员工并未 就公司未来表现作出任何保证声明，及不为任何该等声明负责。 七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？ 否 九、重大风险提示 公司已在本报告中详细描述存在的行业风险、市场风险等，敬请查阅管理层经营与分析中关 于公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险因素及对策部分的内容。 十、其他 □适用 √不适用
2019年年度报告 目录 第一节释义… 第二节公司简介和主要财务指标 第三节 公司业务概要 第四节经营情况讨论与分析 第五节重要事项 第六节普通股股份变动及股东情况 第七节优先股相关情况 第八节董事、监事、高级管理人员和员工情况… 第九节公司治理 第十节公司债券相关情况…… 第十一节财务报告 …104 第十二节备查文件目录 315 3/315
2019 年年度报告 3 / 315 目录 第一节 释义.....................................................................................................................................4 第二节 公司简介和主要财务指标.................................................................................................5 第三节 公司业务概要.....................................................................................................................9 第四节 经营情况讨论与分析.......................................................................................................12 第五节 重要事项...........................................................................................................................62 第六节 普通股股份变动及股东情况...........................................................................................78 第七节 优先股相关情况...............................................................................................................86 第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况.......................................................................87 第九节 公司治理...........................................................................................................................95 第十节 公司债券相关情况...........................................................................................................97 第十一节 财务报告.........................................................................................................................104 第十二节 备查文件目录.................................................................................................................315
2019年年度报告 第一节释义 释义 在本报告书中,除非文义另有所指,下列词语具有如下含义: 常用词语释义 中国证监会 指中国证券监督管理委员会 交所 指上海证券交易所 登记结算机构 指中国证券登记结算有限公司上海分公司 交易商协会 指中国银行间市场交易商协会 报告期 指2019年1月1日至2019年12月31日 公司、本公司、新城控股、新城指新城控股集团股份有限公司 控股股东、富域发展 指富域发展集团有限公司 常州德润 指常州德润咨询管理有限公司 新城悦 指新城悦服务集团有限公司 会计师事务所、普华永道 指普华永道中天会计师事务所(特殊普通合伙) 「间接控股股东、新城发展 指新城发展控股有限公司 《第一期限制性股票激励计划 指(新城控股集团股份有限公司第一期限制性股票激 励计划》 209年股果期权与限制性股激|指《新城控股集团股价有限公司209年股果期权与限 励计划》 /315
2019 年年度报告 4 / 315 第一节 释义 一、释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 常用词语释义 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 指 上海证券交易所 登记结算机构 指 中国证券登记结算有限公司上海分公司 交易商协会 指 中国银行间市场交易商协会 报告期 指 2019 年 1 月 1 日至 2019 年 12 月 31 日 公司、本公司、新城控股、新城 指 新城控股集团股份有限公司 控股股东、富域发展 指 富域发展集团有限公司 常州德润 指 常州德润咨询管理有限公司 新城悦 指 新城悦服务集团有限公司 会计师事务所、普华永道 指 普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙） 间接控股股东、新城发展 指 新城发展控股有限公司 《第一期限制性股票激励计划》 指 《新城控股集团股份有限公司第一期限制性股票激 励计划》 《2019 年股票期权与限制性股票激 励计划》 指 《新城控股集团股份有限公司 2019 年股票期权与限 制性股票激励计划》
2019年年度报告 第二节公司简介和主要财务指标 公司信息 公司的中文名称 新城控股集团股份有限公司 公司的中文简称 新城控股 公司的外文名称 Seazen Holdings Co, Ltd 公司的外文名称缩写 Seamen 麽公司的法定代表人 王晓松 二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 陈鹏 杭磊 联系地址 上海市普陀区中江路388弄6号新城控上海市普陀区中江路388弄6号 股大厦A座17楼 新城控股大厦A座17楼 电话 7021-32522907 021-32522907 传真 21-32522909 电子信箱 Ixckgexincheng.com xckgexincheng 基本情况简介 公司注册地址 常州市武进高新区西湖路1号 公司注册地址的邮政编码 213164 公司办公地址 上海市普陀区中江路3886号新城控股大厦A座 公司办公地址的邮政编码 200062 公司网址 www.seazen.comcn 电子信箱 xckg@xincheng.com 四、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 《中国证券报》、《上海证券报》 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址wse. com. cn 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室 五、公司股票简况 公司股票简况 股票种类股票上市交易所「股票简称 股票代码。变更前股票简称 A股 上海证券交易所新城控股 601155 无 六、其他相关资料 L名称 普华永道中天会计师事务所(特殊普通合伙) 公司聘请的会计师事务所办公地址 上海市黄浦区湖滨路202号领展企业广场2座 (境内) 普华永道中心11楼 签字会计师姓名陈玲、王凯 5/315
2019 年年度报告 5 / 315 第二节 公司简介和主要财务指标 一、公司信息 公司的中文名称 新城控股集团股份有限公司 公司的中文简称 新城控股 公司的外文名称 Seazen Holdings Co., Ltd 公司的外文名称缩写 Seazen 公司的法定代表人 王晓松 二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 陈鹏 杭磊 联系地址 上海市普陀区中江路388弄6号新城控 股大厦A座17楼 上海市普陀区中江路388弄6号 新城控股大厦A座17楼 电话 021-32522907 021-32522907 传真 021-32522909 021-32522909 电子信箱 xckg@xincheng.com xckg@xincheng.com 三、基本情况简介 公司注册地址 常州市武进高新区西湖路1号 公司注册地址的邮政编码 213164 公司办公地址 上海市普陀区中江路388弄6号新城控股大厦A座 公司办公地址的邮政编码 200062 公司网址 www.seazen.com.cn 电子信箱 xckg@xincheng.com 四、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 《中国证券报》、《上海证券报》 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室 五、公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 新城控股 601155 无 六、其他相关资料 公司聘请的会计师事务所 （境内） 名称 普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙） 办公地址 上海市黄浦区湖滨路 202 号领展企业广场 2 座 普华永道中心 11 楼 签字会计师姓名 陈玲、王凯
2019年年度报告 七、近三年主要会计数据和财务指标 (一)主要会计数据 单位:元币种:人民币 主要会计数据 2019年 2018年 本期比上年同期增 减(%) 营业收入 85,847,041,435|54,133,310,991 58.5840,525,684,82 归属于上市公司股东的 净利润 12,654,028,07110,491,286,267 20.616,028,907,738 归属于上市公司股东的 扣除非经常性损益的净9,981,582,1017,596,526,221 31.405,001,952,803 利润 经营活动产生的现金流 量净额 43,580,181,7443,816,995,096 1,041.74|-10,485,163,649 2019年末 2018年末本期末比上年同期 末增减(%) 2017年末 归属于上市公司股东的 净资产 38,427,409,66930,493,299,153 26.0220,623,563,047 总资产 462,110,080,567330,318,417,364 39.90183,526,661,367 (二)主要财务指标 主要财务指标 2019年2018年本期比上年同期增减 2017年 基本每股收益(元/股) 62 19.83 稀释每股收益(元/股 扣除非经常性损益后的基本每股 3.39 30.68 收益(元/股) 加权平均净资产收益率(%) 36.86 41.91减少5.05个百分点34.18 扣除非经常性损益后的加权平均 净资产收益率(%) 29.07 30.35减少1.28个百分点 28.36 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 口适用√不适用 八、境内外会计准则下会计数据差异 ()同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东 的净资产差异情况 口适用√不适用 (二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东 的净资产差异情况 口适用√不适用 (三)境内外会计准则差异的说明: 口适用√不适用
2019 年年度报告 6 / 315 七、近三年主要会计数据和财务指标 (一)主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2019年 2018年 本期比上年同期增 减(%) 2017年 营业收入 85,847,041,435 54,133,310,991 58.58 40,525,684,827 归属于上市公司股东的 净利润 12,654,028,071 10,491,286,267 20.61 6,028,907,738 归属于上市公司股东的 扣除非经常性损益的净 利润 9,981,582,101 7,596,526,221 31.40 5,001,952,803 经营活动产生的现金流 量净额 43,580,181,744 3,816,995,096 1,041.74 -10,485,163,649 2019年末 2018年末 本期末比上年同期 末增减（%） 2017年末 归属于上市公司股东的 净资产 38,427,409,669 30,493,299,153 26.02 20,623,563,047 总资产 462,110,080,567 330,318,417,364 39.90 183,526,661,367 (二)主要财务指标 主要财务指标 2019年 2018年 本期比上年同期增减 (%) 2017年 基本每股收益（元／股） 5.62 4.69 19.83 2.71 稀释每股收益（元／股） 5.61 4.66 20.39 2.70 扣除非经常性损益后的基本每股 收益（元／股） 4.43 3.39 30.68 2.25 加权平均净资产收益率（%） 36.86 41.91 减少 5.05 个百分点 34.18 扣除非经常性损益后的加权平均 净资产收益率（%） 29.07 30.35 减少 1.28 个百分点 28.36 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 □适用 √不适用 八、境内外会计准则下会计数据差异 (一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东 的净资产差异情况 □适用 √不适用 (二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东 的净资产差异情况 □适用 √不适用 (三)境内外会计准则差异的说明： □适用 √不适用
2019年年度报告 九、2019年分季度主要财务数据 单位:元币种:人民币 第一季 第二季度 第三季度 第四季度 (1-3月份) (4-6月份)(7=9月份)(012月份) 营业收入 4,30,182,12512,733,380,84612,496,44,45856,287,034,006 归属于上市公司股东 的净利润 206,766,9512,385,693,8541,139,342,2718,922,224,995 归属于上市公司股东 的扣除非经常性损益165,798,3151,885,638,6191,015,948,3146,914,196,853 后的净利润 经营活动产生的现金 流量净额 6,759,306,70258,24,9815,959,92,524,21,315,913 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 口适用√不适用 十、非经常性损益项目和金额 √适用口不适用 单位:元币种:人民币 非经常性损益项目 2019年金额2018年金额2017年金额 非流动资产处置损益 550.835 304,503 -2,943,208 越权审批,或无正式批准文件,或偶 发性的税收返还、减免 计入当期损益的政府补助,但与公司 正常经营业务密切相关,符合国家政 策规定、按照一定标准定额或定量持 174,006,847 82,750,922 13,047,837 续享受的政府补助除外 计入当期损益的对非金融企业收取的 资金占用费 企业取得子公司、联营企业及合营企 业的投资成本小于取得投资时应享有 被投资单位可辨认净资产公允价值产 生的收益 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损益 因不可抗力因素,如遭受自然灾害而 计提的各项资产减值准备 债务重组损益 企业重组费用,如安置职工的支出、 整合费用等 交易价格显失公允的交易产生的超过 公允价值部分的损益 同一控制下企业合并产生的子公司期 初至合并日的当期净损益 与公司正常经营业务无关的或有事项 产生的损益 除同公司正常经营业务相关的有效套 19,524,346 期保值业务外,持有交易性金融资产
2019 年年度报告 7 / 315 九、2019 年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度 （1-3 月份） 第二季度 （4-6 月份） 第三季度 （7-9 月份） 第四季度 （10-12 月份） 营业收入 4,330,182,125 12,733,380,846 12,496,444,458 56,287,034,006 归属于上市公司股东 的净利润 206,766,951 2,385,693,854 1,139,342,271 8,922,224,995 归属于上市公司股东 的扣除非经常性损益 后的净利润 165,798,315 1,885,638,619 1,015,948,314 6,914,196,853 经营活动产生的现金 流量净额 -6,759,306,702 58,244,981 5,959,927,552 44,321,315,913 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 □适用 √不适用 十、非经常性损益项目和金额 √适用 □不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2019 年金额 附注（如 适用） 2018 年金额 2017 年金额 非流动资产处置损益 550,835 304,503 -2,943,208 越权审批，或无正式批准文件，或偶 发性的税收返还、减免 计入当期损益的政府补助，但与公司 正常经营业务密切相关，符合国家政 策规定、按照一定标准定额或定量持 续享受的政府补助除外 174,006,847 82,750,922 13,047,837 计入当期损益的对非金融企业收取的 资金占用费 企业取得子公司、联营企业及合营企 业的投资成本小于取得投资时应享有 被投资单位可辨认净资产公允价值产 生的收益 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损益 因不可抗力因素，如遭受自然灾害而 计提的各项资产减值准备 债务重组损益 企业重组费用，如安置职工的支出、 整合费用等 交易价格显失公允的交易产生的超过 公允价值部分的损益 同一控制下企业合并产生的子公司期 初至合并日的当期净损益 与公司正常经营业务无关的或有事项 产生的损益 除同公司正常经营业务相关的有效套 期保值业务外，持有交易性金融资产、 / 19,524,346
2019年年度报告 交易性金融负债产生的公允价值变动 损益,以及处置交易性金融资产、交 易性金融负债和可供出售金融资产取 得的投资收益 除同公司正常经营业务相关的有效套 期保值业务外,持有交易性金融资产、 衍生金融资产、交易性金融负债、衍 生金融负债产生的公允价值变动损 445,724,223 益,以及处置交易性金融资产、衍生 -19,043,409 金融资产、交易性金融负债、衍生金 融负债和其他债权投资取得的投资收 单独进行减值测试的应收款项减值准 备转回 单独进行减值测试的应收款项、合同 资产减值准备转回 付外委托贷款取得的损益 采用公允价值模式进行后续计量的投|2,5,615,736 资性房地产公允价值变动产生的损益 2,809,204,629909,206,900 根据税收、会计等法律、法规的要求 对当期损益进行一次性调整对当期损 益的影响 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业外收入和46,846,575 66,737,322 2,728,123 其他符合非经常性损益定义的损益项 投资收益中采用公允价值模式进行后 续计量的投资性房地产公允价值变动-7,14,354 7,587,48238,310,422 产生的损益 处置长期股权投资及合转子产生的投 资收益 418,341,488 677,445,119261,765,805 处置子公司的投资收益 45,350,346 72,486,907 56,06 少数股东权益影响额 所得税影响额 835,049,770 751,708,357-242,127,180 合计 2,672,445,970 2,894,760,0461,026,954,935 十一、采用公允价值计量的项目 √适用口不适用 单位:元币种:人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响 金额 苏州银行股份有限 公司1%股份 197,100,000 274,860,000 7,760,000 7,760,000 东证资管资产支持 专项计划次级资产52,.50,00 -52,500,000 支持证券 青浦吾悦广场优先 购买权 139,174,809 139,174,809 10,825,191 远期外汇合同 7,850,857 7,850,857 7,850,857 购房尾款次级资产 0,000,000 80,000,000 8/315
2019 年年度报告 8 / 315 交易性金融负债产生的公允价值变动 损益，以及处置交易性金融资产、交 易性金融负债和可供出售金融资产取 得的投资收益 除同公司正常经营业务相关的有效套 期保值业务外，持有交易性金融资产、 衍生金融资产、交易性金融负债、衍 生金融负债产生的公允价值变动损 益，以及处置交易性金融资产、衍生 金融资产、交易性金融负债、衍生金 融负债和其他债权投资取得的投资收 益 445,724,223 -19,043,409 / 单独进行减值测试的应收款项减值准 备转回 / / 单独进行减值测试的应收款项、合同 资产减值准备转回 / 对外委托贷款取得的损益 采用公允价值模式进行后续计量的投 资性房地产公允价值变动产生的损益 2,550,615,736 2,809,204,629 909,206,900 根据税收、会计等法律、法规的要求 对当期损益进行一次性调整对当期损 益的影响 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业外收入和 支出 46,846,575 66,737,322 2,728,123 其他符合非经常性损益定义的损益项 目 投资收益中采用公允价值模式进行后 续计量的投资性房地产公允价值变动 产生的损益 -76,143,354 57,587,482 38,310,422 处置长期股权投资及合转子产生的投 资收益 418,341,488 677,445,119 261,765,805 处置子公司的投资收益 45,350,346 72,486,907 36,756,066 少数股东权益影响额 -97,796,956 -101,005,072 -9,314,176 所得税影响额 -835,049,770 -751,708,357 -242,127,180 合计 2,672,445,970 2,894,760,046 1,026,954,935 十一、采用公允价值计量的项目 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响 金额 苏州银行股份有限 公司 1%股份 197,100,000 274,860,000 77,760,000 77,760,000 东证资管资产支持 专项计划次级资产 支持证券 52,500,000 - -52,500,000 - 青浦吾悦广场优先 购买权 139,174,809 - -139,174,809 10,825,191 远期外汇合同 7,850,857 - -7,850,857 7,850,857 购房尾款次级资产 80,000,000 80,000,000 - -
2019年年度报告 支持证券 在建投资性房地产8,919,00018,964,000010,045,0000 103,524,552 完工投资性房地产31,839,00004,257,0000017,418,000 2,447,091,184 其他股权投资 76,139,262225,139,262149,00000 11,310,764,92868,800,999,26227,490,234,334 2,647,051,784 十二、其他 口适用√不适用 第三节公司业务概要 报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 (一)公司所从事的主要业务和经营模式 公司的主营业务为房地产开发与销售,经营模式以自主开发销售为主。报告期内,公司秉持 “住宅+商业”地产双轮驱动的运作模式,以上海为中枢,长三角为核心,现已基本完成全国重点 城市群及重点城市的布局。报告期末,公司己进入全国105个大中型城市。 公司住宅地产开发业务的主要产品为各类商品住宅,包括中高层住宅、低密度的多层住宅与 别墅等。报告期内,公司住宅地产开发业务在深耕长三角地区的同时,积极发展环渤海、中西部 粤港澳大湾区等地区,未来将持续优化公司产品与服务,全面推动品质升级,完成对供需关系较 为均衡、人口吸附能力较强的高能级城市的布局与深耕 公司商业地产开发业务主要为商业综合体的开发及购物中心的运营管理,产品以出售为主, 捕以自持运营及对外租赁。公司商业地产开发业务的主要产品为商业综合体,包括销售型物业和 持有型物业两部分。其中,销售型物业对外出售,主要包括住宅、酒店式公寓及沿街商铺等:持 有型物业自持运营或对外租赁,主要为购物中心。 公司商业地产品牌“吾悦”致力于打造体验式商业综合体,将通过覆盖全国GDP80%的区域, 服务城市80%的主流人群,实现对城市人流和消费流的汇聚,形成规模效应:同时深入研究业态 及产品,通盘考虑商业价值最大化,打造每个项目专属名片,做到不复制的商业产品线组合:并 以“在地思维”洞察当地人文生活风貌、心理文化特征、城市价值取向,有情怀地为每一座城市 个性化打造地标型商业综合体。目前85%的吾悦广场布局于“十三五”19个国家级城市群,长三 角城市群占比超40% (二)行业情况 2019年以来,在中央明确“稳地价、稳房价、稳预期”的目标定调下,市场调控趋于常态化 信贷层面逐渐收紧,房地产市场基本保持稳定,行业整体规模増速较前两年明显放缓。中央聚焦 房地产金融风险,坚持住房居住属性,不将房地产作为短期刺激经济的手段,房地产行业资金定 向监管全年保持从紧态势,这为部分城市实施定向微调、保障合理住房需求提供了坚实的基础 另一方面,随着各地因城、因区、因势施策的进一步深化保障了房地产市场的整体稳定。我国房 地产行业运行基础制度日趋完善,为进一步落实房地产长效管理机制奠定了坚实的基础。 2019年在“房住不炒”和以稳为主的房地产调控政策基调下,全国商品房成交面积增速继续 放缓,全年销售面积为17.16亿平方米,同比下降0.1%:销售额则平稳增长,为15.97万亿元, 同比增长6.5%。房地产调控效果显现,一线城市中低价位楼盘销售金额占比提升,二三线城市居 民置换需求不减,改善型需求继续稳步释放。与此同时,在限售、限贷等政策影响下,市场投资 需求明显减少。 持续保持收紧的房地产调控政策使得各大房企的投资态度维持谨慎,拿地金额与销售额比率 延续下降趋势。2019年房企土地购置面积2.58亿平方米,同比下降11.4%,土地市场全年处于低 温态势。住宅用地供需规模同比小幅増长,成交楼面均价保持较髙水平,平均溢价率与去年同期 基本持平,仍处低位。随着土地市场的调整,部分热点城市的优质地块陆续推出,地块的高性价 比一定程度上提振了房企拿地积极性,带动部分城市成交楼面均价出现结构性上涨,但在房地产 金融管控继续从严下,土地市场仍保持平稳态势
2019 年年度报告 9 / 315 支持证券 在建投资性房地产 8,919,000,000 18,964,000,000 10,045,000,000 103,524,552 完工投资性房地产 31,839,000,000 49,257,000,000 17,418,000,000 2,447,091,184 其他股权投资 76,139,262 225,139,262 149,000,000 - 合计 41,310,764,928 68,800,999,262 27,490,234,334 2,647,051,784 十二、其他 □适用 √不适用 第三节 公司业务概要 一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 (一)公司所从事的主要业务和经营模式 公司的主营业务为房地产开发与销售，经营模式以自主开发销售为主。报告期内，公司秉持 “住宅+商业”地产双轮驱动的运作模式，以上海为中枢，长三角为核心，现已基本完成全国重点 城市群及重点城市的布局。报告期末，公司已进入全国 105 个大中型城市。 公司住宅地产开发业务的主要产品为各类商品住宅，包括中高层住宅、低密度的多层住宅与 别墅等。报告期内，公司住宅地产开发业务在深耕长三角地区的同时，积极发展环渤海、中西部、 粤港澳大湾区等地区，未来将持续优化公司产品与服务，全面推动品质升级，完成对供需关系较 为均衡、人口吸附能力较强的高能级城市的布局与深耕。 公司商业地产开发业务主要为商业综合体的开发及购物中心的运营管理，产品以出售为主， 辅以自持运营及对外租赁。公司商业地产开发业务的主要产品为商业综合体，包括销售型物业和 持有型物业两部分。其中，销售型物业对外出售，主要包括住宅、酒店式公寓及沿街商铺等；持 有型物业自持运营或对外租赁，主要为购物中心。 公司商业地产品牌“吾悦”致力于打造体验式商业综合体，将通过覆盖全国 GDP 80%的区域， 服务城市 80%的主流人群，实现对城市人流和消费流的汇聚，形成规模效应；同时深入研究业态 及产品，通盘考虑商业价值最大化，打造每个项目专属名片，做到不复制的商业产品线组合；并 以“在地思维”洞察当地人文生活风貌、心理文化特征、城市价值取向，有情怀地为每一座城市 个性化打造地标型商业综合体。目前 85%的吾悦广场布局于“十三五”19 个国家级城市群，长三 角城市群占比超 40%。 (二)行业情况 2019 年以来，在中央明确“稳地价、稳房价、稳预期”的目标定调下，市场调控趋于常态化， 信贷层面逐渐收紧，房地产市场基本保持稳定，行业整体规模增速较前两年明显放缓。中央聚焦 房地产金融风险，坚持住房居住属性，不将房地产作为短期刺激经济的手段，房地产行业资金定 向监管全年保持从紧态势，这为部分城市实施定向微调、保障合理住房需求提供了坚实的基础。 另一方面，随着各地因城、因区、因势施策的进一步深化保障了房地产市场的整体稳定。我国房 地产行业运行基础制度日趋完善，为进一步落实房地产长效管理机制奠定了坚实的基础。 2019 年在“房住不炒”和以稳为主的房地产调控政策基调下，全国商品房成交面积增速继续 放缓，全年销售面积为 17.16 亿平方米，同比下降 0.1%；销售额则平稳增长，为 15.97 万亿元， 同比增长 6.5%。房地产调控效果显现，一线城市中低价位楼盘销售金额占比提升，二三线城市居 民置换需求不减，改善型需求继续稳步释放。与此同时，在限售、限贷等政策影响下，市场投资 需求明显减少。 持续保持收紧的房地产调控政策使得各大房企的投资态度维持谨慎，拿地金额与销售额比率 延续下降趋势。2019 年房企土地购置面积 2.58 亿平方米，同比下降 11.4%，土地市场全年处于低 温态势。住宅用地供需规模同比小幅增长，成交楼面均价保持较高水平，平均溢价率与去年同期 基本持平，仍处低位。随着土地市场的调整，部分热点城市的优质地块陆续推出，地块的高性价 比一定程度上提振了房企拿地积极性，带动部分城市成交楼面均价出现结构性上涨，但在房地产 金融管控继续从严下，土地市场仍保持平稳态势
2019年年度报告 在调控持续、行业增速放缓、整体项目去化率不及预期的背景下,品牌房企积极把握市场时 机,采取灵活推盘和价格策略加快销售、抢抓回款,使整体销售仍维持増长态势。同时土地投资 方面,企业更加聚焦与理性,拿地区域逐步向基本面较好的一、二线城市回归。行业由高速增长 向平稳增长过渡,而行业集中度也在加速提升,房企市场份额的“马太效应”仍在加剧。据克而 瑞信息集团(CRIC)统计,截至2019年末,TOP10、TOP30、TOP50房企的权益销售金额集中度已分 别达到近21.4%、35.7%及43.5%。相比去年,2019年各梯队房企权益销售金额门槛都略有提升, TOP10房企权益金额门槛达到1703.5亿元,同比增幅达5.8%:TOP20和TOP30房企的权益金额门 槛分别为110亿元和825.2亿元,门槛增幅分别为12%和3.6%。品牌房企整体竞争优势持续增强, “强者恒强”的行业竞争法则已成共识 、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 口适用√不适用 三、报告期内核心竞争力分析 √适用口不适用 (一)卓越的经营模式 我国城镇化率与居民居住水平的不断提升离不开住宅开发的不断发展:人民对美好生活需求 提升生活品质的向往则离不开商业运营的欣欣向荣。公司多年来坚持“住宅+商业”的双轮驱动模 式,已稳步实现并将不断加强对房地产开发、投资及商业运营管理等业务领域的覆盖,相比于聚 焦商业运营的公司,公司的住宅开发在充分竞争市场中不断成长,具有较高的项目操盘与资金回 笼能力;而相比深耕住宅开发的公司,公司在商业地产的规模化开发与运营方面具有一定优势 能够持续创造稳定的现金流。通过对经营战略的坚持和经营模式的优化,公司一直致力于拓展自 身在激烈商业竞争中的生存空间。公司配备成熟的商业开发和经营管理团队,以获取优质资产和 建设一流运营能力为基础,以建设“有情怀、不复制、具规模”的高品质购物中心为目标,在全 国范围内布局。报告期内,公司21座吾悦广场实现精彩满铺开业,开业运营的吾悦广场累计达到 63座,公司“吾悦”的品牌知名度不断提高,已被全国房地产商会联盟和中国商业地产TOP100 研究组评为“2019年中国商业地产优秀产品线TOP10 住宅与商业共同承载着我们对美丽家园的向往,公司将持续挖掘双轮驱动模式的内涵,不断 审视住宅与商业的关系与定位,通过二者联动,实现资源与品牌的共享。 (二)土地储备充足,聚焦重点城市群发展 公司坚持深耕长三角区域,并聚焦其他核心城市群,形成以长三角、环渤海、粤港澳大湾区 长江中部、成渝等城市群为重点的布局体系。报告期末,公司在全国105个大中型城市合计拥有 土地储备1.24亿平方米,足以满足未来2-3年的开发运营所需。公司在全国最具经济活力和人口 密度最高的地区布局,其中一、二线城市占公司总土地储备的38.30%,长三角区域三、四线城市 占公司总土地储备的36.00%。区域良好的基本面将为公司发展带来更为广阔的空间,保证公司在 不同形势下从容应对市场变化,为稳定的持续发展提供了保障 (三)良好的品牌影响力 司在国内房地产行业中具有较强竞争力。报告期内,公司荣膺中国房地产业协会及上海易 居房地产研究院评测的“2019中国房地产开发企业综合实力10强”第8位、“2019中国房地产 上市公司创新能力五强”第1位、“2019中国房地产开发企业商业地产运营10强”第2位、“2018 中国商业地产企业品牌价值10强”第5位及“2019中国房地产上市公司A股十强”第3位。根 据克而瑞信息集团(CRIC)发布的《2019年1-12月中国房地产企业销售TOP200》排行榜,公司房 地产销售面积与销售金额在全国房地产企业中排名第8位。同时,公司被凤凰网评为“中国房地 产年度最具影响力企业
2019 年年度报告 10 / 315 在调控持续、行业增速放缓、整体项目去化率不及预期的背景下，品牌房企积极把握市场时 机，采取灵活推盘和价格策略加快销售、抢抓回款，使整体销售仍维持增长态势。同时土地投资 方面，企业更加聚焦与理性，拿地区域逐步向基本面较好的一、二线城市回归。行业由高速增长 向平稳增长过渡，而行业集中度也在加速提升，房企市场份额的“马太效应”仍在加剧。据克而 瑞信息集团(CRIC)统计，截至 2019 年末，TOP10、TOP30、TOP50 房企的权益销售金额集中度已分 别达到近 21.4%、35.7%及 43.5%。相比去年，2019 年各梯队房企权益销售金额门槛都略有提升， TOP10 房企权益金额门槛达到 1703.5 亿元，同比增幅达 5.8%；TOP20 和 TOP30 房企的权益金额门 槛分别为1110 亿元和 825.2 亿元，门槛增幅分别为 12%和 3.6%。品牌房企整体竞争优势持续增强， “强者恒强”的行业竞争法则已成共识。 二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 □适用 √不适用 三、报告期内核心竞争力分析 √适用 □不适用 (一)卓越的经营模式 我国城镇化率与居民居住水平的不断提升离不开住宅开发的不断发展；人民对美好生活需求、 提升生活品质的向往则离不开商业运营的欣欣向荣。公司多年来坚持“住宅+商业”的双轮驱动模 式，已稳步实现并将不断加强对房地产开发、投资及商业运营管理等业务领域的覆盖，相比于聚 焦商业运营的公司，公司的住宅开发在充分竞争市场中不断成长，具有较高的项目操盘与资金回 笼能力；而相比深耕住宅开发的公司，公司在商业地产的规模化开发与运营方面具有一定优势， 能够持续创造稳定的现金流。通过对经营战略的坚持和经营模式的优化，公司一直致力于拓展自 身在激烈商业竞争中的生存空间。公司配备成熟的商业开发和经营管理团队，以获取优质资产和 建设一流运营能力为基础，以建设“有情怀、不复制、具规模”的高品质购物中心为目标，在全 国范围内布局。报告期内，公司 21 座吾悦广场实现精彩满铺开业，开业运营的吾悦广场累计达到 63 座，公司“吾悦”的品牌知名度不断提高，已被全国房地产商会联盟和中国商业地产 TOP100 研究组评为“2019 年中国商业地产优秀产品线 TOP10”。 住宅与商业共同承载着我们对美丽家园的向往，公司将持续挖掘双轮驱动模式的内涵，不断 审视住宅与商业的关系与定位，通过二者联动，实现资源与品牌的共享。 (二)土地储备充足，聚焦重点城市群发展 公司坚持深耕长三角区域，并聚焦其他核心城市群，形成以长三角、环渤海、粤港澳大湾区、 长江中部、成渝等城市群为重点的布局体系。报告期末，公司在全国 105 个大中型城市合计拥有 土地储备 1.24 亿平方米，足以满足未来 2-3 年的开发运营所需。公司在全国最具经济活力和人口 密度最高的地区布局，其中一、二线城市占公司总土地储备的 38.30%，长三角区域三、四线城市 占公司总土地储备的 36.00%。区域良好的基本面将为公司发展带来更为广阔的空间，保证公司在 不同形势下从容应对市场变化，为稳定的持续发展提供了保障。 (三)良好的品牌影响力 公司在国内房地产行业中具有较强竞争力。报告期内，公司荣膺中国房地产业协会及上海易 居房地产研究院评测的“2019 中国房地产开发企业综合实力 10 强”第 8 位、“2019 中国房地产 上市公司创新能力五强”第1位、“2019中国房地产开发企业商业地产运营10强”第2位、“2018 中国商业地产企业品牌价值 10 强”第 5 位及“2019 中国房地产上市公司 A 股十强” 第 3 位。根 据克而瑞信息集团(CRIC)发布的《2019 年 1-12 月中国房地产企业销售 TOP200》排行榜，公司房 地产销售面积与销售金额在全国房地产企业中排名第 8 位。同时，公司被凤凰网评为“中国房地 产年度最具影响力企业