戴学轴导老作者：杨冬梅 第十三章房地产法律制度辅导 2014-2-23 各位问学老师：大家好！我是天津电大经管学院经济法律基础课程的责任教师畅冬梅。在此， 非常高兴能为各位的学习和教学提供一些有益的帮助。同学和老师们可根据自己的实际情况透择测 览内容。 一、重难点解析 (一)房地产法的基本原则 第一，国家实行国有土地有偿、有期限使月原则： 第二，国家扶持发展居民住宅建设的原则。体现在土地供给和税牧等方面采取优惠措能。 第三，国家保护房地产权利人合法权益和房地产权利人必须守法的原则： 第四，登记公示原则。这是房地产变动的基本原则。房地产属于不动产，其权属变更与功产的 明显的区别，即以当事人在房地产曾理机关办理更变登记为公示方式，这是现代各国民法（物权法） 的共同原则， (二)房地产开发立法的基本原则 严格执行藏市城划的原则 综合开发、配套建设的原则 经济效益、社会效整、环境效益三统一的原则 鼓骨开发建设居民住宅的原则 (三)房地产开发企业设立的条件 第一，有白己的名称和组飒机构。企业的名称是此企业区别于被全业的重要标志，它代表着企 业的货信，是企业无形资产的一部分。其彩式应为“有限责任”成“股份有限”。 第二，有固定的经营场所。是指全业主要办事机构所在地。这是其成立的重要条件之一。 第三，有符合国务院规定的注册资本，注厨魔本是反映企业经济实力的重要标志，也是企金业对 外承担法律责任的基瑞。最低注厨资本随100万，且是实有资本。 第四，有足够的专业技术人员。房地产开发是一个专业性很强的行业，需要建筑，设计，法律 财会，管理等方面的人才。 第五，法律、法规规定的其他条件。 (四)房地产开发企业设立的程序 申请登记。设立房地产开发金业，首先应向县级以上人民政府工商行政管理部门提出登记中请， 并如实报告创办金业所具备的各项条作，提供创办全业的可行性研究报告和各项经济技术货料。 依法备案。为了加强对房地产开发企业的行业管理，房地产开发金业应当白领取曹业执照之日 1
1 教学辅导栏 作者：杨冬梅 第十三章 房地产法律制度辅导 2014-2-23 各位同学老师：大家好！我是天津电大经管学院经济法律基础课程的责任教师杨冬梅。在此， 非常高兴能为各位的学习和教学提供一些有益的帮助。同学和老师们可根据自己的实际情况选择浏 览内容。 一、重难点解析 （一）房地产法的基本原则 第一，国家实行国有土地有偿、有期限使用原则； 第二，国家扶持发展居民住宅建设的原则。体现在土地供给和税收等方面采取优惠措施。 第三，国家保护房地产权利人合法权益和房地产权利人必须守法的原则。 第四，登记公示原则。这是房地产变动的基本原则。房地产属于不动产，其权属变更与动产的 明显的区别，即以当事人在房地产管理机关办理更变登记为公示方式，这是现代各国民法（物权法） 的共同原则。 （二）房地产开发立法的基本原则 严格执行城市规划的原则 综合开发、配套建设的原则 经济效益、社会效益、环境效益三统一的原则 鼓励开发建设居民住宅的原则 （三）房地产开发企业设立的条件 第一，有自己的名称和组织机构。企业的名称是此企业区别于彼企业的重要标志，它代表着企 业的资信，是企业无形资产的一部分。其形式应为“有限责任”或“股份有限”。 第二，有固定的经营场所。是指企业主要办事机构所在地。这是其成立的重要条件之一。 第三，有符合国务院规定的注册资本。注册资本是反映企业经济实力的重要标志，也是企业对 外承担法律责任的基础。最低注册资本施 100 万，且是实有资本。 第四，有足够的专业技术人员。房地产开发是一个专业性很强的行业，需要建筑、设计、法律、 财会、管理等方面的人才。 第五，法律、法规规定的其他条件。 （四）房地产开发企业设立的程序 申请登记。设立房地产开发企业，首先应向县级以上人民政府工商行政管理部门提出登记申请， 并如实报告创办企业所具备的各项条件，提供创办企业的可行性研究报告和各项经济技术资料。 依法备案。为了加强对房地产开发企业的行业管理，房地产开发企业应当自领取营业执照之日
起0日内，持有关文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案， (五)房地产转让的程序 第一，房地产转让当事人签订书面合同。 第二，房地产转让当事人在房地产转让合问签订后0日内持房地产权证书，当事人特有效证件 向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并中报成交价格。 第三，房地产管理部门对提供的有关文件，进行审查，并在15日内徵出是否受理申请的5南答 复。 第四，房地产管理都门核实巾报的成交价格，并根据雷要对转让的房地产透行现场物查和评估。 (必要到) 第五，房地产转让当事人按强规定交纳有关税费。 第水，房地产管理邻门核发过户单，双方当事人凭过户单办避过户登记于续，领取房地产权属 证书。 (六)商品房现售的条件 第一，现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执黑和房地产开发金业的资质证节： 第二，取得士地使用权旺书或者使用土地的授准文件： 第三，特有建设工程规划许可证和施工许可证： 第四，己通过竣工验收 第五，拆迁安置己经落实： 第大，供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具各交付使用条件，其他配套基础设随 和公共设施，具备交付使用条件或者已经确定施工进度和交付日期。 第七，物业管理方案己经落实。 (七)商品房预售的特征 房屋预售合同法律关系的主体一方是特定的。即具有房地产开发经营资格，并符合法定条件的 房地产开发企业。 房屋预售合同的标的是尚在建设中的房屋。 商品房顶售要受到较强的国家干预。为了减少楼花购买的风验，保护广大购房者的合法权益， 国家通常对商品房预售采取一些特妹的监管措施，如商品房预售登记办备案制度：商品房预售许可 制度等。 《八商品房顶售的条件和程序 条件 第一，房地产开发企业己交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。 第二，房地产开发企业持有建设工程规划许可证和随工许可证。 第三，按提供预售的商品房计算，投入开发建设的货金达到工程建设总投资的%以上，并己 确定了能工遗度和设工交付日期。 第四，取得商品房现售许可证。 2
2 起 30 日内，持有关文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案。 （五）房地产转让的程序 第一，房地产转让当事人签订书面合同。 第二，房地产转让当事人在房地产转让合同签订后 30 日内持房地产权证书，当事人持有效证件 向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。 第三，房地产管理部门对提供的有关文件，进行审查，并在 15 日内做出是否受理申请的书面答 复。 第四，房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场勘查和评估。 (必要时) 第五，房地产转让当事人按照规定交纳有关税费。 第六，房地产管理部门核发过户单，双方当事人凭过户单办理过户登记手续，领取房地产权属 证书。 （六）商品房现售的条件 第一，现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业的资质证书； 第二，取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； 第三，持有建设工程规划许可证和施工许可证； 第四，已通过竣工验收； 第五，拆迁安置已经落实； 第六，供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施 和公共设施，具备交付使用条件或者已经确定施工进度和交付日期。 第七，物业管理方案已经落实。 （七）商品房预售的特征 房屋预售合同法律关系的主体一方是特定的。即具有房地产开发经营资格，并符合法定条件的 房地产开发企业。 房屋预售合同的标的是尚在建设中的房屋。 商品房预售要受到较强的国家干预。为了减少楼花购买的风险，保护广大购房者的合法权益， 国家通常对商品房预售采取一些特殊的监管措施，如商品房预售登记办备案制度；商品房预售许可 制度等。 （八）商品房预售的条件和程序 条件： 第一，房地产开发企业已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。 第二，房地产开发企业持有建设工程规划许可证和施工许可证。 第三，按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25%以上，并已 确定了施工进度和竣工交付日期。 第四，取得商品房预售许可证
程序： 第一，售前宜传。 第二，签订商品房预售合同。商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同， 第三，办理登记备案手线。 第四，办理入佳手续。 第五，办理房屋产权转移登记手线。 (九)房屋租黄的特征 房屋稻赁关系中的出租方一般为房屋所有权人。 房屋粗赁一般具有明确的期限。 作为房凰租贯法律关系客体的房屋应是法律允许出租的。 房屋和赁法律关系的成立要进行登记备案。 (十)房地产抵押的特征 房地产抵押法律关系比较复桑。房地产抵押的标的可以是房屋及其占用范围内的士地使用权， 也可以是单鞋的土地使用权。而士迪使用权又有出让土地使用权和划援土地使用权之分， 房地产抵押不转移抵钾财产的占有。抵押标的可以是不动产，也可以是动产。动产抵邦与不动 产抵钾的一个重要区别就在于，不动产胝押不转移抵群则产的古有，房地产詆押属于不动产抵押。 房地产抵押属于要式法律行为。房地产抵押，抵押人应与燕押权人签订节面合同： (十一）房地产抵押担保的内容和登记的程序 主饶权。主债权是房地产抵押权所粗保的主要内容。 利息。这里的利息是指由主情权产生的蔡息。其自然属于詆押权所担保之德权的范围。 违约金。抵押权所担保的主合同中，约定了违钓金的，违约金也属于担保的范围。 损害赔：金。提害赔偿金是指债务人在履行主合同中，给债权人迹成损害而应给予债权人的赔 德. 实现抵种权的费用。它是指抵押权人为实现抵押权面支付的贵用，一般包括申请费、拍卖费、 评估贵、保全费等。 程序 中请。房地产抵押登记，双方当事人要共同到房地产管理部门填写房地产他项权利登记申请书。 受理。登记机关接受抵押当事人双方提交的抵押登记申请及有关证明文件后，经审查认为符合 要求的，在收件博上载明名称、页数、件数、并给申请者开出收据。 发迁。登记机关对申请节和有关证明事件逐项进行审核，经审核无误后，填写审批表。对房产 抵押权人填发《房屋触项权证》。 二、典型例题 通过对上述重希点问题的学习，你可以进行一下自我测试，如果你能够正确完成下面的题目， 说明你对本章已有了一定的认识。 案例分析超
3 程序： 第一，售前宣传。 第二，签订商品房预售合同。商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。 第三，办理登记备案手续。 第四，办理入住手续。 第五，办理房屋产权转移登记手续。 （九）房屋租赁的特征 房屋租赁关系中的出租方一般为房屋所有权人。 房屋租赁一般具有明确的期限。 作为房屋租赁法律关系客体的房屋应是法律允许出租的。 房屋租赁法律关系的成立要进行登记备案。 （十）房地产抵押的特征 房地产抵押法律关系比较复杂。房地产抵押的标的可以是房屋及其占用范围内的土地使用权， 也可以是单独的土地使用权，而土地使用权又有出让土地使用权和划拨土地使用权之分。 房地产抵押不转移抵押财产的占有。抵押标的可以是不动产，也可以是动产。动产抵押与不动 产抵押的一个重要区别就在于，不动产抵押不转移抵押财产的占有，房地产抵押属于不动产抵押。 房地产抵押属于要式法律行为。房地产抵押，抵押人应与抵押权人签订书面合同。 （十一）房地产抵押担保的内容和登记的程序 主债权。主债权是房地产抵押权所担保的主要内容。 利息。这里的利息是指由主债权产生的孳息。其自然属于抵押权所担保之债权的范围。 违约金。抵押权所担保的主合同中，约定了违约金的，违约金也属于担保的范围。 损害赔偿金。损害赔偿金是指债务人在履行主合同中，给债权人造成损害而应给予债权人的赔 偿。 实现抵押权的费用。它是指抵押权人为实现抵押权而支付的费用，一般包括申请费、拍卖费、 评估费、保全费等。 程序： 申请。房地产抵押登记，双方当事人要共同到房地产管理部门填写房地产他项权利登记申请书。 受理。登记机关接受抵押当事人双方提交的抵押登记申请及有关证明文件后，经审查认为符合 要求的，在收件簿上载明名称、页数、件数、并给申请者开出收据。 发证。登记机关对申请书和有关证明事件逐项进行审核，经审核无误后，填写审批表。对房产 抵押权人填发《房屋他项权证》。 二、典型例题 通过对上述重难点问题的学习，你可以进行一下自我测试，如果你能够正确完成下面的题目， 说明你对本章已有了一定的认识。 案例分析题
资料来源是济法精论学习指导案例分析题第一愿（参见山页） 要点提示 本案中，“阳光广场廷期交付而梭起诉的直接原因是违约，阿接原因则是其锅炉房的设计和施 工违背了城建规划和环境保护的凰则，从而使其两证锅炉房址。客观上讲。间接原因能否被认为是 合问的免责条款，应当视导致锅炉房迁址的原因是行政性的还非行政性的而定，如果迁址眼因（园 因于曼声、坐土、废气污染和绿地占用)是事先可以预料且在设计时应考虑到的，则旺址属于幸行 或干预的“明知故犯”，理应承担违约责任：反之，如果事先无法预知迁址冢因，甚至获得了有关部 门的批准，则迁址属于行政行为的影响，可视为免责事项。至于本案中有业主提出佳房面积不符等 请求事由，可依约通过其他途径米解决。本案经法院调查，锅炉迁址是由于政府在该阳光广场烧划 设计后进行街道规划而提出米的，属行政行为，法院审理认为，阳光广场延期交付原因符合双方约 定的免责条件， (注：目前，不少商品房开发商由于土地权属不清、规划设计欠科学、上项匆忙，论证不 充分等原因，常导政配套设施不全《如没有医院、学校、交通线路、供电系统、排污管道)，居住质 量低劣（如天花板渗水、墙壁裂缝、采光效果差、治安差、收费高），“花同”无“花”，“广场”不 “广”的情况也时有发生。一些坊碍城市整体规划的设施不能得到有效管理，直楼影响到城市建设 和经济发展，因此，加强房地产方面的系统立法，增强房地产开发商和居住者的法律意识。可以促 进房地产市场的良性，健康运作) 4
4 资料来源案例分析题第一题（参见 111 页） 要点提示 本案中，“阳光广场”延期交付而被起诉的直接原因是违约，间接原因则是其锅炉房的设计和施 工违背了城建规划和环境保护的原则，从而使其两迁锅炉房址。客观上讲，间接原因能否被认为是 合同的免责条款，应当视导致锅炉房迁址的原因是行政性的还非行政性的而定，如果迁址原因（起 因于噪声、尘土、废气污染和绿地占用）是事先可以预料且在设计时应考虑到的，则迁址属于非行 政干预的“明知故犯”，理应承担违约责任；反之，如果事先无法预知迁址原因，甚至获得了有关部 门的批准，则迁址属于行政行为的影响，可视为免责事项。至于本案中有业主提出住房面积不符等 请求事由，可依约通过其他途径来解决。本案经法院调查，锅炉迁址是由于政府在该阳光广场规划 设计后进行街道规划而提出来的，属行政行为，法院审理认为，阳光广场延期交付原因符合双方约 定的免责条件。 （注：目前，不少商品房开发商由于土地权属不清、规划设计欠科学、上项匆忙、论证不 充分等原因，常导致配套设施不全（如没有医院、学校、交通线路、供电系统、排污管道），居住质 量低劣（如天花板渗水、墙壁裂缝、采光效果差、治安差、收费高），“花园”无“花”，“广场”不 “广”的情况也时有发生。一些妨碍城市整体规划的设施不能得到有效管理，直接影响到城市建设 和经济发展，因此，加强房地产方面的系统立法，增强房地产开发商和居住者的法律意识，可以促 进房地产市场的良性、健康运作）