试卷代号：2224 座位号■■ 国家开放大学（中央广播电视大学）2016年秋季学期“开放专科”期末考试 物业管理法规试题（半开卷） 2017年1月 题号 二 三 四 五 总 分 分数 得分 评卷人 一、选择题（在所给出的四个选择项中选出一个以上的正确答案，然 后将其序号填写在题后的括号内。少选、多选、错选均不得分。 每小题4分，共20分) 1.国务院制定的《物业管理条例》是哪一年颁布的( A.2003 B.2004 C.2005 D.2007 2.下列说法错误的有( A.行政诉讼可以进行调解 B.送达是指人民法院将诉讼文书交给被告人的行为 C.法院调解有开始、进行和结束三个阶段 D.仲裁是以不公开审理为主，公开审理为补充的 3.依据相关法律规定，妥善处理好物业相邻关系，一般应遵循以下哪些原则( A.公平合理 B.方便生活 C.团结互助 D.有利生产 4.物业服务企业在业主拒交物业管理费时，不能采取的措施有( )。 A.停水、断电 B.罚款 C.按合同约定收取滞纳金 D.限制业主出人小区 5.下列属于物业管理法律责任的归责类型的有( ）。 A.过错责任 B.无过错责任 C.公平责任 D.违法责任 660
试卷代号 :2224 座位号 国家开放大学(中央广播电视大学)2016 年秋季学期"开放专科"期末考试 物业管理法规试题{半开卷) 2017 题号 总分 分数 得分|评卷人 一、选择题{在所给出的四个选择项中选出一个以上的正确答案，然 后将其序号填写在题后的括号内。少选、多选、错选均不得分。 每小题 分，共 20 分} 1.国务院制定的《物业管理条例》是哪一年颁布的( )。 A.2003 C.2005 B.2004 D.2007 2. 下列说法错误的有( A.行政诉讼可以进行调解 B. 送达是指人民法院将诉讼文书交给被告人的行为 c.法院调解有开始、进行和结束三个阶段 D. 仲裁是以不公开审理为主，公开审理为补充的 3. 依据相关法律规定，妥善处理好物业相邻关系，一般应遵循以下哪些原则( )。 A. 公平合理 B. 方便生活 C. 团结互助 D.有利生产 4. 物业服务企业在业主拒交物业管理费时，不能采取的措施有( )。 A. 停水、断电 B. 罚款 C. 按合同约定收取滞纳金 D. 限制业主出入小区 5. 下列属于物业管理法律责任的归责类型的有( )。 A. 过错责任 B. 无过错责任 c.公平责任 D. 违法责任 660
得 分 评卷人 二、判断题（内容正确的请在括号中写“对”；内容不正确的请在括号 中写“错”，无需改正。每小题3分，共15分) 6.业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；可以因放弃权利而不履 行义务。() 7.我国《物权法》规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过 出售、附赠或者出租等方式约定。() 8.交付订金的一方不履行合同约定的义务时，订金将归合同另一方所有，不得要求返还。 () 9.按照利益载现形式的不同，可将物业管理法律关系的客体分为物和行为两大类。() 10.物业管理民事纠纷具有易发性和普遍性。（) 得 分 评卷人 三、简答题（每小题10分，共30分） 11.简述物业管理法律关系的特征。 12.简述业主委员会的职责。 13.简述业主自治自律的基本原则。 得 分 评卷人 四、论述题（本题共20分）】 14.试述物业服务合同的内容。 得 分 评卷人 五、案例分析题（本题15分）】 15.刘先生购买了某小区的一套住宅，购买时地产开发商承诺物业管理费为2元/平方 米，且五年不变，并有管道煤气、24小时热水供应等配套设施，且写进了购房合同中。但刘先 生入住2年后，非但相关的配套设施没有落实，物业管理费反而涨到了3元/平方米。刘先生 找到理论，物业公司说“开发商说的不算数”，收费是依据有关标准，并得到了物价部门的批准。 而发展商则称物业管理已移交，自己无权过问。 问题：(1)本案涉及到哪些法律关系？ (2)刘先生是否应当按照3元/平方米交纳物业管理费？ (3)刘先生应如何维护自己的合法权益？ 661
得分|评卷人 二、判断题(内睿正确的请在括号中写"对";内容不正确的请在括号 中写"错"，无需改正。每小题 分，共 15 分} 6. 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;可以因放弃权利而不履 行义务。( ) 7. 我国《物权法》规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过 出售、附赠或者出租等方式约定。( ) 8. 交付订金的-方不履行合同约定的义务时，订金将归合同另一方所有，不得要求返还。 ( ) 9. 按照利益载现形式的不同，可将物业管理法律关系的客体分为物和行为两大类。( ) 10. 物业管理民事纠纷具有易发性和普遍性。( ) 得分|评卷人 三、简答题(每小题 10 分，共 30 分} 1.简述物业管理法律关系的特征。 12. 简述业主委员会的职责。 13. 简述业主自治自律的基本原则。 得分 评卷人 四、论述题(本题共 20 分) 14. 试述物业服务合同的内容。 得分|评卷人 五、案例分析题{本题 15 分) 15. 刘先生购买了某小区的一套住宅，购买时地产开发商承诺物业管理费为 元/平方 米，且五年不变，并有管道煤气、 24 小时热水供应等配套设施，且写进了购房合同中。但刘先 生入住 年后，非但相关的配套设施没有落实，物业管理费反而涨到了 元/平方米。刘先生 找到理论，物业公司说"开发商说的不算数"，收费是依据有关标准，并得到了物价部门的批准。 而发展商则称物业管理已移交，自己无权过问。 问题:(1)本案涉及到哪些法律关系? (2) :Xt 先生是否应当按照 元/平方米交纳物业管理费? (3) 刘先生应如何维护自己的合法权益? 661
试卷代号：2224 国家开放大学（中央广播电视大学）2016年秋季学期“开放专科”期末考试 物业管理法规 试题答案及评分标准（半开卷） (供参考) 2017年1月 一、选择题（在所给出的四个选择项中选出一个以上的正确答案，然后将其序号填写在题后的 括号内。少选、多选、错选均不得分。每小题4分，共20分)】 1.A 2.ABD 3.ABCD 4.ACD 5.ABC 二、判断题（内容正确的请在括号中写“对”；内容不正确的请在括号中写“错”，无需改正。每小 题3分，共15分) 6.错 7.对 8.错 9.对 10.对 三、简答题（每小题10分，共30分） 11.简述物业管理法律关系的特征？ 答：物业管理法律关系性质的多重性；(2分)物业管理法律关系基本主体的特定性；(2分) 物业管理法律关系中业主居于主导地位；(1分)物业管理法律关系的客体有特殊性；(1分)物 业管理法律关系的国家干预程度比较大；(2分)物业管理法律关系的产生、变更、终止有严格 的程序性和要式性。(2分) 12.简述业主委员会的职责。 答：(1)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；(2分)(2)代表业主与业主大会选 聘的物业管理企业签订物业服务合同；(2分)(3)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监 督和协助物业管理企业履行物业服务合同；(2分)(4)监督业主公约的实施；(2分)(5)业主大 会赋予的其他职责。(2分) 13.简述业主自治自律的基本原则。 答：(1)依法自治原则，(1分) (2)积极自治原则；(1分) (3)规范自治原则，(1分) (4)民主管理原则；(2分) (5)接受监督原则；(2分) (6)尊重私权，公益优先原则。(3分) 662
试卷代号 :2224 家开放大学{中央广播电视大学 )2016 年秋季学期"开放专科"期末考试 物业管理法规 试题答案及评分标准(半开卷) (供参考) 2017 一、选择题{在所给出的四个选择项中选出一个以上的正确答案，然后将其序号填写在题后的 括号肉。少选、多选、错选均不得分。每小题 分，共 20 分} 1. A 2. ABD 3. ABCD 4. ACD 5. ABC 二、判断题{内容正确的请在括号中写"对";内窑不正确的请在括号中写"错"，无需改正。每小 分，共 15 分} 6. 7. 8. 9. 10. 三、简答题{每小题 10 分，共 30 分} 1.简述物业管理法律关系的特征? 物业管理法律关系性质的多重性 ;(2 分〉物业管理法律关系基本主体的特定性 ;(2 分) 物业管理法律关系中业主居于主导地位;(1分)物业管理法律关系的客体有特殊性刊 分〉物 业管理法律关系的国家干预程度比较大 ;(2 分〉物业管理法律关系的产生、变更、终止有严格 的程序性和要式性。 (2 分〉 12. 简述业主委员会的职责。 答:(1)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况 ;(2 )(2) 代表业主与业主大会选 聘的物业管理企业签订物业服务合同 ;(2 )(3) 及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监 督和协助物业管理企业履行物业服务合同川 分川的监督业主公约的实施 ;(2 分) (5) 业主大 会赋予的其他职责。 (2 分〉 13. 简述业主自治自律的基本原则。 答: (1)依法自治原则;(1分〉 (2) 积极自治原则;(1分) (3) 规范自治原则;(1分) (的民主管理原则 ;(2 分) (5) 接受监督原则 ;(2 分〉 (6) 尊重私权，公益优先原则。 (3 分〉 662
四、论述题（本题共20分） 14.试述物业服务合同的内容。 答：物业服务合同的内容一般包括以下条款： (1)业主委员会和物业服务企业的名称、住所； (2)物业管理区域的范围和管理事项； (3)双方权利义务； (4)物业管理服务的服务质量； (5)物业管理费用的收取； (6)物业管理服务的期限； (7)合同提前终止的条件； (8)违约责任； (9)其他事项。 以上每一项内容2分，答出5个或以上事项得10分。 物业服务合同中约定的管理服务具体事项一般包括以下几项： (1)物业共用部位的维修、养护和管理； (2)物业区域内公共设施、设备的使用运行、管理、维修和更新； (3)市政公用设施的维修、养护和管理； (4)保洁及园林绿化服务； (5)物业区域秩序的管理服务； (6)物业档案资料的管理； (7)物业维修、更新费用的帐务管理等。 约定的管理服务事项中每一项内容2分，答出5个或以上事项得10分。两部分合计共 20分。 五、案例分析题（本题15分）】 15.答案：(1)本案涉及物业管理(2分)与房屋买卖(2分)是两种法律关系。物业管理公 司与开发商是两个独立的民事主体，相互之间不应为对方承担民事责任。(1分) (2)应当(1分)，因为发展商无权承诺物业管理费的收费标准，(2分)物业管理收费标准的 依据是有关物业服务的委托合同，业主必须按规定交纳物业管理费。(2分) (3)刘先生应当通过法律途径追究开发商的违约责任。(2分)由于开发商没有完全履行 合同所约定的义务，依据《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同的，应当承担继 续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。(3分) 663
四、论述题(本题共 20 分) 14. 试述物业服务合同的内容。 答:物业服务合同的内容一般包括以下条款: (1)业主委员会和物业服务企业的名称、住所; (2) 物业管理区域的范围和管理事项; (3) 双方权利义务; (4) 物业管理服务的服务质量; (5) 物业管理费用的收取; (6) 物业管理服务的期限; (7) 合同提前终止的条件; (8) 违约责任; (9) 其他事项。 以上每一项内容 分，答出 个或以上事项得 10 分。 物业服务合同中约定的管理服务具体事项一般包括以下几项: (1)物业共用部位的维修、养护和管理; (2) 物业区域内公共设施、设备的使用运行、管理、维修和更新; (3) 市政公用设施的维修、养护和管理; (4) 保洁及园林绿化服务; (5) 物业区域秩序的管理服务; (6) 物业档案资料的管理; (7)物业维修、更新费用的帐务管理等。 约定的管理服务事项中每一项内容 分，答出 个或以上事项得 10 分。两部分合计共 20 分。 五、案例分析题{本题 15 分) 15. 答案:(1)本案涉及物业管理 (2 分)与房屋买卖 (2 分)是两种法律关系。物业管理公 司与开发商是两个独立的民事主体，相互之间不应为对方承担民事责任。(1分〉 (2) 应当(1分) ，因为发展商无权承诺物业管理费的收费标准， (2 分)物业管理收费标准的 依据是有关物业服务的委托合同，业主必须按规定交纳物业管理费。 (2 分) (3) 刘先生应当通过法律途径追究开发商的违约责任。 (2 分)由于开发商没有完全履行 合同所约定的义务，依据《合同法》第一百零七条规定 "当事人一方不履行合同的，应当承担继 续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 (3 分) 663