房地产全程营销策划教案 贷料来源：搜房网 房地产全程策划营销教案现在中国房地产产业己从卖方巾场转变为买方市场，结合房地 产市场策划营销理论和实我的运作方法，是出“房地产全程策划营销方案“，能从项目用地 的初始阶段纸导入策划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实城。其核心内 容包括：1、项目投资黄划营销：2、项目规划设计策划营销：3、项目质量工期策划营销：4、 项日形象策划营销：5、项目营销推广策划：8，项目顾月，销售、代理的策划营销：7、项 目服务策刻营销：8、项目二次策划营销： 第一章项目投资策划营销 项目投贤策划营销是全案最为关键的环节，反映了发展育选择开发项目的过程，这个过 程是考险和衡量发展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功 了一半。在这个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以事半功倍。 项目投魔策划营销可对项目进行定价核扳和投入产出分析，并就规避开发风验进行策略 提示，还对项目开发节奏提出专业意见。 一、项目用地网边环境分析 1、项目土地性质调查地理位置地顺地貌状况土地面积及红线图土地规划使用性质七通 一平现状 2、项目用地周边环境调查地块周边的建筑物绿化景观自然景观历史人文景观环境污染 状况 3、地块交通条件调在地块周边的市政溶网以其公交现状、远景规划项目的水、路、空 交通状况地块周边的市或道路进入项目地块的直入交通网现状 4、周边市政配套设施调查购物场所文化教育医疗卫生金胜服务邮政服务娱乐、餐饮、 运动生活服务娱乐体息设施周边可能存在的对项目不利的干扰因素历史人文区位影响 二，区域审场现状及其趋势判断 1、宏观经济运行状况 国内生产总植：第一产业数量第二产业数量第三产业数量房地产所占比例及数量房地产 开发景气指数国家宏观金融政策：贤币政策利率房地产按拥政策固定贵产授货总额：全国及 项目所在地其中房地产开发比重社会清费品零售总额：唇民清费价格指数商品住宅价格指数 中国城市房地产持作网络信息资源利用 2、项目所在地房烛产市场概况及政府相关的政策法规项目所在地的居民住宅形志及比 重政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规政府关于商品住宅在金融，市政规划等方面 的政策法规短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划3，项日所在地房地产市场 总体供求现状
房地产全程营销策划教案 资料来源：搜房网 房地产全程策划营销教案现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，结合房地 产市场策划营销理论和实践的运作方法，提出“房地产全程策划营销方案”，他从项目用地 的初始阶段就导入策划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。其核心内 容包括：1、项目投资策划营销；2、项目规划设计策划营销；3、项目质量工期策划营销；4、 项目形象策划营销；5、项目营销推广策划；6、项目顾问、销售、代理的策划营销；7、项 目服务策划营销；8、项目二次策划营销； 第一章项目投资策划营销 项目投资策划营销是全案最为关键的环节，反映了发展商选择开发项目的过程，这个过 程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功 了一半，在这个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以事半功倍。 项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略 提示，还对项目开发节奏提出专业意见。 一、项目用地周边环境分析 1、项目土地性质调查地理位置地质地貌状况土地面积及红线图土地规划使用性质七通 一平现状 2、项目用地周边环境调查地块周边的建筑物绿化景观自然景观历史人文景观环境污染 状况 3、地块交通条件调查地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划项目的水、路、空 交通状况地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状 4、周边市政配套设施调查购物场所文化教育医疗卫生金融服务邮政服务娱乐、餐饮、 运动生活服务娱乐休息设施周边可能存在的对项目不利的干扰因素历史人文区位影响 二、区域市场现状及其趋势判断 1、宏观经济运行状况 国内生产总值：第一产业数量第二产业数量第三产业数量房地产所占比例及数量房地产 开发景气指数国家宏观金融政策：货币政策利率房地产按揭政策固定资产投资总额：全国及 项目所在地其中房地产开发比重社会消费品零售总额：居民消费价格指数商品住宅价格指数 中国城市房地产协作网络信息资源利用 2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规项目所在地的居民住宅形态及比 重政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面 的政策法规短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划 3、项目所在地房地产市场 总体供求现状
4,项目所在地商品住老市场板块的划分及其差异 5,项目所在地商品佳宅平均价格走势及市场价植发现 6、商品佳宅客户构成及购买实态分析各种档次商品住宅客户分析商品住宅客户南买行 为分析 三、土地S所（深层次）分析 1,项目地块的优势2、项川地块的务势3、项目地块的机会点4、项地块的成時及困 难点 四、项目市场定位 【、类比竞争楼盘调研类比克争棱盘基木资料项口户型结构详析项目规划设计及肺售贷 料馀合评判 2、项目定位市场定位，区域定位主力客户群定位功能定位建筑风格定位 五，项目价植分析 1、商品住宅项目价值分析的基本方法和概名商品住宅价值分析法（类比可实现价值分 析法)： (1)选释可类比项目确定该类楼盘价值实观的各要素及其价值实现中的权重分析可为 比项目价值实现的各要素之特征对比并量化本项目同各类比项目语价值实现要素的对比值 根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价类比可实现价值决定因素，类比土地价值A 市政交通及直入交通的便利性的差异B项目同边环境的差异：白然和绿化景观的差异教有和 人文景夏的差异各种污染程度的差异社区素质的差异C周边市政配套便利性的差异 (2)项目可提升价值判断A建筑风格和立而的设计、材质B单体户型设计C建筑空向 布局和环艺设计D小区配套和物业管理E形象色装和营销策划F发展商晶神和实力价值实现 的经济因素A经济因素B政策因素 2,项目可实现价值分析类比楼盘分析与评价项目价值类比分析：价慎提升和实现要素 对比分析项目类比价值计算 六、项目定价模拟 1,均价的确定住宅项目均价确定的主要方法：类比价值算术平均法 2、有效需求成本加价法A分析有效市场价格范围B确保合理利润率，追加有效需求价 格运用以上两种方法棕合分析确定均价 3、项目中具体单位的定价模拟商品住宅定价法：差异性价格系数定价法（日照采光系 数、景观朝向系数、户型系数、楼层系数、随机系数)各种差异性价格系数的确定：确定基 础均价南定系数确定幅度具体单位定价核拟 七项目授入产出分析 1、项目经济技术指标模拟项目总体经济技术指标首期经济技术指标 2、项目首期成本模拟成本横拟表及其说明
4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异 5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现 6、商品住宅客户构成及购买实态分析各种档次商品住宅客户分析商品住宅客户购买行 为分析 三、土地 SWOT（深层次）分析 1、项目地块的优势 2、项目地块的劣势 3、项目地块的机会点 4、项目地块的威胁及困 难点 四、项目市场定位 1、类比竞争楼盘调研类比竞争楼盘基本资料项目户型结构详析项目规划设计及销售资 料综合评判 2、项目定位市场定位：区域定位主力客户群定位功能定位建筑风格定位 五、项目价值分析 1、商品住宅项目价值分析的基本方法和概念商品住宅价值分析法（类比可实现价值分 析法）： （1）选择可类比项目确定该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中的权重分析可类 比项目价值实现的各要素之特征对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值 根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价类比可实现价值决定因素：类比土地价值 A 市政交通及直入交通的便利性的差异 B 项目周边环境的差异：自然和绿化景观的差异教育和 人文景观的差异各种污染程度的差异社区素质的差异 C 周边市政配套便利性的差异 （2）项目可提升价值判断 A 建筑风格和立面的设计、材质 B 单体户型设计 C 建筑空间 布局和环艺设计D小区配套和物业管理 E形象包装和营销策划 F发展商品牌和实力价值实现 的经济因素 A 经济因素 B 政策因素 2、项目可实现价值分析类比楼盘分析与评价项目价值类比分析：价值提升和实现要素 对比分析项目类比价值计算 六、项目定价模拟 1、均价的确定住宅项目均价确定的主要方法：类比价值算术平均法 2、有效需求成本加价法 A 分析有效市场价格范围 B 确保合理利润率，追加有效需求价 格运用以上两种方法综合分析确定均价 3、项目中具体单位的定价模拟商品住宅定价法：差异性价格系数定价法（日照采光系 数、景观朝向系数、户型系数、楼层系数、随机系数）各种差异性价格系数的确定：确定基 础均价确定系数确定幅度具体单位定价模拟 七项目投入产出分析 1、项目经济技术指标模拟项目总体经济技术指标首期经济技术指标 2、项目首期成本模拟成本模拟表及其说明
3,项目收益部分模拟情售收入械报，精售均价假设精售收入榄拟表利润械抓及说明： 模报说明利润模报表敏感性分析：可变成本变动时对利的影响销售价格变动时对利润的影 响 八投资风险分析及其线避方式提示 1、项目风险性评价价值提升及其实现的风险性：项目的规划和设计是香足以提升项口 同周边项目的类比价值项目形象包装和营肺推广是否域功 2、资金运作风险性减少资金占用比例，加速货金周传速度，，低时务成本对销售节奏 和开发节奏进行良好的把报，以尽量少的资金占用启动项目，并在最短的时间内实现资金回 香 3、经济政策风验国际国内宏观经过形势的变化国家地方相关地产政策的出台及相关市 政配套议施的建设 九.开发节奏建议 】、影响项目开发节奏的基本因素或黄法规因素地块状况因素发展商操作水平因素资金 投战量及资金回收要求销售策略、销作政策及价格控制因素市场供求因素上市时间要求 2,项目开发节奏及结果预测项目开发步骤项目投入产出评估结论 第二章项目规划设计策划营销 通过完整科学的投资策划营销分析，发根商有了明确的市场定位。从而进入了产品设计 阶段。房地产经过多年的发展后，市场需求发生了根本性的变化，消贵者对房地产的建筑规 划和单体设计要求越来越高，也们追求又实用又好看的商品房。这瓷要求发展商将“以人为 本“的规划思想和提高人居环境质量作为目标去实现消费者的雷求。项目规划设计策划营销 是基于市场需求而专业设计的工作流程。项目规划设计策划营肺是以项目的市场定位为基 础，以满足目标市场的需求为出发点。对项目陆块进行总体规划布局，确定建筑风格和色影 计划，紧紧围饶日标客户选定主力户型，引导室内装修风格。并对项日的环艺设计进行充分 提示。 一总体规划 1,项目地块概述项目所属区域现状项目临界四周状况项日地貌状况2，联目地块情况 分析发展商的初步线划和设想影响项目总体规划的不可变的经济技术因素士地S0T分析在 总体线划上的利用和规避项目市场定位下的主要经济指标参数 3、建筑空间布局项目总体平面规划及其说明项目功能分区示意及其说明4、道路系统 布局地块周边交通环境示意：地块周边基本路网项目所属区域道路建设及未来发展状况项目 道路授置及其说明：项目主要出入口设置项目主要干道设置项目车辆分流情况说明项目停车 场布置 5,绿化系统布局地块圆边景观环境示意：地块周边历史、人文最观综合描述项目所属 地域市政规划布局及未来发展方肉项目环艺规划及说明：项目螺化最观系统分析项目主要公
3、项目收益部分模拟销售收入模拟：销售均价假设销售收入模拟表利润模拟及说明： 模拟说明利润模拟表敏感性分析：可变成本变动时对利润的影响销售价格变动时对利润的影 响 八.投资风险分析及其规避方式提示 1、项目风险性评价价值提升及其实现的风险性：项目的规划和设计是否足以提升项目 同周边项目的类比价值项目形象包装和营销推广是否成功 2、资金运作风险性减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本对销售节奏 和开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资金占用启动项目，并在最短的时间内实现资金回 笼 3、经济政策风险国际国内宏观经过形势的变化国家地方相关地产政策的出台及相关市 政配套设施的建设 九.开发节奏建议 1、影响项目开发节奏的基本因素政策法规因素地块状况因素发展商操作水平因素资金 投放量及资金回收要求销售策略、销售政策及价格控制因素市场供求因素上市时间要求 2、项目开发节奏及结果预测项目开发步骤项目投入产出评估结论 第二章项目规划设计策划营销 通过完整科学的投资策划营销分析，发展商有了明确的市场定位，从而进入了产品设计 阶段。房地产经过多年的发展后，市场需求发生了根本性的变化，消费者对房地产的建筑规 划和单体设计要求越来越高，他们追求又实用又好看的商品房，这就要求发展商将"以人为 本"的规划思想和提高人居环境质量作为目标去实现消费者的需求。项目规划设计策划营销 是基于市场需求而专业设计的工作流程。项目规划设计策划营销是以项目的市场定位为基 础，以满足目标市场的需求为出发点，对项目地块进行总体规划布局，确定建筑风格和色彩 计划，紧紧围绕目标客户选定主力户型，引导室内装修风格，并对项目的环艺设计进行充分 提示。 一总体规划 1、项目地块概述项目所属区域现状项目临界四周状况项目地貌状况 2、项目地块情况 分析发展商的初步规划和设想影响项目总体规划的不可变的经济技术因素土地 SWOT 分析在 总体规划上的利用和规避项目市场定位下的主要经济指标参数 3、建筑空间布局项目总体平面规划及其说明项目功能分区示意及其说明 4、道路系统 布局地块周边交通环境示意：地块周边基本路网项目所属区域道路建设及未来发展状况项目 道路设置及其说明：项目主要出入口设置项目主要干道设置项目车辆分流情况说明项目停车 场布置 5、绿化系统布局地块周边景观环境示意：地块周边历史、人文景观综合描述项目所属 地域市政规划布局及未来发展方向项目环艺规划及说明：项目绿化景观系统分析项目主要公
共场所的环艺设计 6、公建与配套系统项目所在地周边市政配套设施调查项目配套功能配置及安排公共建 筑外这而设计提示：会所外立面设计提示营销中心外立而设计提示物业管理公可、办公室等 建筑外立面设计提示其他公建（如巴士站，围墙）外立面设计提示公共建筑平面设计提示 公共建筑风格设计的特别提示项目公共建筑外部环境概念设计 7、分期开发分期开发思路首期开发思塔 8、分组团开发强度 二建筑风格定位 1,项目总体建筑风格及色彩计划项目总体建筑风格的构思建筑色彩计划2、建筑单体 外立面设计提示商品住宅房外立面设计提示：多层、小高层、高层外立面设计提示不月户型 的别琴外立面设计提示针对屋顶、屋檐、窗户等外立面局部设计复示其他特殊设计提示商业 物业建筑风格设计提示 三主力户型选释 1,项目所在区域同类援里户型比较 2、项目业态分析及项目户型配置比网 3、主力户型设计提示一般住宅套房户型设计提示跃式、复式、跃复式户型设计提示别 量户重设计提示 4、商业物业户型设计提示商业群棱平设计提示高场棱层平面设计提示写字楼平面设 计提示 四室内空间布同装修概念提示 1、室内空间布局提示 2、公共空间主题选择 3、庭院景观投示 五环境媛划及艺术风格提示 1,项目周边环境调查和分析 2、项目总体环境规划及艺术风格构想地块已有的自然环境利用项目人文环境的营迹 3、项目各组团环境概念设计组团内绿化及园艺设计组团内共享空闻设计组团内雕塑小 品设计提示组团内椅凳造型设计提示组团内宣传专栏、导视系统位置设定提示 4,项目公共建筑外部环境概念设计项目主入口环境概念设计项目营销中心外部环境概 念设计项目会所外部环境概念设计项口营萌示范中心沿途可营造环境概念设计针对本项口 的其他公共环境概念设计 六公共家具概念设计提示 1、项目周边问类棱盘公共家具摆设营销中心大堂管理办公室 2、本项目公共家具概念设计提示
共场所的环艺设计 6、公建与配套系统项目所在地周边市政配套设施调查项目配套功能配置及安排公共建 筑外立面设计提示：会所外立面设计提示营销中心外立面设计提示物业管理公司、办公室等 建筑外立面设计提示其他公建（如巴士站、围墙）外立面设计提示公共建筑平面设计提示： 公共建筑风格设计的特别提示项目公共建筑外部环境概念设计 7、分期开发分期开发思路首期开发思路 8、分组团开发强度 二建筑风格定位 1、项目总体建筑风格及色彩计划项目总体建筑风格的构思建筑色彩计划 2、建筑单体 外立面设计提示商品住宅房外立面设计提示：多层、小高层、高层外立面设计提示不同户型 的别墅外立面设计提示针对屋顶、屋檐、窗户等外立面局部设计提示其他特殊设计提示商业 物业建筑风格设计提示 三主力户型选择 1、项目所在区域同类楼盘户型比较 2、项目业态分析及项目户型配置比例 3、主力户型设计提示一般住宅套房户型设计提示跃式、复式、跃复式户型设计提示别 墅户型设计提示 4、商业物业户型设计提示商业群楼平面设计提示商场楼层平面设计提示写字楼平面设 计提示 四室内空间布局装修概念提示 1、室内空间布局提示 2、公共空间主题选择 3、庭院景观提示 五环境规划及艺术风格提示 1、项目周边环境调查和分析 2、项目总体环境规划及艺术风格构想地块已有的自然环境利用项目人文环境的营造 3、项目各组团环境概念设计组团内绿化及园艺设计组团内共享空间设计组团内雕塑小 品设计提示组团内椅凳造型设计提示组团内宣传专栏、导视系统位置设定提示 4、项目公共建筑外部环境概念设计项目主入口环境概念设计项目营销中心外部环境概 念设计项目会所外部环境概念设计项目营销示范中心沿途可营造环境概念设计针对本项目 的其他公共环境概念设计 六公共家具概念设计提示 1、项目周边同类楼盘公共家具摆设营销中心大堂管理办公室 2、本项目公共家具概念设计提示
七公共装饰材料这择指导 1,项目周边同类棱盘公共装饰材料比饮 2、本项目公共装饰材料速择香导及装修风格构思 3、项目营销示范单位装修概念设计客厅装修微念设计厨房装修概念设计主人房装修概 念设计儿童房装继概念设计客房装修概念设计室内其他（如阳台、玄关、门窗）装修提示 4、项口营销中心装修风格提示 5,住宅装修标准提示多层、小高层，高层装修标准提示跃层、复式、跃复式装修标准 提示别墅装修标准提示 八灯光设计及背景音乐指导 1、项目灯光设计项目公共建筑外立面灯光设计项目公共绿化绿地灯光设计项目道路系 饶灯光设计项目室内灯光灯饰设计 2、背景音乐指导广场音乐布置项目室内背景音乐布置 九小区未来生活方式的指导 1、项目建筑规划组团评价 2、营造和引导未来生活方式佳户特征描述社区文化规划与设计 第三章项目质量工期策划营销 房地产市场营销。它宽穿于商品的开发建设，精售、服务的全过程。质量工期是重要的 道程之一，因房尿质量、工期廷误等原因，而造成销售停沛和购楼者要求换房或退房的现象 屡有发生。它严重影响发展商及项目的信替度、美营度。因此项目质量工期策划营销是发展 商必须树立的观念。 一、建筑材料透用提示 1,区域市场竟争性樱盘建筑材料选用类比 2,新型建筑装饰材料提示 3、建筑材料选用提示 二，施工工艺流程指导 1,工程工规范手期 2、施工工艺特殊流程提示 三、质量挖制 1、项目工程招标投标内容提示 2、文明施工质量管理内容提示 四、工期控制 1、项目开发进度提示 2、菌工组织与管理 五，造价控制
七公共装饰材料选择指导 1、项目周边同类楼盘公共装饰材料比较 2、本项目公共装饰材料选择指导及装修风格构思 3、项目营销示范单位装修概念设计客厅装修概念设计厨房装修概念设计主人房装修概 念设计儿童房装修概念设计客房装修概念设计室内其他（如阳台、玄关、门窗）装修提示 4、项目营销中心装修风格提示 5、住宅装修标准提示多层、小高层、高层装修标准提示跃层、复式、跃复式装修标准 提示别墅装修标准提示 八灯光设计及背景音乐指导 1、项目灯光设计项目公共建筑外立面灯光设计项目公共绿化绿地灯光设计项目道路系 统灯光设计项目室内灯光灯饰设计 2、背景音乐指导广场音乐布置项目室内背景音乐布置 九小区未来生活方式的指导 1、项目建筑规划组团评价 2、营造和引导未来生活方式住户特征描述社区文化规划与设计 第三章项目质量工期策划营销 房地产市场营销，它贯穿于商品的开发建设、销售、服务的全过程。质量工期是重要的 流程之一，因房屋质量、工期延误等原因，而造成销售停滞和购楼者要求换房或退房的现象 屡有发生。它严重影响发展商及项目的信誉度、美誉度。因此项目质量工期策划营销是发展 商必须树立的观念。 一、建筑材料选用提示 1、区域市场竞争性楼盘建筑材料选用类比 2、新型建筑装饰材料提示 3、建筑材料选用提示 二、施工工艺流程指导 1、工程施工规范手册 2、施工工艺特殊流程提示 三、质量控制 1、项目工程招标投标内容提示 2、文明施工质量管理内容提示 四、工期控制 1、项目开发进度提示 2、施工组织与管理 五、造价控制
1,建筑成本饥算提示 2、建筑流动资金安排提示 六，安全管理 1、项目现场管理方案 2、安全施工条例 第四章项目形象策划营销 暖目形象策划营销但括房地产项目的总体战略形象，社区文化形象，企业行为形象，员 工形象及其项目视觉彩象等，房陆产项目视觉彩象是指房地产项目有别于其他项目具有良好 识别功能的统一视觉表现。其核心都分包括项目的名称、标志、标准色、标准字体等。要求 迹型授计既要富有意境，又要突出个性，形象鲜明。便于记忆，便于宜传，以统一运用于项 日形象包装。 其他形象（略》 一、项目视觉识别系统核心部分 1、名称项目名道路名建筑名组团名 2,标志3、标准色4、标准字体 二，延展及运用部分 ,工地环境色装视觉建筑物主体工地围墙主溶网及参观路线环境绿化 2、营销中心包装设计营销中心室内外展示设计营销中心功能分区提示营销中心大门橘 眉设计营销中心形象墙设计台面设计展板设计营销中心导视牌精售人员服装设计提示销售 用品系列设计示靠单位导视牌示覆单位样版房说明牌3、公司及物业管理系统包装设计办公 功能导钱系统设计物业管理导视系统设计 第五章项目营销推广策划 房地产项目营销推广策划是房地产企业对未米将要进行的营销推广活动进行整体，系饶 筹刻的超前决策。是房地产全程策划营销的重头戏。是营销策划水平与情售技巧的高度结合， 需要高度的专业化运作。 一、区域市场动态分析 1、项目所在地房地产市场总体供求现状 2、项目周边竞争性校盒调查项目概括市场定位销售价格销售政黄错施广告推广手法主 要媒体应用及投入顿率公关促销话动其他特殊卖点和销售手段 3、结论 二、项目主卖点荟萃及物业强势、朝势分析与对策 1、项目主卖点荟萃2、项目强势、弱势分析与对策 三、目标客户群定位分析 1,项目所在地人口总量及地块分布情况
1、建筑成本预算提示 2、建筑流动资金安排提示 六、安全管理 1、项目现场管理方案 2、安全施工条例 第四章项目形象策划营销 项目形象策划营销包括房地产项目的总体战略形象、社区文化形象、企业行为形象、员 工形象及其项目视觉形象等。房地产项目视觉形象是指房地产项目有别于其他项目具有良好 识别功能的统一视觉表现。其核心部分包括项目的名称、标志、标准色、标准字体等。要求 造型设计既要富有意境，又要突出个性，形象鲜明，便于记忆，便于宣传，以统一运用于项 目形象包装。 其他形象（略） 一、项目视觉识别系统核心部分 1、名称项目名道路名建筑名组团名 2、标志 3、标准色 4、标准字体 二、延展及运用部分 1、工地环境包装视觉建筑物主体工地围墙主路网及参观路线环境绿化 2、营销中心包装设计营销中心室内外展示设计营销中心功能分区提示营销中心大门横 眉设计营销中心形象墙设计台面设计展板设计营销中心导视牌销售人员服装设计提示销售 用品系列设计示范单位导视牌示范单位样板房说明牌 3、公司及物业管理系统包装设计办公 功能导视系统设计物业管理导视系统设计 第五章项目营销推广策划 房地产项目营销推广策划是房地产企业对未来将要进行的营销推广活动进行整体、系统 筹划的超前决策。是房地产全程策划营销的重头戏，是营销策划水平与销售技巧的高度结合， 需要高度的专业化运作。 一、区域市场动态分析 1、项目所在地房地产市场总体供求现状 2、项目周边竞争性楼盘调查项目概括市场定位销售价格销售政策措施广告推广手法主 要媒体应用及投入频率公关促销活动其他特殊卖点和销售手段 3、结论 二、项目主卖点荟萃及物业强势、弱势分析与对策 1、项目主卖点荟萃 2、项目强势、弱势分析与对策 三、目标客户群定位分析 1、项目所在地人口总量及地块分布情况
2、项目所在地经济发展状况和项目所在地人口就业情况 3、项目所在地家庭情况分析家庭成员结构家庭收入情况住房要求、生活习惯 4、项目客户群定位目标市场：目标市场区域范围界定市场调查货料汇总、研究目标市 场特征描述目标客户，目标客户细分目标客户特征描述目标客户资料 四、价格定位及策略 1,项目单方成本2、项目利润目标3，可类比项目市场价格4、价格策略定价方法均价 付款方式和进度优惠条款极层和方位差价综合计价公式5、价格分期策略内部认购价格入市 价格价格升幅周期价格升幅比例价格技术调整价格变化市场反肤及控制项日价格、销售额配 比表 五入市时机规划 1、宏观经济运行状况分析2、项目所在地房地产相关法规和市场情况简明分析3、入市 时机的确定及安排 六广告策略 1,广告总体策略及广告的阶段性划分广告总体策略广告的阶段性划分 2、广告主题3，广告创意表现4、广告效果监控、评估、修正5、入市前印脚品的设计， 制作购房须知详细价格表销售控制表棱书宣传海报，折页认购书正式合月交房标准物业管理 内容物业管理公约 七煤介菊略 【、煤体总策略及煤体选择媒体总策略媒体选择媒体创新使用 2、软性新闻主题3，媒介组合4，投放频率及规核5，费用估算 人，推广贵用计划 1、现场包装2、印侧品3、煤介授放4、公关活动 九、公关活动策划和现场包装 十、营销裤广效果的监挖、。评估、修正 1,效果测评形式进行性测评结论性测评2、实墙效果测评的主要指标销售收入企业利 回市场占有率品牌形象和企业形象
2、项目所在地经济发展状况和项目所在地人口就业情况 3、项目所在地家庭情况分析家庭成员结构家庭收入情况住房要求、生活习惯 4、项目客户群定位目标市场：目标市场区域范围界定市场调查资料汇总、研究目标市 场特征描述目标客户：目标客户细分目标客户特征描述目标客户资料 四、价格定位及策略 1、项目单方成本 2、项目利润目标 3、可类比项目市场价格 4、价格策略定价方法均价 付款方式和进度优惠条款楼层和方位差价综合计价公式 5、价格分期策略内部认购价格入市 价格价格升幅周期价格升幅比例价格技术调整价格变化市场反映及控制项目价格、销售额配 比表 五入市时机规划 1、宏观经济运行状况分析 2、项目所在地房地产相关法规和市场情况简明分析 3、入市 时机的确定及安排 六广告策略 1、广告总体策略及广告的阶段性划分广告总体策略广告的阶段性划分 2、广告主题 3、广告创意表现 4、广告效果监控、评估、修正 5、入市前印刷品的设计、 制作购房须知详细价格表销售控制表楼书宣传海报、折页认购书正式合同交房标准物业管理 内容物业管理公约 七媒介策略 1、媒体总策略及媒体选择媒体总策略媒体选择媒体创新使用 2、软性新闻主题 3、媒介组合 4、投放频率及规模 5、费用估算 八、推广费用计划 1、现场包装 2、印刷品 3、媒介投放 4、公关活动 九、公关活动策划和现场包装 十、营销推广效果的监控、评估、修正 1、效果测评形式进行性测评结论性测评 2、实施效果测评的主要指标销售收入企业利 润市场占有率品牌形象和企业形象