住宅建设用地使用权到期 “自动续期”问题研究 刘灵辉 公共管理学院 liulinghui2005@163.com
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根据《中华人民共和国物权法》（自2007年10月1 日起施行)第六十四条，私人对其合法的收入、 房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和 动产享有所有权，其年限是永久的。 2
2 根据《中华人民共和国物权法》(自2007年10月1 日起施行)第六十四条，私人对其合法的收入、 房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和 动产享有所有权，其年限是永久的
房屋产权年限如何划分？ 用 房屋产权 房屋所有权 土地使用权 水久性 有朝限 从该地块 取得之日起算 居住用地 工业C 委语地 70年 50 40 3
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土地与住房权益 房屋产权 年到期后 昨动 6房买卖365
28 土地与住房权益
70年后 我咋办呢？ 个 土地市场 房产证 吉房 土地批租(70年) 续期缴费(70年到期后) 5
5 土地批租（70年） 续期缴费（70年到期后）
1990年5月，中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转 让暂行条例（国务院令第55号) 第四十条：土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、 其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土 地使用证，并依照规定办理注销登记。 第四十一条土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。 需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同， 支付土地使用权出让金，并办理登记。 6
6 1990年5月，中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转 让暂行条例（国务院令第55号） 第四十条：土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、 其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土 地使用证，并依照规定办理注销登记。 第四十一条 土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。 需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同， 支付土地使用权出让金，并办理登记
1995年1月1日施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》第 二十一条规定：“土地使用权出让合同约定的使用权限届满， 土地使用者是要继续使用土地的，应当迟于届满前一年申请续 期，根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准 。 经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照 规定支付土地使用权出让金。” 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请 续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权 由国家无偿收回
7 1995年1月1日施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》第 二十一条规定：“土地使用权出让合同约定的使用权限届满， 土地使用者是要继续使用土地的，应当迟于届满前一年申请续 期，根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。 经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照 规定支付土地使用权出让金。” 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请 续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权 由国家无偿收回
根据《物权法》第 149条明确规定：住 宅建设用地使用权期 中华人民共和国 间届满的，自动续期。 物权法 中国法制出版社 8
8 根据《物权法》第 149条明确规定：住 宅建设用地使用权期 间届满的，自动续期
■ 2018年8月，全国人大常委会初 审民法典物权编作出原则性规 定：住宅建设用地使用权期间 精 届满的，自动续期。续期费用 首部 民法典 的缴纳或者减免，依照法律、 编纂 行政法规的规定。 楚天尚漫 C.CNHUBELCOM 9
9 2018年8月，全国人大常委会初 审民法典物权编作出原则性规 定：住宅建设用地使用权期间 届满的，自动续期。续期费用 的缴纳或者减免，依照法律、 行政法规的规定
两法相冲突时，需分析法律效力层级。按照新法优于旧法 的适用原则，应适用物权法。而且，城市房地产管理法是 由全国人大常委会通过的一般法律，物权法则是由全国人 民代表大会通过的基本法律。物权法效力要优先于城市房 地产管理法。 10
10 两法相冲突时，需分析法律效力层级。按照新法优于旧法 的适用原则，应适用物权法。而且，城市房地产管理法是 由全国人大常委会通过的一般法律，物权法则是由全国人 民代表大会通过的基本法律。物权法效力要优先于城市房 地产管理法