第七讲 中国“小产权房”问题、成因与治理
第七讲 中国“小产权房”问题、成因与治理
在地方政府主要是城镇政府做大GDP和财政收入增长的冲动下， 靠征收和变卖土地谋发展的时候，更基层的人们主要是城郊 的乡、村和农民自然不会任人摆布或袖手旁观，数量巨大的 小产权房就是在乡、村两级的怂恿、支持甚或策划下蓬勃发 展。这种被有人成为“农民自主城镇化”的行为，尽管违法 违规，但被认为是对政府垄断敛财的城市化模式的反抗而得 到理论界和舆论界的不少支持
在地方政府主要是城镇政府做大GDP和财政收入增长的冲动下， 靠征收和变卖土地谋发展的时候，更基层的人们主要是城郊 的乡、村和农民自然不会任人摆布或袖手旁观，数量巨大的 小产权房就是在乡、村两级的怂恿、支持甚或策划下蓬勃发 展。这种被有人成为“农民自主城镇化”的行为，尽管违法 违规，但被认为是对政府垄断敛财的城市化模式的反抗而得 到理论界和舆论界的不少支持
授课目录 小产权房 发展 风险与产 应对 概念特点 现状 生原因 策略
小产权房 概念特点 发展 现状 风险与产 生原因 应对 策略 授课目录
1第一部分 小产权房概述
小产权房概述 1 第一部分
1.小产权房概念与特点 66:35.48% 回 小产权房 商品房及其他 全国市场现状 120:64.52% 全国住房结构图 数据来源：国家统计局 乡产蜗居 >全国住宅总量约186亿平方米，其中 小产权房高达66亿平方米面积，比例 已经超过35%，有8000多万居住者 小产权房泛滥已上升到了全国性社会现象
数据来源：国家统计局 小产权房泛滥已上升到了全国性社会现象 全 国 市 场 现 状 全国住宅总量约186亿平方米，其中 小产权房高达66亿平方米面积，比例 已经超过35%，有8000多万居住者 全国住房结构图 1.小产权房概念与特点
什么是小产权房？ 搜狐财经 business.sohu.com 和大产权房的区别是什么？ 小产权房 大产权房 在农村集体土地上建设的房屋 市场商品房 产权证由乡政府或村政府领发（实际上没有真正产权） ● 产权证由国家房管部门颁发（拥有完全产权） 未缴土地出让金 ● 开发商已经缴纳过士地出让金，进入二级市场时， 无需再次数纳 “小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。乡政府发证的所谓小产权房产，实际上没有 真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案，所谓产权证也不是真正合 法有效的产权证 土地使用证 产权证 预售许可证 围用 (没有真正产权) 购买合同国土房管局给予备案 乡政府 小产权房
什么是小产权房？
1.小产权房概念与特点 3 所谓小产权房屋（又称 即不完全产权房屋，是指 即市场商品房，拥 乡产权房屋)，是指在 未办理统一规划、征收和 有完全产权，得到 农民集体土地上，由享 出让手续，直接在国有或 国家承认并合法登 有该土地所有权的乡（镇） 集体所有性质土地上，违 记的私人财产，其 政府或村委会单独开发 法违规建设或超标准建设 所产生的房屋，即违建房。 权益部分包含了房 或联合房地产开发企业 产使用权证与国有 联合开发建设，未缴纳 由于购买者仅与房屋筹建 土地出让金等费用，并 者签订了交易合同，只有 土地使用权。享有 由乡（镇）政府或村委 房产部分的使用权和收益 房地产应有的各须 会制作房屋权属证书的 权，但无法获得国家房管 权益，在进行市场 房屋。这种房屋权属证 部门颁发的房产证，无法 交易过程时，无需 书没有房管部门盖章， 进行抵押、赠与和拆迁补 缴纳土地出让金， 仅有乡（镇）政府或村 偿。一旦房屋产权发生变 符合交易时限规定 委会的盖章以证明其权 更或纠纷时，购买者各项 的也无须激纳房产 属，故称之为乡产权。 权益均不能得到法律的保 增值部分的税费。 障保护。 狭义概念 广义概念 大产权房
1 所谓小产权房屋（又称 乡产权房屋），是指在 农民集体土地上，由享 有该土地所有权的乡(镇) 政府或村委会单独开发 或联合房地产开发企业 联合开发建设，未缴纳 土地出让金等费用，并 由乡（镇）政府或村委 会制作房屋权属证书的 房屋。这种房屋权属证 书没有房管部门盖章， 仅有乡（镇）政府或村 委会的盖章以证明其权 属，故称之为乡产权。 即市场商品房，拥 有完全产权，得到 国家承认并合法登 记的私人财产，其 权益部分包含了房 产使用权证与国有 土地使用权。享有 房地产应有的各项 权益，在进行市场 交易过程时，无需 缴纳土地出让金， 符合交易时限规定 的也无须缴纳房产 增值部分的税费。 狭义概念 广义概念 大产权房 即不完全产权房屋，是指 未办理统一规划、征收和 出让手续，直接在国有或 集体所有性质土地上，违 法违规建设或超标准建设 所产生的房屋，即违建房。 由于购买者仅与房屋筹建 者签订了交易合同，只有 房产部分的使用权和收益 权，但无法获得国家房管 部门颁发的房产证，无法 进行抵押、赠与和拆迁补 偿。一旦房屋产权发生变 更或纠纷时，购买者各项 权益均不能得到法律的保 障保护。 2 3 1.小产权房概念与特点
1.小产权房概念与特点 大产权房就是正规商品房，拥有完全产权的 房产，即开发商在办理合法的立项开发和土 地出让手续后，按规定上缴土地出让金和使 用税费，再由国家发放土地使用权证和房屋 预售许可证。 产权 小产权房是不完全产权，土地没有经过市场 转让的环节，国家不发房产证、土地使用证 和预售许可证，国土房管局也不予以备案
产权 大产权房就是正规商品房，拥有完全产权的 房产，即开发商在办理合法的立项开发和土 地出让手续后，按规定上缴土地出让金和使 用税费，再由国家发放土地使用权证和房屋 预售许可证。 小产权房是不完全产权，土地没有经过市场 转让的环节，国家不发房产证、土地使用证 和预售许可证，国土房管局也不予以备案。 1.小产权房概念与特点
1.小产权房概念与特点 种类 特征 商品房 经济适用房 小产权房 土地取得方式 国土出让 政府划拨 农民集体土地 社会保障性质的商品住 乡政府独立开发 开发方式 房地产开发企业出资 开发建筑 宅，属于政策性开发住 或联合房地产开 房 发企业开发 产权证 具有完全产权 拥有有限产权 不具有产权 销售对象 不限 只供给城镇中低收入家 庭 不限 居住满5年方可进入二 不能进入二级市 交易规定 自由进入二级市场流 通交易 级市场，并需补交土地 出让金 场流通
种类 特征 商品房 经济适用房 小产权房 土地取得方式 国土出让 政府划拨 农民集体土地 开发方式 房地产开发企业出资 开发建筑 社会保障性质的商品住 宅，属于政策性开发住 房 乡政府独立开发 或联合房地产开 发企业开发 产权证 具有完全产权 拥有有限产权 不具有产权 销售对象 不限 只供给城镇中低收入家 庭 不限 交易规定 自由进入二级市场流 通交易 居住满5年方可进入二 级市场，并需补交土地 出让金 不能进入二级市 场流通 1.小产权房概念与特点
1.小产权房概念与特点 小产权房的五个内涵 >小产权房建设用地为农村集体土地 >小产权房建设不符合国家相关建设程序 >无法获得国有土地使用权证和房屋所有权证 >小产权房一般不应包括农民建造的超出其自身居住需求的、 主要用于出租的房屋，而仅指出售给非本地农村居民包括城 镇居民和外地进城务工人员的房屋。 “小产权”是针对“大产权”即完全产权房而言的，小产权 房没有真正法律意义上的产权
小产权房的五个内涵 小产权房建设用地为农村集体土地 小产权房建设不符合国家相关建设程序 无法获得国有土地使用权证和房屋所有权证 小产权房一般不应包括农民建造的超出其自身居住需求的、 主要用于出租的房屋，而仅指出售给非本地农村居民包括城 镇居民和外地进城务工人员的房屋。 “小产权”是针对“大产权”即完全产权房而言的，小产权 房没有真正法律意义上的产权 1.小产权房概念与特点