农村集体建设用地市场化问题研究 刘灵辉 公共管理学院 liulinghui2005@163.com
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二、集体经营性建设用地入市 ●2013年11月，中共十八届三中全会审议通过的《中共中央关于 全面深化改革若干重大问题的决定》指出：“建立城乡统一的 建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体 经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市 、同权同价。 2015年1月，中共中央办公厅和国务院办公厅联合发布的《关于 农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试 点工作的意见》，标志着我国正式从中央层面开始实施农村土 地制度改革。 2015年2月27日，全国人大常委会通过了《关于授权国务院在北 京市大兴区等33个试点县（市、区)行政区域暂时调整实施 有关法律规定的决定》，标志着农村集体经营性建设用地入市 改革试点进入了具体实施阶段
• 2013年11月，中共十八届三中全会审议通过的《中共中央关于 全面深化改革若干重大问题的决定》指出:“建立城乡统一的 建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体 经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市 、同权同价。 二、集体经营性建设用地入市 • 2015年1月，中共中央办公厅和国务院办公厅联合发布的《关于 农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试 点工作的意见》，标志着我国正式从中央层面开始实施农村土 地制度改革。 • 2015年2月27日，全国人大常委会通过了《关于授权国务院在北 京市大兴区等 33 个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施 有关法律规定的决定》，标志着农村集体经营性建设用地入市 改革试点进入了具体实施阶段
地区 负责机构 交易平 相关政策 北京规划委员 市土地交易市场 《北京市大华区渠体经营生建设 大兴区 会大兴分局 大心分市场 用地式点方案》 德清县马 农村综合应权交 《德清县农村集体经营性建设用 德清县国土同 易流专中心 地入市管理办法》 已启动 佛山市南海区国 区公共资源交易中 《农封集体经营性建设用地入市 佛山南海☒ 土城建和水务局 心 制度》 县委领导组成的 可南长恒马 具公共资源交易 《集体经营生建设用地入市实施 入打小组 管里中心 方突》 四川郸县 郎县国士同 县公共资源交易 《集体经营生建设用地入市方案》 市交易地区 中心 省集体经曹性建 甘肃龙西县 设用地入市式点点 县集体经普生建 《陇西县农封集体经营生建设用 工作领导小组 设用地交易市场 地入市式点实施方案》 渭潭县 县西土资源同 拍卖公 《相潭县农村集体经营性建设用 地入市攻革试点工作方案》 区国土资源和房 公共资源综合交 《重庆市农村集体经营性建设用 重庆大足区 屋管理局 易服务中心 地入市试点方案》 土地储备交易中 公共资源交易中 《海城市农村集体经营性建设用 辽宁海城市 市基础 心 心 地入市主体决策管理办法》 各区、县规划土 市土地交易事务 《上海市国有建设用地使用权出 上海松江区 地部门 中心 让预申请管理办法》 市国土环境资源 《文昌市集体经营性建设用地入 作 海南文昌市 局 土地交易大厅 市试点暂行办法》 北流市公共资源 《北流市集体经营性建设用地入 广西北流市 市国土资源局 交易中心 市试点实施方案》 省集体经营性建 泽州县土地资源 《泽州县集体经营性建设用地入 山西泽州县 设用地入市试点 交易中心 市试点实施方案及相关配套制度》 工作领导小组
已启动入市交易地区的入市基础工作
一、农村集体经营性建设用地的概念与现状 •指具有生产经营性质的农村建设用地，包括"农村集 体经济组织使用乡（镇)土地利用总体规划确定的建设 用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入 股、联营等形式共同举办企业、商业所使用的农村集 体建设用地，如过去的乡镇企业用地。 ·我国将集体建设用地分为乡镇企业用地、村民住宅用 地和乡（镇)村公共设施和公益事业用地
一、农村集体经营性建设用地的概念与现状 •指具有生产经营性质的农村建设用地，包括"农村集 体经济组织使用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设 用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入 股、联营等形式共同举办企业、商业所使用的农村集 体建设用地，如过去的乡镇企业用地。 •我国将集体建设用地分为乡镇企业用地、村民住宅用 地和乡（镇）村公共设施和公益事业用地
2014年，中共中央办公厅、国务院出台了《关于农村土地 征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试，点工作 的意见》中，首次对集体经营性建设用地进行定义，规定其 为“存量农村集体建设用地中土地利用总体规划和城乡规划 确定为工矿仓储、商服等经营性用途的土地”。 •集体建设用地包含的三个类别，结合国家经营性建设用地包 含的种类以及集体经营性建设用地的定义，集体建设用地中 ，符合定义要求的只有乡镇企业用地
•2014年，中共中央办公厅、国务院出台了《关于农村土地 征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作 的意见》中，首次对集体经营性建设用地进行定义，规定其 为“存量农村集体建设用地中土地利用总体规划和城乡规划 确定为工矿仓储、商服等经营性用途的土地”。 •集体建设用地包含的三个类别，结合国家经营性建设用地包 含的种类以及集体经营性建设用地的定义，集体建设用地中 ，符合定义要求的只有乡镇企业用地
乡（镇）村公 乡镇 共设施和公益 企业 事业用地 用地 国有经营 性建设用 集体经营性 地 建设用地 宅基地 集体建设用地 经营性建设用地 集体经营性建设用地与乡镇企业用地关系示意图
集体经营性建设用地与乡镇企业用地关系示意图
截至2013年底，全国农村集体建设用地面积为3.1亿 亩，其中经营性建设用地面积为4200万亩，占农村集 体建设用地的13.55%。 ●截至2013年底，全国城市建设用地面积为49982.7平 方公里（折合7497.41万亩)，其中经营性建设用地面 积与全国城市建设用地之比为56.01%
•截至2013年底，全国农村集体建设用地面积为3.1亿 亩，其中经营性建设用地面积为4200万亩，占农村集 体建设用地的13.55%。 •截至2013年底，全国城市建设用地面积为49982.7平 方公里（折合7497.41万亩），其中经营性建设用地面 积与全国城市建设用地之比为56.01%
二、农村集体经营性建设用地入市的意义 流程再造，实现城乡建设用地市场直接对接 壮大农民集体经济，建立新的利益分配格局 创新农村土地地金融，促进产业结构升级
壮大农民集体经济，建立新的利益分配格局 流程再造，实现城乡建设用地市场直接对接 创新农村土地地金融，促进产业结构升级 二、农村集体经营性建设用地入市的意义
非经营性公共 经营性公共利 经营性非公共 用地需求 利益用地 益用地 利益用地 土地 主 用地来源 国家所有 集体所有 土地供给 供给 国家征收 行政划拨 市场 集体经营性建设用地入市前土地供给路径
集体经营性建设用地入市前土地供给路径
非经营性公共 经营性公共利 经营性非公共 用地需求 利益用地 益用地 利益用地 土地 主 用地来源 国家所有 集体所有 土地供给 供给 国家征收 行政划拨 市场 集体经营性建设用地入市前土地供给路径
集体经营性建设用地入市前土地供给路径