http://www.pheicom.cn 第五章引导案倒 ●●。。。。@。●。。。垂。春垂卷●。 京城职业房东也赚钱 来自温州的苏先生是一位老资格的房地产投资人。自1999年开始,苏 先生开始在北京买楼后出租。据苏先生介绍,截至今年10月,已经“精选 了10余套住宅,这些房产基本上一比较满意的价格出租给租户,给苏先生 带来了丰厚的投资收益:扣除出租房税金、物业管理费用以及偿还房屋的 按揭贷款,苏先生目前每月得到的租金净收益为5万元。而苏先生对这些房 产的先期投资(包括房屋首付款、律师费、评估费、保险费、公共维修基 金、契税、装修费等)共计240万元。这样算下来,苏先生的年投资收益率 超过了12%。 (项目投资要算好现金流入和流出) 与電子工出
1 第五章 引导案例 京城职业房东也赚钱 来自温州的苏先生是一位老资格的房地产投资人。自1999年开始，苏 先生开始在北京买楼后出租。据苏先生介绍，截至今年10月，已经“精选” 了10余套住宅，这些房产基本上一比较满意的价格出租给租户，给苏先生 带来了丰厚的投资收益：扣除出租房税金、物业管理费用以及偿还房屋的 按揭贷款，苏先生目前每月得到的租金净收益为.5万元。而苏先生对这些房 产的先期投资（包括房屋首付款、律师费、评估费、保险费、公共维修基 金、契税、装修费等）共计240万元。这样算下来，苏先生的年投资收益率 超过了12％。 （项目投资要算好现金流入和流出）
http://www.pheicom.cn 第5章项目投资管理 本章学习要点: ●现金流量的含义; ●项目现金流量的测算方法; ●项目决策评价指标的计算原理及决策应用 几种典型的项目投资决策方法及应用; 与電子工業出版社
2 第5章 项目投资管理 本章学习要点： ●现金流量的含义； ●项目现金流量的测算方法； ●项目决策评价指标的计算原理及决策应用； ●几种典型的项目投资决策方法及应用；
http://www.pheicom.cn 5.1项目投资概述 5.1.1项目投资的概念 5.1.2项目投资决策的原则 科学性原则 项目投 可行性原则 资原则 收益性原则 和谐性原则 電子工業出社
3 5.1 项目投资概述 5.1.1项目投资的概念 5.1.2 项目投资决策的原则 科学性原则 项目投 资原则 可行性原则 收益性原则 和谐性原则
http://www.pheicom.cn 5.1.3项目投资决策的程序 1选定投资机会、投资立项阶段 项目 2.投资可行性研究阶段 投资 决策 3项目评估决策阶段 程序 原则 4.项目投资控制预算实施阶段 5投资项目再评估阶段 与電子工業出版社 4
4 5.1.3项目投资决策的程序 项目 2.投资可行性研究阶段 投资 决策 程序 原则 3.项目评估决策阶段 4. 项目投资控制预算实施阶段 5.投资项目再评估阶段 1.选定投资机会、投资立项阶段
http://www.pheicom.cn 5.2项目投资现金流量及其测算 5.2.1项目投资现金流量的含义 5.2.2项目投资现金净流量的测算方法 1.初始现金净流量 初始现金固定资产,流动资产,其他固定资产 净流量投资投资投资变价收入 例题见教 材例5-1 与電子工業出版社
5 5.2 项目投资现金流量及其测算 5.2.1项目投资现金流量的含义 5.2.2项目投资现金净流量的测算方法 1.初始现金净流量 变价收入 固定资产 投 资 其 他 ＋ 投 资 流动资产 ＋ 投 资 固定资产 ＝ 净流量 初始现金 − 例题见教 材例5－1
http://www.pheicom.cn 2.营业现金净流量 年营业现「营业(付现 十折旧 金流量收入(成本 所得+折旧 税率 营业收入一付现成本所得税 例题 净利润+折旧 见教 材例 3.终结现金净流量 终结年现终结年营业,固定资产,垫支流动 金净流量现金净流量残值收入资金收回 与電子工業出版社 6
6 2.营业现金净流量 ＝净利润＋折旧 ＝营业收入－付现成本－所得税 ＋折旧 税 率 所 得 ＋折旧 － 成 本 付 现 － 收 入 营 业 ＝ 金流量 年营业现 1 3.终结现金净流量 资金收回 垫支流动 ＋ 残值收入 固定资产 ＋ 现金净流量 终结年营业 ＝ 金净流量 终结年现 例题 见教 材例 5－1
http://www.pheicom.cn 5.3项目投资评价指标 5.3.1非贴现评价指标 例题见教材例5.2 1.平灼报酬率(ARR) 平均报酬率(R=全部投资额0 泱规则, ◆在单一项目决策时,平均报酬率高于投资人要求的最低报 酬率时接受。否则,放弃; ◆在多个方案的互斥选择中,则平均报酬率高的方案更优。 与電子工業出版社 7
7 5.3 项目投资评价指标 5.3.1非贴现评价指标 1.平均报酬率（ARR） ％ 全部投资额 年平均投资净收益 平均报酬率（ARR)＝ 100 例题见教材例5.2 决策规则： ◆在单一项目决策时，平均报酬率高于投资人要求的最低报 酬率时接受。否则，放弃； ◆在多个方案的互斥选择中，则平均报酬率高的方案更优
http://www.pheicom.cn 2.静态投资回收期(n) (1)各年净现金流量相等 静态投资回收期固定资产原始投资额 年营业现金净流量 例题见教 材例53 与電子工業出版社
8 2.静态投资回收期（ｎ） （1）各年净现金流量相等 年营业现金净流量 固定资产原始投资额 静态投资回收期＝ 例题见教 材例5.3
http://www.pheicom.cn (2)各年营业现金净流量不相等 例题 见教 静态投资回收期=n+ 第n年尚未回收投资额 材例 第n+1年现金净流量 5.4 头规则 ◆在单一项目决策时,投资回收期低于投资人要求的回收期 接受,否则,放弃; ◆在多个互斥方案选择决策时,投资回收期短的方案较优。 与電子工業出版社
9 决策规则： ◆在单一项目决策时，投资回收期低于投资人要求的回收期 接受，否则，放弃； ◆在多个互斥方案选择决策时，投资回收期短的方案较优。 （2）各年营业现金净流量不相等 第 年现金净流量 第 年尚未回收投资额 静态投资回收期＝ + 1 + n n n 例题 见教 材例 5.4
http://www.pheicom.cn 5.3.2贴现评价指标 例题见教 动态投资回收期 材例5. 1.动投赞回收期计算原理 动态投资回收期是以公司要求的最低收益率为折现率计 算项目各期现金流量的现值,再运用投资回收期公式计算 项目的投资回收期。 2.隶规则: ◆在单一项目决策时,投资回收期低于投资人要求的回收期 接受,否则,放弃; ◆在多个互斥方案选择决策时,投资回收期短的方案较优。 電子工業出版社:10
10 1.动态投资回收期计算原理 动态投资回收期是以公司要求的最低收益率为折现率计 算项目各期现金流量的现值，再运用投资回收期公式计算 项目的投资回收期。 动态投资回收期 5.3.2贴现评价指标 2.决策规则： ◆在单一项目决策时，投资回收期低于投资人要求的回收期 接受，否则，放弃； ◆在多个互斥方案选择决策时，投资回收期短的方案较优。 例题见教 材例5.5
