第九讲房地产投资规划 案例导入：买房与租房 刘先生在某股份制公司任中层管理，目前年薪0万元左右，公可为其购买了五险一金， 今后升限空阿根大：麦子陈女士在第一个孩子出生后辞去了外企部门主管的工作，至今已在 家做了？年全职主妇。目前整个家庭年生活支出15万元左右，年锋结余5万元左右，在第 一个孩子出生后，刘先生在中心城区贷款买了一套三居室，老少三代同住至今，房贷在2008 年还清。两人父母都己退休，老人都有养老金和医疗保障，能做到不给儿女增添任何负担， 刘先生有单位上的各种保险。倦女士则按丽城镇函民养老和医疗的最高标准参加了社会保 段，夫妻二人，孩子以及双方的父母都没有任何商业保验。 两人现在急需解决的月题是： 1.究竟要不要买房？如果买房。手中积蓄不够5成首付，留足备用金后还差5万，如 何进行买房操作： 2若不买房，强遮自己降低生活水平目标也能过，可是眼看现在房子贝有成交量大解 下降却不见价格下降，再加上买房的口标区域位于未米较有升值潜力的中心藏区，如果今后 房价高涨，将为改睿居住条件带来更大的成本。应该怎么办？ 及根据目前这个家庭的财务状况，应该进行怎样的理财规划？ 主要内容：本章者先简要介绍了房地产投资的概念以及房地产投资中常见的风险，面后 重点介绍了房地产投资规划的流程与基本决策分斯工具，最后还对规行常用的佳房抵押贷款 方式做了简要对比。通过本章学习。学生要注意实例强化复利计算的实际运用能力。 阅读材料 1房地产投资的优缺点 房地产授货由于商品的特殊性，存在着不同于其他投资类型的静点，认识和草据这些特 点，是从事房地产投货的关键所在 (一》房地产授资的优点 1.。房地产是一种附用消费品 房地产是人们生活的必须消费品，但不同于一最的消贵品。一般情况下，房子的寿命都 在百年以上，少也可达几十年《我围商品房产权期限是0年)。所以这种长期耐用性，为投
1 第九讲 房地产投资规划 案例导入： 买房与租房 刘先生在某股份制公司任中层管理，目前年薪 30 万元左右，公司为其购买了五险一金， 今后升职空间很大；妻子陈女士在第一个孩子出生后辞去了外企部门主管的工作，至今已在 家做了 7 年全职主妇。目前整个家庭年生活支出 15 万元左右，年终结余 15 万元左右。在第 一个孩子出生后，刘先生在中心城区贷款买了一套三居室，老少三代同住至今，房贷在 2008 年还清。两人父母都已退休，老人都有养老金和医疗保障，能做到不给儿女增添任何负担。 刘先生有单位上的各种保险，陈女士则按照城镇居民养老和医疗的最高标准参加了社会保 险，夫妻二人、孩子以及双方的父母都没有任何商业保险。 两人现在急需解决的问题是： 1. 究竟要不要买房？如果买房，手中积蓄不够 5 成首付，留足备用金后还差 15 万，如 何进行买房操作？ 2. 若不买房，强迫自己降低生活水平目标也能过，可是眼看现在房子只有成交量大幅 下降却不见价格下降，再加上买房的目标区域位于未来较有升值潜力的中心城区，如果今后 房价高涨，将为改善居住条件带来更大的成本。应该怎么办？ 3. 根据目前这个家庭的财务状况，应该进行怎样的理财规划？ 主要内容：本章首先简要介绍了房地产投资的概念以及房地产投资中常见的风险，随后 重点介绍了房地产投资规划的流程与基本决策分析工具。最后还对现行常用的住房抵押贷款 方式做了简要对比。通过本章学习，学生要注意实例强化复利计算的实际运用能力。 阅读材料 1 房地产投资的优缺点 房地产投资由于商品的特殊性，存在着不同于其他投资类型的特点，认识和掌握这些特 点，是从事房地产投资的关键所在。 （一）房地产投资的优点 1. 房地产是一种耐用消费品 房地产是人们生活的必须消费品，但不同于一般的消费品。一般情况下，房子的寿命都 在百年以上，少也可达几十年（我国商品房产权期限是 70 年）。所以这种长期耐用性，为投
资盈刊提供了较多的时间机会。 2房地产的价值相对稳定 房地产相对其他消费品，具有相对稳定的价值。科技进步、社会发展等对其影响相对较 小。不像一般消费品，如汽车、电脑、家用电器等，随着科技水平的发展，价值只会不断下 降。所以房地产具有银好的保植、增值的功能。 3房地产具有不断升值的潜力 由于士地货忍的稀缺性、不可再生性，以及人口上升，居民生活水平提高。整个杜会对 房地产的面求长期处于上升趋势。具体来说。人总是要住房子的，而且在不断地换房。小换 大、低换高。这种变换机会为房地产投资带来可预期的收益。 《二》房地产授货的缺点 1,流动性相树较差 房地产作为不动产，最大的缺点就是流动性差。它不像其他金融产品，可随时变现或较 容易麦现。一校出租或出售都需要一定的时间。不可知、不可控。有时，为了快速变现，可 能要损失收益其至亏损才行。所以，房地产作为固定资产投资，一般是长期投资项目，家庭 必须没有现金压力才行，为了诚少这种风险，一检选择将房地产投资作为投资组合的一部分， 面非全部：另外在急需资金时，也可以把房地产燕押进行贷款。 2投资金额比较大 房地产授货的起点都比较大，一最动辄几十万，甚至上看万，对有些家庭米说，一辈子 的结余就是为了购买一套房子。目是，随着房地产市场的发展，各种房地产授货手段的推出： 也为普通家庭的房地产投宽提供了意择的余地，具体可参考前面介绍的几种房地产投资方 式。 3投班风险较大 房地产授货是一项政策性根强的经济活动，经济走势、宏观调腔、上地政策，城市规划、 房地产税收、租金管制等的变化都可能给房地产投资带来一定的风险。 2房地产价格及其影响因素 (一)房地产价格的概念 房地产的价格，是指在开发，建设、经营房地产过程中所耗费的全部社会必要劳动所形 成的价值与土地所有权价格棕合的货币表现。其最根本的特征是双重实体价格。其市场价格 可能会大千、等于或小于住宅的真实价值，面贝有在一个有效的市场中，市场价格才是自品
2 资盈利提供了较多的时间机会。 2. 房地产的价值相对稳定 房地产相对其他消费品，具有相对稳定的价值。科技进步、社会发展等对其影响相对较 小。不像一般消费品，如汽车、电脑、家用电器等，随着科技水平的发展，价值只会不断下 降。所以房地产具有很好的保值、增值的功能。 3. 房地产具有不断升值的潜力 由于土地资源的稀缺性、不可再生性，以及人口上升、居民生活水平提高，整个社会对 房地产的需求长期处于上升趋势。具体来说，人总是要住房子的，而且在不断地换房，小换 大、低换高。这种变换机会为房地产投资带来可预期的收益。 （二）房地产投资的缺点 1. 流动性相对较差 房地产作为不动产，最大的缺点就是流动性差。它不像其他金融产品，可随时变现或较 容易变现。一般出租或出售都需要一定的时间，不可知、不可控。有时，为了快速变现，可 能要损失收益甚至亏损才行。所以，房地产作为固定资产投资，一般是长期投资项目，家庭 必须没有现金压力才行。为了减少这种风险，一般选择将房地产投资作为投资组合的一部分， 而非全部；另外在急需资金时，也可以把房地产抵押进行贷款。 2. 投资金额比较大 房地产投资的起点都比较大，一般动辄几十万，甚至上百万。对有些家庭来说，一辈子 的结余就是为了购买一套房子。但是，随着房地产市场的发展，各种房地产投资手段的推出， 也为普通家庭的房地产投资提供了选择的余地，具体可参考前面介绍的几种房地产投资方 式。 3. 投资风险较大 房地产投资是一项政策性很强的经济活动，经济走势、宏观调控、土地政策、城市规划、 房地产税收、租金管制等的变化都可能给房地产投资带来一定的风险。 2 房地产价格及其影响因素 （一）房地产价格的概念 房地产的价格，是指在开发、建设、经营房地产过程中所耗费的全部社会必要劳动所形 成的价值与土地所有权价格综合的货币表现，其最根本的特征是双重实体价格。其市场价格 可能会大于、等于或小于住宅的真实价值，而只有在一个有效的市场中，市场价格才是商品
住房真实价值的反映。 目前我国城巾房地产的建设都是以筹合开发形式进行的，房地产价格一最都以综合开发 造价的形彩式出现的。所以，综合开发价格也就是房地产价格成房地产造价。我国各地综合开 发造价，虽然由于地区的不同有些差别，但是它们的主要内容是相同的。目前国内房地产价 格大体上包括以下内容： 1,土地费用，即征地补使费、拆迁安置费、土地开发费及土地出让金。 2建筑安装工程费，即住宅建筑安装工程费、附属工程贵、室外工程贵。 及配套工程费，即公共配套工程费、环卫绿化工程贵、“四源”费、大市政费。 4税费，即两税一费、管理费。 5销售贵用，一般包括销售前期费、销售推广费、合同交易费等、销售代理费和其他 费用。单独设立销售机构的，销售机构的贵用也计入销售费用。 6利润，是由销售收入（售价）减去各种成本、费用、税金后的余额。 数据显示，011年12月全国1G0个城市新建佳宅平均价格为880明元/平方米，具体构 成见下表。 全国100个械市住老价格构成 名日 金额（元） 比例 售价 8809 100m 土地贵用 2420 20%-35% 建筑安装工程费 2640 25M-35% 配套工程贵 610 6-83 税贵 440 4-6情 销售贵用 1250 13-15% 利洞 149 15-18% (二》房地产价格的特征 1。房地产价格的地域性 住宅是不动产，位置是决定住宅价植的根本因素，住宅市场属于局域性市场，因此房地 产的侏求状况、价格水平和价格走势都是当地的，在不同地区间各不相同。如2012年6月 新建佳宅平均价格为22930元/平方米，而长沙为6036元/平方米。 3
3 住房真实价值的反映。 目前我国城市房地产的建设都是以综合开发形式进行的，房地产价格一般都以综合开发 造价的形式出现的。所以，综合开发价格也就是房地产价格或房地产造价。我国各地综合开 发造价，虽然由于地区的不同有些差别，但是它们的主要内容是相同的。目前国内房地产价 格大体上包括以下内容： 1. 土地费用，即征地补偿费、拆迁安置费、土地开发费及土地出让金。 2. 建筑安装工程费，即住宅建筑安装工程费、附属工程费、室外工程费。 3. 配套工程费，即公共配套工程费、环卫绿化工程费、“四源”费、大市政费。 4. 税费，即两税一费、管理费。 5. 销售费用，一般包括销售前期费、销售推广费、合同交易费等、销售代理费和其他 费用。单独设立销售机构的，销售机构的费用也计入销售费用。 6. 利润，是由销售收入（售价）减去各种成本、费用、税金后的余额。 数据显示，2011 年 12 月全国 100 个城市新建住宅平均价格为 8809 元/平方米，具体构 成见下表。 全国 100 个城市住宅价格构成 名目 金额（元） 比例 售价 8809 100% 土地费用 2420 20%-35% 建筑安装工程费 2640 25%-35% 配套工程费 610 6-8% 税费 440 4-6% 销售费用 1250 13%-15% 利润 1449 15%-18% （二）房地产价格的特征 1. 房地产价格的地域性 住宅是不动产，位置是决定住宅价值的根本因素，住宅市场属于局域性市场，因此房地 产的供求状况、价格水平和价格走势都是当地的，在不同地区间各不相同。如 2012 年 6 月 新建住宅平均价格为 22930 元/平方米，而长沙为 6036 元/平方米
2交换代价的价格和使用代价的租金相结合 房地产由于价值大、使用寿命长，具有买卖和和赁两种交易方式。房地产的价格与机金 的关系，莞似于隆本的本金和利息的关系，住它房地产价格既可以用交换价格即出售价格表 示，也可以用一定期间的收益。即出租价格表示，出售价格与出粗价格并重。租金代表一定 期间的收拉，将收益以适当的折现率折现，就可以得到交换价格。 生房地产价格的个体差别性 房电产产品高度差别化，每处佳宅所处区位的白然、社会、经济条件的差异以及建筑物 的式样、朝向、规模、装饰、股备等方面的千差万别，强化了住宅品的单件性和异质性。因 此，房地产商品不存在市场统一价格。这是由于其产品的国定性和质量差异性，面积有限性 等决定的，使得房地产不具备完全的白由市场，其价格不易识刷。 4房地产价格的增值性 在长期中，房地产保值性源于其功修的水久性和需求的不变性，房地产增值在于房地产 商品的相对稀缺性，士地供给缺乏弹性和戴市人口的刚性增加等原因。另外也会因为以下原 因增值：新追加的投入，如房屋功能布局的改善和重新装修等：由于建材价格等房地产生产 成木上流而导致重置成木增加等， 《三》房地产价格的影南因素 房地产市场价格水平，既受到成本与费用构成的影响，同时也是其他众多因素相互作用 的结果。这些因素包括： 1,社会因素 社会因素包括社会治安状况、人口密度、家庭结构、消费心理等。例如，人口密度高的 地方对住房雷求多，价格也：较高：家庭结构趋于小型化增加了家庭单位数量，从而引起住 房需求的增加，也会拍高住房的价格。人们闹贵心理的变化也影响着房地产的设计和开发建 设，当人们消费心理领向于经济实用型的时核，房地产的设计和开发都会以降低成木和售价 为目标，当人们消费心理趋于舒适方便时，房地产开发则注重功能的完善和居住环境的美化， 虽然这可能会增如开发成本，但同时也提高了售价。 2政治因素 政治因素是指会对房地产价格产生影响的围家政策法规，包括房地产价格政策，税收政 策、城市发展线划等。例如，目前我国政府正通过制定政策法规数力于减少房地产开发和交 号过醒中的各种不合理收费，从面降低住房价格，使之与广大居民的收入相匹配， 3经济因素
4 2. 交换代价的价格和使用代价的租金相结合 房地产由于价值大、使用寿命长，具有买卖和租赁两种交易方式。房地产的价格与租金 的关系，类似于资本的本金和利息的关系。住宅房地产价格既可以用交换价格即出售价格表 示，也可以用一定期间的收益，即出租价格表示，出售价格与出租价格并重。租金代表一定 期间的收益，将收益以适当的折现率折现，就可以得到交换价格。 3. 房地产价格的个体差别性 房地产产品高度差别化，每处住宅所处区位的自然、社会、经济条件的差异以及建筑物 的式样、朝向、规模、装饰、设备等方面的千差万别，强化了住宅品的单件性和异质性。因 此，房地产商品不存在市场统一价格，这是由于其产品的固定性和质量差异性、面积有限性 等决定的，使得房地产不具备完全的自由市场，其价格不易识别。 4. 房地产价格的增值性 在长期中，房地产保值性源于其功能的永久性和需求的不变性。房地产增值在于房地产 商品的相对稀缺性，土地供给缺乏弹性和城市人口的刚性增加等原因，另外也会因为以下原 因增值：新追加的投入，如房屋功能布局的改善和重新装修等；由于建材价格等房地产生产 成本上涨而导致重置成本增加等。 （三）房地产价格的影响因素 房地产市场价格水平，既受到成本与费用构成的影响，同时也是其他众多因素相互作用 的结果。这些因素包括： 1. 社会因素 社会因素包括社会治安状况、人口密度、家庭结构、消费心理等。例如，人口密度高的 地方对住房需求多，价格也就较高；家庭结构趋于小型化增加了家庭单位数量，从而引起住 房需求的增加，也会抬高住房的价格。人们消费心理的变化也影响着房地产的设计和开发建 设，当人们消费心理倾向于经济实用型的时候，房地产的设计和开发都会以降低成本和售价 为目标。当人们消费心理趋于舒适方便时，房地产开发则注重功能的完善和居住环境的美化。 虽然这可能会增加开发成本，但同时也提高了售价。 2. 政治因素 政治因素是指会对房地产价格产生影响的国家政策法规，包括房地产价格政策、税收政 策、城市发展规划等。例如，目前我国政府正通过制定政策法规致力于减少房地产开发和交 易过程中的各种不合理收费，从而降低住房价格，使之与广大居民的收入相匹配。 3. 经济因素
经济因需包括宏观经济状况、物价状况、居民收入状况等。例如，当经济处于增长期时， 杜会对房地产的需求强烈，其价格也水涨船高。当经济处于莆条期时，社会对各种房地产的 需求减少，价格自然会下降。物价水平和居民收入水平也与房地产价格呈同白变动。 4自然因素 白然因素包括房陆产所处地及的地质，地形、地势及气候等。例如，地质和地形条件决 定了房地产基础施工的难度，投入的成本越大，开发的房地产价格就越高。气候温和适宜、 空气质量促良的地域。其房地产价格也会比气核相对恶劣的地域高。 区城因素 区线因素包括交通状况、公共设随、配套设施、学校、医院、商业网点、环境状况等 例如，地处交通健利城区的房地产价格教高，交通不方便的年区侧价格偏低，对于商业房地 产，区城因素尤其重要。繁荣的商圈区域内的房地产价格高品，因持有这些区域的房地产而 取得的租金收入不羊。 6个别因素 个别因素是指影响某个房地产项目的具体因素，但括建筑物造型，风格，色调，朝向， 结构、材料、功能设计、德工质量、物业管理水平等。功能设计合理、施工质量优良、通风 采光好和良好的朝向等因素都会相应地在房地产价格上体现出来。 3房地产投资的收拉与风险 《一)房地产授资的收益 房地产授质的收益主要有销售牧益，租金收益、整税收益和无形收益， 【.销售收益是折房地产卖出收入减去房地产购入成木和应的税金后的余额，它是房地 产投宽者卖出房产时得到的房地产投资收益。 2粗金收益指房地产投资者从所相有的房地产取得的相金收入中扣除各种支出后的余 额，它是房地产投贤者利用所拥有的房地产从事租赞所取得的净收入。 3避税收益是指由于提取房地产折旧而降低纳税基数，给投资者带来的收益。道税收 益是房地产授货的同接收盆，房德产斯旧是指以货币彩式表现的房地产在使用过程中由于有 形和无形损耗围逐渐碱少的价植。 4。无形收益是指房地产投资者因投隆而获得的心理享受。房地产投资的无形收益与授 资者的心理因素有很大的美系（比如，授鬓者偏好、预期等），它不是直接通过可计量的投 资收益体现的
5 经济因素包括宏观经济状况、物价状况、居民收入状况等。例如，当经济处于增长期时， 社会对房地产的需求强烈，其价格也水涨船高。当经济处于萧条期时，社会对各种房地产的 需求减少，价格自然会下降。物价水平和居民收入水平也与房地产价格呈同向变动。 4. 自然因素 自然因素包括房地产所处地段的地质、地形、地势及气候等。例如，地质和地形条件决 定了房地产基础施工的难度，投入的成本越大，开发的房地产价格就越高。气候温和适宜、 空气质量优良的地域，其房地产价格也会比气候相对恶劣的地域高。 5. 区域因素 区域因素包括交通状况、公共设施、配套设施、学校、医院、商业网点、环境状况等。 例如，地处交通便利城区的房地产价格较高，交通不方便的郊区则价格偏低。对于商业房地 产，区域因素尤其重要。繁荣的商圈区域内的房地产价格高昂，因持有这些区域的房地产而 取得的租金收入不菲。 6. 个别因素 个别因素是指影响某个房地产项目的具体因素，包括建筑物造型、风格、色调、朝向、 结构、材料、功能设计、施工质量、物业管理水平等。功能设计合理、施工质量优良、通风 采光好和良好的朝向等因素都会相应地在房地产价格上体现出来。 3 房地产投资的收益与风险 （一）房地产投资的收益 房地产投资的收益主要有销售收益、租金收益、避税收益和无形收益。 1. 销售收益是指房地产卖出收入减去房地产购入成本和应纳税金后的余额，它是房地 产投资者卖出房产时得到的房地产投资收益。 2. 租金收益指房地产投资者从所拥有的房地产取得的租金收入中扣除各种支出后的余 额，它是房地产投资者利用所拥有的房地产从事租赁所取得的净收入。 3. 避税收益是指由于提取房地产折旧而降低纳税基数，给投资者带来的收益。避税收 益是房地产投资的间接收益。房地产折旧是指以货币形式表现的房地产在使用过程中由于有 形和无形损耗而逐渐减少的价值。 4. 无形收益是指房地产投资者因投资而获得的心理享受。房地产投资的无形收益与投 资者的心理因素有很大的关系（比如，投资者偏好、预期等），它不是直接通过可计量的投 资收益体现的
(二)房地产授货的风险 房地产业是一个具型风险行业，个人进行房地产授货的面临的风险主要米自政策风险， 社会风险、经济风险、自然风险。 1,政童风险是指政府出于某种目的，制定和改变房地产政策及相关政策。例如，经济 体制改革、金融调整、士地使用制度改革、住房制度改革、金融政策出台、环保或薰、新法 律出台等都会给房地产投隆未来收益产生不确定性的影响。如。011年国务院出台“国十 一条”，严格二套房贷管理，首付不得低于%，如大房地产贷款窗口指导，同时也上调银 行准备金率，限制住房贷款规模等。 2社会风险是指人文社会环境变化对房地产业市场的影响。主要表现为人口素质、受 教育水平、家庭结构、杜会治安、城市线划、区域发展等因素的影响。比如，戴市线明确 了线市在一定时期内的发展线模和方向，也就基本确定了该区线房地产供需状况：同时对城 市用地进行了功能分区，确定用地性质，直接影响地产价植。 3经济风险是指一系列经济环境和与经济发展相美的随机因素的影响。如利率，税率 的变化，工贷收入、杜会购买力、市场流通等方雨给房地产授货未来收登带蒂米的影响。 4.自然风险是指自然原因树房地产商品生产过程和经营过程造成的损失。 5道德风险是指由于国内房地产市场的不成熟，少数开发商进行的违混、默黑行为， 如房屋的质量，合同的不公正、产权的不光善等。可隆给房地产投资带来损失。 (三)如何防靠房地产授货风险 房地产授货风险的防范与处理，是指面对不月类罩、不同概率和不同规柄的风险，应该 采取相应的措施和方法，使房地产投资过程中的风险减到最低程度。 1.美生政策变动，认准投资方向 我国房地产起步较晚，市场不规范，与发达国家相比，房地产业受政府政策影响银大。 而任何政策都不是一成不变的。一旦政策发生变化，必然将对经济发展和投资者的预期收益 产生一定程度影响。所以，投资者需要时刻关注国家各项方针政策变化，如宏观经济政策、 国家税收或策、射政、货币、产业、住宅政策制度的改革。还特别需要关注政府对房地产开 发的老度。对各项政策的研究。既有助于房地产投隆确定正确的授货开发方向，正确风测未 来，又有利于其根据政策变动及时调整授鬓策略、有效控制房地产授鬓风险。 2去伪存真，优化分析 随着投货者获得的信息量的增加。必然会出现不充分或者不准确信息，此时必须尽可能 地调查市场，去伪存真。正确的信息可以提高投资者决策行为的正确度、降低决策风险：错 6
6 （二）房地产投资的风险 房地产业是一个典型风险行业，个人进行房地产投资的面临的风险主要来自政策风险、 社会风险、经济风险、自然风险。 1. 政策风险是指政府出于某种目的，制定和改变房地产政策及相关政策。例如，经济 体制改革、金融调整、土地使用制度改革、住房制度改革、金融政策出台、环保政策、新法 律出台等都会给房地产投资未来收益产生不确定性的影响。如，2011 年国务院出台“国十 一条”，严格二套房贷管理，首付不得低于 40%，加大房地产贷款窗口指导，同时也上调银 行准备金率，限制住房贷款规模等。 2. 社会风险是指人文社会环境变化对房地产业市场的影响。主要表现为人口素质、受 教育水平、家庭结构、社会治安、城市规划、区域发展等因素的影响。比如，城市规划明确 了城市在一定时期内的发展规模和方向，也就基本确定了该区域房地产供需状况；同时对城 市用地进行了功能分区，确定用地性质，直接影响地产价值。 3. 经济风险是指一系列经济环境和与经济发展相关的随机因素的影响。如利率、税率 的变化，工资收入、社会购买力、市场流通等方面给房地产投资未来收益带来的影响。 4. 自然风险是指自然原因对房地产商品生产过程和经营过程造成的损失。 5. 道德风险是指由于国内房地产市场的不成熟，少数开发商进行的违规、欺骗行为， 如房屋的质量、合同的不公正、产权的不完善等，可能给房地产投资带来损失。 (三)如何防范房地产投资风险 房地产投资风险的防范与处理，是指面对不同类型、不同概率和不同规模的风险，应该 采取相应的措施和方法，使房地产投资过程中的风险减到最低程度。 1. 关注政策变动，认准投资方向 我国房地产起步较晚，市场不规范，与发达国家相比，房地产业受政府政策影响很大。 而任何政策都不是一成不变的。一旦政策发生变化，必然将对经济发展和投资者的预期收益 产生一定程度影响。所以，投资者需要时刻关注国家各项方针政策变化，如宏观经济政策、 国家税收政策、财政、货币、产业、住宅政策制度的改革。还特别需要关注政府对房地产开 发的态度。对各项政策的研究，既有助于房地产投资确定正确的投资开发方向、正确预测未 来，又有利于其根据政策变动及时调整投资策略、有效控制房地产投资风险。 2. 去伪存真，优化分析 随着投资者获得的信息量的增加，必然会出现不充分或者不准确信息。此时必须尽可能 地调查市场，去伪存真。正确的信息可以提高投资者决策行为的正确度、降低决策风险；错
误的信息可能造成对自身条件和外部环境判斯失误，从而增加决策风险。同时还要学会优化 分析。在掌握大量信息的基础上，授货者应依靠经验域技术方法进行风险分析，优化投贷策 略，最后确定适合投资者的最佳方案，能为授废者采取房地产投资的行动提供更有效率的决 策依据。 3采用投资分散组合策略 各种不月类型的房地产的投隆风险大小不一，收益高低也不尽相同，通常情况下，风险 大的投资回服率相对较高，回报率低的投货相对风险较低。科学的确定授入不网类型房地产 合理的资金比例，利用个别房地产投资的高收益你补低收整的房地产的损失，能够将房地产 投资风险平均分布，从而可以得到一个稳定、平均的收益。 4租房与买房决策 租房？还是买房？对于这个问题似乎很难给出单一而准确的答案，当面对着这样的透择 时，关健还是看个人或者家庭是否己经具备了买房的能力。 (一》粗房与买房比较 住房迹择的比较 项目 优点 缺点 拎包入住，工作变动没有处置房产 没有归属感和足够的安全感：可能 的底烦：可为自己省下一大笔装修 面隆房素蓬租、催租或提前爱的行 贵用，还可根据交通、个人喜好换 为：只能拥有房屋的使用权，不能 房：不必承担未来可能出现的房屋 和房 随意装修、置办家电：孩子设法落 推修费用和有关的税收：储蓄货金 户，入托，入学需要数纳择校费： 有很好的流动性，省出的钱可以投 万一未来房价上澄，买房的梦塑更 货或提高生活质量：不川操心房价 如遥退无期 的涂跌：不用粗心能否拿到房产正
7 误的信息可能造成对自身条件和外部环境判断失误，从而增加决策风险。同时还要学会优化 分析。在掌握大量信息的基础上，投资者应依靠经验或技术方法进行风险分析，优化投资策 略，最后确定适合投资者的最佳方案，能为投资者采取房地产投资的行动提供更有效率的决 策依据。 3. 采用投资分散组合策略 各种不同类型的房地产的投资风险大小不一，收益高低也不尽相同。通常情况下，风险 大的投资回报率相对较高，回报率低的投资相对风险较低。科学的确定投入不同类型房地产 合理的资金比例，利用个别房地产投资的高收益弥补低收益的房地产的损失，能够将房地产 投资风险平均分布，从而可以得到一个稳定、平均的收益。 4 租房与买房决策 租房？还是买房？对于这个问题似乎很难给出单一而准确的答案。当面对着这样的选择 时，关键还是看个人或者家庭是否已经具备了买房的能力。 （一）租房与买房比较 住房选择的比较 项目 优点 缺点 租房 拎包入住，工作变动没有处置房产 的麻烦；可为自己省下一大笔装修 费用，还可根据交通、个人喜好换 房；不必承担未来可能出现的房屋 维修费用和有关的税收；储蓄资金 有很好的流动性，省出的钱可以投 资或提高生活质量；不用操心房价 的涨跌；不用担心能否拿到房产证 没有归属感和足够的安全感；可能 面临房东涨租、催租或提前毁约行 为；只能拥有房屋的使用权，不能 随意装修、置办家电；孩子没法落 户，入托、入学需要缴纳择校费； 万一未来房价上涨，买房的梦想更 加遥遥无期
买了之后万一出现质量问题或开 房子能够给予白属感、满足感和安 发商承诺无法兑现等月题就悲剧 全感：拥有房地产的所有权，必要 了：环境改善的余地较小，维护房 时可拿房产做抵押：保证稳定长期 尿的事情还得亲力亲为：需要负担 的居佳条件，可随意装修，买家具： 可能出现的不动产税和遗产税等： 买房 不用忍受房东催做房和或因房东 变现能力较差，面临房产价值下降 变故而被迫搬家等，孩子可以就近 的风险：如更换工作地点，还要花 入托、入学：是家庭的保值赏产， 时阿花精力找买家或相客：面临由 有较好的抵抗通货廊账的能力，还 于利率提高导效的月还款增如，万 可出粗、转让 无法还贷，业主有可能失去房子 (二)租房与买房适用人群 1。适合租房人那 一是初入职场的年轻人，特别是刚毕业的大学生，经济能力不强，选择和房尤其是合和 比较划算。二是工作流动性较大的人群，在工作尚未稳定时买房，一旦工作调动会产生一笔 不菲的交通成本支出。三是收入不稳定的人丽，一且出现难以还先的情况。房产甚至有可能 被银行没收。 2适合买房人群 一是相对成熟一些的人群。包括工作多年、经济实力雄厚的白领。二是置业升级愿望强 劲的啊房者，也可以卖掉明房买新房。满足对生话晶位的追求，三是准备结婚的新人，如果 货金不足的话。二手房则是不错的婚房选择。 (三)租房与买房经济分析 租房还是买房的选择，与个人或者家庭的支付能力密切相关。另外还需要衡量其成本。 1.个人支付能力分析 投资房地产是一项投货大、周期长的授货行为。因此事先做好评估和计划必不可少。正 确估量个人贷产，再根据需求和实际支付能力米缘合考虑具体选择租房还是买房以及买什么 房。 (1)个人净资产 估算个人支付旋力的核心是市慎地计算个人的净贷产，这个是结合第一章所学的个人财
8 买房 房子能够给予归属感、满足感和安 全感；拥有房地产的所有权，必要 时可拿房产做抵押；保证稳定长期 的居住条件，可随意装修，买家具； 不用忍受房东催缴房租或因房东 变故而被迫搬家等；孩子可以就近 入托、入学；是家庭的保值资产， 有较好的抵抗通货膨胀的能力，还 可出租、转让 买了之后万一出现质量问题或开 发商承诺无法兑现等问题就悲剧 了；环境改善的余地较小，维护房 屋的事情还得亲力亲为；需要负担 可能出现的不动产税和遗产税等； 变现能力较差，面临房产价值下降 的风险；如更换工作地点，还要花 时间花精力找买家或租客；面临由 于利率提高导致的月还款增加，万 一无法还贷，业主有可能失去房子 （二）租房与买房适用人群 1. 适合租房人群 一是初入职场的年轻人，特别是刚毕业的大学生，经济能力不强，选择租房尤其是合租 比较划算。二是工作流动性较大的人群，在工作尚未稳定时买房，一旦工作调动会产生一笔 不菲的交通成本支出。三是收入不稳定的人群，一旦出现难以还贷的情况，房产甚至有可能 被银行没收。 2. 适合买房人群 一是相对成熟一些的人群，包括工作多年、经济实力雄厚的白领。二是置业升级愿望强 劲的购房者，也可以卖掉旧房买新房，满足对生活品位的追求。三是准备结婚的新人，如果 资金不足的话，二手房则是不错的婚房选择。 （三）租房与买房经济分析 租房还是买房的选择，与个人或者家庭的支付能力密切相关，另外还需要衡量其成本。 1. 个人支付能力分析 投资房地产是一项投资大、周期长的投资行为，因此事先做好评估和计划必不可少。正 确估量个人资产，再根据需求和实际支付能力来综合考虑具体选择租房还是买房以及买什么 房。 （1）个人净资产 估算个人支付能力的核心是审慎地计算个人的净资产，这个是结合第一章所学的个人财
务报表来进行分析，即个人总资产减去个人总负债后的念额。 个人总宽产即个人所拥有的所有财富，包括自用住笔，家具、艺术收藏晶、交通工具 现金、倩券、股票等。其中有些因定资产。如住房、家具。应该以能服手变现的价格加以计 量。这类资产的取得，是为了让你和家人可以长期使用和享受。所以自住性的房地产属于个 人资产，不属于长期投货，线时务规划的观点而言，自住以外的房屋或十地只有在以障取租 金收入成将来的差价为购置目的时，。才算是投贤性房地产。 个人总负债是个人应偿还的的债务，包括按属贷款、汽车消费贷款和其他短期借款等。 队员曾通工薪阶层，实际总负债额不宜超过？个月家庭日常支出总和， 对于中国的工析阶层来说，个人资产中还包括己餐存的住房公积金。住房公积金是职工 在其工作年限内，由眼工本人及所在单位分别按职工工资收入的一定比例逐月做存至积工个 人住房公积金账户的资金。该项贷金全部归积工个人所有，由政府设立的公积金法定机构统 一管理。用于以贷款形式支转眼工买房。 (2)个人综合支付能力评佔 确定个人投资房地产的综合支付能力时，不仅要看个人的净资产，还要分析个人的现金 流，包括因定收入，整时收入，来来收入，当前支出和预计未来支出。如果个人净资产为正 量，投货者首先要确定能用来投资房地产的货金数颜。然后，再根据白已家庭月收入的多少 及预期。最箕确定用于购买房地产，：还恨行按拥先款本息的数额。基本的原则仍然是量力 而行，低满是个人的房地产投资需求，同时又不给自己带来沉重的街务负相。 例如，个人净资产中可用于购买房地产的金额为12万元，家庭月收入为8000元，月平 均支出000元，其他投资支出为1000元，预期未来收入稳定，投资房地产的支付能力为 10万元首付款，月平均可偿还银行按揭贷款本皂的最大数额为8000-4000-1000-3000元。 此时可以购买总价值为60万元的房地产，首付20%为12万元，其余48万元可以申请银行 按揭，以每月整还3000元以内为限。但如果对未来收入感到不确定性大，就需要降低投资 房地产的总价值。 2年成本分析 简单的说。年成本分析即比较租房一年的花费与购房一年的花费，哪一项对魔金的占用 更多。成本小的则更为划算，可以考虑作为决策的结果。可以使用公式进行计算： 购房年成本·首付款×机会成本率+贷款余额×贷款刊率+年推修费及税金一房价每年涤 幅 租房年成本=年租金+押金×机会成本率 9
9 务报表来进行分析，即个人总资产减去个人总负债后的余额。 个人总资产即个人所拥有的所有财富，包括自用住宅、家具、艺术收藏品、交通工具、 现金、债券、股票等。其中有些固定资产，如住房、家具，应该以能脱手变现的价格加以计 量。这类资产的取得，是为了让你和家人可以长期使用和享受。所以自住性的房地产属于个 人资产，不属于长期投资。就财务规划的观点而言，自住以外的房屋或土地只有在以赚取租 金收入或将来的差价为购置目的时，才算是投资性房地产。 个人总负债是个人应偿还的的债务，包括按揭贷款、汽车消费贷款和其他短期借款等。 队员普通工薪阶层，实际总负债额不宜超过 3 个月家庭日常支出总和。 对于中国的工薪阶层来说，个人资产中还包括已缴存的住房公积金。住房公积金是职工 在其工作年限内，由职工本人及所在单位分别按职工工资收入的一定比例逐月缴存至职工个 人住房公积金账户的资金。该项资金全部归职工个人所有，由政府设立的公积金法定机构统 一管理，用于以贷款形式支持职工买房。 （2）个人综合支付能力评估 确定个人投资房地产的综合支付能力时，不仅要看个人的净资产，还要分析个人的现金 流，包括固定收入、临时收入、未来收入、当前支出和预计未来支出。如果个人净资产为正 数，投资者首先要确定能用来投资房地产的资金数额。然后，再根据自己家庭月收入的多少 及预期，最终确定用于购买房地产、偿还银行按揭贷款本息的数额。基本的原则仍然是量力 而行，既满足个人的房地产投资需求，同时又不给自己带来沉重的债务负担。 例如，个人净资产中可用于购买房地产的金额为 12 万元，家庭月收入为 8000 元，月平 均支出 4000 元，其他投资支出为 1000 元，预期未来收入稳定，投资房地产的支付能力为 10 万元首付款，月平均可偿还银行按揭贷款本息的最大数额为 8000-4000-1000=3000 元。 此时可以购买总价值为 60 万元的房地产，首付 20%为 12 万元，其余 48 万元可以申请银行 按揭，以每月偿还 3000 元以内为限。但如果对未来收入感到不确定性大，就需要降低投资 房地产的总价值。 2. 年成本分析 简单的说，年成本分析即比较租房一年的花费与购房一年的花费，哪一项对资金的占用 更多。成本小的则更为划算，可以考虑作为决策的结果。可以使用公式进行计算： 购房年成本=首付款×机会成本率+贷款余额×贷款利率+年维修费及税金-房价每年涨 幅 租房年成本=年租金+押金×机会成本率
5知何租房 《一》肌房的基本流 对于个人来说，租赞房屋一殿要分为五个步骤： 1.确定预租区域 首先，要明确相房想实现的具体条件。如选择与工作单位近的区域、重点商圈附近或者 之通便利的小区，以公交出行为主还是选择地铁沿线等等。有了房源选择的大致意愿，才能 更好的确定租房区域。有效避免选房的官目性、低效性， 第二步，镇定粗房的区域范围。经过第一步的辩选，和房人应该提前规划出大政位置： 这一步骤的目的可以使选房区线范围馏小到某个商圈威者某个社区，能够馏复遗房时间。 第三步，对房屋情况及租金水平有一个明确的预期。如对房屋居室、使层，配套设能的 要求，预计支付相金的价格水平段。前期的粗房规划对快速锁定房源丰常有利： 2寻找房源 初次程房者一般可以通过房产中介或是权威的网站寻找感兴整的房源。在此过程中要特 别注意通过大型的、货质齐全的中介或权威网站寻找房源，以免上当受编。 3看房、选房注意事项 实地看房封，一定要仔细考黎圆边环境和房子本身。查看房子周边购物、交通等是否便 利，房子户型、采光是否合理等。因为这些因素将直楼影响到你的日常生话：还要检查屋内 设域、配置好坏及有无安全隐患，并将家电都试用一遍，校直插头是否漏电，再看日常设域 是否良好，等等。只有这些综合因素都让你满意的房子，才适合入住。 4签订合同 在签订租房合月时，要注意合同中权利和义务的明确性。重要的款项有：物业费、水电 费、煤气贵、电话费、有线电视费、网络使用费等以什么方式嫩钠，每个月什么时候嫩纳房 租，房屋设随如果丰人为损坏时该由谁米负责锥修，房屋设篷出现月题减者自然老化时由裤 来承粗雀修费用，如果房东或者粗房人提前终止合同该如柯赔偿等。以保证自己的合法权益 不受侵害。 反交付明贴 在合同提定的房屋交付日，双方需要到房星晃场进行房屋交验，交验时能应注意以下几 点：房屋是否与合同的定的一致：家电，家具等是否与合同相符：钥匙是否已交付：水、电 煤表数字等。 (二》祖房应注意的事项
10 5 如何租房 （一）租房的基本流程 对于个人来说，租赁房屋一般要分为五个步骤： 1. 确定预租区域 首先，要明确租房想实现的具体条件。如选择与工作单位近的区域、重点商圈附近或者 交通便利的小区，以公交出行为主还是选择地铁沿线等等。有了房源选择的大致意愿，才能 更好的确定租房区域，有效避免选房的盲目性、低效性。 第二步，锁定租房的区域范围。经过第一步的筛选，租房人应该提前规划出大致位置。 这一步骤的目的可以使选房区域范围缩小到某个商圈或者某个社区，能够缩短选房时间。 第三步，对房屋情况及租金水平有一个明确的预期。如对房屋居室、楼层、配套设施的 要求，预计支付租金的价格水平段。前期的租房规划对快速锁定房源非常有利。 2. 寻找房源 初次租房者一般可以通过房产中介或是权威的网站寻找感兴趣的房源。在此过程中要特 别注意通过大型的、资质齐全的中介或权威网站寻找房源，以免上当受骗。 3. 看房、选房注意事项 实地看房时，一定要仔细考察周边环境和房子本身。查看房子周边购物、交通等是否便 利，房子户型、采光是否合理等，因为这些因素将直接影响到你的日常生活；还要检查屋内 设施、配置好坏及有无安全隐患，并将家电都试用一遍，检查插头是否漏电，再看日常设施 是否良好,等等。只有这些综合因素都让你满意的房子，才适合入住。 4. 签订合同 在签订租房合同时，要注意合同中权利和义务的明确性。重要的款项有：物业费、水电 费、煤气费、电话费、有线电视费、网络使用费等以什么方式缴纳，每个月什么时候缴纳房 租，房屋设施如果非人为损坏时该由谁来负责维修，房屋设施出现问题或者自然老化时由谁 来承担维修费用，如果房东或者租房人提前终止合同该如何赔偿等。以保证自己的合法权益 不受侵害。 5. 交付钥匙 在合同规定的房屋交付日，双方需要到房屋现场进行房屋交验，交验时您应注意以下几 点：房屋是否与合同约定的一致；家电、家具等是否与合同相符；钥匙是否已交付；水、电、 煤表数字等。 （二）租房应注意的事项