第四章房地产评估教学辅导 2023年7月17日 一、本章内容及重、难点问题 本章讲述的是房地产评告的基本方法。具体内容包括： (一)建筑物评估残余估价法 重点举握 (二)建筑物评估成本法 一一般了解 (三)土地使用权评估残余估价法 重点掌握 (四)土地使用权评估成本法 重点掌握 (五)土地使用权评估的剩余法 重点掌握 (六)土地使用权评估收益法 重点掌握 (七)土地使用权理论知识 一般了解 二、本章重、难点问题辅导 (一)建筑物评估的残余估价法 建筑物残余估价法是折建筑物与其基地合并计算收益，在用收益还源法以外的方法能求得士地 的价格时，从建筑物及其基地所产生的收益中，扣除自属于基地的纯收益，即可得到归属于建筑物 的纯收益，再用建筑物的还原利率还原，便可得到建筑物的评估价。在计算属于土地的纯收益时， 一般是以市场比较法或成本逼近法等求得土地价格后，乘上土地的还原利轧便可得到。 建筑物残余估价法从评估原理的角度属于收益还原法的一种。它尤其适用于其他方法难以准确 判断土地成建筑物的价格的情况，例如，当建筑物的用途、使用强度与土地的最佳使用不尽一致的 时械，需判新因建筑物的存在而导致土地中值的诚植幅度，月其也方法根雄作出准确判断。此时运 用建筑物残余估价法可以给出一个比较合理的说明。 现举例说明建筑物残余估价法的应用： 某砖混结构单层佳宅，宅基地200平方米，建筑面积120平方米，月粗金2400元，土地还原利率 为器，建筑物还原利率为10%，建筑物评估时的剩余使用年限为25年，用建筑物残余估价法评估该住 宅建筑物价格。 年房租收入=2400X12=2900(元 年总费用如下： 房租损失准备费（以半月租金计）-1200（元） 房产税（按年粗金的12）-28800×12-3456（元） 士地使月悦（每年拔2元/计）200X2=400(元)】 管理费（核年程金的3汽计）=28800×3精=864（元） 。1a
- 1 - 第四章 房地产评估教学辅导 2023年7月17日 一、本章内容及重、难点问题 本章讲述的是房地产评估的基本方法。具体内容包括： （一）建筑物评估残余估价法 ————— 重点掌握 （二）建筑物评估成本法 ————— 一般了解 （三）土地使用权评估残余估价法 ————— 重点掌握 （四）土地使用权评估成本法 ————— 重点掌握 （五）土地使用权评估的剩余法 ————— 重点掌握 （六）土地使用权评估收益法 ————— 重点掌握 （七）土地使用权理论知识 ————— 一般了解 二、本章重、难点问题辅导 （一）建筑物评估的残余估价法 建筑物残余估价法是指建筑物与其基地合并计算收益，在用收益还原法以外的方法能求得土地 的价格时，从建筑物及其基地所产生的收益中，扣除归属于基地的纯收益，即可得到归属于建筑物 的纯收益，再用建筑物的还原利率还原，便可得到建筑物的评估价。在计算属于土地的纯收益时， 一般是以市场比较法或成本逼近法等求得土地价格后，乘上土地的还原利率便可得到。 建筑物残余估价法从评估原理的角度属于收益还原法的一种。它尤其适用于其他方法难以准确 判断土地或建筑物的价格的情况。例如，当建筑物的用途、使用强度与土地的最佳使用不尽一致的 时候，需判断因建筑物的存在而导致土地市值的减值幅度，用其他方法很难作出准确判断。此时运 用建筑物残余估价法可以给出一个比较合理的说明。 现举例说明建筑物残余估价法的应用: 某砖混结构单层住宅，宅基地200平方米，建筑面积120平方米，月租金2400元，土地还原利率 为8%，建筑物还原利率为10%，建筑物评估时的剩余使用年限为25年，用建筑物残余估价法评估该住 宅建筑物价格。 年房租收入=2400×12=28800(元) 年总费用如下: 房租损失准备费 (以半月租金计)=1200(元) 房产税 (按年租金的12%)=28800×12%=3456(元) 土地使用税 (每年按2元/m2计)=200×2=400(元) 管理费 (按年租金的3%计)=28800×3%=864(元)
修塔费（核年程金的韩计）=28800×4韩=1152（元） 保险费=28感（元） 年总费用=1200+3456+400+861+1152+28=7360（元） 年总纯收益-28800-7360-21440（元） 另运用市场法和成木通近法等，求得土地使月权价格每平方 米1000元，则士抱使用权总价为200×1000-200000（元） 月属土地的年纯收益为200000×8篇=16000（元） 数白属于建筑物的年纯收益为21440-16000-5440（元） 建筑物折I旧率=1/5×X100%=4% 建筑物价格-51M0+(10%+)×(1一1+(1+1售))-38857×0.9622-37388（元） 建筑物每平方米价格为37388÷120=312（元） (二)建筑物评估中的成本法 L.建筑物的重置成本构成： (1)土地取得费。士地取得费用属于地价的组成部分，具体是指企业以受让方式取得士地使用 权所支付的价款《出让金和有关费用)，或企业以划技方式取得土地使用权所支付的征地拆迁及各种 补偿贵用。 (2)能期工程费。①规划和可行性研究费，按各地现行定额计算：②场地数时用水、电，路和 场地平整费，通常拔实际工程量估算：⑧测量、勘察、设计费，按定额计算。 (3)建筑安装工程费。①建安工程费。是按建筑安装工程预算定额计算的工程造价，包括定额 系数调整和主要建筑材料差价：②工程附加支出。包括智投标贵、工程预算编制和审计费、质量监 督费、峻工质检费等。 (4)配套贵。具体指各地对授盛建设收取的各项费用。包括供水，供电、供气、通讯、排水、 排污、道路、绿化等配套工程费用。 (5)建设期利息，建设期利息要按额定的工期、平均投人宽金及适当的货款利率估算。 (6)建设单位管理费。建设单位管理贵通常按建安工程费的一定比例估算。 (7)税金。税金是指在房屋开发建设过程中需交纳的各种税项，如营业税、固定货产授货方向 调节税，以及其他国家规定的税费。 (8)利润。指房屋开发建设金业应得的正常利润。 2,建筑物重置成本的测算方法。测算建筑物重置成本有许多方法，这里就较常用的方法概要地 作介相。 (1)重编预算法。此法是按工程预算的编制方法，对特估建筑成本构咸项目重新估算其重置成 本。具体地说，就是根据待估建筑物工程竣工图低，或者按评估要求绘制工程图，按照编制工程预 算方法。计算工程直接费用。再按现行标准计算间接成本，二者相加后得计算出建筑物重置成本， (2)顶决算词整法。北法是以待售建筑物决厚中的工程量为基健，按现行工程预算价格、费率 将其调整为按现价计算的建筑工程价，再加上间接成本，估算出建筑物重置成本。运用这种方法 2
- 2 - 修缮费 (按年租金的4%计)=28800×4%＝1152(元) 保险费=288(元) 年总费用＝1200+3456+400+864+1152+288＝7360（元） 年总纯收益=28800-7360=21440（元) 另运用市场法和成本逼近法等，求得土地使用权价格每平方 米1000元，则土地使用权总价为200×1000=200000(元) 归属土地的年纯收益为200000×8%＝16000(元) 故归属于建筑物的年纯收益为21440-16000=5440(元) 建筑物折旧率=1/5×X100%＝4％ 建筑物价格＝5440＋(10%+4%)×(1－1÷（1＋14%）25)＝38857×0.9622=37388(元) 建筑物每平方米价格为37388÷120=312(元) （二）建筑物评估中的成本法 1.建筑物的重置成本构成： （1）土地取得费。土地取得费用属于地价的组成部分，具体是指企业以受让方式取得土地使用 权所支付的价款 (出让金和有关费用)，或企业以划拨方式取得土地使用权所支付的征地拆迁及各种 补偿费用。 （2）前期工程费。①规划和可行性研究费，按各地现行定额计算；②场地临时用水、电、路和 场地平整费，通常按实际工程量估算；③测量、勘察、设计费，按定额计算。 （3）建筑安装工程费。①建安工程费。是按建筑安装工程预算定额计算的工程造价，包括定额 系数调整和主要建筑材料差价；②工程附加支出。包括招投标费、工程预算编制和审计费、质量监 督费、竣工质检费等。 （4）配套费。具体指各地对投资建设收取的各项费用，包括供水、供电、供气、通讯、排水、 排污、道路、绿化等配套工程费用。 （5）建设期利息。建设期利息要按额定的工期、平均投人资金及适当的贷款利率估算。 （6）建设单位管理费。建设单位管理费通常按建安工程费的一定比例估算。 （7）税金。税金是指在房屋开发建设过程中需交纳的各种税项，如营业税、固定资产投资方向 调节税，以及其他国家规定的税费。 （8）利润。指房屋开发建设企业应得的正常利润。 2．建筑物重置成本的测算方法。测算建筑物重置成本有许多方法，这里就较常用的方法概要地 作介绍。 （1）重编预算法。此法是按工程预算的编制方法，对待估建筑成本构成项目重新估算其重置成 本。具体地说，就是根据待估建筑物工程竣工图纸，或者按评估要求绘制工程图，按照编制工程预 算方法，计算工程直接费用，再按现行标准计算间接成本，二者相加后得计算出建筑物重置成本。 （2）预决算调整法。此法是以待估建筑物决算中的工程量为基础，按现行工程预算价格、费率 将其调整为按现价计算的建筑工程造价，再加上间接成本，估算出建筑物重置成本。运用这种方法
不需要对工程量进行重新计算，它是以建筑物原工程量是合理的为假设前提。所以只需对建筑物预 算价格及费率用评估基准日时的标准取代建筑物购建时的标准。计算出调整后的工程决算造价，再 加上按评估基准日现行标准计算的间接成本即可。 (3)价格指数调整法。价格指数调整法是指根据特估建筑物的愿面成本，运用建筑业产值价格 指数或式他相关价格指数推算出建筑物重置成本的一种方法。价格霸数法由于方法本身的缘故，在 推算待售建筑物重置成本的准确性方面略是不是。因此。应尽量控制此法的使用范围。对于大型、 价高的建筑物一般不宜采用此法。此法一般具限使用于单位价值小、结构简单，以及运用其他方法 有困难的建筑物的重置成本估算，另外，特估建筑物据面成本不清，不实的，也不宜采用此法， 3,建筑物有形损耗率及成新率的测算。建筑物有形耗率和成新率的测算主要采用使川年限法 和打分法。 (1)使用年限法。使用年限法是指利用建筑物的实际已使用年限占建筑物耐用年限的比率作为 建筑物有形提耗率：或以估测出的建筑物尚可使用年限占建筑物用年限的比率作为建筑物的成新 率。 建筑物实际己使用年限 建筑物有形损耗■ ×100% 建筑物成新率= 建筑物离际使角钵煦尚可 运用使用年限法的即庄 纱炭侨平建璃0o% 徒埔年过能最亚筑物岗可使用年限。关于各类建筑物的耐 用年限，目前国家尚无统一的标准，这对估测建筑物的尚可使用年限不能不说是一种困难。这就要 求评告人员需要有相当丰富的实我经验，结合国家以前曾制定过的四定资产斯目年限等数据，根据 特评建筑物的实际状态和推修保养状况，结算传评建筑物的尚可使用年限。 (②)打分法。打分法是指评估人员出刷于建筑物成新率的评分标准，包括建筑物整体成新率评分 标准，以及按不同构成部分的评分标准进行对别打分，得出或汇总得出建筑物的成新率， 建筑物成新率评分标准可参考和惜鉴原城多建设环境保护部于1984年11月8日颗发的《房屋完损 等级评定标准)。根据上述标准，按房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好程度，划分为5个等 级。 ①完好房，指咸新率在8以上的房屋。房屋的结构、构件、装修、设备齐全完好，成色新，使 用良好。 ②基本完好房，指成新率在%一了之间的房屋。房屋的站构件，装修、设备基本完好，成色 略旧。并有少量域微量损坏。基本能正常使用 ①一般损坏房，指成新率在0%一59%之何的房屋。房屋的结构件、装修、设备有部分损坏或变 形、老化，需进行中、大修理。 ④严重捐坏房，指成新率在3裤以下的房屋。房屋的结构构件、装修、设备有明显的损坏和变形， 并且不齐全，需进行大修成翻建： ⑤危房。房屋的结构构件已处危险状态，随时有倒塌的可能。 4,建筑物功能性贬植的分析测算，建疯物功能性贬值是指由于建筑物用途、使川强度，设计， 结构、装修、设备配备等不合理造成的建筑物功能不是域浪费形成的价值损失。 3-
- 3 - 不需要对工程量进行重新计算，它是以建筑物原工程量是合理的为假设前提。所以只需对建筑物预 算价格及费率用评估基准日时的标准取代建筑物购建时的标准，计算出调整后的工程决算造价，再 加上按评估基准日现行标准计算的间接成本即可。 （3）价格指数调整法。价格指数调整法是指根据待估建筑物的账面成本，运用建筑业产值价格 指数或其他相关价格指数推算出建筑物重置成本的一种方法。价格指数法由于方法本身的缘故，在 推算待估建筑物重置成本的准确性方面略显不足。因此，应尽量控制此法的使用范围。对于大型、 价高的建筑物一般不宜采用此法。此法一般只限使用于单位价值小、结构简单，以及运用其他方法 有困难的建筑物的重置成本估算。另外，待估建筑物账面成本不清、不实的，也不宜采用此法。 3．建筑物有形损耗率及成新率的测算。建筑物有形损耗率和成新率的测算主要采用使用年限法 和打分法。 （1）使用年限法。使用年限法是指利用建筑物的实际已使用年限占建筑物耐用年限的比率作为 建筑物有形损耗率;或以估测出的建筑物尚可使用年限占建筑物耐用年限的比率作为建筑物的成新 率。 ％ 使用年限 建筑物尚可 ＋ 已使用年限 建筑物实际 建筑物实际已使用年限 建筑物有形损耗＝ 100 ％ 使用年限 建筑物尚可 ＋ 已使用年限 建筑物实际 建筑物尚可使用年限 建筑物成新率＝ 100 运用使用年限法的关键在于，测定一个较为合理的建筑物尚可使用年限。关于各类建筑物的耐 用年限，目前国家尚无统一的标准，这对估测建筑物的尚可使用年限不能不说是一种困难。这就要 求评估人员需要有相当丰富的实践经验，结合国家以前曾制定过的固定资产折旧年限等数据，根据 待评建筑物的实际状态和维修保养状况，估算待评建筑物的尚可使用年限。 (2)打分法。打分法是指评估人员借助于建筑物成新率的评分标准，包括建筑物整体成新率评分 标准，以及按不同构成部分的评分标准进行对照打分，得出或汇总得出建筑物的成新率。 建筑物成新率评分标准可参考和借鉴原城乡建设环境保护部于1984年11月8日颁发的《房屋完损 等级评定标准》。 根据上述标准，按房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好程度，划分为5个等 级。 ①完好房，指成新率在80%以上的房屋。房屋的结构、构件、装修、设备齐全完好，成色新，使 用良好。 ②基本完好房，指成新率在60%一7q%之间的房屋。房屋的结构件、装修、设备基本完好，成色 略旧，并有少量或微量损坏，基本能正常使用。 ③一般损坏房，指成新率在40%一59%之间的房屋。房屋的结构件、装修、设备有部分损坏或变 形、老化，需进行中、大修理。 ④严重损坏房，指成新率在39%以下的房屋。房屋的结构构件、装修、设备有明显的损坏和变形， 并且不齐全，需进行大修或翻建。 ⑤危房。房屋的结构构件已处危险状态，随时有倒塌的可能。 4．建筑物功能性贬值的分析测算。建筑物功能性贬值是指由于建筑物用途、使用强度、设计、 结构、装修、设备配备等不合理造成的建筑物功能不足或浪费形成的价值损失
5,建筑物经济性贬值的分析测算。建筑物经济性贬值是指由于外界条件的变化面彩响了建筑物 效用的发挥，导政其价值贬损。从璞象上看，建筑物出现经济性贬值。一般都作随着利用率下降， 如商业用房的空房率增如，出相面积减少：工业用房大量树置等。从建筑物出现经济性影值所造成的 后果看，最锋都会导致建筑物的收益下降。 (三)土地使用权评估收查法 1,基本思路：收益法在国外被广泛地运用于收登性不动产价格的译估，在我围也是最常用的评 估方法之一、以收益法求取的不动产价格通常称为收益价格。 2、适用范围：收益法适川于有收益的不动产价格评估。如商场。写字棱、旅馆、公寓川地等， 对于政府机关、学校、公园等公建设施的土地价格评估大多不适用。 3,操作步骤： (1)计算总数入。总收入为客观总收入，一般是指以收益为目的的土地及与此相美的设底相结 合而产生的总收入。 (②)计算总贵用。总费用为客观总费用，一般是指为创迹收益面投人的直接的必要的费用。 (3)计算总收益。总收益减去总费用为纯收盏。 (4)确定房屋的纯收登 ()求取土地的鲍收指 (四)土地使用权评估的市据法 1、基本思路 市场法是不动产估价方法中最常用的基本方法之一，也是目前国内外广泛应用的经典估价方法： 市场法又称买卖实例比较法、交易实例比较法，市价比较法、市场宽料比较法、现行市价法等。 市场法的基本含文是：在求取一炭特估不动产价格时，儒据替代螺理。将待估不动产与类似不动 产的近期交号价格进行对無比较，通过对交易情况、交号日期、区域因素和个别因素等修正，得出 特估不动产在评估期日的价格。 由市场法估价得到的价格。移为比准价格。 市场法的理论依据。就是经济学中的督代原理。根据替代即理，在市场上任同经济主体都谋求 以最小的代价取得最大利洞成效用。因此效用均等的物品或服务其价格应该相等。在一个完全竞争 的市场上，两个以上具有替代关系的商品同时存在。商品的价格就会由于替代关系而通过相互竞争， 最终促使商品的价格趋于一致。在地产市场上也是这样，从理论上讲，效用相等的地产经过市场的 竞争，式价格最终会基本趋于一致。 2、适用范国 市场法只要有类似陆产的适合的交易实例即可应用。因此在地产市场比较发达的情况下，市场 法得到广泛应用。在同一地区成月一供求范围内的类似地区中，与待评估地产相类似的地产交易越 多，市场法应用感有效。面在下判情况下，市场法往往难以近用：第一，没有发生地产交易或在地产 交易发生较少的地区：第二，对某些类型很少见的地产或交号实例银少的地产，如古建筑用地等：第三， 对那些很难成为交易对象的不动产，如教童、寺庙用地等，第四，风景名胜区土地第五，图节馆、伟 4
- 4 - 5．建筑物经济性贬值的分析测算。建筑物经济性贬值是指由于外界条件的变化而影响了建筑物 效用的发挥，导致其价值贬损。从现象上看，建筑物出现经济性贬值，一般都伴随着利用率下降， 如商业用房的空房率增加，出租面积减少;工业用房大量闲置等。从建筑物出现经济性贬值所造成的 后果看，最终都会导致建筑物的收益下降。 （三）土地使用权评估收益法 1、基本思路：收益法在国外被广泛地运用于收益性不动产价格的评估，在我国也是最常用的评 估方法之一、以收益法求取的不动产价格通常称为收益价格。 2、适用范围：收益法适用于有收益的不动产价格评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓用地等， 对于政府机关、学校、公园等公建设施的土地价格评估大多不适用。 3、操作步骤： （1）计算总收入。总收入为客观总收入，一般是指以收益为目的的土地及与此相关的设施相结 合而产生的总收入。 (2)计算总费用。总费用为客观总费用，一般是指为创造收益而投人的直接的必要的费用。 (3)计算总收益。总收益减去总费用为纯收益。 (4)确定房屋的纯收益 (5)求取土地的纯收益 （四）土地使用权评估的市场法 1、基本思路 市场法是不动产估价方法中最常用的基本方法之一，也是目前国内外广泛应用的经典估价方法。 市场法又称买卖实例比较法、交易实例比较法、市价比较法、市场资料比较法、现行市价法等。 市场法的基本含义是:在求取一宗待估不动产价格时，依据替代原理，将待估不动产与类似不动 产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等修正，得出 待估不动产在评估期日的价格。 由市场法估价得到的价格，称为比准价格。 市场法的理论依据，就是经济学中的替代原理。根据替代原理，在市场上任何经济主体都谋求 以最小的代价取得最大利润或效用。因此效用均等的物品或服务其价格应该相等。在一个完全竞争 的市场上，两个以上具有替代关系的商品同时存在，商品的价格就会由于替代关系而通过相互竞争， 最终促使商品的价格趋于一致。在地产市场上也是这样，从理论上讲，效用相等的地产经过市场的 竞争，其价格最终会基本趋于一致。 2、适用范围 市场法只要有类似地产的适合的交易实例即可应用。因此在地产市场比较发达的情况下，市场 法得到广泛应用。在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与待评估地产相类似的地产交易越 多，市场法应用越有效。而在下列情况下，市场法往往难以适用:第一，没有发生地产交易或在地产 交易发生较少的地区;第二，对某些类型很少见的地产或交易实例很少的地产，如古建筑用地等;第三， 对那些很难成为交易对象的不动产，如教堂、寺庙用地等;第四，风景名胜区土地;第五，图书馆、体
育馆、学校用地等。 3、操作步骤 (1)交易贤料收集 (2)可比交号案例确定 (3)因素修正 因素修正包括：情况修正、期日修正、区线因需修正、个别因素修正、容积率修正、土地使用年 期修正等。 ①交易情况修正。由于地产的鞋特特性。决定了地产市场不能成为完全竞争市场，而是一个不 完全竞争市场。在地产市场上，地产价格的形成往往具有个别性，因此运用市场法遗行地产估价， 需要对选取的交易实例进行交易情况修正，将交易中由于个别因素所产生的价格偏差予以刷除，使 其成为正常价格。 情况修正后可比实正常情况指数 的正常价修倒价格，可比实例情况指数 ②交易日期修正。交易实例的交易甘期写将序估地产的评估基准日往往有一段时间差。在这一 期间，房地产市场可能不断爱生变化，地产价格可能升高或降低。因此需要根据地产价格的变动率， 将交易实例地产价格修正为评估基准目的地产价格。这就是期日修正。 地产价格的变动半一般用地价指数来表示。利用价格指数进行期日修正的公式如下： 评估基准日交易实例价格=交易实例价格×（评估基准日指数/交易日期指数） @区线因素修正。对交号实例进行交号情况修正和交号日期修正后，还需要对交号实例进行区 域因素修正。区域因素是影响地产价格的重要因素，进行区域因素修正，是市场法的难点和关键之 一 交易实例地产与待评佔地产如果不是处于同一地区，应将交易实例地产所处地区与待评估地产 所处地区的区域因素加以比较，找出由于区域因素的差别而明起的交易实例地产与待评估地产价格 的差异，对交易实例地产价格进行修正。如果交易实例地产与特评估地产处在同一地区，则不必迷 行此项修正。 ①个别因素修正。对交号实例进行交易情况修正、交号日期修正和区线因煮修正后，还需要对 交易实例进行个别因素修正。个别因素修正是否适当，对地产价格评估结果也有重大影响。 将交易实例地产与待评估地产的个别因素加以比较，找出由于个别因素的差别而引起的交易实 例地产与传评估地产价格的差异，对交易实例地产价格进行修正。 ©容积率修正。容积率与地价相关关系并非星线性关系。需恩据具体区域的情况分析。 容积率修正可采用下式计算： 经容积率修正后可比实 待估宗地容积率修正系数 可比实例价格，例价格可比实例价格容积率修正系数 4、地产价格的翰定 经过上述的交易情况修正，期日修正、区规因素修正、个别因素修正、容积率修正、十地使用 年期修正，就可得到在评估基准目的待估触产的若干个价格，如果交易实例远取5个，就可能有5 个价格
- 5 - 育馆、学校用地等。 3、操作步骤 (1)交易资料收集 (2)可比交易案例确定 (3)因素修正 因素修正包括:情况修正、期日修正、区域因素修正、个别因素修正、容积率修正、土地使用年 期修正等。 ①交易情况修正。由于地产的独特特性，决定了地产市场不能成为完全竞争市场，而是一个不 完全竞争市场。在地产市场上，地产价格的形成往往具有个别性，因此运用市场法进行地产估价， 需要对选取的交易实例进行交易情况修正，将交易中由于个别因素所产生的价格偏差予以剔除，使 其成为正常价格。 可比实例情况指数 正常情况指数 例价格 可比实 ＝ 的正常价格 情况修正后 ②交易日期修正。交易实例的交易日期与待评估地产的评估基准日往往有一段时间差。在这一 期间，房地产市场可能不断发生变化，地产价格可能升高或降低。因此需要根据地产价格的变动率， 将交易实例地产价格修正为评估基准目的地产价格。这就是期日修正。 地产价格的变动率一般用地价指数来表示。利用价格指数进行期日修正的公式如下: 评估基准日交易实例价格＝交易实例价格×（评估基准日指数/交易日期指数） ③区域因素修正。对交易实例进行交易情况修正和交易日期修正后，还需要对交易实例进行区 域因素修正。区域因素是影响地产价格的重要因素，进行区域因素修正，是市场法的难点和关键之 一。 交易实例地产与待评估地产如果不是处于同一地区，应将交易实例地产所处地区与待评估地产 所处地区的区域因素加以比较，找出由于区域因素的差别而引起的交易实例地产与待评估地产价格 的差异，对交易实例地产价格进行修正。如果交易实例地产与待评估地产处在同一地区，则不必进 行此项修正。 ④个别因素修正。对交易实例进行交易情况修正、交易日期修正和区域因素修正后，还需要对 交易实例进行个别因素修正。个别因素修正是否适当，对地产价格评估结果也有重大影响。 将交易实例地产与待评估地产的个别因素加以比较，找出由于个别因素的差别而引起的交易实 例地产与待评估地产价格的差异，对交易实例地产价格进行修正。 ⑤容积率修正。容积率与地价相关关系并非呈线性关系，需根据具体区域的情况分析。 容积率修正可采用下式计算: 可比实例价格容积率修正系数 待估宗地容积率修正系数 例价格 可比实 ＝ 可比实例价格 经容积率修正后 4、地产价格的确定 经过上述的交易情况修正、期日修正、区域因素修正、个别因素修正、容积率修正、土地使用 年期修正，就可得到在评估基准目的待估地产的若干个价格，如果交易实例选取 5 个，就可能有 5 个价格
通过计算公式求取的若干个价格，可能不一定完全一致。但是我们要评估的地产的价格却贝能 有一个，求取最锋的地产价格可采用统计学方法，如：简单算术平均数法、加权算术平均数法、众数 法、中位数法、混合法。 (五)土地使用权评估的成本法 1、基本思路 成本法又称成本通近法、承包商法、原价法或重置成本法等。是依据开发或建造待售不动产或 类似不动产所需要的各项必要正常费用，包括正常的利洞、利息和税费，面评估待估对象价格的方 法。用成本法估价求取的价格称为积算价格。成本法是土地使用权评估的基本方法之一。 城市土地既是大自然的产物，但同时又因人类的政造而凝结着人类芳动，因此，利用成本法评 估土地使用权的价格。就是以开发士地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利和、利 息、应嫩钠的税金和土地所有权收益来确定土地价格。 依据等量鬓金应获取等量收丝的投资原理，土取得贵和土陆开发贵应产生相当的利润，根据 国家对土地的所有权在经济上得到体现的要求，再加上土地所有权应得收益，就得到土地价格。 2、适用范围 成本法一般适用新开发士地的估价，特别适用于土地市场不发育，土地成交实例不多，无法利 用市场法等方法进行士地的估价。同时。对于既无收益又银少有交易情况的学校、公园等公共建筑、 公盒设随等特殊性的土地估价也比较适用。但由于士地的价格大部分取决于它的效用，并非仅仅是 它所花费的成本，也就是说。由于士地成本的增加并不一定会增如它的使用价值，所以，成本法在 土地估价中应用范围受到一定限制。 3,计算公式 用成本法评估地价必须分析地价中的成本因素，土地做为一种稀缺的自然物，即使未经开发， 由于土地所有权的断，使用士地也必领支付地和。同时，由于开发土地授入的资本及利息也构成 地知的一部分，因此，成本法的基本公式为： 土地。土地十土地 价格取得费开发费 税费+利息+利润+土地增 值收益 4、操作步骤 用成本法评估地价的程序一般为：计算土地取得费用，计算土地开发贵用，计算授魔利息。计算 投资利洞，确定土地增值收益，测算土地使用权价格。 ()计算士地取得贵用 土地取得贵是为取得士地面向原土地使用者支付的费用，分为两件情况： ①国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的贵用，包括土地补德费、地上附着物和青荷 补偿贵及安置补勋贵等。 ②为取得己利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁费用，这是对原城市土地使用者在土地 上投货未收耳部分的补信，补信标准各地均有具体规定。 (2)计算土地开发贵用：基础设随配套费：公共事业建设配套费用：小区开发配套费， (3)计算授货利息 6-
- 6 - 通过计算公式求取的若干个价格，可能不一定完全一致。但是我们要评估的地产的价格却只能 有一个。求取最终的地产价格可采用统计学方法，如:简单算术平均数法、加权算术平均数法、众数 法、中位数法、混合法。 （五）土地使用权评估的成本法 1、基本思路 成本法又称成本逼近法、承包商法、原价法或重置成本法等，是依据开发或建造待估不动产或 类似不动产所需要的各项必要正常费用，包括正常的利润、利息和税费，而评估待估对象价格的方 法。用成本法估价求取的价格称为积算价格。成本法是土地使用权评估的基本方法之一。 城市土地既是大自然的产物，但同时又因人类的改造而凝结着人类劳动，因此，利用成本法评 估土地使用权的价格，就是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利 息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格。 依据等量资金应获取等量收益的投资原理，土地取得费和土地开发费应产生相当的利润，根据 国家对土地的所有权在经济上得到体现的要求，再加上土地所有权应得收益，就得到土地价格。 2、适用范围 成本法一般适用新开发土地的估价，特别适用于土地市场不发育，土地成交实例不多，无法利 用市场法等方法进行土地的估价。同时，对于既无收益又很少有交易情况的学校、公园等公共建筑、 公益设施等特殊性的土地估价也比较适用。但由于土地的价格大部分取决于它的效用，并非仅仅是 它所花费的成本，也就是说，由于土地成本的增加并不一定会增加它的使用价值，所以，成本法在 土地估价中应用范围受到一定限制。 3、计算公式 用成本法评估地价必须分析地价中的成本因素。土地做为一种稀缺的自然物，即使未经开发， 由于土地所有权的垄断，使用土地也必须支付地租。同时，由于开发土地投入的资本及利息也构成 地租的一部分，因此，成本法的基本公式为: 值收益 土地增 ＋税费＋利息＋利润＋ 开发费 土地 ＋ 取得费 土地 ＝ 价格 土地 4、操作步骤 用成本法评估地价的程序一般为:计算土地取得费用，计算土地开发费用，计算投资利息，计算 投资利润，确定土地增值收益，测算土地使用权价格。 (1)计算土地取得费用 土地取得费是为取得土地而向原土地使用者支付的费用，分为两种情况: ①国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用，包括土地补偿费、地上附着物和青苗 补偿费及安置补助费等。 ②为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁费用，这是对原城市土地使用者在土地 上投资未收回部分的补偿，补偿标准各地均有具体规定。 (2)计算土地开发费用：基础设施配套费；公共事业建设配套费用；小区开发配套费。 (3)计算投资利息
投货利皂就是资金的时间价值。在土地评估中，投资者贷款香要向银行供还贷款利息，利息应 计入成本：投货者利用自有货金授人，也可以看作损失了利息，从这种意义上看，也属于投资机会成 本，也应计人成本。 在用成本法评估土地价格时，授资但括土地取得费和土地开发费两大部分。由于两部分魔金的 投入时间和占用时间不同，土地取得费在土地开发功工前即要全部付清，在开发完成销售后方能收 回，因此，计息期应为整个开发期和销售期。土地开发费在开发过程中逐步投人，销售后收回，若 土地开发费是均匀投入，则计息期为开发期的一半。 (4)计算授资利润 投货的目的是为了获取相应的利润，作为投资的回报，对土地投资，当然也要获取相应的利润。 该利洞计算的关键是确定利洞率成投资目报事，利洞率计算的基数可以是土地取得费和土地开发费， 也可以是开发后士地的地价。计算时，要注意所用利润率的内涵。 (5)土地增值收益确定 土地增值收益主要是由于土地的用途政变或土地功能变化而引起的。由于农地转变为建授用地， 新用途的十地收益将远高于原用途士地，多然会带米十地增值收盐。由于这种增值是士地所有权人 允许改变士地用途带米的，应归整个社会拥有。如果士地的性能发生变化了，提高了土地的经济价 植，也能使土地收益能力增加，这个增加的收益，是由于士地性能改麦而带来的，同样位归土地所 有者所有。 根据计算公式，前四项之和为成本价格，。成本价格乘以士地增植收益率即为土地所有权收益。 目前，土地增值收益率通常为1叭一2群， 应用举例：某市经济技术开发区内有一块十地面积为1300口，该地块的土地征地费用（含安置、 拆迁、青苗补结费和耕地占用税)为每面10万元，土地开发费为每平方公里2亿元，士地开发周期 为两年，第一年投人资金占总开发费用的35，开发商要求的投资回翼率为1%，当地土地出让增值 收益率为15器，银行贷款年利半为6路，试评估该士地的价格。 该土地的各项投人成本均己知，可用成本法评售。 (1)计算土地取得费： 土地取得费=10万元/前=10元/平方米 (2)计算士地开发贵： 士地开发费-2亿元/平方公里一200元/平方米 (3)计算投货利息： 上地取得费的计息期为2年，土地开发费为分段均匀投入， 则出 土地取得费利息=150×[(1+)”一1】=18.54（元/平方米） 土地开发费利息=200×35×[(1+6)一1]+200×65%×〔(1+6)-1】 =6.39+3.84=10.23(元/平方米) (4)计算开发利润： .7
- 7 - 投资利息就是资金的时间价值。在土地评估中，投资者贷款需要向银行偿还贷款利息，利息应 计入成本;投资者利用自有资金投人，也可以看作损失了利息，从这种意义上看，也属于投资机会成 本，也应计人成本。 在用成本法评估土地价格时，投资包括土地取得费和土地开发费两大部分。由于两部分资金的 投入时间和占用时间不同，土地取得费在土地开发动工前即要全部付清，在开发完成销售后方能收 回，因此，计息期应为整个开发期和销售期。土地开发费在开发过程中逐步投人，销售后收回，若 土地开发费是均匀投入，则计息期为开发期的一半。 (4)计算投资利润 投资的目的是为了获取相应的利润，作为投资的回报，对土地投资，当然也要获取相应的利润。 该利润计算的关键是确定利润率或投资回报率。利润率计算的基数可以是土地取得费和土地开发费， 也可以是开发后土地的地价。计算时，要注意所用利润率的内涵。 (5)土地增值收益确定 土地增值收益主要是由于土地的用途改变或土地功能变化而引起的。由于农地转变为建设用地， 新用途的土地收益将远高于原用途土地，必然会带来土地增值收益。由于这种增值是土地所有权人 允许改变土地用途带来的，应归整个社会拥有。如果土地的性能发生变化了，提高了土地的经济价 值，也能使土地收益能力增加，这个增加的收益，是由于土地性能改变而带来的，同样应归土地所 有者所有。 根据计算公式，前四项之和为成本价格，成本价格乘以土地增值收益率即为土地所有权收益。 目前，土地增值收益率通常为 10%一 25%。 应用举例：某市经济技术开发区内有一块土地面积为 15000m2，该地块的土地征地费用 (含安置、 拆迁、青苗补偿费和耕地占用税)为每面 10 万元，土地开发费为每平方公里 2 亿元，土地开发周期 为两年，第一年投人资金占总开发费用的 35%，开发商要求的投资回报率为 10%，当地土地出让增值 收益率为 15%，银行贷款年利率为 6%，试评估该土地的价格。 该土地的各项投人成本均已知，可用成本法评估。 （1）计算土地取得费: 土地取得费＝10 万元/亩＝150 元/平方米 (2)计算土地开发费: 土地开发费=2 亿元/平方公里＝200 元/平方米 (3)计算投资利息: 土地取得费的计息期为 2 年，土地开发费为分段均匀投入， 则: 土地取得费利息＝150×[(1+6%)2－1]＝18.54(元/平方米) 土地开发费利息=200×35%×[(1+6%)1.5－1]+200×65%×[(1+6%)0.5－1] ＝6.39+3.84＝10.23(元/平方米) (4)计算开发利润:
开发利润=【(1)+2)】×10作=35（元/平方米） (5)计算土地价格： 土地价格=〔(1)+2+(3)+(4)】×(1+15) =(150+200+18.5+10.23+35)×(1+15)=413.77(元/平方米) 谈宗地单价为413.77元/平方米，总价为6208550元. (六)土地使用权评估的剩余法 剩余法又称假设开发法，倒算法成预期开发法。剩余法是将特估地产的预期开发价值，扣除五 常授入费用、五常税金及合理利润后，依暴该剩余值测算特估地产价格的方法。剩余法在评告待开 发土地价值时运用得较为广泛。 运用该方法评估地价时，首先估算开发完成后不动产正常交号的价格，然后，扣除建筑物建违 费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息，利铜、税收等费用。以价格余额米确定待估士地 价格。具体米说，作为一个房地产开发商，。他购买这块土地进行开发的目的是将其出售赚取利润。 开发商买地，进行地价投人。必须有收益。而且这个收益越高越好。因此，开发商就会根据规划部 门对该地块的限制条件，如用途、容积率、绿地覆盖度、最高层数、朝向等，以及有关法律法规的 限制，来确定该块土地的最佳使用状况。然后根据目前的房地产市场状况，预测建筑完成后房地产 售价，以及为完成这一开发所需花费的建筑费、设计贵、相关税费、各类顶付资本的利息和开发商 应得的正常利润。开发商就知道了他可能为取得这块十地所支付的最高价格是多少，也就是说，这 个最高价等于开发完成后的不动产价植扣除开发成木和相应利息、利润等之后的余额。 操作步露：(1)调查特估对象的基本情况：(2)确定特估不动产最佳的开发利用方式：(3)预测房 地产售价：()估算各项成本费用：（⑤）确定开发商的合理利润：(6)估算待估不动产价格 应用举例： 有一宗“七通一平“的特开发建筑用地，土地面积为2000平方米，建筑容积率为25，烈开发建 设写字棱，建设期为2年，建筑费为3000元/平方米，专业费为建筑费的1作，建筑费和专业费在 建设期内均匀投入，该写字棱建成后即出售，预计售价为9000元/平方米，肺售费用为楼价的2群 销售税费为棱价的6.5%，当地眼行年贷款利率为6路，开发商要求的投资利润率为10%，试估算该宗 土地目前的单位地价和楼面地价。 (一)确定评告方法 现己知楼价的预测值和各项开发成本及贵用，可用剩余法评结，计算公式为： 地价=棱价一建筑贵一专业费一利息一销售税费一利润 (二)计算楼价 楼价-2000×2.5×9000=45000000 (元) (三)计算建筑费和专业贵 建筑费=2000×2000×2.5=15000000 (元》 专业费=建筑费×10%=15000000×10%=1500000 (元) (四》计算轿售费用和税费 8
- 8 - 开发利润＝[(1)+(2)] ×10%=35(元/平方米) (5)计算土地价格: 土地价格＝[(1)+(2)+(3)+(4)] ×(1+15%) ＝(150+200+18.54+10.23+35) ×(1+15%)＝413.77(元/平方米) 该宗地单价为 413.77 元/平方米，总价为 6206550 元。 （六） 土地使用权评估的剩余法 剩余法又称假设开发法、倒算法或预期开发法。剩余法是将待估地产的预期开发价值，扣除五 常投入费用、五常税金及合理利润后，依据该剩余值测算待估地产价格的方法。剩余法在评估待开 发土地价值时运用得较为广泛。 运用该方法评估地价时，首先估算开发完成后不动产正常交易的价格，然后，扣除建筑物建造 费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用，以价格余额来确定待估土地 价格。具体来说，作为一个房地产开发商，他购买这块土地进行开发的目的是将其出售赚取利润。 开发商买地，进行地价投人，必须有收益，而且这个收益越高越好。因此，开发商就会根据规划部 门对该地块的限制条件，如用途、容积率、绿地覆盖度、最高层数、朝向等，以及有关法律法规的 限制，来确定该块土地的最佳使用状况。然后根据目前的房地产市场状况，预测建筑完成后房地产 售价，以及为完成这一开发所需花费的建筑费、设计费、相关税费、各类预付资本的利息和开发商 应得的正常利润。开发商就知道了他可能为取得这块土地所支付的最高价格是多少。也就是说，这 个最高价等于开发完成后的不动产价值扣除开发成本和相应利息、利润等之后的余额。 操作步骤：(1)调查待估对象的基本情况；(2)确定待估不动产最佳的开发利用方式；(3)预测房 地产售价；(4)估算各项成本费用；(5)确定开发商的合理利润；(6)估算待估不动产价格 应用举例： 有一宗 "七通一平"的待开发建筑用地，土地面积为 2000 平方米，建筑容积率为 2.5，拟开发建 设写字楼，建设期为 2 年，建筑费为 3000 元/平方米，专业费为建筑费的 10%，建筑费和专业费在 建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为 9000 元/平方米，销售费用为楼价的 2.5%， 销售税费为楼价的 6.5%，当地银行年贷款利率为 6%，开发商要求的投资利润率为 10%,试估算该宗 土地目前的单位地价和楼面地价 。 (一)确定评估方法 现已知楼价的预测值和各项开发成本及费用，可用剩余法评估，计算公式为 : 地价=楼价－建筑费－专业费－利息－销售税费－利润 (二)计算楼价 楼价＝2000×2.5×9000＝45000000 (元) (三 )计算建筑费和专业费 建筑费=3000×2000×2.5＝15000000 (元 ) 专业费＝建筑费×10%＝15000000×10%＝1500000 (元) (四)计算销售费用和税费
销售费用-45000000×2.5%-1125000 (元) 销售税费=45000000×&5N=2925000 (元) (五)计算利洞 利阁=（地价+建筑费+专业费）×10% -(地价+16500000)×10% (六)计算利息 利息-地价×[(1+6%)2-1]+(15000000+1500000)×[(1+6)-1]-0.1236×地价+990000 (七)求取地价 地价=45000000-18500000-1125000-2925000-0.1×地价-1650000-0.1236×地价 990000 地价-21810000/1.2236-17824M52(元】 (八》评估结果 单位地价-17824452/2000-8912 (元/平方米) 楼面地价=8912-2.5=3565 (元/平方米) 三、本章重、难点问题练习题 通过对上述重难点问题的学习，你可以进行一下自我测试，如果你能够正确完成下面的这几个 选择，说明你对金业合并已有了一定的认识。 1,以下可用于建筑物评售的方法是() A,算术平均法B,加权平均法C,残余法D,残留法 2、建筑物评估的重置成本的确定可采用以下()方法。 A.重编预算法B.预决算测整法C,价格折数调整法D.算术平均法 3、对即将开发的土地进行评估的方法是《》 A.成本法B.收益法C.市场法D.剩余法 4,天律市致将所在地块价值评售应使用(》方法。 A,成本法B.收益法C,残余法D,剩余法 5、某高档写字棱价值评估可采用()方法。 A,成木法B.收益法C.市场法D.剩余法 通过本章的学习你觉得土地使用权评估对你来讲不会很难吧。结果你有什么月题我们可以在电 大在线平台违行沟通。保跑可以直接与你的辅导教师面谈。维续努力，如油！ -9-
- 9 - 销售费用＝45000000×2.5%＝1125000 (元) 销售税费＝45000000×6.5%＝2925000 (元) (五)计算利润 利润＝(地价＋建筑费＋专业费) × 10% ＝(地价＋16500000) ×10% (六)计算利息 利息＝地价×[ (1+ 6% )2－1]＋(15000000 +1500000) ×[(1+6%)1 -1]＝0.1236×地价+990000 (七)求取地价 地价＝45000000－16500000－1125000－2925000－0.1×地价－1650000－0.1236×地价－ 990000 地价＝21810000/1.2236＝17824452 (元) (八)评估结果 单位地价=17824452/2000=8912 (元/平方米) 楼面地价= 8912－2.5= 3565 (元/平方米 ) 三、本章重、难点问题练习题 通过对上述重难点问题的学习，你可以进行一下自我测试，如果你能够正确完成下面的这几个 选择，说明你对企业合并已有了一定的认识。 1、以下可用于建筑物评估的方法是（ ） A．算术平均法 B．加权平均法 C．残余法 D．残留法 2、建筑物评估的重置成本的确定可采用以下（ ）方法。 A．重编预算法 B．预决算调整法 C．价格指数调整法 D．算术平均法 3、对即将开发的土地进行评估的方法是（ ） A．成本法 B．收益法 C．市场法 D．剩余法 4、天津市政府所在地块价值评估应使用（ ）方法。 A．成本法 B．收益法 C．残余法 D．剩余法 5、某高档写字楼价值评估可采用（ ）方法。 A．成本法 B．收益法 C．市场法 D．剩余法 通过本章的学习你觉得土地使用权评估对你来讲不会很难吧。结果你有什么问题我们可以在电 大在线平台进行沟通，你也可以直接与你的辅导教师面谈。继续努力，加油！