物业管理实务(2) 主持人：那么案例2浦东率先用物业管理“标准秤”又是讲什么问题呢？ 李健辉先生，案例2浦东率先用物业管理“标准秤”说的是在上海浦东针对老百姓对政 府在物业管理行业的管理上存在的问题，不洞的小区服务等级分类不清、服务标准不清”、 “行风测评政府部门说了算，老百姓不参与。唇住物业满意度不高”，“物业管理招投标公开 透明度不够，普遍推行不够”等推行了一杆“标准秤”一《居住物业管理基本服务标准〔试 行)》，并采取了一系列侧新举罐，使物业管理公司和业主都有了一杆“标准秤”，促进物业 管理活动规范化、标准化，使政府部门、物业公司和杜区居民之间有可能真正实现“三燕”。 ⊙本案还有三个讨论题：(1)本案例反眼的是什么问愿？请分析原因。(2)采用物业管 理“标准秤”对居住物业管理水平的提高有什么意义？(3)物业管理企业应该如何做才能 满足居民对物业管理服务的需要？ 主持人：第一个问题是本案例反陕的是什么问题？原因是什么？ 李健辉先生：本案例反映的是浦东新区由干行业管理上不规范，服务等级标准不清晰， 政府、物业管理企业，业主三方主体的眼能，权利不明确。从而导致浦东的老百姓居住物 业管理的满意度不高。产生的原因主要是物业管理行业主管部门、物业管理企业的服务和业 主的物业管理意识等跟不上城市住房商品化的进程及小区建设、管理发展的步伐。作为政府 的行业主管部门，在国家《物业管理条例》及建设部、国家发改委一系列物业管理行业相关 法规出台并施行后，应及时制定印发相美促进本地区物业管理发展的办法和规定，井做好本 行或区城内物业管理活动的监督管理工作。由于没有线范的标准和测量尺度，违成老百姓对 居住物业管理的不满。 主持人：第二个月题是采用物业管理“标准释”对居住物业管理水平的提高具有重要意 义。 李健解先生：这个意义我认为主要有以下几点：一是有利于提高政府对物业管理行业管 理水平的监督力度，足进居住物业管理的发展与稳定：二是有利于物业管理企业的服务管理 观念的变革，树立服务的观念，竞争的观念，创新的观念，讲求效益的观念，使小区管理常 抓常新。富有生机：三是规范住宅小区物业管理服务行为，提高物业管理服务水平，促进物 业管理健康有序发展：四是有利于业主，业主委员会对物业管理公共服务标准的明确，物业 管理企业与业主委员会签订物业服务合同时，甲乙双方对物业管理公共服务标准及要求进行 的定，作为测算服务价格的依据：五是有利于加强物业管理服务的社会监督，促进小区文明
物业管理实务（2） 主持人：那么案例 2 浦东率先用物业管理“标准秤”又是讲什么问题呢？ 李健辉先生：案例 2 浦东率先用物业管理“标准秤”说的是在上海浦东针对老百姓对政 府在物业管理行业的管理上存在的问题，如“不同的小区服务等级分类不清、服务标准不清”、 “行风测评政府部门说了算，老百姓不参与，居住物业满意度不高”、“物业管理招投标公开 透明度不够，普遍推行不够”等推行了一杆“标准秤”——《居住物业管理基本服务标准（试 行）》，并采取了一系列创新举措，使物业管理公司和业主都有了一杆“标准秤”，促进物业 管理活动规范化、标准化，使政府部门、物业公司和社区居民之间有可能真正实现“三赢”。 ⊙本案还有三个讨论题：（1）本案例反映的是什么问题？请分析原因。（2）采用物业管 理“标准秤”对居住物业管理水平的提高有什么意义？（3）物业管理企业应该如何做才能 满足居民对物业管理服务的需要？ 主持人：第一个问题是本案例反映的是什么问题？原因是什么？ 李健辉先生：本案例反映的是浦东新区由于行业管理上不规范，服务等级标准不清晰， 政府、物业管理企业、业主三方主体的职能、权利不明确，从而导致浦东的老百姓对居住物 业管理的满意度不高。产生的原因主要是物业管理行业主管部门、物业管理企业的服务和业 主的物业管理意识等跟不上城市住房商品化的进程及小区建设、管理发展的步伐。作为政府 的行业主管部门，在国家《物业管理条例》及建设部、国家发改委一系列物业管理行业相关 法规出台并施行后，应及时制定印发相关促进本地区物业管理发展的办法和规定，并做好本 行政区域内物业管理活动的监督管理工作。由于没有规范的标准和测量尺度，造成老百姓对 居住物业管理的不满。 主持人：第二个问题是采用物业管理“标准秤”对居住物业管理水平的提高具有重要意 义。 李健辉先生：这个意义我认为主要有以下几点：一是有利于提高政府对物业管理行业管 理水平的监督力度，促进居住物业管理的发展与稳定；二是有利于物业管理企业的服务管理 观念的变革，树立服务的观念、竞争的观念、创新的观念、讲求效益的观念，使小区管理常 抓常新，富有生机；三是规范住宅小区物业管理服务行为，提高物业管理服务水平，促进物 业管理健康有序发展；四是有利于业主、业主委员会对物业管理公共服务标准的明确，物业 管理企业与业主委员会签订物业服务合同时，甲乙双方对物业管理公共服务标准及要求进行 约定，作为测算服务价格的依据；五是有利于加强物业管理服务的社会监督，促进小区文明
建设与发展。 主持人：第三个问题是物业管理企业应该如何做才能满足后民对物业管理服务的需要？ 李健辉先生：这是个开放式的提间，可以有不月的答案。但我个人认为主要应从管理理 念上目答比较好。具体来说就是要建立如教材中所讲的物业管理企业的六大理念，才修满足 话民对物业管理服务的需要。这六大理念是：“寓于经营于管理之中，寓管理于服务之中， 寓于服务于轻营之中”的理念：“业主第一，服务至上”的理念：“专业管理”与“白我管理” 相结合的理念：“使物业保值增值”的理念：“以人为本，满足业主不断增长的需要”的服务 理之：“人人平等”的理之，这六大理念讲起来容易，做起来是比较困难的，希里月学们好 好体会和感悟！ 主持人：谢谢李健辉先生的讲评，使我们对居住物业管理的一些重点日题和难以理解的 问题有了初步的认机，特别是李健屏先生的对居住物业及居住管理的特点的理解，对物业管 理理念的应用问恩，以及对国外物业管理的告鉴等方面对于帮助我们的学习启发性作用很 大，正如李健辉先生所讲的，璃好居佳物业管理是做好物业管理工作的基础和美健，大家要 结合访该搞好这一章的学习，同学们再见！ 案例3：商业物业管理如何在经营上做文章 主持人：大家好！下面我们时论的主题是有关商业物业管理理论和实置方面的热点间愿： 很高兴。我们请来了一位长期从事物业管理实际工作的专家，他纸是：合生集团有限公可附 属机构康景物业集团有限公司常务别总经理孙川先生 主持人：欢痘大家来到我们的热点访流现场，我们现在讨论的是有关商业物业管理的热 点问愿。孙川先生，有人说“居住物业管理是物业公司最基础的业务，商业物业是物业公司 有可能营利的业务”，这种说法对吗？据说你是天河城物业管理的侧始人之一，同学们很想 知道，商业物业管理对物业公司是不是真的那么重要吗？能否就这方面的问题与我们同学们 文流一下？ 孙川先生：创始人之一不敢说，只是参与了筹备和开业的全过程：物业经理人对商业物 业管理的盈利空间很看好，在行业内的确有这种说法：一般来讲，大多数物业公司将做好居 住物业管理作为物业公可打品牌的手段，同时又不失时机地将商业物业管理作为营利做大的 战略选择，也：是说物业公司。要做大最强没有商业物业管理业务，是很难实现发展壮大目 标的。由于居住物业管理是政府限价的微利业务，面商业物业属经营性物业，大量业务是物 业公司与业主流判议价的，有盈利的空间。因此做商业物业管理的监利空间比做店住物业管 理要大。我们不妨爷例比较一下，广州天河藏物业公可管理天河就近12万㎡，每年盈利一
建设与发展。 主持人：第三个问题是物业管理企业应该如何做才能满足居民对物业管理服务的需要？ 李健辉先生：这是个开放式的提问，可以有不同的答案，但我个人认为主要应从管理理 念上回答比较好。具体来说就是要建立如教材中所讲的物业管理企业的六大理念，才能满足 居民对物业管理服务的需要。这六大理念是：“寓于经营于管理之中、寓管理于服务之中、 寓于服务于经营之中”的理念；“业主第一，服务至上”的理念；“专业管理”与“自我管理” 相结合的理念；“使物业保值增值”的理念；“以人为本，满足业主不断增长的需要”的服务 理念；“人人平等”的理念。这六大理念讲起来容易，做起来是比较困难的，希望同学们好 好体会和感悟！ 主持人：谢谢李健辉先生的讲评，使我们对居住物业管理的一些重点问题和难以理解的 问题有了初步的认识，特别是李健辉先生的对居住物业及居住管理的特点的理解，对物业管 理理念的应用问题，以及对国外物业管理的借鉴等方面对于帮助我们的学习启发性作用很 大，正如李健辉先生所讲的，搞好居住物业管理是做好物业管理工作的基础和关键，大家要 结合访谈搞好这一章的学习，同学们再见！ 案例 3：商业物业管理如何在经营上做文章 主持人：大家好！下面我们讨论的主题是有关商业物业管理理论和实践方面的热点问题。 很高兴，我们请来了一位长期从事物业管理实际工作的专家，他就是：合生集团有限公司附 属机构康景物业集团有限公司常务副总经理孙川先生 主持人：欢迎大家来到我们的热点访谈现场，我们现在讨论的是有关商业物业管理的热 点问题。孙川先生，有人说“居住物业管理是物业公司最基础的业务，商业物业是物业公司 有可能营利的业务”，这种说法对吗？据说你是天河城物业管理的创始人之一，同学们很想 知道，商业物业管理对物业公司是不是真的那么重要吗？能否就这方面的问题与我们同学们 交流一下？ 孙川先生：创始人之一不敢说，只是参与了筹备和开业的全过程；物业经理人对商业物 业管理的盈利空间很看好，在行业内的确有这种说法！一般来讲，大多数物业公司将做好居 住物业管理作为物业公司打品牌的手段，同时又不失时机地将商业物业管理作为营利做大的 战略选择，也就是说物业公司，要做大做强没有商业物业管理业务，是很难实现发展壮大目 标的。由于居住物业管理是政府限价的微利业务，而商业物业属经营性物业，大量业务是物 业公司与业主谈判议价的，有盈利的空间，因此做商业物业管理的盈利空间比做居住物业管 理要大。我们不妨举例比较一下，广州天河城物业公司管理天河城近 12 万㎡，每年盈利一
千多万元，假设是1500万元，则在理论上讲，如果做小区物业管理。按每个小区0万， 管理费平均1.5元/■，利润10%计，则每个小区盈利3郎万元，要做都益利的此类小区40 多个，根明显，做商业物业管理盈利规核大而快，可以说做商业物业管理业务是物业公司盈 利增长的重要于段，由此可见商业物业管理对物业公司壮大发展是多么的重要！不过做商业 物业管理在大型中央设备工程管理人员、经营性物业管理人才、企业资质、企业的实力、管 理经历与业镜等方面要求很高，这又是许多物业公可所缺失和不可陈补的。 主持人：有的同学间：如果要进入商业物业管理行业，怎么进？也就是说什么样的物业 公可，在什么条件下进入商业物业管理行业： 孙川先生：从围内情况，特别是较早开展物业管理的沿海地区城市情况看，物业公司进 入商业物业管理额域主要以三种方式：第一种是海外有实力的物业公可在国内从设立时就进 入商业物业管理领域：第二种是一些国内物业公司先做居住物业管理，等有实力和品牌后， 再做商业物业及其他类型的物业管理：第三种是一些商业物业开发商自己成立物业公可，管 理白己的商业物业，从公司成长和发展规律来佛，第二种方式是国内物业管理公司进入商业 物业管理领域的合理选择。总体来讲物业公可进入商业物业领城要研究规律，培育实力，循 序新进。稳步进入。这样做有利于业务经营的成功。 主持人：有不少同学发米帖子问：CB0(Central Bus1 ness District),即：中央商务 区（或商务中心区）是什么意思？。你橙向同学们介绍一下有关情况吗？ 孙川先生：好的，CBD(Central Business District),就是“中央商务区（或商务中 心区)”。商务物业是指以经营性房屋为主体的物业，如写字楼、商业场所、会所等，是对其 进行出租或出售能够获得较大收益的物业。众多的商务物业集中在城市繁华区域，形成了中 央商务区（或商务中心区），国际上流行的称明为CD,CD最初源于美国城市地理学家的 吉所的“同心区位经济论”，就是“城市中心的每一个环”。现代意义上的商务中心区是指 集中大量金卷、商业、贸易、信息及中介服务机构，判有大量商务办公，酒店、公寓等配套 设施，具备完善的市政交通与通讯条件，便于现代商务活动的场所。首先在美国、日本、英 国等国家的发达域市陆续出观。美国的曼哈领，东京的银座、香港的中环都是C即经典代表。 国内的北京、上海、广州、深圳、青岛等大都市，都在建设或已经形成自己的D。如广州 的花园酒店，世贸中心、天河就广场、中信广场，北京的国贸，上海的恒座广场，深圳的赛 格广场、财富广场、发展银行大厦等，重庆的笔容广场、盘降达大厦等，这些物业及其周边 地区都是以商务为主，集办公、商场、贸易、娱乐等服务于一体现代化商务区，它满足了物 业使用人的多方面的需要。《中央商务区一CD不仅是一个国家成地区对外开放程度和经
千多万元，假设是 1500 万元，则在理论上讲，如果做小区物业管理，按每个小区 20 万㎡， 管理费平均 1..5 元/㎡，利润 10%计，则每个小区盈利 36 万元，要做都盈利的此类小区 40 多个，很明显，做商业物业管理盈利规模大而快，可以说做商业物业管理业务是物业公司盈 利增长的重要手段。由此可见商业物业管理对物业公司壮大发展是多么的重要！不过做商业 物业管理在大型中央设备工程管理人员、经营性物业管理人才、企业资质、企业的实力、管 理经历与业绩等方面要求很高，这又是许多物业公司所缺失和不可弥补的。 主持人：有的同学问：如果要进入商业物业管理行业，怎么进？也就是说什么样的物业 公司，在什么条件下进入商业物业管理行业？ 孙川先生：从国内情况，特别是较早开展物业管理的沿海地区城市情况看，物业公司进 入商业物业管理领域主要以三种方式：第一种是海外有实力的物业公司在国内从设立时就进 入商业物业管理领域；第二种是一些国内物业公司先做居住物业管理，等有实力和品牌后， 再做商业物业及其他类型的物业管理；第三种是一些商业物业开发商自己成立物业公司，管 理自己的商业物业。从公司成长和发展规律来讲，第二种方式是国内物业管理公司进入商业 物业管理领域的合理选择。总体来讲物业公司进入商业物业领域要研究规律，培育实力，循 序渐进，稳步进入。这样做有利于业务经营的成功。 主持人：有不少同学发来帖子问： CBD（Central Business District），即：中央商务 区（或商务中心区）是什么意思？，你能向同学们介绍一下有关情况吗？ 孙川先生：好的，CBD（Central Business District），就是“中央商务区（或商务中 心区）”。商务物业是指以经营性房屋为主体的物业，如写字楼、商业场所、会所等，是对其 进行出租或出售能够获得较大收益的物业。众多的商务物业集中在城市繁华区域，形成了中 央商务区（或商务中心区），国际上流行的称呼为 CBD， CBD 最初源于美国城市地理学家伯 吉斯的“同心圆区位经济论”，就是“城市中心的每一个环”。现代意义上的商务中心区是指 集中大量金融、商业、贸易、信息及中介服务机构，拥有大量商务办公、酒店、公寓等配套 设施，具备完善的市政交通与通讯条件，便于现代商务活动的场所。首先在美国、日本、英 国等国家的发达城市陆续出现。美国的曼哈顿，东京的银座、香港的中环都是 CBD 经典代表。 国内的北京、上海、广州、深圳、青岛等大都市，都在建设或已经形成自己的 CBD。如广州 的花园酒店、世贸中心、天河城广场、中信广场，北京的国贸，上海的恒隆广场，深圳的赛 格广场、财富广场、发展银行大厦等，重庆的邹容广场、鑫隆达大厦等，这些物业及其周边 地区都是以商务为主，集办公、商场、贸易、娱乐等服务于一体现代化商务区，它满足了物 业使用人的多方面的需要。（中央商务区——CBD 不仅是一个国家或地区对外开放程度和经
济实力的象征，而且是现代化国际大都市的一个重委标志。 主持人：看来中央商务区就在我们的身边！不过这些中央商务区的大量高档物业管理要 求必然很高吧，作为物业管理专业的学生大家很想知道如何针对这些物业的特点开展物业管 理活动？ 孙川先生：好的，商业物业管理主要是设备及经营管理，要搞好商业物业管理就要开展 针对性的分析研究，特别是要对物业公可经营管理的环境资源进行5可分新。也就是要分 析物业公可开展经营的促势和劣势、机遇和威曲，但在这里作为学生，从学习专业知识的角 度，我们主要应该知道商业物业和物业管理的转点以及基本的方法，从理论上掌握商业物业 管理知识技巧。 主持人：有的同学对商务物业与其他物业的区别不是根清楚，商务物业同其他物业相比 有爆些特点？能否分析一下？ 孙川先生：关于育业物业的特点大量教科书有详尽阐述，归结起来一般有四点，不过同 学门要真正理解其意义，需要具备相关的经济学，管理学知识和物业经营管理实际工作经险， 总体米讲，商业物业的特点主要体现在“商”字上面。由此形成四个特点：第一个特点是商 业物业的商业特性。这是从物业白身的使用价值上讲的，不是从房地产授赏交易实现房地产 商品价值角度讲的，即通过物业的使用米体现房地产商品的价值。房地产公可开发房地产商 品的目的是实现房地产商品自身的价值，收回一次性投资的成本并缘取利润。物业公司经营 管理建成投入使用后的商业物业的目的则是帮睛业主充分实现物业的使用价值，设有商业物 业使用价值的实现，商业物业也就没有价值。两者目的虽然不可，但两者之间关系是相辅相 成的。作为业主来讲投资商业物业主要看重是育业物业的商业价植，如商业物业本身的价值 增值性、物业使用的高粗金等。不过作为物业公司来讲其主要追求是帮助业主实现物业的使 用价值。通俗讲就是要提高商业物业的使用率，如提高租用率，实用率，减少空置率。 主持人：那么第二个特点：“商务物业具有价值不能储存性”又如何理解？孙川先生： 第二个特点是商务物业具有价植不能储存性的特点。正如上面所讲，商业物业的价值要不断 通过使用来实现，而物业又是有使用寿命的物质财富，在使用寿命期限内。商业物业的价值 又是通过不断的使用来转移其价值的，不使用宴不能转移价值，这种就决定了商业物业价值 的不可储存性。这个特点决定了商业物业业主关注的重点是物业的使用效域，即高出和率、 使用率。高租金，在租金较高条件下的尽可能长的成者稳定的图期等。而物业公司所做的一 切就是实现业主的这些显望，尽可能提高商业物业的使用效益。 主持人：那么第三个特点：“商务物业具有不断保特设施先进性”是否主要讲设备设施
济实力的象征，而且是现代化国际大都市的一个重要标志。 主持人：看来中央商务区就在我们的身边！不过这些中央商务区的大量高档物业管理要 求必然很高吧，作为物业管理专业的学生大家很想知道如何针对这些物业的特点开展物业管 理活动？ 孙川先生：好的，商业物业管理主要是设备及经营管理，要搞好商业物业管理就要开展 针对性的分析研究，特别是要对物业公司经营管理的环境资源进行 SWOT 分析。也就是要分 析物业公司开展经营的优势和劣势、机遇和威胁，但在这里作为学生，从学习专业知识的角 度，我们主要应该知道商业物业和物业管理的特点以及基本的方法，从理论上掌握商业物业 管理知识技巧。 主持人：有的同学对商务物业与其他物业的区别不是很清楚，商务物业同其他物业相比 有哪些特点？能否分析一下？ 孙川先生：关于商业物业的特点大量教科书有详尽阐述，归结起来一般有四点，不过同 学们要真正理解其意义，需要具备相关的经济学、管理学知识和物业经营管理实际工作经验。 总体来讲，商业物业的特点主要体现在“商”字上面。由此形成四个特点：第一个特点是商 业物业的商业特性。这是从物业自身的使用价值上讲的，不是从房地产投资交易实现房地产 商品价值角度讲的，即通过物业的使用来体现房地产商品的价值。房地产公司开发房地产商 品的目的是实现房地产商品自身的价值，收回一次性投资的成本并赚取利润。物业公司经营 管理建成投入使用后的商业物业的目的则是帮助业主充分实现物业的使用价值。没有商业物 业使用价值的实现，商业物业也就没有价值，两者目的虽然不同，但两者之间关系是相辅相 成的。作为业主来讲投资商业物业主要看重是商业物业的商业价值，如商业物业本身的价值 增值性、物业使用的高租金等。不过作为物业公司来讲其主要追求是帮助业主实现物业的使 用价值。通俗讲就是要提高商业物业的使用率，如提高租用率、实用率，减少空置率。 主持人：那么第二个特点：“商务物业具有价值不能储存性”又如何理解？孙川先生： 第二个特点是商务物业具有价值不能储存性的特点。正如上面所讲，商业物业的价值要不断 通过使用来实现，而物业又是有使用寿命的物质财富，在使用寿命期限内，商业物业的价值 又是通过不断的使用来转移其价值的，不使用就不能转移价值，这种就决定了商业物业价值 的不可储存性。这个特点决定了商业物业业主关注的重点是物业的使用效益，即高出租率、 使用率，高租金，在租金较高条件下的尽可能长的或者稳定的租期等。而物业公司所做的一 切就是实现业主的这些愿望，尽可能提高商业物业的使用效益。 主持人：那么第三个特点：“商务物业具有不断保持设施先进性”是否主要讲设备设施
的先进性？ 孙川先生：商务物业具有不斯保持设随先进的特点不仅是指设备设随的先进性，更重要 是“保持”两个字。商业物业的功能价值是在市场化的商业活动中实现的，商业物业只有不 断保持设施先进才修保持其市场竟争力，才有可能实现商业物业的价值。这就是商业房地产 开发项目的设能设备普遍追求技术上的先述性的原因，一些大型商业房地产开发美口几乎是 先进设幽设备的展示厅。同时这也是商业物业为什么要定用成经常装修，更新设能设备的原 因。物业公司经营商业物业就要根据这一特点安排物业的定期或必要的装修计划，确保物业 设施设备的先进性 主持人：第四个特.点：“商务物业具有综合性”是不是说商务物业不仅是满足购物的需 要，还有其他要求？ 孙川先生：是的！随着人们的收入水平提高，消费观老也发生了变化，原米的商业物业 只是购物场所的状况发生了根本的变化，一棒现代化的综合性大棱，既能购物。又能办公 居佳，还能体闲、娱乐。商务特业功能多样化。这就是商务物业的功能的综合性特点。根据 这一特点开发商在设计建设商业房地产项目时就要预见到房地产建成交付使用后的物业的 商业功能需要。物业公可接手商业物业管理，则要根据人门的收入水平和消费习惯及新的清 费时尚。不断改进商业物业的功能结构，提高商业物业经营环境的文化品位，以此调足顾客 的消费需要，从而最大限度地实现商业物业的价值
的先进性？ 孙川先生：商务物业具有不断保持设施先进的特点不仅是指设备设施的先进性，更重要 是“保持”两个字。商业物业的功能价值是在市场化的商业活动中实现的，商业物业只有不 断保持设施先进才能保持其市场竞争力，才有可能实现商业物业的价值。这就是商业房地产 开发项目的设施设备普遍追求技术上的先进性的原因，一些大型商业房地产开发项目几乎是 先进设施设备的展示厅。同时这也是商业物业为什么要定期或经常装修，更新设施设备的原 因。物业公司经营商业物业就要根据这一特点安排物业的定期或必要的装修计划，确保物业 设施设备的先进性。 主持人：第四个特点：“商务物业具有综合性”是不是说商务物业不仅是满足购物的需 要，还有其他要求？ 孙川先生：是的！随着人们的收入水平提高，消费观念也发生了变化，原来的商业物业 只是购物场所的状况发生了根本的变化，一栋现代化的综合性大楼，既能购物，又能办公、 居住，还能休闲、娱乐。商务物业功能多样化。这就是商务物业的功能的综合性特点。根据 这一特点开发商在设计建设商业房地产项目时就要预见到房地产建成交付使用后的物业的 商业功能需要，物业公司接手商业物业管理，则要根据人们的收入水平和消费习惯及新的消 费时尚，不断改进商业物业的功能结构，提高商业物业经营环境的文化品位，以此满足顾客 的消费需要，从而最大限度地实现商业物业的价值