物业管理实务(2) 案例讲解第七部分 主持人：非常感谢孙川先生的评析，使我们对工业物业管理的一些重点问题有了初步的 认识，特别是孙川先生的对工业物业及工业管理的特点的理解，对工业物业管理业务发展空 间的前瞻性分析，以及对三个工业物业典型案例的评点，对我们的学习启发性作用很大，增 强了我开拓工业管理业务、篇好工业物业管理的信心，大家要结合访谈搞好这一章的学习， 同学们再见1 星例5：特种物业管理市场趋势及对策分析 主持人：大家好！很高兴，在物业管理实务Ⅱ的热点访该教学栏目见面。下面我们讨论 的主题是有关特种物业管理理论和实置方面的热点问题。很高兴，我们请米了一位长期从事 物业管理实际工作的专家，他就是：广州粤华物业有限公司总经理李健辉先生，他也分别兼 任着广东者和广州市物业管理协会的刷会长 主持人：欢逍大家米到我门的格点访流现场，现在讨论有关特种物业管理理论和实践方 面的问盟。一谈到居住物业管理，商业物业管理和工业物业管理人们会白然把到这些物业管 理的对象是什么。但谈到特种物业管理管理，人们似乎还不清楚管理对象是什么，所以，我 想问的第一个间思，就是特种物业管理管理的对象是什么？特种物业包括有那些类重： 李健辉先生：特种物业是指除居住物业，商业物业和工业物业以外，有必要运用物业管 理的方法实施管理的物业。如政府物业、医院物业、学校物业等。对特种物业实嫩的管理就 是特种物业管理。特种物业管理类型将随着社会的进步，行业的发展和人们工作生活水平的 日益提高，其管理服务的外菇及内领将越来越丰富。特种物业的类型很多，大家可以从教材 上得到相关知识，在这里瓷不必展开来该 主持人：由此看米，特件物业贝是居住物业、商业物业和工业物业以外，有必要运用物 业管理的方法实菊管理的物业。也就是肥非居住物业、商业物业和工业物业统统白于特种物 业类型是吧？！但有不少同学在料上发帖子，提出不明白特种物业及特种物业管理与其他物 业类型的管理有什么不同的问思。 李健辉先生：对特种物业的划分虽燃有点笼统，但特种物业及特种物业管理确实有它的 特殊性，在教材中讲到了五个特殊性：一是服务对象上的差别性根大，需要开展针对性的“个 性化”，“时高化”管理服务：二是服务需求的特殊性！如政府办公楼要求安静、整洁，有序
物业管理实务（2） 案例讲解 第七部分 主持人：非常感谢孙川先生的评析，使我们对工业物业管理的一些重点问题有了初步的 认识，特别是孙川先生的对工业物业及工业管理的特点的理解，对工业物业管理业务发展空 间的前瞻性分析，以及对三个工业物业典型案例的评点，对我们的学习启发性作用很大，增 强了我开拓工业管理业务、搞好工业物业管理的信心，大家要结合访谈搞好这一章的学习， 同学们再见！ 案例 5：特种物业管理市场趋势及对策分析 主持人：大家好！很高兴，在物业管理实务Ⅱ的热点访谈教学栏目见面。下面我们讨论 的主题是有关特种物业管理理论和实践方面的热点问题。很高兴，我们请来了一位长期从事 物业管理实际工作的专家，他就是：广州粤华物业有限公司总经理李健辉先生，他也分别兼 任着广东省和广州市物业管理协会的副会长。 主持人：欢迎大家来到我们的热点访谈现场，现在讨论有关特种物业管理理论和实践方 面的问题。一谈到居住物业管理、商业物业管理和工业物业管理人们会自然想到这些物业管 理的对象是什么。但谈到特种物业管理管理，人们似乎还不清楚管理对象是什么。所以，我 想问的第一个问题，就是特种物业管理管理的对象是什么？特种物业包括有那些类型？ 李健辉先生：特种物业是指除居住物业、商业物业和工业物业以外，有必要运用物业管 理的方法实施管理的物业。如政府物业、医院物业、学校物业等。对特种物业实施的管理就 是特种物业管理。特种物业管理类型将随着社会的进步、行业的发展和人们工作生活水平的 日益提高，其管理服务的外延及内涵将越来越丰富。特种物业的类型很多，大家可以从教材 上得到相关知识，在这里就不必展开来谈。 主持人：由此看来，特种物业只是居住物业、商业物业和工业物业以外，有必要运用物 业管理的方法实施管理的物业。也就是把非居住物业、商业物业和工业物业统统归于特种物 业类型是吧？！但有不少同学在网上发帖子，提出不明白特种物业及特种物业管理与其他物 业类型的管理有什么不同的问题。 李健辉先生：对特种物业的划分虽然有点笼统，但特种物业及特种物业管理确实有它的 特殊性。在教材中讲到了五个特殊性；一是服务对象上的差别性很大，需要开展针对性的“个 性化”、“时尚化”管理服务；二是服务需求的特殊性；如政府办公楼要求安静、整洁、有序；
求知场所要求灯光柔和，环境宁静：医疗卫生场所应特别强调通风并配置足够的座椅供患者 和家属等候、体是、导诊、医疗物资配送、病人生活护理和医疗拉圾处理、环境消春等等， 并且分区标凯应特别程目等等。三是管理要求各有侧重点，如政府办公棱强博安全保密性： 图书馆。资料文物对环境保护提出了更高的要求，在防火、防盗、防海、防（灰）、防虫， 防鼠、防有害气体等方面必须采取专门的有效措熊：酒店要求“星级服务”医院化疗、做 射性工作室应作防护测定，并配以警示装置等等。四是经贵来源的多样性。五是管理方式上 的多种选邦，有的是自主经营式，有的是委托经营式，从发展趋势看，委托经营将咸为主要 方式。总体来博特种物业及特种物业管理的“特”不是这种类型上总体的共通特性，而是这 类物业及管理上自身的特珠性，也就是说服务的深度和广度要求更高。这与其他类型物业上 讲的特点是不同的归的方法，大家在理解上煲注意这一点， 主持人：由此看米，特种物业管理是一项种类繁多而又各有特殊要求的物业管理类型。 垂怪同学们在网上提到特件物业的分类问题目 李健解先生：的确有这个问题！特种物业的类型与前面讲到的居住物业、商业物业、工 业物业区别不是很明显，如酒店物业容易与商业物业混滑，公寓物业容易与居住物业混涌。 特种物业的主要类型有：政将物业、酒店物业，服务性公寓物业，会议屏览物业和文卫体物 业。物业管理企业对这些特种物业的管理不但都有介入，面且是较早地介入。特别是酒店物 业，介入更早。目前在国内各种特种物业类型的物业管理业务量增长迅速。物业公司对进入 政府物业，酒店物业、展宽物业，医院物业、学校物业、体育场所物业等特种物业管理领域 普遍看好，也积极竞标。可以说特种物业管理是一个业务成长快、获利稳定、关系较好协调 的物业管理领域。这正是转种物业管理的魅力所在！ 主持人：特种物业的确是一个不情的物业管理业务领线，我塑政府物业管理应该是其中 的重头戏吧？！有的同学月：政府物业物业公司收管理吗？有前途吗？这到是一个民众普 寿关心的问愿，我也很关心！ 李健辉先生：是的：政利物业在特种物业管理类型中是一个重要业务领城，包是物业公 可近年米拓展很快的业务额城。物业公不但数管，而且管理得很好！虽然政府物业要求具 有政治性、快建性其至常常超出合同的定的服务蓖围，由于其产权主体即物业管理委托主 体单一关系易协调，交易成本较低，而且政府物业管理贵用收嫌相对容易，正因为这一点， 此种物业成为当前中国物业管理业务拓展较快的领域，诸多大型物业管理公可开始大量涉足 政府物业管理，正是政府政治性强，影响大，对物业管理服务综合性能要求高，一般物业 公可很垂进入这个领城，当然政府物业项目中也不乏小型项目，特别是中国政府物业包括事
求知场所要求灯光柔和，环境宁静；医疗卫生场所应特别强调通风并配置足够的座椅供患者 和家属等候、休息、导诊、医疗物资配送、病人生活护理和医疗垃圾处理、环境消毒等等， 并且分区标识应特别醒目等等。三是管理要求各有侧重点。如政府办公楼强调安全保密性； 图书馆，资料文物对环境保护提出了更高的要求，在防火、防盗、防潮、防尘(灰)、防虫、 防鼠、防有害气体等方面必须采取专门的有效措施；酒店要求“星级服务”；医院化疗、放 射性工作室应作防护测定，并配以警示装置等等。四是经费来源的多样性。五是管理方式上 的多种选择。有的是自主经营式，有的是委托经营式。从发展趋势看，委托经营将成为主要 方式。总体来讲特种物业及特种物业管理的“特”不是这种类型上总体的共通特性，而是这 类物业及管理上自身的特殊性，也就是说服务的深度和广度要求更高。这与其他类型物业上 讲的特点是不同的归纳方法。大家在理解上要注意这一点。 主持人：由此看来，特种物业管理是一项种类繁多而又各有特殊要求的物业管理类型。 难怪同学们在网上提到特种物业的分类问题！ 李健辉先生：的确有这个问题！特种物业的类型与前面讲到的居住物业、商业物业、工 业物业区别不是很明显，如酒店物业容易与商业物业混淆，公寓物业容易与居住物业混淆。 特种物业的主要类型有：政府物业、酒店物业、服务性公寓物业、会议展览物业和文卫体物 业。物业管理企业对这些特种物业的管理不但都有介入，而且是较早地介入。特别是酒店物 业，介入更早。目前在国内各种特种物业类型的物业管理业务量增长迅速。物业公司对进入 政府物业，酒店物业、展览物业，医院物业、学校物业、体育场所物业等特种物业管理领域 普遍看好，也积极竞标。可以说特种物业管理是一个业务成长快、获利稳定、关系较好协调 的物业管理领域。这正是特种物业管理的魅力所在！ 主持人：特种物业的确是一个不错的物业管理业务领域，我想政府物业管理应该是其中 的重头戏吧？！有的同学问：政府物业物业公司敢管理吗？有前途吗？ 这到是一个民众普 遍关心的问题，我也很关心！ 李健辉先生：是的！政府物业在特种物业管理类型中是一个重要业务领域，也是物业公 司近年来拓展很快的业务领域。物业公司不但敢管，而且管理得很好！虽然政府物业要求具 有政治性、快捷性甚至常常超出合同约定的服务范围，但由于其产权主体即物业管理委托主 体单一关系易协调，交易成本较低，而且政府物业管理费用收缴相对容易，正因为这一点， 此种物业成为当前中国物业管理业务拓展较快的领域，诸多大型物业管理公司开始大量涉足 政府物业管理，但正是政府政治性强、影响大、对物业管理服务综合性能要求高，一般物业 公司很难进入这个领域。当然政府物业项目中也不乏小型项目，特别是中国政府物业包括事
业单位物业，因而为中小物业公司提供了进入的机会。 主持人：有的同学问政府机关管理的都是政务。物业公同能管什么？ 李健辉先生：物业管理主要是配合政府依法行政，为民服务的相关配合保障工作，二者 之间所开展的业务并不矛盾，而是互相支持。具体讲物业公可管避政府物业，浅及的范围主 要有：《1)房屋、议施，设备的日常排修养护管理，(2)安全候卫管理。(3)清洁卫生管理， (4》清防安全管理。(5)辆管理：(6)环境管理。(7)会务服务。(8)后勤服务管理。 (9)公共关系管理及其他管理。等等。其中最主要的是安全保卫管理和消防安全管理。这 是由政府物业的性质决定的。 主持人：一谈到政府物业管理我们藏会塑到政府机关物业管理问恩，虽然政府物业管理 业务在不断拓展，但我们周围许多机关事业单位还没有实行专业化的物业管理，如在广州的 高校除新建的大学城在搞物业管理招标外，其他地方还没有动静，对这个问题我们不少同学 很关心。因为他们希望能在政符物业业务领域工作，也过把“公务员”的意！但对目前这种 状况他们心理很急！请问这种现象产生的原因是什么？怎样解决这个日思？ 李健解先生：同学们的关心是正常的！政府物业管理的核心部分是或府及部门事业单位 的机关物业管理问题。由于诸多历史即因，推广起来还是有一定的阻力。这些原因主要有： (1)是“总务式”房产管理习惯阻力。观在各机关都有总务部门，如果搞专业化的物业管 理，这个机构和人员的处理会有困难。如果引进物业公可，这些人要分流。如果将总务部门 改制为物业公司则条沙到公司的法人地位和公司产权问愿。(2)是受“肥水不落外人田”的 传统想影响。宁愿“自家人”管“差”不愿物业公司管“好”。因而仍然延续总务式扇产 管理慎式和思雀习惯。(3)政府工作人员对专业化的物业管理缺乏了解，认为自己是政府机 美，有一定的政治性，严肃性，不宜让公司企业进驻。(4》是政府机关的官像作风，对物业 公可一味“武价”，使物业会可无利可图，里而想步。当然所有这些月题主要根源在于政府 物业的传统管理体制和习惯，相信随着物业管理行业向政府物业管理领域的发展，这些问盟 将会逐步得到解决！数材中对我国政府物业管理改革的思路做了介都。大家要结合实际进行 深入的思考。总的来说政府物业管理改革的思路是走专业化、市场化的道路。这正是物业公 司看好政府物业管理市场潜力的根源所在。尽管前进的路上有不少困难，但只要认清规律， 持之以恒地去努力，就一定能成功： 主持人：有的同学认为政府自身的物业管理体制成革可能是更追切需要解决的月题，因 为或府物业管理体制改革搞好了，政府物业管理市场才能形成，物业公司才可以大举进军政 府物业管理领城。这个观点对吗？
业单位物业，因而为中小物业公司提供了进入的机会。 主持人：有的同学问政府机关管理的都是政务，物业公司能管什么？ 李健辉先生：物业管理主要是配合政府依法行政，为民服务的相关配合保障工作，二者 之间所开展的业务并不矛盾，而是互相支持。具体讲物业公司管理政府物业，涉及的范围主 要有：（1）房屋、设施、设备的日常维修养护管理。（2）安全保卫管理。（3）清洁卫生管理。 （4）消防安全管理。（5）车辆管理；（6）环境管理。（7）会务服务。（8）后勤服务管理。 （9）公共关系管理及其他管理。等等。其中最主要的是安全保卫管理和消防安全管理。这 是由政府物业的性质决定的。 主持人：一谈到政府物业管理我们就会想到政府机关物业管理问题，虽然政府物业管理 业务在不断拓展，但我们周围许多机关事业单位还没有实行专业化的物业管理，如在广州的 高校除新建的大学城在搞物业管理招标外，其他地方还没有动静，对这个问题我们不少同学 很关心，因为他们希望能在政府物业业务领域工作，也过把“公务员”的瘾！但对目前这种 状况他们心理很急！请问这种现象产生的原因是什么？怎样解决这个问题？ 李健辉先生：同学们的关心是正常的！政府物业管理的核心部分是政府及部门事业单位 的机关物业管理问题，由于诸多历史原因，推广起来还是有一定的阻力。这些原因主要有： （1）是“总务式”房产管理习惯阻力。现在各机关都有总务部门，如果搞专业化的物业管 理，这个机构和人员的处理会有困难。如果引进物业公司，这些人要分流。如果将总务部门 改制为物业公司则牵涉到公司的法人地位和公司产权问题。（2）是受“肥水不落外人田”的 传统思想影响。宁愿“自家人”管“差”不愿物业公司管“好”。因而仍然延续总务式房产 管理模式和思维习惯。（3）政府工作人员对专业化的物业管理缺乏了解，认为自己是政府机 关，有一定的政治性，严肃性，不宜让公司企业进驻。（4）是政府机关的官僚作风，对物业 公司一味“砍价”，使物业公司无利可图，望而却步。当然所有这些问题主要根源在于政府 物业的传统管理体制和习惯。相信随着物业管理行业向政府物业管理领域的发展，这些问题 将会逐步得到解决！教材中对我国政府物业管理改革的思路做了介绍，大家要结合实际进行 深入的思考。总的来说政府物业管理改革的思路是走专业化、市场化的道路。这正是物业公 司看好政府物业管理市场潜力的根源所在。尽管前进的路上有不少困难，但只要认清规律， 持之以恒地去努力，就一定能成功！ 主持人：有的同学认为政府自身的物业管理体制改革可能是更迫切需要解决的问题，因 为政府物业管理体制改革搞好了，政府物业管理市场才能形成，物业公司才可以大举进军政 府物业管理领域。这个观点对吗？
李健解先生：非常正确！但是也要看到政府物业管理体制改革的困难。它是一项影响银 大、涉及面非常广的物业管理领域，当然还是慎重为好！我们慨要清醒地认识到政府物业管 理业务领域拓展的国难，也看到了政府物业管理市场的美好前景。政府物业推行物业管理， 必将为各行各业全面推行物业管理起到推波助渊的作月，加快物业管理市场化的建设。 主持人：李健解先生的分析对大家在克服政府物业管理业务市场开拓的困难提供一些有 益的帮助，除了政府物业管理外服务性公寓物业管理现在拟子也引起了人们的关注，特别是 一些在校内住读的学生很美心：如大学生公寓物业管理。他们塑学以致用。开展学生公窝的 管理工作。李先生能否给他们一些指导？比如如何理解服务性公寓物业的特点，并根据这些 特点，在管理中应重点注意哪些月题？ 李健辉先生：服务性公寓是一种以营利为目的，建成单元式结构的，按孤“家”的要求 来配置设施和设备，按酒店方式管理的满足社会需要的特殊居住物业，服务性公寓物业管理 是欧洲一些发达国家为满足流行休闲度假的需要而建设起米的一类物业形式，而在我国首先 是基于对老人的关怀，政府替遍建设收养老人的老年公寓，后来发展到服务于高收入者体闲 度假用的服务性公寓一一以假日饭店式为主导地位的形式。近些年又大量出现大学生公寓、 商务公寓等满足不同用户需要的、具有不同功使的服务性公寓。 ⊙服务性公寓物业的特点除了与住宅小区物业的许多特点重合外，不同之处在于建筑标 准的高水平，生活设的高要求：住户需求的高档次等方面。服务性公寓的业主，一般都是 经济收入较高、素质较高的中国公民，以及海外华桥、港、澳、台同胞、来华经商的外籍人 土及其家属，以及使领馆的人员等，业主减业户物业管理方面的要求和对服务的需求较高， 对物业管理费的支付能力强。 ⊙服务性公寓物业物业管理上特刚注重个性化服务，日常服务项目上追求层次性与品位 性、个性化服务项目上追求文化上认同性。服务水平上的前卫性、方便性即时性和快提性。 另外对环境卫生和生命安全管理也要高度重视， 当然如果是对学生公寓的管理，除了注意上述要求外，还要关注安全问题、学生心理辅 导、生活管理、行为规范等问题 主持人：是的，特种物业管理的类型根多。要做好特种物业管理，需要同学们在不斯学 习，不新经历，不断总结中积累：在这里如月前面访谈核式一样，还要请李健辉先生对同学 们关心的教材中的几个案例做一下评点。 李健解先生：好的！教材中有三个特种物业方面的案隔：第一个是“营销经理”，讲的 是公寓物业管理中的营销月题。第二个是“广州国际会展中心物业管理如何”讲的是会展物
李健辉先生：非常正确！但是也要看到政府物业管理体制改革的困难，它是一项影响很 大、涉及面非常广的物业管理领域，当然还是慎重为好！我们既要清醒地认识到政府物业管 理业务领域拓展的困难，也看到了政府物业管理市场的美好前景。政府物业推行物业管理， 必将为各行各业全面推行物业管理起到推波助澜的作用，加快物业管理市场化的建设。 主持人：李健辉先生的分析对大家在克服政府物业管理业务市场开拓的困难提供一些有 益的帮助。除了政府物业管理外服务性公寓物业管理现在似乎也引起了人们的关注，特别是 一些在校内住读的学生很关心！如大学生公寓物业管理。他们想学以致用，开展学生公寓的 管理工作。李先生能否给他们一些指导？比如如何理解服务性公寓物业的特点，并根据这些 特点，在管理中应重点注意哪些问题？ 李健辉先生：服务性公寓是一种以营利为目的，建成单元式结构的，按照“家”的要求 来配置设施和设备，按酒店方式管理的满足社会需要的特殊居住物业。服务性公寓物业管理 是欧洲一些发达国家为满足流行休闲度假的需要而建设起来的一类物业形式，而在我国首先 是基于对老人的关怀，政府普遍建设收养老人的老年公寓，后来发展到服务于高收入者休闲 度假用的服务性公寓——以假日饭店式为主导地位的形式。近些年又大量出现大学生公寓、 商务公寓等满足不同用户需要的、具有不同功能的服务性公寓。 ⊙服务性公寓物业的特点除了与住宅小区物业的许多特点重合外，不同之处在于建筑标 准的高水平；生活设施的高要求；住户需求的高档次等方面。服务性公寓的业主，一般都是 经济收入较高、素质较高的中国公民，以及海外华侨、港、澳、台同胞、来华经商的外籍人 士及其家属，以及使领馆的人员等。业主或业户对物业管理方面的要求和对服务的需求较高， 对物业管理费的支付能力强。 ⊙服务性公寓物业物业管理上特别注重个性化服务。日常服务项目上追求层次性与品位 性、个性化服务项目上追求文化上认同性。服务水平上的前卫性、方便性即时性和快捷性。 另外对环境卫生和生命安全管理也要高度重视。 当然如果是对学生公寓的管理，除了注意上述要求外，还要关注安全问题、学生心理辅 导、生活管理、行为规范等问题。 主持人：是的，特种物业管理的类型很多，要做好特种物业管理，需要同学们在不断学 习，不断经历，不断总结中积累！在这里如同前面访谈模式一样，还要请李健辉先生对同学 们关心的教材中的几个案例做一下评点。 李健辉先生：好的！ 教材中有三个特种物业方面的案例：第一个是“营销经理”，讲的 是公寓物业管理中的营销问题。第二个是“广州国际会展中心物业管理如何”讲的是会展物
业管理问题。第三个是“习引进物管公可管理政府机关物业”讲的是政府机关物业管理问愿 主持人：第一个案例“营销经理”对我们的同学很有意义，不少同学说这个案例对他 们的专业实践有指导作用！ 李健辉先生：是的！第一个案例“营销经理”，讲的局公寓物业管理中的营销问愿。这 是大学生结合专业开展公寓物业营销管理的典型案例，选释这个案例对我们在校大学生有很 好的启示作用。这个案例根短，但又是一个很有挑战性的开放式的案例。它可以对回答者的 经验与水平作一个全方位的考核， 主持人：但是月学们不知怎么回答！ 李健辉先生：那我就讲一下！这个案侧提出了三个月题： 一问是案例中的琼应使川哪些类塑的媒体达到管理者的两个口标？这是对前面相关知 识的应用。“管理者的两个目标是什么”从案例中可以看出来，它就是：提高公寓的影响： 降低空置率。使用的媒体我们可以选择：(1》选择经纪人或鞋立的代理商代理如粗赁中介业 务机构。依靠具备良好的物业外部代理米寻找潜在的阻户的营肺方式，可降低空置率。(2) 标志僻与宜传册、直接发送有关材料。以及传统的服纸，电视和现代的网洛广告等，向潜在 的粗户贺供物业信息的常用广告途径。既可以提高公寓的影响，又可以降低空置率。 二问是“写一个简要的营销提纲。使琼提高公寓的影响和知名度”。可能根多月学不会 写，教材中没有范例。一般来说主要从以下儿点来完成这个营销提纲：(1)确定营销目标： 即提高公寓的影响和知名度：(2》制定营销策略：主要说明如何组合多种因素：物业优势 和金、广告果道、承租者及和户利益等方面。《3)进行营销环境分析：承相者需求、积赁者 信誉、公寓物业基本情况、交通、生話便利性等。确定营情具体方法和措能。(4)完成营肺 进程的规：详细写明时间、地点、目标、任务、工作内容及进度、排施与方法、注意事项 等。以控制营销工作进程。即时进行对策调整。(5)进行营销预算：经贵来源及支出用逢项 目与数额。确保营销成功， 三间“在该公寓设立一个程贯中心好吗：为什么？”回答是：可以设立一个粗贯中心。 因为！《1)公寓经须有租赞服务机构，以服务于租赁客户。设立一个租赁中心就完善了该公 寓的服务功能。(2)该公寓存在知名度不高和空置半高的刊题，需要一个机构（最好有连领 经营能力的公司)来统筹知赁营销与宜传工作。(3)该公可拥有并管理着大量物业，通过本 租货中心也为公可的其他物业的营销提供了一个窗口，也粳于与公司其他相关机构的联系， 从而扩大知名度，提高出粗率。 主持人：第二个案例“广州国际会展中心物业管理如何”怎么分析回答？
业管理问题。第三个是“引进物管公司管理政府机关物业”讲的是政府机关物业管理问题。 主持人：第一个案例 “营销经理”对我们的同学很有意义，不少同学说这个案例对他 们的专业实践有指导作用！ 李健辉先生：是的！第一个案例 “营销经理”，讲的是公寓物业管理中的营销问题。这 是大学生结合专业开展公寓物业营销管理的典型案例，选择这个案例对我们在校大学生有很 好的启示作用。这个案例很短，但又是一个很有挑战性的开放式的案例。它可以对回答者的 经验与水平作一个全方位的考核。 主持人：但是同学们不知怎么回答！ 李健辉先生：那我就讲一下！这个案例提出了三个问题： 一问是案例中的琼应使用哪些类型的媒体达到管理者的两个目标？这是对前面相关知 识的应用。“管理者的两个目标是什么”从案例中可以看出来，它就是：提高公寓的影响； 降低空置率。使用的媒体我们可以选择：（1）选择经纪人或独立的代理商代理如租赁中介业 务机构，依靠具备良好的物业外部代理来寻找潜在的租户的营销方式，可降低空置率。（2） 标志牌与宣传册、直接发送有关材料，以及传统的报纸、电视和现代的网络广告等，向潜在 的租户提供物业信息的常用广告途径。既可以提高公寓的影响，又可以降低空置率。 二问是“写一个简要的营销提纲，使琼提高公寓的影响和知名度”。可能很多同学不会 写，教材中没有范例。一般来说主要从以下几点来完成这个营销提纲：（1）确定营销目标： 即提高公寓的影响和知名度；（2）制定营销策略：主要说明如何组合多种因素：物业优势、 租金、广告渠道、承租者及租户利益等方面。（3）进行营销环境分析：承租者需求、租赁者 信誉、公寓物业基本情况、交通、生活便利性等。确定营销具体方法和措施。（4）完成营销 进程的规划：详细写明时间、地点、目标、任务、工作内容及进度、措施与方法、注意事项 等。以控制营销工作进程，即时进行对策调整。（5）进行营销预算：经费来源及支出用途项 目与数额。确保营销成功。 三问“在该公寓设立一个租赁中心好吗？为什么？”回答是：可以设立一个租赁中心。 因为：（1）公寓必须有租赁服务机构，以服务于租赁客户，设立一个租赁中心就完善了该公 寓的服务功能。（2）该公寓存在知名度不高和空置率高的问题，需要一个机构（最好有连锁 经营能力的公司）来统筹租赁营销与宣传工作。（3）该公司拥有并管理着大量物业，通过本 租赁中心也为公司的其他物业的营销提供了一个窗口，也便于与公司其他相关机构的联系， 从而扩大知名度，提高出租率。 主持人：第二个案例“广州国际会展中心物业管理如何”怎么分析回答？
李健辉先生：第二个案例讲的是会展物业管理问题。这个案例所反映的是特大型会展物 业的出现对物业公司管理水平的挑战问题，物业公问如何管理好特大型会展物业是政府，商 家及老百姓普着关注的同愿，案例中借鉴国际上区城性会议展览物业管理的做法，提出了对 广州国际会议展宽中心物业经营管理的看法是正确的，主要是因为大型会展物业必须走市场 亿、专业化的物业管理道路，就要有会展资徽的合理配置方案与薰略。有自己的品牌，物业 公可在其中大有作为。广州国际会议展冤中心物业管理方式应该总体来说是市场化，专业化 的方式。月时将会展经营与会展物业管理分开运作。对专业物业管理项目可以实行市场化招 标承包管理 主持人：第三个是“明进物管公可管理政府机关物业”讲的是政府机关物业管理问愿， 这与我们前面分析的内容是相关的，同学们也根感兴硬！ 李健解先生：这个案例也是业内有标志性的事件！2002年7月28日，深圳市住宅物业 正式接管贵州省政府5号办公极。这是在高校后勤社会化迈出强劲步倪之后，政府物业管理 也谨慎地走出了社会化的第一步。贵州省政府这作法方向是对的。因为政附物业实行公司化 管理是政府机关物业管理的必然趋势，当然政府物业可以自己管理，也可以招标给专业的物 业管理企业进行管理。在政府机关物业管理改革时，不一定要一刀切，都承但给物业管理企 业进行管理，可因地制宜采取不月方式。方向是对的。 主持人：政府物业由物业管理公可进行管理的有什么意义？ 李健辉先生：政府物业由物业管理公司进行管理的意义在于(1)它有利于转换机关物 业管理机制。通过物业管理企业的服务，达到转换机关管理机制的目的。(2》政府机关物业 管理方式改革具有现实的紧迫性，通过由物业管理公司进行政府机关物业管理有利于改变机 关物业管理体制漫乱，经费不足、服务水平落后、服务效益差等一系列间愿。当然是一个良 好的开璃。 ⊙关于政府机关物业管理应如何改革的问题教材里面讲的非常清楚，关健是要看清政府 物业管理发展的规律和趋势，初底解放思想，转变物业管理观念，走市场化专业化发展的道 路。 主持人：非常感谢李健辉先生的评析，使我们对有关特种物业管理的一生重点问题有了 初步的认识，特别是李健辉先生的对特种物业的特点的理解，以及特种物业管理重点工作， 对成府物业管理业务发展空间的前黯性分析，以及对三个特种物业典型案例的评点，对我们 的学习启发性作用很大，增强了我们开拓特种管理业务，搞好特种物业管理的信心，再一次 对李健辉先生的评析表示感谢：也非常感谢同学们参加物业管理实务(2)热点访谈栏目的
李健辉先生：第二个案例讲的是会展物业管理问题。这个案例所反映的是特大型会展物 业的出现对物业公司管理水平的挑战问题，物业公司如何管理好特大型会展物业是政府、商 家及老百姓普遍关注的问题。案例中借鉴国际上区域性会议展览物业管理的做法，提出了对 广州国际会议展览中心物业经营管理的看法是正确的，主要是因为大型会展物业必须走市场 化、专业化的物业管理道路，就要有会展资源的合理配置方案与策略，有自己的品牌。物业 公司在其中大有作为。广州国际会议展览中心物业管理方式应该总体来说是市场化、专业化 的方式。同时将会展经营与会展物业管理分开运作。对专业物业管理项目可以实行市场化招 标承包管理。 主持人：第三个是“引进物管公司管理政府机关物业”讲的是政府机关物业管理问题。 这与我们前面分析的内容是相关的，同学们也很感兴趣！ 李健辉先生：这个案例也是业内有标志性的事件！2002 年 7 月 28 日，深圳市住宅物业 正式接管贵州省政府 5 号办公楼，这是在高校后勤社会化迈出强劲步伐之后，政府物业管理 也谨慎地走出了社会化的第一步。贵州省政府这作法方向是对的。因为政府物业实行公司化 管理是政府机关物业管理的必然趋势，当然政府物业可以自己管理，也可以招标给专业的物 业管理企业进行管理，在政府机关物业管理改革时，不一定要一刀切，都承包给物业管理企 业进行管理，可因地制宜采取不同方式。方向是对的。 主持人：政府物业由物业管理公司进行管理的有什么意义？ 李健辉先生：政府物业由物业管理公司进行管理的意义在于（1）它有利于转换机关物 业管理机制。通过物业管理企业的服务，达到转换机关管理机制的目的。（2）政府机关物业 管理方式改革具有现实的紧迫性，通过由物业管理公司进行政府机关物业管理有利于改变机 关物业管理体制混乱、经费不足、服务水平落后、服务效益差等一系列问题。当然是一个良 好的开端。 ⊙关于政府机关物业管理应如何改革的问题教材里面讲的非常清楚。关键是要看清政府 物业管理发展的规律和趋势，彻底解放思想，转变物业管理观念，走市场化专业化发展的道 路。 主持人：非常感谢李健辉先生的评析，使我们对有关特种物业管理的一些重点问题有了 初步的认识，特别是李健辉先生的对特种物业的特点的理解，以及特种物业管理重点工作， 对政府物业管理业务发展空间的前瞻性分析，以及对三个特种物业典型案例的评点，对我们 的学习启发性作用很大，增强了我们开拓特种管理业务、搞好特种物业管理的信心。再一次 对李健辉先生的评析表示感谢！也非常感谢同学们参加物业管理实务（2）热点访谈栏目的
时论与学习！同学们再见！ 大家在看前面五个案例封位请注意的 1案例主要讲了两个方面的月题，一是当前大家关心的物业管理格点问题的分析，二是 对数材上出现的案例进行了全面的解答 2是开拓大家的思路 3是学会案例圈的分析解答方法 物业管理实务2考试是开卷形式 由于物业管理实务2)主要考查大家的实操能力，所以以开鞋的方式考试，希望大家考 出好成绩 黄安心：好今天讨论就到这里再见
讨论与学习！同学们再见！ 大家在看前面五个案例时应请注意的： 1.案例主要讲了两个方面的问题，一是当前大家关心的物业管理热点问题的分析，二是 对教材上出现的案例进行了全面的解答. 2.是开拓大家的思路 3.是学会案例题的分析解答方法. 物业管理实务(2)考试是开卷形式 由于物业管理实务(2)主要考查大家的实操能力，所以以开卷的方式考试，希望大家考 出好成绩! 黄安心：好今天讨论就到这里!再见!