第七章景区的开发与规划 本章学习提要与目标 旅游景区的经营是否成功在才良大程度上取决于最初的开发规划和设计，景区的规划是 所有类型景区开发建设的前提基础，因此具有一些带有共性的方法和规律，目学生必颈灵活 掌握这些方法，因为只有在分析具体情况的基上使用这些原则和方法才修真正做到科学规 划。 第一节景区规划的主要因素 景区成功与否的因素会有利于投资者规避风险。这些因素包括：资金、产品、市场 和管理等。 一，资金 景区的开发、建设与经营需要大量资金，开发商的财力是否雄厚是景区成功与 否的关健。景区的开发投贤除了购置土地和建造成本外，还要有大量赏本金用于 二、产品 近年来，最区产品的构思创意不断臣新，这是市场激烈竟争、消费者需求口趋 复杂苛刻的必然结果。景区产品的微念创意是否独特是开业后成功营时的基础， 决定产品是否值那么多钱的因素包括以下儿方面 (1游客平均在景区内冠留的时间： (2环境、服务和设施质里： )景试内吸引物是否多样化 三、市场 市场是景区规划开发和经背管理时必须时刘关注的一个因素，其中最重要的是确定 景区的目标市场能否不断增长，市场和顾客的需求是否产生了变化，什么样的变化。以下列 出儿种变化趋势： 老年群体不斯扩大。可债也们自由支配的时间和钱越来越多： (2许多人渴望通过访间景区学到新东西： 仔)许多人希望参与景区开设的互动性和体验性的话动。如亲手制作胸器而不 只是现看制作过程： 4)对环保付题和健豪的生活方式的兴菱在不断增加： 5)兴埋转向休闲购物，面不再是为了购物面购物。 四、管理 战略规划也是景区管理中较为重要的一部分，但在我国的景区管理中这部分常常被忽略， 战略线划中最重要的内容是景区的长期发展方向、后续开发的目标、竞争对手的分析和竞争 战略的制定，以及制定景区长期营肺战略等。 第二节可行性分析 一，可行性分析的目标 目标包括： (1川尽可能全而地测定景区开发计划财政方面的可行性，即子「算货本与收益成本、预 测游客数量和收人： (根据市场和货金的可行性及所疾得的场地条件调整鼎始计 3)预测所开发景区目标市场的类型一与规模。但我们必领清醒地认识到。即使考虑了
第七章 景区的开发与规划 本章学习提要与目标 旅游景区的经营是否成功在才良大程度上取决于最初的开发规划和设计，景区的规划是 所有类型景区开发建设的前提基础，因此具有一些带有共性的方法和规律。但学生必须灵活 掌握这些方法，因为只有在分析具体情况的基.x}上使用这些原则和方法才能真正做到科学规 划。 第一节景区规划的主要因素 景区成功与否的因素会有利于投资者规避风险。这些因素包括:资金、产品、市场 和管理等。 一、资金 景区的开发、建设与经营需要大量资金，开发商的财力是否雄厚是景区成功与 否的关键。景区的开发投资除了购置土地和建造成本外，还要有大量资本金用于 二、产品 近年来，景区产品的构思创意不断翻新，这是市场激烈竞争、消费者需求口趋 复杂苛刻的必然结果。景区产品的概念创意是否独特是开业后成功营销的基础， 决定产品是否值那么多钱的因素包括以下儿方面: (1)游客平均在景区内逗留的时间; (2)环境、服务和设施质里; (3)景试内吸引物是否多样化。 三、市场 市场是景区规划开发和经营管理时必须时刻关注的一个因素，其中最重要的是确定 景区的目标市场能否不断增长，市场和顾客的需求是否产生了变化，什么样的变化。以下列 出几种变化趋势: [1)老年群体不断扩大，可供他们自由支配的时间和钱越来越多; (2)许多人渴望通过访问景区学到新东西; (3)许多人希望参与景区开设的互动性和体验性的活动，如亲手制作陶器而不 只是观看制作过程; (4)对环保问题和健康的生活方式的兴趣在不断增加; (5)兴趣转向休闲购物，而不再是为了购物而购物。 四、管理 战略规划也是景区管理中较为重要的一部分，但在我国的景区管理中这部分常常被忽略， 战略规划中最重要的内容是景区的长期发展方向、后续开发的目标、竞争对手的分析和竞争 战略的制定，以及制定景区长期营销战略等。 第二节 可行性分析 一、可行性分析的目标 目标包括: (1] 尽可能全面地测定景区开发计划财政方面的可行性，即子 f 算资本与收益成本、预 测游客数量和收人; (2] 根据市场和资金的可行性及所获得的场地条件调整原始计划; [3 )预测所开发景区目标市场的类型一与规模，但我们必须清醒地认识到，即使考虑了
很多相关变量仍不能确定预测一定是准确科学的 4)计划、士地、贷款、货助审批的要 5)从找根、地形和可进人性等角度帮助景区确立最住位置 )明确市场： )吸引赞助商、特许经营者和经销商： 分析具体的运作问题，如人力货源： 倒确定潜在的财政货助米源 1吻提供有价值的营销信息。 人们一直把可行性分析看做是系饶地，逻辑地，不修偏见地帮助作出合理决策的方法， 1实际上完全没有偏见的可行性分析是不观实的，有些可行性研究具有丰常明确的功利目的。 理论上，可行性分析应该从一张白纸开始，但残实是在可行性分析之前，投货方可能已经拥 了场地。有了项目选择的意向，或确定了可供使用的资金数额。 可行性研究的过程一股通循以下几个步滑 1)初步的议想 2)粗略的成本估算： 市场呵行性研究： 4修订设把： 5)确定位置及地点 6)修订成本估算 访间量及游客清费预测： 8财务评估： )确定货金米源 10吻详尽的设计提划。 二，可行性分析的内容 1市场调查 景区的经营者需要从以下几个方面来了解市场： (1谁会访问景区？ 》访问量有多大？ 3)他们来自何地7 4游客将在时米访？ 关于第一个问愿的答案可能是 (1音地层民及一口游客： 2国内旅游者： 3引国际旅游者： (学校团体 5企业团体. 当然，我们还可以通过以下人口特征对市场遇行划分 (1年龄：景区是适合年轻人日味还是授老年人所好？ 2性别：景区更多的是吸引男性还是女性？ (3引所属的社会阶层：这点可以从职业、学历和平均收人几个方面判断出来。 (4家庭生命周期的阶段：景区将主要吸引有孩子的家庭还是年轻的单身 静客？ 在预测餐区接特情况时要考虑以下几个方南 (1距景区6D一90分钟的地域范围内的客源人口数量：
很多相关变量仍不能确定预测一定是准确科学的; (4) 计划、土地、贷款、资助审批的需要; (5 )从规模、地形和可进人性等角度帮助景区确立最佳位置; [6) 明确市场; (7) 吸引赞助商、特许经营者和经销商; (8) 分析具体的运作问题，如人力资源; (9) 确定潜在的财政资助来源; (10) 提供有价值的营销信息。 人们一直把可行性分析看做是系统地、逻辑地、不带偏见地帮助作出合理决策的方法， 但实际上完全没有偏见的可行性分析是不现实的。有些可行性研究具有非常明确的功利目的。 理论上，可行性分析应该从一张白纸开始，但现实是在可行性分析之前，投资方可能已经拥 了场地，有了项目选择的意向，或确定了可供使用的资金数额。 可行性研究的过程一般遵循以下几个步骤: (1)初步的设想; (2)粗略的成本估算; (3)市场可行性研究; (4]修订设想; (5)确定位置及地点; (6)修订成本估算; (7)访间量及游客消费预测; (8)财务评估; (9)确定资金来源; (10)详尽的设计规划。 二、可行性分析的内容 1.市场调查 景区的经营者需要从以下几个方面来了解市场: (1]谁会访问景区? [})访问量有多大? [3)他们来自何地? [4)游客将在何时来访? 关于第一个问题的答案可能是: (1)当地居民及一口游客; [2)国内旅游者; [3)国际旅游者; (4)学校团体; (5)企业团体。 当然，我们还可以通过以下人口特征对市场进行划分: (1]年龄:景区是适合年轻人日味还是投老年人所好? [2)性别:景区更多的是吸引男性还是女性? (3)所属的社会阶层:这点可以从职业、学历和平均收人几个方面判断出来。 (4)家庭生命周期的阶段:景区将主要吸引有孩子的家庭还是年轻的单身 游客? 在预测景区接待情况时要考虑以下几个方面: (1)距景区 6D --90 分钟的地域范围内的客源人口数量;
(2来此地的旅游度假人数 3吸引同类顾客的当地竞争对手： (4景区本身的规模和性质。 2景区选址标准 3财务可行性 三、盛金筹情和资金运营 景区开发筹集资金主要是用于以下几个方面： (购置或和用场地，以及应付场地所必需的准备工作，包括景区的美化和绿化 (2新建筑物的建设随工或旧建筑物的政迹： (建筑物的外部装物和内部装修。以及设备安装 (在景区藏利之前必须负担的开办费，包括推出新产品的营销活动经费和开发的员工 工资： 5景区肖未创收之前，支付景区经营初期所需的费用。 四、如何吸引外部蛋金 1商业计划 2财务预测与规划 3.现金流动规划与管理 4.敏感性分析 五、吸引私人投资的问题 六，项目评估和投资评估 七、像管理人员出让股份 第三节景区的设计解则 包括以下儿方面： (1)主要建筑的规模、形式、外观、顾色和材料： 山建筑物内部分隔、装修和装饰 )场地的整体布局、建筑物的位置及建筑物之何的距离： 4闺景区内的开政空间和布局（如绿化和道路： (5)景区内游人步行路线及道路材料： (6)景区设能的位置和形状，如路标，垃圾箱 列景区内服务设盖的位置、形状和外观，如停车场、一商店、洗手间和餐厅 图景区的人口和可能的进入道路： (9勁景区内的交通工具及其路线或专用道路（高架单轨车或有轨火车）： 一、的性原则 二、灵活性原则 三，安全与保护原则 四、以人为本的冢则 五、保护环境与景观协调的原则 六、设计的同限 第四节项目开发的管理 一。项目开发的内容 1、资源管理
(2)来此地的旅游度假人数; [3)吸引同类顾客的当地竞争对手; (4)景区本身的规模和性质。 2.景区选址标准 3.财务可行性 三、资金筹措和资金运营 景区开发筹集资金主要是用于以下几个方面: (1) 购置或租用场地，以及应付场地所必需的准备工作，包括景区的美化和绿化; (2) 新建筑物的建设施工或旧建筑物的改造; (3) 建筑物的外部装饰和内部装修，以及设备安装; (4) 在景区赢利之前必须负担的开办费，包括推出新产品的营销活动经费和开发的员工 工资; (5) 景区尚未创收之前，支付景区经营初期所需的费用。 四、如何吸引外部资金 1. 商业计划 2. 财务预测与规划 3. 现金流动规划与管理 4. 敏感性分析 五、吸引私人投资的问题 六、项目评估和投资评估 七、像管理人员出让股份 第三节 景区的设计原则 包括以下几方面: （1）主要建筑的规模、形式、外观、颜色和材料; (2) 建筑物内部分隔、装修和装饰; (3] 场地的整体布局、建筑物的位置及建筑物之间的距离; (4] 景区内的开放空间和布局(如绿化和道路); （5）景区内游人步行路线及道路材料; （6）景区设施的位置和形状，如路标、垃圾箱; }7)景区内服务设施的位置、形状和外观，如停车场、一商店、洗手间和餐厅; (8)景区的人口和可能的进入道路; ( 9)景区内的交通工具及其路线或专用道路(高架单轨车或有轨火车)。 一、目的性原则 二、灵活性原则 三、安全与保护原则 四、以人为本的原则 五、保护环境与景观协调的原则 六、设计的局限 第四节 项目开发的管理 一 、项目开发的内容 1、 资源管理
2、进度管理 3、质量管理 二、项目管理方法 三、暖目经理的技能 小结 景区的开发规划不仅是投资新景区所需要的，也是旧景区更新改造和增添新项日的决策 基健。很多景区的开发规划仅凭投资人的热忧和直觉而定，或者以争取投鬓授地为目的简单 草率地编制提划，这种做法直接导致了很多景区开发项目的失败和短命。本章介绍了一些项 目开发规划时应道循的规律和思维框架。掌挥这些原则和规律有尉于景区开发商对项目谜行 科学合理的规划和管理：
2、 进度管理 3、 质量管理 二、项目管理方法 三、项目经理的技能 小结 景区的开发规划不仅是投资新景区所需要的，也是旧景区更新改造和增添新项目的决策 基础。很多景区的开发规划仅凭投资人的热忱和直觉而定，或者以争取投资批地为目的简单 草率地编制规划，这种做法直接导致了很多景区开发项目的失败和短命。本章介绍了一些项 目开发规划时应遵循的规律和思维框架。掌握这些原则和规律有助于景区开发商对项目进行 科学合理的规划和管理