北京房地产现状分析和限望 近几年北京房地产可以用火暴来形容，火星的背后是什么？表来的房地产业如何发展等 问题是老百姓和业内人士共同关心的话题。仁者见仁，下面从几个方面进行分析： 分析《（仅供参考）： 一，京城根市购房人群分析 据调查显示，近几年北京购房人群是现如下特点： 1.购房人群年龄走低： 2多数人购房为自佳 怎中低收入家庭大举入市： 4.市场存在供求销位： 反低价住房难寻见： 价位在000元/平方米以下的房子，居民的雷求比例近高于市场上实际供给的比例， 两者相整近10个百分点：相反，价位在5000元/平方米以上的房子，市场上的供给过多， 特别是6000至8000元/平方米的房子，市场供给的比例比需求的比例高出近18个百分点， 如此大的差更，不能简单地说其供过于求或供不应求。就现阶段北京市房地产市场而言，低 价位的房子仍然处于相对供不应求状态，而高价位的房子相对债过于求。 这些特点可以带给我们一些启示： 1,年轻人和中低家庭购房拉动了需求市场，同时不可避免地带来了信贷风险 2市场供求错位是目前房地产市场的重大日题。 二，关于房价 根据调查，北京市房地产成本高是影响房价的重要因素，其中土地贵用过高是主要原因， 土地价格钓占开发成木的3作-40叭，另外，较高的出粗汇报率也是房价屠高不下的单因之一， 在香港、上海买房子都没有在北京买房子的相金回报率高，在北京买到一个好的别墅或者什 么，15路的粗金回报率不困难，高档的公寓目前在%以上，10%-12%也可以拿到： 偏高的房价不但没有使房价降下米，相反却依然上流，原因何在： 1,从宏观来看，中国的住房活求依然强动，相当大的一部分人有改善住房的雷求： 2士地价格和原材料价格上澄是一个直接原因，开发商为了保粹原有的利润空闻，瓷 要涨价。就北京而言，资料显示目前房地产开发平均利澜达到17,1%，应该说很高：
北京房地产现状分析和展望 近几年北京房地产可以用火暴来形容，火暴的背后是什么？未来的房地产业如何发展等 问题是老百姓和业内人士共同关心的话题，仁者见仁，下面从几个方面进行分析： 分析 (仅供参考) : 一. 京城楼市购房人群分析 据调查显示，近几年北京购房人群呈现如下特点： 1. 购房人群年龄走低； 2. 多数人购房为自住； 3. 中低收入家庭大举入市； 4. 市场存在供求错位； 5. 低价住房难寻觅： 价位在 5000 元／平方米以下的房子，居民的需求比例远高于市场上实际供给的比例， 两者相差近 10 个百分点；相反，价位在 5000 元／平方米以上的房子，市场上的供给过多， 特别是 6000 至 8000 元／平方米的房子，市场供给的比例比需求的比例高出近 18 个百分点， 如此大的差距，不能简单地说其供过于求或供不应求。就现阶段北京市房地产市场而言，低 价位的房子仍然处于相对供不应求状态，而高价位的房子相对供过于求。 这些特点可以带给我们一些启示： 1. 年轻人和中低家庭购房拉动了需求市场，同时不可避免地带来了信贷风险； 2. 市场供求错位是目前房地产市场的重大问题。 二. 关于房价 根据调查，北京市房地产成本高是影响房价的重要因素，其中土地费用过高是主要原因， 土地价格约占开发成本的 30%-40%。另外，较高的出租汇报率也是房价居高不下的原因之一， 在香港、上海买房子都没有在北京买房子的租金回报率高，在北京买到一个好的别墅或者什 么，15%的租金回报率不困难，高档的公寓目前在 8%以上，10%-12%也可以拿到。 偏高的房价不但没有使房价降下来，相反却依然上涨，原因何在： 1. 从宏观来看，中国的住房需求依然强劲，相当大的一部分人有改善住房的需求； 2. 土地价格和原材料价格上涨是一个直接原因，开发商为了保持原有的利润空间，就 要涨价。就北京而言，资料显示目前房地产开发平均利润达到１７．１％，应该说很高；
3消费者购房心理是“买涤不买践”，而开发商也利用了这一特点，现在不买很快又 漆，更制激了购买雷求： 4.房价存在一定炒作因素： 5大房地产商联手雾断市场，控制市场价格，小开发商跟风而动，导数房价上升。今 年年初北京一些重要的开发商频频提出“房价肯定要漆”，就是事实佐证： 6从短期来看，由于宏观调控的影响，楼盒供应量会减少，楼价亦会上升： 7。日前住房贷款的条件虽然比以前严格了，但依然相对比较宽松，剩激了是示需求， 但也可能会形成隐患。 目前，北京房价星现矛后局面，与居民收入比价格偏高，但与国际大都市比价格偏低 因此，从长远米看北京房价经然星上升趋势，但短期不排除小幅调整的可能。如果增收物业 税，则有可能对现有房价产生一定影响，但根据中国人的消费心理。宁屬途择一次性多付出 点，不医每月按调时压力过大，因此一次性交的地价款的房子还会有市场（或黄允许的话）。 三关于宏观博挖 十几年来，我国的房价经历了三次大的变化。而这三次房价的变化都是和当时的国家政 策有着直接的关系。 19羽1年来实行土地有偿出让制度之前，中国尚没有对私人消费供给的公开商品房市场， 只能用计划指标购房。可以说1992-1993年房价高涤的原因主要来自于土地的有偿出让。 房价的第二轮的上升是在1998年23号文件停止住房相利实物分配之下产生的。 房价的第三轮增速的原因是士地出让制度政策的变化。2002年7月1日开始实行的土 地招标在累本平稳增长的房价下烧了一把急火，起到了催生房价超高增长的助力作用。 经营域市土地的顺念让政府从土地的开发成本中谋求了戳外的域市发履的财力，这种财 力助推了政府基础建设、形象工程和藏市化进程的速度，加大了征地，拆迁的行为，创遗了 大量的强制性消费香求。 可以说三次房价的高速增长，主要的动因都与国家的政策变化相关，也应看到政策变化 的必然波动是要经过一受时间消化的，尤其是房地产的政策调整均有一个传导过程的滑后 期。 最近在不到一年的时间里，国务院、国土资源部、建设部等行政主管部门就相继出台了 一系列的文件和法提。涉及到了房地产行业的土地市场建设、压缩房地产信货等多个环节， 不仅想控制房地产可能带来的风险，还要争取使己经过高的房价降下来
3. 消费者购房心理是“买涨不买跌”，而开发商也利用了这一特点，现在不买很快又 涨，更刺激了购买需求； 4. 房价存在一定炒作因素； 5. 大房地产商联手垄断市场，控制市场价格，小开发商跟风而动，导致房价上升。今 年年初北京一些重要的开发商频频提出“房价肯定要涨”，就是事实佐证； 6. 从短期来看，由于宏观调控的影响，楼盘供应量会减少，楼价亦会上升； 7. 目前住房贷款的条件虽然比以前严格了，但依然相对比较宽松，刺激了显示需求， 但也可能会形成隐患。 目前，北京房价呈现矛盾局面，与居民收入比价格偏高，但与国际大都市比价格偏低。 因此，从长远来看北京房价必然呈上升趋势，但短期不排除小幅调整的可能。如果增收物业 税，则有可能对现有房价产生一定影响，但根据中国人的消费心理，宁愿选择一次性多付出 点，不愿每月按揭时压力过大，因此一次性交纳地价款的房子还会有市场（政策允许的话）。 三. 关于宏观调控 十几年来，我国的房价经历了三次大的变化。而这三次房价的变化都是和当时的国家政 策有着直接的关系。 1991 年未实行土地有偿出让制度之前，中国尚没有对私人消费供给的公开商品房市场， 只能用计划指标购房。可以说 1992-1993 年房价高涨的原因主要来自于土地的有偿出让。 房价的第二轮的上升是在 1998 年 23 号文件停止住房福利实物分配之下产生的。 房价的第三轮增速的原因是土地出让制度政策的变化。2002 年 7 月 1 日开始实行的土 地招标在原本平稳增长的房价下烧了一把急火，起到了催生房价超高增长的助力作用。 经营城市土地的概念让政府从土地的开发成本中谋求了额外的城市发展的财力。这种财 力助推了政府基础建设、形象工程和城市化进程的速度，加大了征地、拆迁的行为，创造了 大量的强制性消费需求。 可以说三次房价的高速增长，主要的动因都与国家的政策变化相关，也应看到政策变化 的必然波动是要经过一段时间消化的，尤其是房地产的政策调整均有一个传导过程的滞后 期。 最近在不到一年的时间里，国务院、国土资源部、建设部等行政主管部门就相继出台了 一系列的文件和法规，涉及到了房地产行业的土地市场建设、压缩房地产信贷等多个环节。 不仅想控制房地产可能带来的风险，还要争取使已经过高的房价降下来
从短期来看，由于宏观调控的影响。楼盘供应量会减少，棱价会上升，但长期看来，宏 覆调控之后那些有实力的开发商会做大，而另一些房产商的生存空间将会越米越小，这对民 众亦是利好酒息，因为市场规范后能们购房的风险将会减小。 为邦制房产过热，北京己相维出台了一系列限制沙使的措施，其中包括已购经济适用房 五年内不得出售、邻分银行拒绝对第三套以上住房放贷，提高二于房首付等。北京棱市正以 坚挺及良性发展之态迎接此轮宏观调控。北京一位房产官员预测。二至三年内，北京房价不 会出现大的起落，仍会走稳。届时，此轮宏观调控对北京楼市的积极影响将渐次暴现 风.后市分析 (一)后市看好的理由 1.奥运的机遇与挑战： 2家庭分製的速度加快对住房的需求加大，传统的家避人口大概56人或者12-15人， 但是现在的家庭人口平均是3,6人，北京现在只有2.4到26人： 3中国的就市化率提高过程中会有一个高速的爱展，今年公布城市化单已经达到 39.1%,北京的戴市化率已经超过55%，这样的发展速度会比其他的城市更高的速度发展城 市建设 4北京不属于中国，而且属于全世界，800年的城市文化会在奥运中被世界充分了 解，会有更多人对北京有一个新的兴趣，中国在世界经济中的影响是巨大的，政府会考虑首 都政治、经济、社会的稳定： 点类运会不单是硬件的改变，软环境也大力提升，房地产要完成这一系列的硬环境、 软环境的政变，增大了市场空间： 6北京现在整个GP是3600亿，相当于人均大概3000多，人均GP在5000-8000的 时候是房地产高速增长的时期，上海进入4500以后房地产需求出现了高速的增长，这是不 以人的意志为转移的。按型北京市的规划，到200g年，北京的GCP会保持人均G5000, 列北京奥运之日，才是北意房地产高速增长的开始： 7.北京的交通会得到巨大的政善。北京目前的交通很不方便，北京市政府公布了一个 数据在二环以内6路的公路面积城存在3的交通负荷，这给房地产带米一个重大的利好，随 着市政设域，城市干道，高速交通工具的投入使用，城市和郊区的距离缩短了，这必将使得 郊区的住宅成为主流。月时基础设施的改迹带来了大量的拆迁，拆迁居民的搬迁为未来的房 地产提供了持续、强劲的需求： &租金目报率高：
从短期来看，由于宏观调控的影响，楼盘供应量会减少，楼价会上升，但长期看来，宏 观调控之后那些有实力的开发商会做大，而另一些房产商的生存空间将会越来越小，这对民 众亦是利好消息，因为市场规范后他们购房的风险将会减小。 为抑制房产过热，北京已相继出台了一系列限制炒楼的措施，其中包括已购经济适用房 五年内不得出售、部分银行拒绝对第三套以上住房放贷，提高二手房首付等。北京楼市正以 坚挺及良性发展之态迎接此轮宏观调控。北京一位房产官员预测，二至三年内，北京房价不 会出现大的起落，仍会走稳。届时，此轮宏观调控对北京楼市的积极影响将渐次显现。 四. 后市分析 (一) 后市看好的理由 1. 奥运的机遇与挑战； 2. 家庭分裂的速度加快对住房的需求加大，传统的家庭人口大概 5-6 人或者 12-15 人， 但是现在的家庭人口平均是 3.6 人，北京现在只有 2.4 到 2.6 人； 3. 中国的城市化率提高过程中会有一个高速的发展，今年公布城市化率已经达到 39.1%，北京的城市化率已经超过 55%，这样的发展速度会比其他的城市更高的速度发展城 市建设； 4. 北京不但属于中国，而且属于全世界，800 年的城市文化会在奥运中被世界充分了 解，会有更多人对北京有一个新的兴趣，中国在世界经济中的影响是巨大的，政府会考虑首 都政治、经济、社会的稳定； 5. 奥运会不单是硬件的改变，软环境也大力提升，房地产要完成这一系列的硬环境、 软环境的改变，增大了市场空间； 6. 北京现在整个 GDP 是 3600 亿，相当于人均大概 3000 多，人均 GDP 在 5000-8000 的 时候是房地产高速增长的时期，上海进入 4500 以后房地产需求出现了高速的增长，这是不 以人的意志为转移的。按照北京市的规划，到 2008 年，北京的 GDP 会保持人均 GDP5000， 到北京奥运之日，才是北京房地产高速增长的开始； 7. 北京的交通会得到巨大的改善。北京目前的交通很不方便，北京市政府公布了一个 数据在二环以内 6%的公路面积就存在 30%的交通负荷，这给房地产带来一个重大的利好，随 着市政设施，城市干道，高速交通工具的投入使用，城市和郊区的距离缩短了，这必将使得 郊区的住宅成为主流。同时基础设施的改造带来了大量的拆迁，拆迁居民的搬迁为未来的房 地产提供了持续、强劲的需求； 8. 租金回报率高；
9.亚奥地区要重新定位，这个区域的住宅价格会上升。根据对历属奥运会会后情况米 看，最可比的是汉城奥运会，第一中国目前的状况和汉规丰常相似。目简正处在从发履中国 家向新兴工业化的国家的转化，中国和韩国不仅仅把奥运会看成运动事件同时也是一个政治 事作，韩国奥运会后一直灌： 1ā.房地产品质在提升，为二次置业创造了条件：旅游主题社区、教育主题社区、军事 化主题社区，运动主题社区，个性别致产品(SD精会道北漂族享受都市豪华，LIVINGHOTEL 非常男女接触前卫理念、C四PA成新型商务公窝让中美村从此轻松一点、SD10“发展中 公可”潜力人群掌挥主流信息)的出现表明北京住房消贵市场细分化趋势明显，消费者根据 白身的经济能力选择不同档次的住房，住房“消费个性化”时代己情然到米，住房正在从生 存型向舒适型转变，开始追逐居住质量和生活品位： 1】.国家政策的开放会促使大量外来货金流入。 二)后市不梭看好的理由 。金攻策的控制会使许多中小房地产商失去开发能力，大开发商亦会缩小开发提模： 2北京在奥运开工之前，在房地产可能有一些项目在奥运开工之前是不允许开工的， 会有一些方面的政策。，同时奥运之后。奥运村源来给运动员住的地方，也会推向市场。房地 产开发商必须对周期有比较理性、正确的判断： 生奥运会不单是硬件的改变，然环境也大力提升，在奥运建设过程中需要大量的魔本。 奥运要吸收大量的市场资本，不可避免要对市场资本造成很大的压力，房地产作为资本密集 的行业。要完成这一系列的硬环境，软环境的改变，对资金的需求是巨大的，受影响丰常大 4央行调查显示我国房地产金融存在四大H题：一是房地产开发货金过多依赖于银行 贷款：二是士地储备制度不完善，土地储备先款存在隐性风险。三是个人住房消费信贷的发 展可能存在违约风险。按照国际惯例，个人房贷的风险暴露期通常为3年到8年，而我国的 个人住房信贷业务是最近3年才开始发展起米的。同时，我国个人征信系统尚未建文，商业 银行也希以对贷款人的赁款行为和资信状况进行充分严格的调查监控，四是商业银行和其他 金融机构存在经营行为本身不理性、不科学，不规意等问愿。如由于商业银行鲁垢把房地产 信贷作为一种“优良货产”大力发展，在业务经营上容易产生急功近利的领向： 反士地政策存在漏铜：虽然下发4号文补上了33号文遗图的4个漏洞，但从3器号文 到4号文蘭布之前据白官方统计已经有置1亿平方米土地被协议转让，这个数字仍燃还只是 一个相当保守的估计。按题住宅的平均容积率推算，在1亿平方米土地上可以开发3-4亿平
9. 亚奥地区要重新定位，这个区域的住宅价格会上升。根据对历届奥运会会后情况来 看，最可比的是汉城奥运会，第一中国目前的状况和汉城非常相似，目前正处在从发展中国 家向新兴工业化的国家的转化，中国和韩国不仅仅把奥运会看成运动事件同时也是一个政治 事件，韩国奥运会后一直涨； 10. 房地产品质在提升，为二次置业创造了条件：旅游主题社区、教育主题社区、军事 化主题社区、运动主题社区、个性别致产品（SOLO 精舍邀北漂族享受都市豪华、LIVINGHOTEL 非常男女接触前卫理念、COM-PARK 新型商务公寓让中关村从此轻松一点、STUDIO“发展中 公司”潜力人群掌握主流信息）的出现表明北京住房消费市场细分化趋势明显，消费者根据 自身的经济能力选择不同档次的住房，住房“消费个性化”时代已悄然到来，住房正在从生 存型向舒适型转变，开始追逐居住质量和生活品位； 11. 国家政策的开放会促使大量外来资金流入。 二) 后市不被看好的理由 1. 金融政策的控制会使许多中小房地产商失去开发能力，大开发商亦会缩小开发规模； 2. 北京在奥运开工之前，在房地产可能有一些项目在奥运开工之前是不允许开工的， 会有一些方面的政策。同时奥运之后，奥运村原来给运动员住的地方，也会推向市场，房地 产开发商必须对周期有比较理性、正确的判断； 3. 奥运会不单是硬件的改变，软环境也大力提升，在奥运建设过程中需要大量的资本。 奥运要吸收大量的市场资本，不可避免要对市场资本造成很大的压力，房地产作为资本密集 的行业，要完成这一系列的硬环境、软环境的改变，对资金的需求是巨大的，受影响非常大； 4. 央行调查显示我国房地产金融存在四大问题：一是房地产开发资金过多依赖于银行 贷款；二是土地储备制度不完善，土地储备贷款存在隐性风险。三是个人住房消费信贷的发 展可能存在违约风险。按照国际惯例，个人房贷的风险暴露期通常为 3 年到 8 年，而我国的 个人住房信贷业务是最近 3 年才开始发展起来的。同时，我国个人征信系统尚未建立，商业 银行也难以对贷款人的贷款行为和资信状况进行充分严格的调查监控。四是商业银行和其他 金融机构存在经营行为本身不理性、不科学、不规范等问题。如由于商业银行普遍把房地产 信贷作为一种“优良资产”大力发展，在业务经营上容易产生急功近利的倾向； 5. 土地政策存在漏洞：虽然下发 4 号文补上了 33 号文遗留的 4 个漏洞，但从 33 号文 到 4 号文颁布之前据自官方统计已经有近 1 亿平方米土地被协议转让，这个数字仍然还只是 一个相当保守的估计。按照住宅的平均容积率推算，在 1 亿平方米土地上可以开发 3-4 亿平
方米的商品住宅。2003年全年，北京市商品住宅骏工面积为2080.8万平方米，以此推算， 3亿平方米约相当于北京市近15年的开发能力： 6国家的宏观调控政策会影响购房者的消贵心理，观望和持币待胸心态会如重： 7.房价与收入比偏高。 总之，北京房地产的未来风险和机遇共存，所谓机遇是指：奥运会的召开带动戴市快速 发展、房地产本身的升级换代和品质提高、居民消贵能力的提高、住宅郊区化的爱展、国家 宏观调控和对行业的规范管理、大量外米人口的拥入，城市亿率的提高等。这些利好消息可 以说为有实力的大公司带来了机遇：但北京房地产对更多的中小企业和管理能力低下的公司 来讲面临的风险更大：国家政策影响、奥运后遗症、房价与收入比偏高、信贷风险、台海关 系、消费理性化等。结论：未米几年市场需求会特续保特相对稳定，房价可能稳中有障， 作为开发商要严格控制开发成本，降低利润期望值。总体上来讲，北京的房地产业市场应该 是稳定的，不会出现大起大落的现象，但竞争肯定是越来越潘烈。对北京房地产育来讲下一 步发展应该量力而行，不盲目贪大求多，保特良好的财务状况：把握好开发机遇和周期，开 发项目应争取在计划期间内快速国笼资金：适当考虑异地开发
方米的商品住宅。2003 年全年，北京市商品住宅竣工面积为 2080.8 万平方米，以此推算， 3 亿平方米约相当于北京市近 15 年的开发能力； 6. 国家的宏观调控政策会影响购房者的消费心理，观望和持币待购心态会加重； 7. 房价与收入比偏高。 总之，北京房地产的未来风险和机遇共存，所谓机遇是指：奥运会的召开带动城市快速 发展、房地产本身的升级换代和品质提高、居民消费能力的提高、住宅郊区化的发展、国家 宏观调控和对行业的规范管理、大量外来人口的拥入、城市化率的提高等，这些利好消息可 以说为有实力的大公司带来了机遇；但北京房地产对更多的中小企业和管理能力低下的公司 来讲面临的风险更大：国家政策影响、奥运后遗症、房价与收入比偏高、信贷风险、台海关 系、消费理性化等。 结论：未来几年市场需求会持续保持相对稳定，房价可能稳中有降， 作为开发商要严格控制开发成本，降低利润期望值。总体上来讲，北京的房地产业市场应该 是稳定的，不会出现大起大落的现象，但竞争肯定是越来越激烈。对北京房地产商来讲下一 步发展应该量力而行，不盲目贪大求多，保持良好的财务状况；把握好开发机遇和周期，开 发项目应争取在计划期间内快速回笼资金；适当考虑异地开发