名仕家园住电小区投资分析 一，项目概况 (一）开发单位 名仕家园住宅小区由北京宜佳房地产开发有限责任公可和北京万和总公司合作开发，北 京宜住房地产开发有限责任公可（以下简称直住公司）是一个具有房地产综合开发资质，经 营建筑转饰及材料销售的有限责任公可，成立于1993年，注册资本金为1.2亿元， 北京万和总公司（以下简称万和公可）系全民所有制企业，是进行资产重组后的集贸号、 产业，信息，工程承包和蓝工于一体的大型综合性集团公司。196年底。公司净资产5,5 亿元，全部作为注用货本金。 宜佳公司和万和公可合作开发名仕家园住宅小区的具体方式为：共同投货、独立核算、 分工负责，各有侧重，宜住公司负责该项目的前期开发，达到七通一平并负责数纳土地出让 金：万和公司负责项目后期的工程建设、销售工作。为此，万和公司和宜住公司共同成立了 北京万和世纪房地产开发有限责任公可，负责该项目的具体运作。 (二)项目背景 拟建的名仕家园佳宅小区项目是北京市意改项目之一，该项目已经取得了用地许可证， 建设用陆规划许可证，建设工程规划许可证和建设工程开工许可证。 (三)地理位置及现状 名仕家园佳宅小区位于北京市西二环和西三环之间。小区北靠莲花油东路，西与西客站 相里，东隔手帕口北街与天宁寺相忽，南距广安门外大街的300米。小区由手帕口北街向南 可达广外大街，向北经过莲花池东街直达复兴门外大街，向东直接到达西二环天宁寺桥和广 安门桥，向西呵方便直达西客站并直通西三环，天宁寺、白云观、莲花泡公园等名胜古迹分 布小区四周，该地段具有十分促越的地理位置和极为便利的交通条件，是作为居住小区的理 想位置。 (四)项目建设线模及建设内容 按愿巾援划局下达的规划设计条件，拟建的名仕家园住宅小区规划建设用地面积5,3 公顷，总建筑面积91022平方米，总占地面积7625平方米，绿化率33等，停车泊位约275 个，主要包括3栋高层住宅塔楼。 (五)配套市政设随情况
名仕家园住宅小区投资分析 一.项目概况 (一) 开发单位 名仕家园住宅小区由北京宜佳房地产开发有限责任公司和北京万和总公司合作开发。北 京宜佳房地产开发有限责任公司(以下简称宜佳公司) 是一个具有房地产综合开发资质、经 营建筑装饰及材料销售的有限责任公司，成立于 1993 年，注册资本金为 1.2 亿元。 北京万和总公司(以下简称万和公司) 系全民所有制企业，是进行资产重组后的集贸易、 产业、信息、工程承包和施工于一体的大型综合性集团公司。1996 年底，公司净资产 5.5 亿元，全部作为注册资本金。 宜佳公司和万和公司合作开发名仕家园住宅小区的具体方式为：共同投资、独立核算、 分工负责、各有侧重。宜佳公司负责该项目的前期开发，达到七通一平并负责缴纳土地出让 金；万和公司负责项目后期的工程建设、销售工作。为此，万和公司和宜佳公司共同成立了 北京万和世纪房地产开发有限责任公司，负责该项目的具体运作。 (二) 项目背景 拟建的名仕家园住宅小区项目是北京市危改项目之一，该项目已经取得了用地许可证、 建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程开工许可证。 (三) 地理位置及现状 名仕家园住宅小区位于北京市西二环和西三环之间。小区北靠莲花池东路，西与西客站 相望，东隔手帕口北街与天宁寺相邻，南距广安门外大街约 300 米。小区由手帕口北街向南 可达广外大街，向北经过莲花池东街直达复兴门外大街，向东直接到达西二环天宁寺桥和广 安门桥，向西可方便直达西客站并直通西三环，天宁寺、白云观、莲花池公园等名胜古迹分 布小区四周。该地段具有十分优越的地理位置和极为便利的交通条件，是作为居住小区的理 想位置。 (四) 项目建设规模及建设内容 按照市规划局下达的规划设计条件，拟建的名仕家园住宅小区规划建设用地面积 5.3 公顷，总建筑面积 91 022 平方米，总占地面积 7 625 平方米，绿化率 33%，停车泊位约 275 个，主要包括 3 栋高层住宅塔楼。 (五) 配套市政设施情况
名仕家园住宅小区为危改小区，该地块星有建筑多为0世纪0年代逐步建成的居住民 宅，自1994年宜武区实随广安门内外大街道路拓宽工程后，周边陆续铺设了供电、电信、 自来水，污水，雨水，燃气、热力等配套市政管网，小区开发己经具备了有利的市政配套条 件，其中，接入广外周污水干管工程业己完成，燃气、电信、电力、给排水市政工程正在实 施之中，均闻从周边距离10米左右的广外大街市政管网中方便接入和接出。 (X)主要技术经济指标 本项目工程的主要技术经济参数： 建筑面机：91022平方米 总投资：4193服92万元 经计算，本项目工程的主要经济指标如下： 平均单位成本：4607.23元/建筑平方米 总销售收入：60673.56万元 平均销售单价：6300元/建筑平方米 税后利润：8891.7万元 时务净现值：6987.9万元 内部收益率：6482% 投货利润率：1666裤 二.项目投贵环境及市场分析 (一)授宽环境分析 改革开放20年来，尤其是违入20世纪90年代以来，房地产开发行业的形成，壮大和 发展，使其成为城市第三产业的重要组成部分，成为新的、十分活跃的经济增长点。同时， 由于其对国家宏观经济形劳和经济政策的敏感性使其成为国民经济的晴南表。房地产授货环 境也因为观经济形势以及一系列利好因素的刺激而日新改善，首先是政策对房地产市场投 资和消贵的拉动效应，国家先后出台的一系列降免税费、简化手续等政策刺激了住房消费。 银行采取延长个人住房公积金贷款和商业性购房贷款的期限，降低贷款利率，增加贷款额度 等措簏。对鼓幼个人货款购房。增强居民购房支付修力起到了积极作用。其次，房地产市场 体系初步建立。二，三级市场联动格局的形成以及高科技现代化的房地产信息系统的建立， 为市场提供了交易场所和畅通的信息第道。第三，国家实施西部大开发战略与我国准答加入 T0,对房地产市场培育和发展产生了积极的响，这些对于进行房地产开发投资无疑是十 分有利的
名仕家园住宅小区为危改小区。该地块原有建筑多为 20 世纪 50 年代逐步建成的居住民 宅，自 1994 年宣武区实施广安门内外大街道路拓宽工程后，周边陆续铺设了供电、电信、 自来水、污水、雨水、燃气、热力等配套市政管网，小区开发已经具备了有利的市政配套条 件。其中，接入广外雨污水干管工程业已完成，燃气、电信、电力、给排水市政工程正在实 施之中，均可从周边距离 100 米左右的广外大街市政管网中方便接入和接出。 (六) 主要技术经济指标 本项目工程的主要技术经济参数： 建筑面积：91022 平方米 总投资：41935.92 万元 经计算，本项目工程的主要经济指标如下： 平均单位成本：4607.23 元/建筑平方米 总销售收入：60673.56 万元 平均销售单价：6300 元/建筑平方米 税后利润：8894.47 万元 财务净现值：6987.69 万元 内部收益率：64.82% 投资利润率：16.66% 二.项目投资环境及市场分析 (一) 投资环境分析 改革开放 20 年来，尤其是进入 20 世纪 90 年代以来，房地产开发行业的形成、壮大和 发展，使其成为城市第三产业的重要组成部分，成为新的、十分活跃的经济增长点。同时， 由于其对国家宏观经济形势和经济政策的敏感性使其成为国民经济的晴雨表。房地产投资环 境也因为宏观经济形势以及一系列利好因素的刺激而日渐改善。首先是政策对房地产市场投 资和消费的拉动效应，国家先后出台的一系列降免税费、简化手续等政策刺激了住房消费。 银行采取延长个人住房公积金贷款和商业性购房贷款的期限，降低贷款利率，增加贷款额度 等措施，对鼓励个人贷款购房，增强居民购房支付能力起到了积极作用。其次，房地产市场 体系初步建立，二、三级市场联动格局的形成以及高科技现代化的房地产信息系统的建立， 为市场提供了交易场所和畅通的信息渠道。第三，国家实施西部大开发战略与我国准备加入 WTO，对房地产市场培育和发展产生了积极的影响。这些对于进行房地产开发投资无疑是十 分有利的
2000年，房地产业已爱展成为国民经济的重要产业，拉动了社会经济的发展。房改进程进 一步深化，人居环境大为改养。经济适用房建设、康居工程和康粗房体系的启动，给房地产 业的发展注入了新的活力。从国家统计局发布的货料来看，2000年全国房地产开发投资总 计4901.73亿元，比1999年增加了799.86亿元，增长半为19.5器。其中，国有单位投资 达1380,30亿元，地方全业投货1321.16亿元，均比19的的年增加2.2器：商品房建设投资 达3675.59亿元，比1999年增加了662.47亿元：土地开发投货378.50亿元，比上年同期 增加28.3%：1999年办公棱投货33603亿元，2000年为292.57亿元，下降12.9%。故而业 界人士称2000年为“住宅年”。 二)市场分析 ,北京市房地产市场状况。北京作为全国的经济、政治、文化中心，不仅吸引着国内 外机构、企业入驻，也是外地个人授货者置业的首选之地，为北京市房地产市场带来了大量 商机。为了进一步提高市民的生话质量，住宅建设一直是北京市近年来城市建设的重点。暴 统计，2000年北禀市住宅投资372.5亿元，比上年增长5.3%：住宅拔工面机1499.7万平 方米。其中，经济适用住宅竣工176万平方米，拆除危阴房屋3万平方米，动证居民25 万户。据统计，“九五”期间北京累计佳它投资122亿元，累计竣工住宅5979.9万平方 米，分别比“八五”期间增长了1.6倍和61.3%。 北京市的住宅价格与地段有关。总体来看，住宅价格沿环线由里向外证渐降低，二环路以内 住宅平均价格为7760元/平方米左右，二三环路之间为6000元/平方米~8000元/平方 米，三四环路之间为4000元/平方米一6000元/平方米。此外，北部住宅通常比南部住宅 价格高1000元/平方米（见表5-3）。 表5-3 北京西住笔分区平灼价格表 单位：元/平方米 区 西 西东西北东 商 北 面 通 思大 位 环 北 北 南 南 三 三 三 四 分 四 四 内 国 四 四 环 环 环 环 三 三 三 环 环 环 环 外 外 年 外 环 环 间 国 间 间 网 佩 均07707732723元5471668574646840054755472022127124 从住宅数量分布来看，亚运村、里京地区、中关村地区、京两地区、京东及市政交通良 好的城乡结合部和近郊区，是住宅相对集中分布的几个区规，这几个区域各有利第。 重运村地区是重运会之后发展起来的以商务，屠佳，娱乐为主的高档商住区域。由于上 风上水的观之及基础配套设施的相对完答，亚运村地区是北京早期外睛住宅比较集中的区
2000 年，房地产业已发展成为国民经济的重要产业，拉动了社会经济的发展。房改进程进 一步深化，人居环境大为改善，经济适用房建设、康居工程和廉租房体系的启动，给房地产 业的发展注入了新的活力。从国家统计局发布的资料来看，2000 年全国房地产开发投资总 计 4 901.73 亿元，比 1999 年增加了 799.86 亿元，增长率为 19.5%。其中，国有单位投资 达 1 380.30 亿元，地方企业投资 1 321.16 亿元，均比 1999 年增加 2.2%；商品房建设投资 达 3 675.59 亿元，比 1999 年增加了 662.47 亿元；土地开发投资 378.50 亿元，比上年同期 增加 28.3%；1999 年办公楼投资 336.03 亿元，2000 年为 292.57 亿元，下降 12.9%。故而业 界人士称 2000 年为“住宅年”。 (二) 市场分析 1．北京市房地产市场状况。北京作为全国的经济、政治、文化中心，不仅吸引着国内 外机构、企业入驻，也是外地个人投资者置业的首选之地，为北京市房地产市场带来了大量 商机。为了进一步提高市民的生活质量，住宅建设一直是北京市近年来城市建设的重点。据 统计，2000 年北京市住宅投资 372.5 亿元，比上年增长 5.3%；住宅竣工面积 1 499.7 万平 方米。其中，经济适用住宅竣工 176 万平方米，拆除危旧房屋 63 万平方米，动迁居民 2.5 万户。据统计，“九五”期间北京累计住宅投资 1 422 亿元，累计竣工住宅 5 979.9 万平方 米，分别比“八五”期间增长了 1.6 倍和 61.3%。 北京市的住宅价格与地段有关。总体来看，住宅价格沿环线由里向外逐渐降低，二环路以内 住宅平均价格为 7 760 元/平方米左右，二三环路之间为 6 000 元/平方米～8 000 元/平方 米，三四环路之间为 4 000 元/平方米～6 000 元/平方米。此外，北部住宅通常比南部住宅 价格高 1 000 元/平方米(见表 5-3) 。 从住宅数量分布来看，亚运村、望京地区、中关村地区、京西地区、京东及市政交通良 好的城乡结合部和近郊区，是住宅相对集中分布的几个区域，这几个区域各有利弊。 亚运村地区是亚运会之后发展起来的以商务、居住、娱乐为主的高档商住区域。由于上 风上水的观念及基础配套设施的相对完备，亚运村地区是北京早期外销住宅比较集中的区
域。然而。自近期以来，亚过村地区作为北哀高房价地区的位置己开始动据，一方面是由于 亚北经济适用房项目的低价冲击，另一方面则是因为市场供应量增大。加之新楼盘普遍采用 的低价冲击做法，使亚运村地区市场竟争加刷。目前。亚运村地区楼址仍面临着较大的降价 压力，一是由于亚运村地区的总体价位水平仍偏高。二是亚运村地区近0个在销暖目市场 竞争学致价格下调，市场的重新整合必然会使一些楼盘变相打折，该地区棱盘的授资前景不 容乐观。为重现营日辉煌，亚运村地区开始着重宣传其CD的地位，辅之以申奥和轻轨铁路 建设对它的有利影响，该地区可能会有所转机，然面，由于可供开发的土地有限，很难有大 的作为： 中关村地区积淀了深厚的历史文化、人文景观。高校云集：同时，因其高科技园区的定 位带来了大量的市政投入，极具升值滑力，其市场在销项目的销售势头也不情。但由于中关 村地区不再审数新的住宅项目，市场供应不会放量，因而住宅价格普遍较高，且消费者购房 时很难有选释的余地。此外，该随区然很重祝市政设施的改造并为此投入了大量的人力物 力，1交通拥挤的情况并未得到显著改蓉。 京东地区有着长期形成的商务氛围和高消费水平，是众多高档项目的首选之地，其目标 客户一般为外国公司的驻华代表成是在该地区的高档写字棱内工作的高级白领，由于该地区 高品的陆价，普通住宅只能向其周边扩散，如望京地区就已发展成为战横成熟的大重杜区。 该地区的显著优点是交通便捷，配套设施比较完睿。但其缺点也是致命的。对于大部分人而 言，该地区亦商亦住的气氯太浓厚，上班时翻紧的神经即使下班后也得不到放松：另一方面， 该地区高楼林立，缺少绿地和开敏空间，空气质量差，噪音严重，不能形成健康的生活环境。 戴多结合部和近郊区因住宅郊区化概念的深入、对郊区低密度花园式住宅的向往以及市政配 套、交通道路的改善而引起人们的关注，它同时也是经济适用房项目和别景项目的热点区域。 超低的地价是这一区域的优势，然而，对于每天需要挤公交车上下班的人来讲，从公司到家 里的路无疑是可怕的图梦，而且对于居家过日子而言，这一区域也不是好的选择，它的周围 过于范凉，配套设能也不齐全，一切仍特改善。 2.本项目所在地区市场分析。本项目位于宜武区。老北京有句顺口湖：“东域富，西 藏贵，崇文穷，宣武破”，装文和宣式之所以落得个“穷”和“破”，很大程度上锋于住房， 从历史上看，南城多为社民的生活区，基础设域较差，污染、扰民企业多。环境脏乱，治安 欠佳。北京城位于燕山东南部的水定河冲积扇上，南城位于冲积扇的下部，地上水质量较差： 而北部区域受盛行风气影响为北京市的上风上水，空气质量好，基础设在配套齐全，人气也 比南部赶。然而，这一切都将在近几年得到改善。北京市“十五”计划明角提出：到2005
域。然而，自近期以来，亚过村地区作为北京高房价地区的位置已开始动摇，一方面是由于 亚北经济适用房项目的低价冲击，另一方面则是因为市场供应量增大，加之新楼盘普遍采用 的低价冲击做法，使亚运村地区市场竞争加剧。目前，亚运村地区楼盘仍面临着较大的降价 压力，一是由于亚运村地区的总体价位水平仍偏高，二是亚运村地区近 50 个在销项目市场 竞争导致价格下调，市场的重新整合必然会使一些楼盘变相打折，该地区楼盘的投资前景不 容乐观。为重现昔日辉煌，亚运村地区开始着重宣传其 CLD 的地位，辅之以申奥和轻轨铁路 建设对它的有利影响，该地区可能会有所转机，然而，由于可供开发的土地有限，很难有大 的作为。 中关村地区积淀了深厚的历史文化、人文景观，高校云集；同时，因其高科技园区的定 位带来了大量的市政投入，极具升值潜力，其市场在销项目的销售势头也不错。但由于中关 村地区不再审批新的住宅项目，市场供应不会放量，因而住宅价格普遍较高，且消费者购房 时很难有选择的余地。此外，该地区虽然很重视市政设施的改造并为此投入了大量的人力物 力，但交通拥挤的情况并未得到显著改善。 京东地区有着长期形成的商务氛围和高消费水平，是众多高档项目的首选之地，其目标 客户一般为外国公司的驻华代表或是在该地区的高档写字楼内工作的高级白领。由于该地区 高昂的地价，普通住宅只能向其周边扩散，如望京地区就已发展成为规模成熟的大型社区。 该地区的显著优点是交通便捷，配套设施比较完善。但其缺点也是致命的，对于大部分人而 言，该地区亦商亦住的气氛太浓厚，上班时绷紧的神经即使下班后也得不到放松；另一方面， 该地区高楼林立，缺少绿地和开敞空间，空气质量差，噪音严重，不能形成健康的生活环境。 城乡结合部和近郊区因住宅郊区化概念的深入、对郊区低密度花园式住宅的向往以及市政配 套、交通道路的改善而引起人们的关注，它同时也是经济适用房项目和别墅项目的热点区域。 超低的地价是这一区域的优势，然而，对于每天需要挤公交车上下班的人来讲，从公司到家 里的路无疑是可怕的噩梦。而且对于居家过日子而言，这一区域也不是好的选择，它的周围 过于荒凉，配套设施也不齐全，一切仍待改善。 2．本项目所在地区市场分析。本项目位于宣武区。老北京有句顺口溜：“东城富，西 城贵，崇文穷，宣武破”。崇文和宣武之所以落得个“穷”和“破”，很大程度上缘于住房。 从历史上看，南城多为贫民的生活区，基础设施较差，污染、扰民企业多，环境脏乱，治安 欠佳。北京城位于燕山东南部的永定河冲积扇上，南城位于冲积扇的下部，地上水质量较差； 而北部区域受盛行风气影响为北京市的上风上水，空气质量好，基础设施配套齐全，人气也 比南部旺。然而，这一切都将在近几年得到改善。北京市“十五”计划明确提出：到 2005
年基本完成城区现有的危旧房改造：以旧房改造和市政设施建设为突酸口，加快相对落后的 南部城区的建设步伐。逐步实现南部城区与其他区域协调发展。实施适当倾解政策，建设一 授关系南部城区发展的重大项目，使南部藏区基础设维相树落后的状况明墨改观，加快南部 城区发展的措随包括：实施适当领斜政策：加大对南部城区基础设随建设的支持力度，使南 部域区基础设随相对落后的状况明显改观：建设完减一数关系南部城区发展的重大项目：如 快南部戴区危旧房改造步伐。使南部藏区居民的居住状况和环境明显改善。此外，南城将成 为今后经济适用房建设的重点地区，西红门、南魏、次渠等地将建为经济适用房的重点小区。 由于房地产市场发展最直接的因素是市政基础设施的建设，我们不难预料，危旧房政迹和市 政设随建设将使北嘉南城的房地产市场火起米。大气候，大环境的利好，即市面上政府对南 藏实族的政策导向和货金授入，加上喇城所特有的一些优势，使得众多有长运授货思光的开 发商加里。如今，新盘选出如两后春笋，财大气相的实力派纷纷解囊注资，南城棱市的天开 始泛起微亮的露光，投宽开发南就的房地产发展商看中这里的因素豫了政策上的鼓扇与优惠 外，还由于南藏的空地多、地价低，落况好，可以从容地作出具有一定品质和特色的楼盘， 用心良苦的开发商为房子添加了更多的绿地，增加了更人性化的设计。有些项目采用“拿来 主义”方式，与著名院校、医院、商业集团合作，使住宅的配套设能既全又好，而在这一系 列运作和变化中，越来越多的购房置业者亦会转变传统观念，以新奇的限光关注这个不斯生 动起米的端新的南城，这一方面是由于年经一代几乎不受传饶观念的影响，喜欢就好，另一 方面，南城工业区少，污染雷数低，空气质量好，对于撞恨绿色生态环境、雷要面积较大户 型的自用型住户元为适合。 3。竞争对手与竞争楼世分析博里同：位于海淀区复兴路，与中国军事博物馆隔路相望。 物业属性为甲缓住笔。该项目占地约1.5公顷。总建筑面积6,5万平方米，为2幢24层和 2幢16层塔楼组成。博望同房屋总套数45套，主力户型有二居室，面积为95平方米一106 平方米（约占52）：三居室，面积为134平方米一137平方米（约占34）；四居室。面积 为184平方米（约占14）·该项目有停车位226个，地上20个，月粗150元/个：地下206 个，每个售价12万元一15万元。项目2000年9月开工和开世，入住时间为2002年2月。 项目开盘起价8380元/平方米，均价7600元/平方米。 连花塑，位于海淀区西客站以西莲花桥西南角吴家场村，物业属性为甲级住老。该项目 占地约65的公顷，总建筑面积30.6万平方米，为10幢25层一28层塔楼组成。莲花凳房 屋总套数2000余套，主力户型有二居室，面积为92平方米一130平方米（约占40）：三 居室，面积为130平方米~183平方米（钓占40），跃层面积为138平方米和149平方米（钓
年基本完成城区现有的危旧房改造；以旧房改造和市政设施建设为突破口，加快相对落后的 南部城区的建设步伐，逐步实现南部城区与其他区域协调发展。实施适当倾斜政策，建设一 批关系南部城区发展的重大项目，使南部城区基础设施相对落后的状况明显改观。加快南部 城区发展的措施包括：实施适当倾斜政策；加大对南部城区基础设施建设的支持力度，使南 部城区基础设施相对落后的状况明显改观；建设完成一批关系南部城区发展的重大项目；加 快南部城区危旧房改造步伐，使南部城区居民的居住状况和环境明显改善。此外，南城将成 为今后经济适用房建设的重点地区，西红门、南苑、次渠等地将建为经济适用房的重点小区。 由于房地产市场发展最直接的因素是市政基础设施的建设，我们不难预料，危旧房改造和市 政设施建设将使北京南城的房地产市场火起来。大气候、大环境的利好，即市面上政府对南 城实施的政策导向和资金投入，加上南城所特有的一些优势，使得众多有长远投资眼光的开 发商加盟。如今，新盘迭出如雨后春笋，财大气粗的实力派纷纷解囊注资，南城楼市的天开 始泛起微亮的曙光。投资开发南城的房地产发展商看中这里的因素除了政策上的鼓励与优惠 外，还由于南城的空地多、地价低、路况好，可以从容地作出具有一定品质和特色的楼盘， 用心良苦的开发商为房子添加了更多的绿地、增加了更人性化的设计。有些项目采用“拿来 主义”方式，与著名院校、医院、商业集团合作，使住宅的配套设施既全又好。而在这一系 列运作和变化中，越来越多的购房置业者亦会转变传统观念，以新奇的眼光关注这个不断生 动起来的崭新的南城。这一方面是由于年轻一代几乎不受传统观念的影响，喜欢就好；另一 方面，南城工业区少，污染指数低，空气质量好，对于憧憬绿色生态环境、需要面积较大户 型的自用型住户尤为适合。 3．竞争对手与竞争楼盘分析博望园：位于海淀区复兴路，与中国军事博物馆隔路相望， 物业属性为甲级住宅。该项目占地约 1.5 公顷，总建筑面积 6.5 万平方米，为 2 幢 24 层和 2 幢 16 层塔楼组成。博望园房屋总套数 485 套，主力户型有二居室，面积为 95 平方米～106 平方米(约占 52%) ；三居室，面积为 134 平方米～137 平方米(约占 34%) ；四居室，面积 为 184 平方米(约占 14%) 。该项目有停车位 226 个，地上 20 个，月租 150 元/个；地下 206 个，每个售价 12 万元～15 万元。项目 2000 年 9 月开工和开盘，入住时间为 2002 年 2 月。 项目开盘起价 6 380 元/平方米，均价 7 600 元/平方米。 连花苑：位于海淀区西客站以西莲花桥西南角吴家场村，物业属性为甲级住宅。该项目 占地约 6.59 公顷，总建筑面积 30.6 万平方米，为 10 幢 26 层～28 层塔楼组成。莲花苑房 屋总套数 2 000 余套，主力户型有二居室，面积为 92 平方米～130 平方米(约占 40%) ；三 居室，面积为 130 平方米～163 平方米(约占 40%) ；跃层面积为 138 平方米和 149 平方米(约
占20)·项目1997年6月开工，1996年5月开世，入住时间为1999年底。开盘起价6580 元/平方米，均价600元/平方米，最高价8000元/平方米：目前属房起价为6580元/ 平方米，均价6900元/平方米，最高价8000元/平方米。该项目车位数为每户2个，地下 车位每月每个400元~450元，地上车位每月200元/个. 中盛大厦：位于海淀区西客站东北方向，物业属性为内销公寓。该项目占地的3000 平方米，总建筑面积3万多平方米，为1幢5层高楼组成。大厦房屋总套数135套，主力 户型有二居室。面积为16平方米（约占40%）：三居室，面积为155平方米（约占40%）： 复式面积136平方米一222平方米（约占20）。项目19所8年开工，1999年12月开量，入 住时何为2000年3月底。大厦开盘起价5680元/平方米，均价6500元/平方米，最高价 6900元/平方米：目前现房起价为5780元/平方米，均价8600元/平方米，最高价7560 元/平方米。大厦车位数充是，无地下车位，地上车位每月150元/个。 广华轩：位于宜武区广安门桥卤200米，为普通高层住它。该项目占地面积为2.4万平方米， 总建筑面积14万平方米，项目于1998年6月1日开工，12月1日开盘，入住时间为200 年5月1日。主力户型有一居室。面积版8平方米：二居室。面积95.7平方米：三居室。 面积137.5平方米和151.1平方米：四居室，面积193.3平方米。该项目目前仅余少量现房 特售，均价为6600元/平方米. 广信嘉园：位干宜武区广安东桥北侧，为四塔联体商住大厦。该项目占地面积为910 平方米，总建筑面积81400平方米。主力户型有一居室，面积68.77平方米：二居室，面 积100.19平方米：三居室，面积129.69平方米和160.79平方米。项目于2000年11月1 日开工，2001年2月25日开盘，预计竣工和最早入住日期为2002年8月1日，项目起价 为5800元/平方米，均价为600元/平方米。 立恒名苑：位于宣式区广安门桥西南南碳河路23号，属于普通高层住宅。该项目占地 1.6万平方米，总建筑而积14月平方米。其主力户型有一居室，而积78.5平方米：二居室， 面积145.79平方米：三居室，面积176.0%平方米：四居室，面积20,42平方米，261.18 平方米及279,8平方米，五居室面积26平方米。项目2000年11月1日开工，2001年 3月1日开盘，预计峻工时间为2002年6月1日，最早入佳时间为2002年6月1日。项目 均价为6500元/平方米，最高价7700元/平方米. 西华经典：位于宣武区广安门内大街，西邻白广路。总建筑面积3.4万平方米，为一幢 高层塔楼。楼高5层，魅上一二层为商业用房，3层一药层为佳宅，地下一二层为车库。 主力户型有一居室，而积65.22平方米：二居室，面积9614平方米和10579平方米：三
占 20%) 。项目 1997 年 6 月开工，1998 年 5 月开盘，入住时间为 1999 年底。开盘起价 6 580 元/平方米，均价 6 900 元/平方米，最高价 8 000 元/平方米；目前现房起价为 6 580 元/ 平方米，均价 6 900 元/平方米，最高价 8 000 元/平方米。该项目车位数为每户 2 个，地下 车位每月每个 400 元～450 元，地上车位每月 200 元/个。 中盛大厦：位于海淀区西客站东北方向，物业属性为内销公寓。该项目占地约 3 000 平方米，总建筑面积 3 万多平方米，为 1 幢 26 层高楼组成。大厦房屋总套数 136 套，主力 户型有二居室，面积为 136 平方米(约占 40%) ；三居室，面积为 155 平方米(约占 40%) ； 复式面积 136 平方米～222 平方米(约占 20%) 。项目 1998 年开工，1999 年 12 月开盘，入 住时间为 2000 年 3 月底。大厦开盘起价 5 680 元/平方米，均价 6 500 元/平方米，最高价 6 900 元/平方米；目前现房起价为 5 780 元/平方米，均价 6 600 元/平方米，最高价 7 560 元/平方米。大厦车位数充足，无地下车位，地上车位每月 150 元/个。 广华轩：位于宣武区广安门桥西 200 米，为普通高层住宅。该项目占地面积为 2.4 万平方米， 总建筑面积 14 万平方米。项目于 1998 年 6 月 1 日开工，12 月 1 日开盘，入住时间为 2000 年 5 月 1 日。主力户型有一居室，面积 65.8 平方米；二居室，面积 95.7 平方米；三居室， 面积 137.5 平方米和 151.1 平方米；四居室，面积 193.3 平方米。该项目目前仅余少量现房 待售，均价为 6 600 元/平方米。 广信嘉园：位于宣武区广安东桥北侧，为四塔联体商住大厦。该项目占地面积为 9 120 平方米，总建筑面积 61 400 平方米。主力户型有一居室，面积 68.77 平方米；二居室，面 积 100.19 平方米；三居室，面积 129.69 平方米和 160.79 平方米。项目于 2000 年 11 月 1 日开工，2001 年 2 月 25 日开盘，预计竣工和最早入住日期为 2002 年 6 月 1 日。项目起价 为 5 800 元/平方米，均价为 6 500 元/平方米。 立恒名苑：位于宣武区广安门桥西南南滨河路 23 号，属于普通高层住宅。该项目占地 1.6 万平方米，总建筑面积 14 万平方米。其主力户型有一居室，面积 78.5 平方米；二居室， 面积 145.79 平方米；三居室，面积 176.06 平方米；四居室，面积 260.42 平方米、261.18 平方米及 279.6 平方米；五居室面积 263.56 平方米。项目 2000 年 11 月 1 日开工，2001 年 3 月 1 日开盘，预计竣工时间为 2002 年 6 月 1 日，最早入住时间为 2002 年 6 月 1 日。项目 均价为 6 500 元/平方米，最高价 7 700 元/平方米。 西华经典：位于宣武区广安门内大街，西邻白广路。总建筑面积 3.4 万平方米，为一幢 高层塔楼。楼高 25 层，地上一二层为商业用房，3 层～25 层为住宅，地下一二层为车库。 主力户型有一居室，面积 65.22 平方米；二居室，面积 96.14 平方米和 105.79 平方米；三
居室，面积12%，87平方米和154,9平方米：四居室，面积1(5平方米。目前工程进展到 土0，房屋起价6080元/平方米。均价7200元/平方米， 似海怡家：位于宜武区牛街和广安大街相交路口的西南角，物业属性为高层公寓。项目 总建筑面积为7,1万平方米，由两精联体塔楼和与之相连的裙楼组成，由香港著名的陈世民 设计师事务所以海洋文化为主题设计，以45平方米~120平方米的小户型为主，主力户型 有一居室，面积6脱6平方米和64.52平方米：二居室，面积75.5平方米，05平方米 及98.91平方米：三居室，面积120.38平方米、12851平方米。项目2000年10月1日开 工，2000年9月20日开盘，预计线工和最早入住日期为2002年4月1日.项日均价为6200 元/平方米。 凌云居：位于定直武区广安门内大街与规划中的菜市口大街附近，与50©0百货只有恩 尺之遥。总建筑面积约5万平方米，由二幢高层塔楼组成。目前工程进展到士0，房屋起价 7000元/平方米，均价7500元/平方米。 陶然居：位于宜武区白纸坊东街与南横西街之间，紧靠即将开通的内环西路，是宜武区平澜 里小区的一个组成部分，与白纸坊住宅项目南北相望。建筑面积五2万平方米，为三幢塔楼 中间复式住宅联体而成，199的年10月底入住，主力户型有三居室。面积108平方米和12 平方米：二居室，面积86平方米。起价658测元/平方米，均价7200元/平方米（见表5-4 和表5-5)
居室，面积 126.87 平方米和 154.69 平方米；四居室，面积 176.5 平方米。目前工程进展到 ±0，房屋起价 6 080 元/平方米，均价 7 200 元/平方米。 似海怡家：位于宣武区牛街和广安大街相交路口的西南角，物业属性为高层公寓。项目 总建筑面积为 7.1 万平方米，由两幢联体塔楼和与之相连的裙楼组成，由香港著名的陈世民 设计师事务所以海洋文化为主题设计。以 45 平方米～120 平方米的小户型为主，主力户型 有一居室，面积 62.46 平方米和 64.52 平方米；二居室，面积 75.5 平方米、80.05 平方米 及 98.94 平方米；三居室，面积 120.38 平方米、128.51 平方米。项目 2000 年 10 月 1 日开 工，2000 年 9 月 20 日开盘，预计竣工和最早入住日期为 2002 年 4 月 1 日。项目均价为 6 200 元/平方米。 凌云居：位于定宣武区广安门内大街与规划中的菜市口大街附近，与 SOGO 百货只有咫 尺之遥。总建筑面积约 5 万平方米，由二幢高层塔楼组成。目前工程进展到±0，房屋起价 7 000 元/平方米，均价 7 500 元/平方米。 陶然居：位于宣武区白纸坊东街与南横西街之间，紧靠即将开通的内环西路，是宣武区平渊 里小区的一个组成部分，与白纸坊住宅项目南北相望。建筑面积 5.2 万平方米，为三幢塔楼 中间复式住宅联体而成，1999 年 10 月底入住，主力户型有三居室，面积 108 平方米和 122 平方米；二居室，面积 86 平方米。起价 6 580 元/平方米，均价 7 200 元/平方米(见表 5-4 和表 5-5)
表54 竞争对手及竞净候声的位置时价格 项日名称 均价 位置 纯型 (元坪方米) 博望图 海区复6 住笔 7600 信花苑 海际区莲花桥西商角风家场利 住宅 6900 中密大复 海时区酒客姑素北方州 商住核 6500 厂华杆 置此区广安门桥西0米 住笔 6600 广信嘉 宣区广安门东桥龙测 住宅 6500 立恒名范 宣武区了安门桥西南南清蓝3号 住笔 6500 西华经典 置区广安门内大街 住笔 7200 似海怡家 宣区牛衡和广安门大衡相立格口的酒南角 住宅 6200 读云居 宣武区广安门内大街与规发牛的喜市口大街近 住名 7500 南然居 宣武区白低纺东商与南横西衡之词 住客 6580 表55 竞净对手及竞净楼的户型重积与特点 项目名称 户型面期（平方米） 裤点 等星园 95184 户型正税大，价格高 花死 92160 P型正积大。价格高 中臣大厦 136222 P型正大。价格高 广轩 6619朗 仅机尾寓 广信高因 60161 绿化率低(25%) 立恒名苑 7920 容积率高(8.51 西华经奥 65177 价格高 海怡家 45120 小P型 漫云居 55225 价格高。容积率低(25) 牌地居 6122 户型面积大 在以上项目中，距离名任家园最近的是广华轩。而广华轩己于去年浚工入住，现仅有少 数户还有现房发售。几平没有可倪选释的余地。其触项目均距名仕家园较远，其中制海的 家项目价格较低，但是以5平方米一20平方米的小户型为主。博望园、莲花苑、中盛大 厦、西华经典和陶然居的户型面积大，价格也高。广信嘉园的绿化率较低。仅为2。立恒 名塑的户型8汽为跃层复式结构，面积较大，而且容积率偏高。凌云居的绿化率为4汽，容 积率仅为25，然面却是用超高的价格换来的。 (三)项目竞争优势分析 1,区位优势。从大的区位看，本暖目位于被北京市“十五”计划列入重点发展地区的 直武区。由于历史原因，宜武区的戴市建设发展比较缓慢，房地产项目的数量运不如海淀 朝阳等区，也没有深厚的商业或唇住氨围。然面，这些因素如今反而成为宜式区的优势所在， 由于北京市政府已将宣式区的城建工作列入工作日程，可以预见其在今后几年将有很大改
在以上项目中，距离名仕家园最近的是广华轩。而广华轩已于去年竣工入住，现仅有少 数户型还有现房发售，几乎没有可供选择的余地。其他项目均距名仕家园较远，其中似海怡 家项目价格较低，但是以 45 平方米～120 平方米的小户型为主。博望园、莲花苑、中盛大 厦、西华经典和陶然居的户型面积大，价格也高。广信嘉园的绿化率较低，仅为 25%。立恒 名苑的户型 89%为跃层复式结构，面积较大，而且容积率偏高。凌云居的绿化率为 48%，容 积率仅为 2.5，然而却是用超高的价格换来的。 (三) 项目竞争优势分析 1．区位优势。从大的区位看，本项目位于被北京市“十五”计划列入重点发展地区的 宣武区。由于历史原因，宣武区的城市建设发展比较缓慢，房地产项目的数量远不如海淀、 朝阳等区，也没有深厚的商业或居住氛围。然而，这些因素如今反而成为宣武区的优势所在。 由于北京市政府已将宣武区的城建工作列入工作日程，可以预见其在今后几年将有很大改
善，这也吸引了不少房地产膏在比授资。随着危旧房的拆除、改建、宜武区将有大量城区土 地可用于佳宅开发和配套设底的建设，而不是像其触地区那样，只使向郊外发展。 从具体位置看，本项目距二环路仅300米，与长安街、金街紧密相连，最西二环路中部的 黄金地段。这样既可充分享受干道的交通畅达和繁华便利，又因处于干道间临街繁华区域后 面而相对封闭和宁静。周边除了街区内次要道路就是住宅区，正是一个闲中取静的理想居佳 之所. 位于广安门外的天宁寄距本项目思尺之遥。天宁寺建于北麓孝文帝时期，初名光林寺， 是北京陆区最古老的佛寺。隋，唐、金诸朝历改型业学、天王寺、大万安寺，元末吸于兵火。 明重建院，宜德时改称天宁寺。现存殿字为清代重修。天宁寺塔为辽天庆九年（公元1119 年)建，是北京现存古典建筑中最古老的一个，也是中国现存的密输式砖塔中比较真型的一 座。这个塔经过900多年风霜雨雪的考验，依旧完整美图，实为今日北京最珍贵的建筑艺术 遗产之一 此外，项日还紧邻有道教全真派“北方第一从林”之称的明代道教宫观白云观。白云观 始建于唐玄素开元二十七年（公元T39年），名长春观，金大定七年（公元1167年）重建， 正大四年（公元1227年）正式更名自云观。自云观是典型的道教胜地，显然规模不大，但建 筑格同精美，保存完好。白云观庙会测是北京著名庙会之一，置业于名仕家园中，凭窗航里， 古补凝重道教殿堂在眼前一重重展开：闲暇之时，信步于绿树红花之中：遇上有庙会的日子， 还可尽情感受老北京的温馨气息，一切都是椰么美好， 2.价格优劳。从售价米看，名仕家园的均价为630元/平方米，以上项目中低于此价 格的仅有制海怡家暖目，而中经大厦，广华轩、广信嘉园及立恒名苑的均价每平方米都比名 仕家园高出100元一200元，博望园、莲花苑、凌云居、西华经典和啊然居项目则每平方米 高出几百元。名仕家园的价格不仅在宣武区，在全北京市都极具竟争力 首先，从意京市来看，6300元/平方米的价格只在其他地区的三环以外才找得到。而 同为二环用近的普通住宅，西北二环的远洋风景均价为7800元/平方米，北二环的上龙嘉 园均价为8800元/平方米，东北二环的林达大厦均价为8800元/平方米，东二环的芳草苑 均价为10000元/平方米，东南二环的新景家同均价为8800元/平方米，南二环的庄胜城 商住楼均价为9880元/平方米，价格都运远高于名仕家园. 其次，名任家园的价格在其所在地区也只是中下水平。有的项目价位虽与之相当，却要 么已基本售完，如广华轩：要么就是地理位置比不上名仕家园，能坐拥天宁寺，白云观般秀 美景色面又交通如此便利的项目毕竟贝是少数
善，这也吸引了不少房地产商在此投资。随着危旧房的拆除、改建、宣武区将有大量城区土 地可用于住宅开发和配套设施的建设，而不是像其他地区那样，只能向郊外发展。 从具体位置看，本项目距二环路仅 300 米，与长安街、金融街紧密相连，最西二环路中部的 黄金地段。这样既可充分享受干道的交通畅达和繁华便利，又因处于干道间临街繁华区域后 面而相对封闭和宁静，周边除了街区内次要道路就是住宅区，正是一个闹中取静的理想居住 之所。 位于广安门外的天宁寺距本项目咫尺之遥。天宁寺建于北魏孝文帝时期，初名光林寺， 是北京地区最古老的佛寺。隋、唐、金诸朝历改弘业寺、天王寺、大万安寺，元末毁于兵火。 明重建寺院，宣德时改称天宁寺。现存殿宇为清代重修。天宁寺塔为辽天庆九年(公元 1119 年) 建，是北京现存古典建筑中最古老的一个，也是中国现存的密檐式砖塔中比较典型的一 座。这个塔经过 900 多年风霜雨雪的考验，依旧完整美丽，实为今日北京最珍贵的建筑艺术 遗产之一。 此外，项目还紧邻有道教全真派“北方第一丛林”之称的明代道教宫观白云观。白云观 始建于唐玄宗开元二十七年(公元 739 年) ，名长春观，金大定七年(公元 1167 年) 重建， 正大四年(公元 1227 年) 正式更名白云观。白云观是典型的道教胜地，虽然规模不大，但建 筑格局精美，保存完好。白云观庙会则是北京著名庙会之一。置业于名仕家园中，凭窗眺望， 古朴凝重道教殿堂在眼前一重重展开；闲暇之时，信步于绿树红花之中；遇上有庙会的日子， 还可尽情感受老北京的温馨气息，一切都是那么美好。 2．价格优势。从售价来看，名仕家园的均价为 6 300 元/平方米。以上项目中低于此价 格的仅有似海怡家项目，而中盛大厦、广华轩、广信嘉园及立恒名苑的均价每平方米都比名 仕家园高出 100 元～200 元，博望园、莲花苑、凌云居、西华经典和陶然居项目则每平方米 高出几百元。名仕家园的价格不仅在宣武区，在全北京市都极具竞争力。 首先，从北京市来看，6 300 元/平方米的价格只在其他地区的三环以外才找得到。而 同为二环附近的普通住宅，西北二环的远洋风景均价为 7 800 元/平方米，北二环的上龙嘉 园均价为 8 800 元/平方米，东北二环的林达大厦均价为 8 800 元/平方米，东二环的芳草苑 均价为 10 000 元/平方米，东南二环的新景家园均价为 8 800 元/平方米，南二环的庄胜城 商住楼均价为 9 880 元/平方米，价格都远远高于名仕家园。 其次，名仕家园的价格在其所在地区也只是中下水平。有的项目价位虽与之相当，却要 么已基本售完，如广华轩；要么就是地理位置比不上名仕家园，能坐拥天宁寺、白云观般秀 美景色而又交通如此便利的项目毕竟只是少数
名仕家园的低价格并不是用牺牲项目品质换来的。在南嫩开发热尚未兴起的时候，极八战略 眼光的开发商就以较低的地价拿下了这个项日，开发商并表将低地价带米的成本节约收归己 有，而是全数用于提升项目品质并以优惠的价格回馈给购房者，使购房者花较少的钱就能获 得很好的居住空间。 3,绿化优势，名仕家园临近天宁寺、白云观。把家安在那里，不仅闲暇时可以去速庙 会、赏古迹，而且平日坐在家里也能看到绿树境映，体味空气的清新，然而开发商并不满足 于此，还为小区住户精心概划了一万多平方米的小区中心花园和数式广场，绿化率高达33器 真正实残了人们把绿色请进家的美好愿里，在此基础上开发商还按幅住户的需求进行了多层 次、多功能、动静结合的设计，不仅根据北京的气氯特点精心这择常绿植核，满足居民的观 赏需求，同时还根据不同年龄段在花园话动的不同特点，设计了不同的话动区，使老人、青 年、几童都能乐在其中，享受健康的生活领围。 三.项目建设规划及进隆安排 (一）建授方案及规划说明 .建设方案。经北京市规划管理局审定，本项目的建设方案如下： 本项目计划刻建设三栋棱（地上28层，地下2层），其中1#棱占地面积为238隔平方米，建 筑面积为31958.14平方米：2楼占地面积为2980平方米，建筑面积为3195814平方米： 3#楼占随面积为200平方米，建筑面积为27106平方米。此外，还将光成部分公建配套设 第的建设。 2.规划目标 (1》以建造具有当代先进水平的优质城市住宅为目标，满是人们生活环境和居住条件的 舒适性、安全性和生态性的要求，为人们提供多样化、可选释、适应性强的佳宅，创造具有 良好居住环境、有完善基础设施的文明、卫生的示范小区。 (依靠科技进步。推广新材料、新产品、新技术，提高住老功能质量水平和小区与佳 老的节能、节地。节材效果，使小区和住笔具有较高的科技含量， ()》合理组织绿化、交通体系，完普公建布同和住宅分布，使整个小区具有良好的空间 布局形态， (4)吸收各项目好的居佳规刻特点，创造有特色的、能满足屠住生活需要的环境功能。 (二)建设方式及进度安排
名仕家园的低价格并不是用牺牲项目品质换来的。在南城开发热尚未兴起的时候，极具战略 眼光的开发商就以较低的地价拿下了这个项目。开发商并未将低地价带来的成本节约收归已 有，而是全数用于提升项目品质并以优惠的价格回馈给购房者，使购房者花较少的钱就能获 得很好的居住空间。 3．绿化优势。名仕家园临近天宁寺、白云观，把家安在那里，不仅闲暇时可以去逛庙 会、赏古迹，而且平日坐在家里也能看到绿树掩映、体味空气的清新。然而开发商并不满足 于此，还为小区住户精心规划了一万多平方米的小区中心花园和欧式广场，绿化率高达 33%， 真正实现了人们把绿色请进家的美好愿望。在此基础上开发商还按照住户的需求进行了多层 次、多功能、动静结合的设计，不仅根据北京的气氛特点精心选择常绿植被，满足居民的观 赏需求，同时还根据不同年龄段在花园活动的不同特点，设计了不同的活动区，使老人、青 年、儿童都能乐在其中，享受健康的生活氛围。 三.项目建设规划及进度安排 (一) 建设方案及规划说明 1．建设方案。经北京市规划管理局审定，本项目的建设方案如下： 本项目计划建设三栋楼(地上 28 层，地下 2 层) 。其中 1#楼占地面积为 2 385 平方米，建 筑面积为 31 958.14 平方米；2#楼占地面积为 2 980 平方米，建筑面积为 31 958.14 平方米； 3#楼占地面积为 2 060 平方米，建筑面积为 27106 平方米。此外，还将完成部分公建配套设 施的建设。 2．规划目标 (1) 以建造具有当代先进水平的优质城市住宅为目标，满足人们生活环境和居住条件的 舒适性、安全性和生态性的要求，为人们提供多样化、可选择、适应性强的住宅，创造具有 良好居住环境、有完善基础设施的文明、卫生的示范小区。 (2) 依靠科技进步，推广新材料、新产品、新技术，提高住宅功能质量水平和小区与住 宅的节能、节地、节材效果，使小区和住宅具有较高的科技含量。 (3) 合理组织绿化、交通体系，完善公建布局和住宅分布，使整个小区具有良好的空间 布局形态。 (4) 吸收各项目好的居住规划特点，创造有特色的、能满足居住生活需要的环境功能。 (二) 建设方式及进度安排